Liebe Mitglieder, nach wie vor beherrschen die Themen

Nr. 14/08/2006
Liebe Mitglieder,
nach wie vor beherrschen die Themen Betriebskosten und Renovierung die
mietrechtlichen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs. Zwei aktuelle
Entscheidungen möchten wir Ihnen in unserer neuen Ausgabe des Mieterbriefes
vorstellen:
In den allermeisten Betriebskostenabrechnungen werden die Betriebskosten nach der
Wohnfläche abgerechnet. Seit dem 01.09.2001 ist die Wohnfläche sogar als
verbindlicher Verteilerschlüssel vorgegeben, wenn im Mietvertrag kein abweichender
Abrechnungsmaßstab vereinbart ist. Stehen Wohnungen leer, hat der Vermieter die
anteiligen Betriebskosten für die leerstehende Wohnfläche zu tragen. Er kann die
leerstehende Fläche nicht von der Gesamtfläche abziehen und die Kosten nur auf die
vermietete Fläche verteilen. Unstreitig galt dies bislang nur für die
verbrauchsunabhängigen Betriebskosten, wie beispielsweise die Grundsteuer und die
Versicherungen.
Der Bundesgerichtshof hat nun in einer Entscheidung vom 31. Mai 2006 klargestellt,
dass für den Fall einer Abrechnung nach Wohnfläche ein Leerstand auch bei den
verbrauchsabhängigen Betriebskosten (Wasser/Abwasser, Müll und Strom für
Treppenhauslicht und Aufzug) nicht herausgerechnet werden darf. Genauso wenig
wie sich der Mieter darauf berufen kann, im Abrechnungszeitraum über mehrere
Monate kein Wasser verbraucht zu haben, kann der Vermieter den Leerstand bei der
Gesamtfläche berücksichtigen. Der Umlageschlüssel nach Wohnfläche berücksichtigt
eben gerade nicht das individuelle Verbrauchsverhalten. Das Vermietungsrisiko und
damit das Leerstandsrisiko für verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige
Betriebskosten trägt der Vermieter, BGH Urteil vom 31. Mai 2006 VIII ZR 159/05.
Die Richter konnten sich in dem Urteil einen kleinen Seitenhieb nicht verkneifen:
Nach dem Gesetz hätte der Vermieter durch Einbau von Wasseruhren die
Möglichkeit gehabt, den vereinbarten Umlageschlüssel für Wasser/Abwasser ohne
Zustimmung des Mieters abzuändern und nach Verbrauch abzurechnen. Bei einer
Abrechnung nach Verbrauch hätte der Vermieter eine Kostenbeteiligung
leerstehender Wohnungen ohne Wasserverbrauch vermeiden können. Unterlässt er
den Einbau, kann er sich nicht auf eine Änderung des Verteilerschlüssels zu seinen
Gunsten berufen.
Die zweite Entscheidung betrifft das Rauchen in der Wohnung. Da die im
Mietvertrag enthaltene Renovierungsklausel unwirksam war, versuchte der Vermieter
die Renovierungskosten als Schadensersatz beim Mieter geltend zu machen. Den
Schaden sah der Vermieter in der Verunreinigung der Wohnung durch
„Nikotinrückstände“. Wird das Rauchen in der Wohnung nicht durch eine
vertragliche Vereinbarung beschränkt, kann der Mieter in der Wohnung rauchen. Er
verhält sich nicht vertragswidrig. Die durch das Rauchen verursachten
Gebrauchsspuren begründen keine Schadensersatzpflicht des Mieters, BGH Urteil
vom 28. Juni VIII ZR 124/05.
In der gleichen Entscheidung definiert der Bundesgerichtshof den in vielen
Formularmietverträgen enthaltenen Begriff der „besenreinen“ Rückgabe: Die
Verpflichtung zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober
Verschmutzungen. Damit dürften sich die mühseligen Streitigkeiten über
Kautionsabzüge wegen fehlendem Fensterputz und sonstigen Reinigungsarbeiten
erledigt haben.
Bedanken möchten wir uns an dieser Stelle für die vielen positiven Reaktionen auf
unsere bisherigen Mieterbriefe. Haben Sie Fragen, Anregungen oder Kritik? Möchten
Sie ein bestimmtes Thema besprochen haben? Schreiben oder Mailen Sie. Auf Ihre
Rückantworten freuen wir uns.
Mit freundlichen Grüßen
INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V.
Birgit Bärwecke
- Vorstand -