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G r eno b le
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2012 / Perspectives 2013
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
INVESTISSEMENTS
Taux « prime » bureaux
Évolution / fin 2011
2012 : UNE ACTIVITÉ EN RETRAIT
Les faits marquants en 2012
Le nouveau grand projet d’aménagement urbain
est lancé sur la Presqu’île avec la nouvelle ZAC
GIANT qui regroupe université, recherche, industrie
et habitat. Le projet représente un investissement
de 1,2 milliard d’euros.
Les travaux de la ligne E de tramway reliant Le
Fontanil à Grenoble avancent au niveau du cours
Jean Jaurès. La mise en service est prévue pour fin
2014.
Un recours sur la modification du PLU de la ville
de Grenoble a eu lieu concernant le grand projet
urbain de l’Esplanade.
Le quartier Bouchayer Viallet prend forme avec la
livraison de l’immeuble Atos, de la Chambre des
Métiers et du siège du Groupe 6.
Abandon du projet de la rocade Nord de Grenoble.
La traversée de la ville reste une problématique
compte tenu de l’engorgement des axes routiers.
* Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un
échantillon de 15 métropoles régionales représentatives,
il s’agit d’Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, ClermontFerrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy,
Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen,
Strasbourg et Toulouse.
POINT DE VUE
“Au terme de l’année 2012, le stock immédiat
de bureaux en régions* demeure inférieur à
2 millions de m². Avec un volume total d’offres
disponibles de 1,9 million de m², il enregistre
une baisse de - 3 % par rapport à fin 2011. La
part du neuf, tout comme l’an passé, n’est que
de 21 %. Un manque d’offres neuves se fait
toujours ressentir dans la plupart des villes.
Les marchés régionaux ont fait preuve d’une
certaine résistance en 2012. La demande
placée s’élève à 1,24 million de m², soit une
légère baisse annuelle de - 5 %. Ce volume
commercialisé se classe dans la moyenne des
10 dernières années (1,21 million de m²).
Toutefois, des disparités importantes en termes
d’activité sont constatées selon les villes. Ainsi,
les villes d’Aix-en-Provence / Marseille, Rouen
et Rennes ont bien performé, comblant leur
repli de 2011, tandis que, dans une dynamique
contraire, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis et
Lyon ont connu une baisse de régime. Plusieurs
constats valables l’an passé se sont répétés en
2012 et notamment la poursuite du déclin des
transactions > 5 000 m² : 28 transactions en
Chiffres clés de l’unité urbaine
Données socio-économiques
Superficie (en km²)
512,3
Population 2009
495 226
Emplois totaux 2009
252 674
Etablissements actifs au 31/12/2010
40 944
Revenu net moyen par foyer fiscal en 2009
Indice de revenu moyen des foyers fiscaux
en 2009 (France = 100)
Densité d'emplois
(Nombre d'emplois au km²)
24 685 €
105
2010, 21 en 2011 et 18 en 2012.
Un rattrapage a pourtant eu lieu au second
semestre : 14 transactions > 5 000 m² ont été
signées contre 4 seulement au cours du
1er semestre. Les utilisateurs cherchent toujours
à se repositionner dans des locaux neufs et bien
localisés mais qui se raréfient. Les secteurs du
public et parapublic restent des acteurs majeurs
des marchés de régions.
Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales
des actifs de qualité se sont appréciées en
régions. Le loyer moyen pour le neuf et
restructuré s’établit à 177 € et le loyer « prime »
demeure lyonnais et atteint 285 € HT
HC/m²/an.
S’agissant des investissements, les marchés
régionaux les plus profonds attirent toujours les
investisseurs en quête de rendements
sécurisés.“
Stanislas Leborgne,
Directeur du Développement Régions
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Le PIB de l’Isère a été proche de la stabilité
en 2012, ce qui devrait être le cas en 2013
(source : Oxford Economics). Si la situation
est jugée assez difficile par les TPE-PME de
l’Isère, elles semblent moins touchées que
celles de la région. Le moral des entreprises
s’est légèrement redressé en janvier 2013
(CCI Grenoble). Le taux de chômage isérois
a très légèrement augmenté durant les
9 premiers mois de 2012, atteignant 8,3 %
au 3ème trimestre et retrouvant son niveau de
début 2010. Le taux de chômage devrait
croître en 2013.
493,2
Source : INSEE
© 2013 CBRE, Inc.
