Une année compliquée pour le marché des bureaux

MARKETVIEW
Grenoble, Bilan 2014 / Perspectives 2015
Une année compliquée pour
le marché des bureaux
L O C AU X D ’ A C T I V I TÉ S E T
E N T REPÔTS
B U R E A UX
I N V E S TI S S EMEN T
Demande placée
Demande placée
Montant
31 500 m² (- 38 %)
143 500 m² (+88 %)
55 millions d’€
Offre immédiate
Offre immédiate
104 700 m² (- 10 %)
132 500 m² (+ 10 %)
Taux “prime”
bureaux 6,50 %
Loyer « prime »
Loyer « prime »
160 €
80 €
Évolutions / fin 2013
Les faits marquants en 2014
• L’agglomération grenobloise acquiert le statut de
Métropole au 1er janvier 2015
• Le projet d'aménagement urbain de la Presqu'Ile
regroupera entre autre le siège de Schneider Electric
Grenoble et le siège du Crédit Agricole (livraisons
prévues en 2016)
• Une partie du tronçon de la ligne de tram E reliant
Le Fontanil à Grenoble a été livrée en juin 2014
• Élection du premier Maire écologiste dans une
grande ville régionale avec une orientation politique
plutôt en faveur de la rénovation que de la
construction neuve
• Grenoble obtient le label « Métropole French Tech »
Données générales bureaux
2013
Évol.
Évol.
2014
Parc
2 000 000 m²
=
2 000 000 m²
Offre immédiate*
116 800 m²
-
104 700 m²
-neuf /restructuré
13 %
Taux de vacance*
5,8 %
-
5,2 %
Demande placée
51 300 m²
-
31 500 m²
-dont précommercialisations,
clés-en-main et
comptes-propres
-neuf / restructuré
Délai théorique
d’écoulement
Taux de rendement*
7%
13 660 m²
0 m²
23 %
-
4%
2,3 années
+
3,3 années
6,5 % - 10 %
=
6,5 % - 9,8 %
*Au 31/12
Source : AXITE - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
BUREAUX
D ÉG RA DAT I ON D E L A QU AL I TÉ DE L ’ O F FRE
I MMÉD I ATE
ET
M AN QUE
DE
L I VRA I S ON S
FUTURES
L’absence de livraison d’immeubles neufs
participe à la baisse du stock d’offre
immédiate et surtout de sa qualité (7 % de
neuf / restructuré).
Il s’établit au 31 décembre 2014 à 104 700 m²
correspondant à une baisse de - 10 % sur
l’année et de - 5 % sur le semestre. Le stock se
situe toutefois au niveau moyen de ces 10
dernières années (105 700 m²).
Les secteurs d’Europole, l'hyper-centre,
Polytec et Montbonnot font face à une
raréfaction de l’offre et les biens à
l’acquisition, recherchés par les utilisateurs,
s’amoindrissent.
Une dizaine de programmes neufs avec PC
obtenu (représentant 54 000 m²) sont en
attente de lancement faute de précommercialisation. Ainsi seuls 3 700 m²
restent à commercialiser : 1 855 m² dans le
programme Inovallia à Meylan (livraison
prévue en août 2015) et 1 820 m² à SaintMartin-d’Hères (livraison prévue fin 2015).
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MARKETVIEW GRENOBLE
U N E A N N ÉE 2 0 1 4 C O M PL I QUÉE
95 transactions (31 500 m²) ont été réalisées au
cours de l’année 2014 contre 116 (51 300 m²) en
2013. La demande placée a chuté de - 38 % en un
an et plus largement par rapport à la moyenne des
10 dernières années (54 500 m²). En effet, la taille
moyenne des transactions a baissé et seulement 6
transactions > 1 000 m² ont été signées.
Grenoble intra muros et Meylan / Montbonnot
demeurent les secteurs les plus plébiscités
représentant chacun 35 % du volume placé.
Les principaux critères de recherche des
entreprises restent identiques aux années
précédentes : les loyers, la localisation,
l’accessibilité au site, le stationnement, ainsi que
l’image dynamique de la zone.
Tous les secteurs de l’agglomération, exception
faite d’Europole, connaissent des réajustements
de valeurs à la baisse.
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
150
100
50
0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Demande placée
Offre immédiate
Source : AXITE - CBRE
Loyers faciaux des bureaux
À fin 2014
Loyers
€ HT HC/m²/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf / restructuré
150 / 160
1 950 / 2 780
Récent
105 / 120
1 100 / 1 300
Ancien
90 / 110
900 / 1 100
Source : AXITE - CBRE
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
LE NEUF SE FAIT RARE…
Le stock immédiat s’élève à 132 500 m²
correspondant à une hausse de + 10 % par rapport
à fin 2013. Pourtant, la part du neuf / restructuré,
déjà très faible, s’est réduite de moitié (2 %).
Les offres de grandes tailles font défaut, seules 4
offres disponibles > 5 000 m² sont recensées, ainsi
que les petits bâtiments < 700 m² à la vente.
