Un marché prudent
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Un marché prudent
MARKETVIEW France, Le Havre, Bilan 2014 / Perspectives 2015 Un marché prudent L O C AU X D ’ A C T I V I TÉ S E T E N T REPÔTS B U R E A UX Demande placée 10 000 m² ( - 44 %) Demande placée 60 000 m² ( + 9 %) Offre immédiate 35 000 m² ( + 16 %) Offre immédiate 100 000 m² ( - 9 %) Loyer « prime » 150 € Loyer « prime » 70 € Évolutions / fin 2013 BUREAUX Les faits marquants en 2014 • La première pierre de l’Hydro (École Nationale Supérieure Maritime du Havre) a été posée le 21 janvier 2014 et son ouverture est programmée pour septembre 2015 • Élection Municipale d’Edouard Philippe ( UMP ) • Ouverture de la galerie commerciale de Auchan Grand Cap en mars 2014. Les travaux de l’entrée de ville continuent et sont dans leur deuxième phase Données générales bureaux 2013 Évol. Évol. 2014 Parc 106 000 m² + 110 000 m² Offre immédiate* 30 000 m² 62 % + - 35 000 m² -neuf /restructuré Taux de vacance* 28 % + 32 % Demande placée 18 000 m² - 10 000 m² 0 m² = 0 m² 33 % + 35 % 1,7 année + 3,5 années -dont précommercialisations, clés-en-main et comptes-propres -neuf / restructuré Délai théorique d’écoulement *Au 31/12 30 % U N E O F F R E I M M ÉD I A TE E N A U G M EN T ATI ON L’offre immédiatement disponible s’élève à 35 000 m² au 31 décembre 2014 (+ 16 % en 1 an). an En effet, les programmes neufs en cours et à venir vont permettre de renouveler un parc qui a perdu en qualité avec une part de l’offre neuve/restructurée divisée par deux en an. L’offre future certaine s’élève l’espace d’un an à 7 000 m² avec notamment la construction de 11 000 m² par Lazard rue de l’Aviateur Guérin et de 2 300 m² par Shema rue Claude Lévi Strauss. L’offre future probable est estimée à 20 000 m². UNE DEMANDE PLACÉE EN BAISSE En 2014, la demande placée s’élève à 10 000 m² (- 44 % en un an). an Les entreprises exprimant leurs préférences pour des surfaces neuves font face à un manque d’offres de petites surfaces. En effet, les immeubles neufs actuels proposent des surfaces entre 500 m² et 1 000 m² difficilement divisibles en dessous de 300 m². Seul l’espace Caillard a su le faire. Dans l’attente de la livraison de programmes neufs, la demande reste en « stand by ». Le recul d’activité en 2014 est le reflet d’un marché difficile, en attente de renouveau. Source : Lem Entreprises - CBRE BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche © 2015 CBRE | 1 MARKETVIEW LE HAVRE Les prises à bail de 1 050 m² par Mazars, Quai Lamandé, et de 900 m² par BNP au 1 Quai George V constituent deux des transactions majeures de l’année écoulée. Les valeurs locatives sont orientées à la baisse comme en témoigne le loyer « prime » qui est passé 2014. Les de 165 € fin 2013 à 150 € fin 2014 négociations sont très longues et profitent aux utilisateurs. Les nombreux gestes commerciaux sont plus importants et peuvent représenter de 5 % à 20 % de franchise de loyer par année ferme d’engagement. Malgré tout,, la demande n’a pas d’engagemen années.. Certains progressé ces dernières années programmes rencontrent des difficultés de commercialisation à l’image du programme neuf du plateau Nord. La conjoncture actuelle rend les entreprises prudentes au regard de leurs projets immobiliers. L’année 2015 s’annonce encore difficile et ne devrait, comme en 2014, pas connaître d’amélioration de la demande placée. LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) 50 40 30 20 10 0 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Demande placée Offre immédiate Source : Lem Entreprises - CBRE Valeurs des bureaux Loyers faciaux € HT HC/m²/an À fin 2014 Prix de vente € HT ou HD/m² Neuf / restructuré 120 / 150 1 700 / 2 400 Récent 100 / 120 1 600 / 1 700 Ancien 80 / 110 800 / 1 500 Source : Lem Entreprises - CBRE P E U D E N E U F E N P E R S PEC TI VE L’offre immédiate s’élève à 100 000 m² correspondant à une baisse de - 9 % en un an . Elle est située majoritairement en périphérie havraise, en zone d’activités et industrielle. L’évolution du stock disponible neuf n’a pas changé par rapport à 2013. 2013. Les constructeurs restent prudents et construisent en fonction de la demande. 10 000 m² d’offre future probable sont envisagés. UN BON NIVEAU DE DEMANDE PLACÉE En 2014, 60 000 m² ont été commercialisés dans la continuité de 2013. 