Bilan 2012 / Perspectives 2013
LES BUREAUX
Données générales
L’offre en baisse
Régions : Grenoble | MarketView
Au 31 décembre 2012, 109 500 m² de bureaux sont
disponibles (dont 70 % à la location) dans l’agglomération
grenobloise soit un stock en baisse de - 17 % par rapport à fin
2011. Le manque de foncier proposé par le territoire couplé à la
difficulté d’obtention de crédits pour financer des programmes neufs
sont en partie responsables de la réduction du stock disponible.
Grâce à une première estimation du parc tertiaire, il est possible
de calculer le taux de vacance. Celui-ci atteint 5,5 %. L’offre
immédiate neuve se situe essentiellement dans le secteur de
Bouchayer Viallet concernant Grenoble et dans le secteur
d’Inovallée à Meylan. Malgré une baisse du stock immédiat, une
progression de la part de l’offre neuve est observée : de 12 %
fin 2011 à 17 % fin 2012. Toutefois une absence de surfaces
de qualité et > 1 000 m² dans le seconde main se fait ressentir.
Par absence de pré-commercialisation, aucune opération ne sera
livrée en 2013 et 12 000 m² (dont 60 % de neufs) arriveront sur
le marché grenoblois à partir de 2014. 2 programmes prendront
place à Meylan, celui de Vinci pour 5 800 m² devrait être livré à
mi année 2014 et celui de Tercelia pour 3 600 m² est prévu pour
fin 2014. À Saint-Martin-d’Hères, Nexity développe 2 600 m²
livrable d’ici fin 2014.
20 000 m2 de projets ayant obtenu un permis de construire
seront probablement lancés à partir de 2014. De plus, de
grands projets pour environ 200 000 m² d’immobilier
tertiaire, pourraient voir le jour sur la Presqu’île qui sera
prochainement reliée au Tram B. Des taux d’intérêts actuellement
bas laissent entrevoir une situation plus favorable aux
lancements de programmes dans les années à venir.
Une forte demande pour des bureaux neufs
42 000 m² de bureaux ont été placés en 2012, un volume en forte
baisse (- 28 %) par rapport au 58 000 m² commercialisés en 2011.
Cette baisse a touché l’ensemble des tranches de surfaces. La part
du neuf et restructuré est également en retrait, perdant
16 points par rapport à 2011 et représente seulement 9 % des
transactions réalisées en 2012.
La transaction la plus significative de l’année est celle de Cap Gemini
qui s’est positionnée sur un compte-propre locatif de 4 500 m²,
suivie par les prises à bail de Rolls Royce (Civil Nuclear) de
3 200 m² à Montbonnot et La Métro de 2 500 m² à la Tronche.
Le Conseil Général de l’Isère a, quant à lui, fait l’acquisition de 2
immeubles de 3 020 m² et 1 380 m² à Grenoble.
Les mouvements des acteurs ont été décidés principalement pour
des motifs d’optimisation des coûts immobiliers ou encore la
recherche d’une meilleure localisation (proche des transports en
commun, stationnements). Ainsi, les secteurs les plus recherchés
de l’agglomération sont Grenoble intra-muros (28 % des m²
placés), Meylan et Montbonnot qui totalisent 25 % de la demande
commercialisée.
2011
2012
N.D.
2 000 000 m²
Parc au 31/12
Offre disponible au 31/12
132 000 m²
Part du neuf ou restructuré
12 %
17 %
Taux de vacance au 31/12
N.D.
5,5 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
58 000 m²
42 000 m²
4 060 m²
3 000 m²
25 %
9%
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
109 500 m²
2,3 années
3,1 années
(*) : première estimation du parc de bureaux
N.D. : Non Déterminé
Source : AXITE - CBRE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
150
125
100
75
50
25
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Demande placée dans l'année
Dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : AXITE - CBRE
Valeurs par secteur au 31/12/2012
Loyers neufs et restructurés
€ HT HC/m²/an
Grenoble - Hyper centre
155 / 160
Grenoble - Europôle
145 / 155
Périphérie
135 / 155
Source : AXITE - CBRE
Un loyer « prime » en baisse
2
Le loyer « prime » s’inscrit, fin 2012, à 160 € HT HC/m²/an dans
l’hyper centre de Grenoble, correspondant à une dépréciation de
20 € par rapport à fin 2011. Les loyers les plus hauts se trouvent
à Grenoble centre et dans le secteur du Grésivaudan.
Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales sont stables mais
des avantages commerciaux sont plus souvent consentis concernant
les locaux de seconde main de faible qualité pouvant atteindre
jusqu’à 2 mois de franchise par année ferme d’engagement.
Le niveau actuellement faible des taux d’intérêt devrait favoriser les
ventes en 2013.
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
145 / 160
1 900 / 2 800
Récent
100 / 130
1 100 / 1 900
Ancien
90 / 110
850 / 1 200
Source : AXITE - CBRE
© 2013 CBRE, Inc.
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Données générales
2011
200
150
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
156 550 m²
6%
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
115 000 m²
Part du neuf ou restructuré
100
Délai théorique d’écoulement
2012
136 700 m²
8%
89 000 m²
17 250 m²
51 600 m²
10,3 %
12,4 %
1,4 année
1,7 année
Source : AXITE - CBRE
50
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
12
Demande placée
Dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : AXITE - CBRE
Valeurs au 31/12/2012
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
73 / 82
750 / 950
Récent
50 / 60
500 / 750
Ancien
30 / 45
350 / 500
Source : AXITE- CBRE
LES INVESTISSEMENTS
Au cours de l’année 2012, dans l’agglomération grenobloise,
ce sont 32 millions d’euros qui ont été investis en bureaux et
2 millions en locaux d’activités contre respectivement
28 millions d’euros et 7,5 millions d’euros en 2011.
Les montants investis sont plutôt stables par rapport à 2011
mais les investisseurs sont précautionneux au regard de la
conjoncture économique difficile. Les principaux acteurs sont
les privés et SCPI. La valeur pierre de qualité séduit toujours
pour sa stabilité, sa sécurité mais également pour ses
rendements supérieurs aux placements boursiers.
Progression des taux de rendement dans le neuf / restructuré
comme dans le seconde main.
Taux de rendement au 31/12/2012
Bureaux
Locaux d’activités
Neuf ou restructuré
7,1 % - 8,2 %
9 % - 9,3 %
Seconde main
9 % - 10,5 %
10 % - 13 %
Source : AXITE- CBRE
© 2013 CBRE, Inc.
Des surfaces recherchées plus petites
La demande des utilisateurs se dirige principalement vers des biens
à l’acquisition tandis que l’offre est majoritairement proposée à
la location. La taille des surfaces recherchées a baissé en un
an avec une surface moyenne recherchée qui atteint 1 170 m² à la
vente en 2012 contre 1 280 en 2011 et 460 m² à la location en
2012 contre 970 m² en 2011.
De plus, une demande importante est observée sur le secteur du
Grésivaudan, plus précisément la rive Ouest de l’Isère (Meylan,
Montbonnot). Cependant très peu d’offres de locaux d’activités
y sont recensées.
Régions : Grenoble | MarketView
00
Baisse du stock d’offres immédiates
Au terme de l’année 2012, le stock d’offres immédiatement
disponibles en locaux d’activités dans l’agglomération grenobloise
s’élève à 136 700 m², correspondant à une baisse de - 13 % par
rapport à fin 2011. La part des locaux neufs reste faible (8 %).
Parmi les surfaces disponibles, 4 sont > 5 000 m² et sont situées à
Domène, Moirans, Saint Marcellin et Pontcharra.
55 % de l’offre immédiate est orientée à la location.
Les bâtiments trop vétustes et ne disposant plus des normes ou
prestations immobilières minimales ont des difficultés à être loués et
cela même avec des avantages commerciaux importants. En 2013,
1 700 m2 seront lancés « en blanc » et 9 300 m2 « en gris ».
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en
locaux d’activités et entrepôts (en milliers de m²)
Une demande placée orientée à l’acquisition
Le marché est moins actif (- 23 %) que l’an passé avec
89 000 m² placés au terme de l’année 2012 contre 115 000 m²
en 2011. Toutefois, l’année 2011 avait enregistré un résultat de
+ 76 % par rapport à 2010. Ainsi, le volume commercialisé
en 2012 est en progression de + 36 % par rapport à 2010.
Les transactions réalisées en 2012 reflètent une nette tendance à
l’acquisition. C’est, en effet, la première année que la part des
ventes domine le volume total des m² placés.
