Miete: Die häufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel - ra

Miete: Die häufigsten Fragen zum Eigentümerwechsel
Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das
darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer
verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer
unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung,
bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters. Jedoch gibt es in
Deutschland klare Regeln, an die sich jeder Wohnungseigentümer halten muss.
Generell gelten dabei für den neuen Eigentümer die gleichen Regeln wie für den
alten.
Die wichtigste Regel des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) lautet dabei: Kauf bricht
nicht Miete (§566). Der neue Eigentümer hat die gleichen Rechte und Pflichten, die
auch der alte Vermieter hatte. Alle Regelungen des Mietvertrages bleiben bestehen.
Für den Mieter ändert sich nur der Ansprechpartner.
Was kann sich bei einem Eigentümerwechsel am Mietvertrag ändern?
Der neue Eigentümer tritt in den alten Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem
Vermieter ein. Er darf den Vertrag nicht kündigen, um einen neuen Vertrag
aufzusetzen oder etwa Passagen daraus zu ändern. Vertragsänderungen bedürfen
immer der Zustimmung des Mieters.
überwiesen
sen werden?
Ab wann muss die Miete an den neuen Vermieter überwie
Grundsätzlich ist der neue Eigentümer dafür verantwortlich, den Mieter über die
neuen Zahlungsmodalitäten zu informieren. Dazu gehören der Zeitpunkt der
Zahlungsänderung sowie die neue Bankverbindung. In der Regel aber schreiben der
neue und der alte Vermieter gemeinsam den Mieter an und teilen den so genannten
Nutzen-Lasten-Wechsel mit. Ab diesem Zeitpunkt muss der Mieter meist die Miete an
den neuen Vermieter überweisen. Unterbleibt diese Information, erhält der neue
Vermieter die Miete grundsätzlich erst ab dem Datum des Grundbucheintrags, der so
genannten Auflassung. Auf Verlangen muss der Eigentümer dazu den
Grundbuchauszug vorlegen können. Zusätzlich kann aber auch jeder Mieter beim
Grundbuchamt das Datum des Grundbucheintrags einsehen. Dafür ist lediglich der
Mietvertrag mitzubringen.
Darf der neue Eigentümer einfach den Mietvertrag kündigen?
Nein. Auch der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Fristen
beziehungsweise an die Kündigungsrechte im Mietvertrag halten. Macht der neue
Vermieter Eigenbedarf geltend, muss er dies darlegen und beweisen können. Dafür
muss er selbst, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder ein
Familienangehöriger die Wohnung zu Wohnzwecken nachweisbar benötigen. In
bestimmten Fällen können Mieter die Kündigung umgehen. So zum Beispiel, wenn
das Mietverhältnis bereits seit mehr als 30 Jahren besteht und der Mieter 80 Jahre alt
und dazu noch fast blind ist, so dass er sich in einer neuen Umgebung nicht mehr
zurechtfinden würde (KG Berlin, Az. 8 U 288/03) oder eine Mieterin schwanger ist
(LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90).
Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs im Mietvertrag ausgeschlossen, darf auch der
neue Eigentümer keinen Eigenbedarf geltend machen. Eine Ausnahme gibt es bei
Zwangsversteigerungen. Hier kann der neue Eigentümer, unter Einhaltung einer
dreimonatigen Kündigungsfrist, wegen Eigenbedarfs kündigen. (§ 57 a ZVG)
Das Haus wird in eine Eigentumsanlage umgewandelt – was kann passieren?
Mieter haben im Falle eines Verkaufs der einzelnen Wohnung ein gesetzliches
Vorkaufsrecht für ihre Wohnung, sofern der Vermieter diese nicht an Angehörige
seiner Familie oder seines Haushaltes verkauft. Will der Mieter die Wohnung
erwerben, muss er dies gegenüber dem Vermieter erklären (§577 BGB). Hat die
Landesregierung eine entsprechende Rechtsverordnung erlassen, muss der
Eigentümer der Wohnung unter Umständen eine Kündigungssperrfrist von bis zu
zehn Jahren einhalten. Die Sperrfristen variieren deutschlandweit. Gesetzlich sind
mindestens drei Jahre vorgeschrieben. Mieter sollten sich daher informieren, welche
Sperrfrist für ihren Wohnort gilt. Mieter von Sozialwohnungen dürfen überhaupt nicht
wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, solange die Wohnung der sozialen Bindung
unterliegt.
Darf nach dem Eigentümerwechsel die Miete erhöht werden?
Vermieter dürfen nach § 558 BGB die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
erhöhen. Die letzte Mieterhöhung muss dabei aber mindestens zwölf Monate
zurückliegen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter nicht mehr als 20 Prozent
erhöhen. Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder Anpassungen der
Betriebskosten werden bei der Berechnung dieser Grenze aber nicht berücksichtigt
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich beispielsweise aus Mietspiegeln oder wird
von Gutachtern ermittelt. Über die ortsübliche Vergleichsmiete darf der Vermieter nur
bei einer Mieterhöhung durch Modernisierung hinausgehen. (s. Modernisierung)
Müssen Modernisierungen des neuen Eigentümers geduldet werden?
Neue Eigentümer wollen häufig ihre erworbenen Immobilien modernisieren. Dies ist
einerseits zu begrüßen, da sich dadurch Energiekosten einsparen lassen und der
Wohnwert des Hauses verbessert wird. Damit einher gehen in der Regel jedoch auch
Mieterhöhungen. Der Vermieter kann nach § 559 BGB jährlich elf Prozent der für die
Wohnung aufgebrachten Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Mieter
müssen die Modernisierungen grundsätzlich dulden. Sie haben allerdings die
gleichen Widerspruchs- und Sonderkündigungsrechte wie auch beim alten Vermieter.
Stellt die Modernisierung beispielsweise eine soziale Härte für den Mieter dar, kann
er der Modernisierung widersprechen. Dazu muss jedoch die Gesamtmiete
einschließlich Modernisierungsmieterhöhung und erhöhtem Betriebskostenanteil bis
zu 30 Prozent des Nettoeinkommens überschreiten (LG Berlin, Az. 63 S 239/01).
Eine starre Grenze ist dies aber nicht. Auch Luxussanierungen, die über den
„ allgemein üblichen“ Standard hinausgehen, müssen nicht geduldet werden. (BGH
NJW 1992, 1386). Mit Ermächtigung des alten Eigentümers kann der Erwerber sogar
schon vor dem Grundbucheintrag eine Modernisierung ankündigen und durchführen.
Von wem erhalte ich meine Kaution zurück?
Zieht der Mieter aus, bekommt er die Kaution immer vom aktuellen Vermieter zurück.
Dabei ist es egal, welcher Vermieter die Kaution ursprünglich erhalten hat. Eine
Ausnahme gilt, wenn das Mietverhältnis vor dem Eigentümerwechsel bereits beendet
war. (BGH, VIII ZR 219/06)
Wer rechnet nach Verkauf die Nebenkosten ab?
Für die Abrechnung der Betriebskosten ist derjenige zuständig, der am Ende der
jeweiligen abgelaufenen Abrechnungsperiode Vermieter war, auch wenn etwaige
Guthaben oder Nachzahlungen meist erst ein bis zwei Jahre später abgerechnet
werden. Daran ändert auch ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel nichts (BGH
VIII ZR 168/03).
PM IVD vom 02. April 2008
(Meldung vom 10.04.2008)