2013. La majorité des transactions concerne des locaux anciens et a peu porté sur des locaux neufs. Le marché du neuf étant très concurrentiel en raison de sa rareté, il profite aux preneurs de locaux anciens qui bénéficient de la baisse des valeurs locatives sur ce type de bien. Données générales locaux d’activités et entrepôts 2013 Évol. Évol. 2014 Offre immédiate* 110 000 m² 7% + 100 000 m² -neuf /restructuré Demande placée 55 000 m² + 60 000 m² 6 000 m² - 3 000 m² 8% - 7% 2 années - 1,6 année -dont précommercialisations, clés-en-main et comptes-propres -neuf / restructuré Délai théorique d’écoulement 10 % *Au 31/12 Source : Lem Entreprises - CBRE BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche © 2015 CBRE | 2 MARKETVIEW LE HAVRE L’année 2014 a été une année à dominante industrielle.. Les mouvements se sont industrielle essentiellement opérés en périphérie du Havre avec des utilisateurs à la recherche d’optimisation et de diminution des coûts ou encore d’une meilleure visibilité pour améliorer leur image.. La taille moyenne des transactions signées est d’environ 1 500 m². Plusieurs transactions d’envergure ont eu lieu en 2014 dont la prise à bail de 6 750 m² par CNM route des Alizés et l’acquisition de 5 000 m² par Adinox, route des entreprises. Le marché 2014 a une nouvelle fois location, laissant été majoritairement orienté à la location peu de place aux ventes, malgré les bonnes conditions de financement actuelles. Les loyers de présentation sont généralement attaqués et les négociations aboutissent à une décote moyenne de 10 % des avantages commerciaux. Les avantages commerciaux sont moins courants mais peuvent parfois couvrir les travaux d’aménagements. Les prévisions pour l’année 2015 ne laissent pas entrevoir de changements de dynamique : pas d’amélioration de la demande à court terme et un nombre de transactions réalisés qui sera directement impacté. Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) 250 200 150 100 50 0 07 08 09 10 11 Demande placée 12 13 14 Offre immédiate Source : Lem Entreprises - CBRE Valeurs des locaux d’activités et entrepôts Loyers faciaux € HT HC/m²/an À fin 2014 Prix de vente € HT ou HD/m² Neuf / restructuré 55 / 70 400 / 600 Seconde main 26 / 55 200 / 400 Source : Lem Entreprises - CBRE Références de transactions en 2014 Preneur / Acquéreur Adresse Surface Type de locaux État des locaux Vente / Location Loyer / Prix (€ (€ HT HC/m²/an ou HD/m²) Quai Lamandé - Le Havre MAZARS 1 050 m² Bureaux Neuf Location N.C. 1 quai George V- Le Havre BNP 900 m² Bureaux Restructuré Location N.C. Routes des Alizés - Sandouville CNM 6 750 m² Locaux d’activités État d’usage Location N.C. Route des Entreprises - Oudalle ADINOX 5 000 m² Locaux d’activités État d’usage Vente N.C. 21 rue Vincent Van Gogh Montivilliers TMT 3 000 m² Locaux d’activités État d’usage Location N.C. Source : Lem Entreprises - CBRE N.C. : Non Communiqué Références d’offres futures neuves Adresse - Programmes Date de livraison 44, rue de l'Aviateur Guérin 2016 / 2017 Le Havre 81, rue Claude Lévi Strauss 2016 Le Havre Surface Type de locaux Promoteur / Constructeur Vente / Location Loyer / Prix (€ (€ HT HC/m²/an ou HD/m²) Projet certain ou probable 11 000 m² Bureaux LAZARD Location N.C. Certain 2 300 m² Bureaux SHEMA Location et vente N.C. Certain Source : Lem Entreprises - CBRE BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche N.C. : Non Communiqué © 2015 CBRE | 3 MARKETVIEW LE HAVRE CONTACTS Correspondant – CBRE Nicolas CARON Cédric MOTTE Tél. : 33 (0) 2 35 44 73 75 [email protected] www.lem-entreprise.com Régions Stanislas LEBORGNE Directeur du développement Régions Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45 [email protected] + SUIVEZ-NOUS Études et Recherche Aurélie LEMOINE Directrice Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 [email protected] Delphine SION Chargée d’études Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02 [email protected] LinkedIn /company/cbrefrance Google+ /CBREFrance Twitter /CBREFrance Pour en savoir plus sur CBRE Research ou disposer d’études supplémentaires, consultez le Global Research Gateway : www.cbre.com/researchgateway. 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