Les secteurs les plus recherchés restent ceux qui bordent la
Rocade Sud et la rive Ouest du Drac. Ces zones géographiques
sont attractives car elles sont bien desservies par les axes routiers
(par l’échangeur du Rondeau notamment) et les transports en
commun, elles sont également à proximité du centre-ville de
Grenoble et des services sont présents sur place.
Des recherches s’orientent aussi à présent vers l’entrée Nord
de l’agglomération afin d’éviter les problèmes de circulation
mais aussi en raison des possibilités d’implantations en termes de
programmes neufs et de terrains.
Des valeurs stabilisées
Les valeurs locatives faciales du seconde main sont stables voire
légèrement à la baisse. Les prix de ventes sont comparables à
l’an passé compris entre 750 € et 950 € HT HC/m²/an pour des
locaux neufs ou restructurés et entre 350 € et 750 € pour des
locaux de seconde main.
Les avantages commerciaux demeurent compris entre 0,5 et
1 mois de franchise par année d’engagement.
3
Bilan 2012 / Perspectives 2013
Principales transactions en 2012
Etat des locaux
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an
ou € HT ou HD/m²)
Compte-propre locatif
Neuf
157 €
Location
Récent bon
135 €
Bureaux
Vente
Ancien avec travaux
1 325 €
2 500 m²
Bureaux
Location
Ancien très bon état
120 €
Preneur /
Acquéreur
Surface
Type de locaux
Nature du contrat
MONTBONNOT
CAP GEMINI
4 500 m²
Bureaux
MONTBONNOT
ROLLS ROYCE
3 200 m²
Bureaux
CONSEIL GENERAL
3 020 m²
LA METRO
Adresse
GRENOBLE
LA TRONCHE
CNPC SPORT
1 510 m²
Bureaux
Location
Récent avec travaux
90 €
CONSEIL GENERAL
1 380 m²
Bureaux
Vente
Ancien avec travaux
798 €
ALPES INSTRUMENTS
1 090 m²
Bureaux
Location
Récent bon état
110 €
RIVES
AORIKI MADAIRE
6 450 m²
Locaux d’activités
Vente
Récent bon état
310 €
SEYSSINET
CHRONODRIVE
4 800 m²
Locaux d’activités
Location
Ancien avec travaux
51 €
VOREPPE
VAUBAN
3 600 m²
Locaux d’activités
Vente
Ancien avec travaux
330 €
CLINIQUE DU MAIL
3 500 m²
Locaux d’activités
Vente
Ancien mauvais état
414 €
ROLLS ROYCE
2 000 m²
Locaux d’activités
Location
Récent très bon état
MEYLAN
GRENOBLE
MEYLAN
Régions : Grenoble | MarketView
GRENOBLE
MONTBONNOT
70 €
Source : AXITE - CBRE
Principales offres futures certaines et probables
Adresse
Livraison
Surface
Type
de locaux
Promoteur /
Constructeur
Nature
du contrat
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an
ou € HD/m²)
Offre certaine
ou probable
Inovallée - Meylan
juin-14
5 740
Bureaux
VINCI
Vente et location
155 €/ 2 350 €
Certaine
Inovallée - Meylan
déc-14
3 800
Bureaux
TERCELIA
Vente
2 400 €
Probable
Bir Hakem - Grenoble
déc-14
3 200
Bureaux
SAFILAF
Vente
2 760 €
Certaine
Emeraude - Grenoble
janv-15
2 800
Bureaux
URBIPARC
Vente et location
155 €/ 2 350 €
Probable
Marie Reynoard - Grenoble
oct-14
9 000
Bureaux
ART DE CONSTRUIRE
Vente et location
145 €/ 1 950 €
Probable
Eco Vence- St Egrève
déc-13
4 334
Locaux d’activités
CFA
Vente
920 €
Probable
Le Pont de Claix
déc-13
7 118
Locaux d’activités
ANAHOME
Vente
1 006 €
Certaine
St Martin d’Hères
oct-14
9 500
Bureaux
ICADE
Vente
2 100 €
Probable
Source : AXITE - CBRE
CONTACTS
Grenoble AXITE - CBRE
Hugues De VILLARD
Immeuble Bonne Energie
56 boulevard Gambetta
38 000 Grenoble
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
t : 04 76 46 47 00
f : 04 76 46 71 40
e : [email protected]
s : www.axite.fr
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
e : [email protected]
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