Aucune offre future certaine n’est observée et seuls
3 projets de locaux d’activités ont obtenu un
permis de construire et sont donc prêts à
démarrer.
Données générales locaux d’activités et entrepôts
2013
Offre immédiate*
120 500 m²
-neuf / restructuré
4%
Demande placée
76 400 m²
-dont précommercialisations,
clés-en-main et
comptes-propres
-neuf / restructuré
Délai théorique
d’écoulement
Taux de rendement*
Une baisse importante des demandes provenant
des TPE et artisans, pour des surfaces < 300 m², a
été observée. Par contre, les demandes des grandes
entreprises se sont maintenues avec des objectifs
de rationalisation et d’économie.
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
Évol.
Évol.
+
2014
132 500 m²
2%
+
5 960 m²
143 530 m²
37 820m²
3,7 %
+
32 %
1,6 année
-
11 mois
8,8 % - 13 %
-
8,5 % - 12,5 %
*Au 31/12
Source : AXITE - CBRE
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3 TR AN S AC T I ON S QU I PÈS EN T POUR 1/ 3 DE L A
D E M A N DE P L A C ÉE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
200
Le volume placé a fait un bond en 2014 atteignant
un niveau record de 143 530 m².
En effet, la demande placée a doublé par rapport à
2013 en raison notamment du report de
transactions, d’une augmentation du nombre
d’acquisition mais surtout du poids de 3
transactions > 5 000 m² dont une majeure. Le plus
grand logisticien de l’agglomération grenobloise,
Grenoble Logistique Distribution, s’est fait
construire 36 000 m² d’entrepôts Classe A à Villard
Bonnot.
Les négociations sont plus pesantes pour obtenir
des mesures d’accompagnement (franchises de
loyer, et/ou travaux à charge du bailleur) et
tendent donc à augmenter.
150
100
50
0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Demande placée
Offre immédiate
Source : AXITE - CBRE
Loyers faciaux des locaux d’activités et entrepôts
Loyers
€ HT HC/m²/an
À fin 2014
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf / restructuré
70 / 80
950 / 1 100
Seconde main
30 / 54
350 / 800
Source : AXITE - CBRE
Références de transactions en 2014
Preneur / Acquéreur
GRENOBLE - Place Bir Hakeim
CONSEIL RÉGIONAL
2 090 m²
Bureaux
Neuf
Vente
2 780 €
EYBENS - Rue Raymond Chanas
SCHNEIDER ELECTRIC
3 130 m²
Bureaux
État d’usage
Location
90 €
MEYLAN - Chemin du Vieux Chêne
AGIR A DOM
5 120 m²
Bureaux
État d’usage
Vente
625 €
INDCO
4 300 m²
Locaux d’activités
État d’usage
Vente
345 €
CONFORAMA
5 000 m²
Entrepôts
État d’usage
Location
40 €
MADE IN DESIGN
8 180 m²
Entrepôts
Récent
Location
42 €
GRENOBLE LOGISTIQUE
DISTRIBUTION
36 000 m²
Entrepôts
Classe A
Compte-Propre
N.C.
VILLARD BONNOT
GRENOBLE - Rue des Alliés
VOREPPES - Centr’Alp
VILLARD BONNOT - ZA La Grande Ile
Surface
Type de locaux
État des locaux
Vente / Location
Loyer / Prix (€
(€ HT
HC/m²/an ou HD/m²)
Adresse
Source : AXITE - CBRE
N.C. : Non Communiqué
Références d’offres futures neuves
Date de
livraison
Surface
MEYLAN - Inovallia
août 2015
1 855 m²
Bureaux
ADIM-VINCI
Location
155 €
Certain
Saint-Matrin-d’Hères
Fin 2015
1 820 m²
Bureaux
ICADE
Vente
2 200 €
Certain
ÉCHIROLLES - le Rayon Vert
1er sem. 2016
2 100 m²
Bureaux
IBSE
Vente
1 950 €
Probable
GRENOBLE -Bouchayer
Viallet
1er sem. 2016
3 000 m²
Bureaux
URBIPARC
Vente
2 350 €
Probable
ST-EGRÈVE - EcoVence
2ème sem. 2015
1 100 m²
Locaux d’activités
CFA
Vente
920 €
Probable
3 740 m²
Locaux d’activités
BATIMMO
Vente
1 000 €
Probable
Adresse - Programmes
GRENOBLE - Mistral
ème
2 sem. 2015
Type de locaux
Promoteur /
Constructeur
Vente / Location
Loyer / Prix (€
(€ HT
HC/m²/an ou HD/m²)
Projet certain
ou probable
Source : AXITE - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
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CONTACTS
Grenoble AXITE – CBRE
Hugues de VILLARD
Directeur Régional
Tél. : 33 (0) 4 76 46 47 00
[email protected]
www.axite.fr
Régions
Stanislas LEBORGNE
Directeur du développement Régions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45
[email protected]
+ SUIVEZ-NOUS
Études et Recherche
Aurélie LEMOINE
Directrice
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
[email protected]
Delphine SION
Chargée d’études
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02
[email protected]
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