Mise en page 1 - LEM Entreprise

Le Ha vre
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2013 / Perspectives 2014
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
Évolutions / fin 2012
CE QU’IL FAUT RETENIR DU MARCHÉ DU HAVRE
Bureaux
• Stock d’offres disponibles : 30 000 m² (- 13 % en un an) dont 62 % de neuf
• Taux de vacance : 28 %
• Demande placée : 18 000 m² (+ 20 % en un an) dont 33 % de neuf
• Transaction majeure : prise à bail par la SPB de 2 500 m² au bassin Vauban
• Offre future : livraison de 2 fois 2 650 m² dans la zone du Pressoir prévue pour 2015
Locaux d’activités et entrepôts
• Stock d’offres disponibles : 110 000 m² (- 27 % en un an) dont 7 % de neuf
• Demande placée : 55 000 m² (- 15 % en un an) dont 8 % de neuf
• Transactions majeures : prises à bail par Soflog Telis de 5 050 m² de locaux d’activités sur le
plateau Sud et par Eurologistic de 17 000 m² d’entrepôts dans le PLPN
Les faits marquants en 2013
 Confirmation de l’arrivée d’AREVA sur les quais
du Havre fin 2014
 Début du chantier d’agrandissement de la
galerie commerciale Auchan Grand Cap
 20ème anniversaire de la Transat Jacques Vabre


Le PIB de la Seine-Maritime a augmenté
de + 0,05 % en 2013 et devrait
progresser de + 0,43 % en 2014
(source : Oxford Economics)
Le taux de chômage seinomarin atteint
11,9 % au 3ème trimestre 2013
(source : INSEE)
• Offre future : 4 400 m² à la location à Harfleur dans le PA Rimbaud
TENDANCES NATIONALES
Fin 2013, le stock disponible de l’échantillon des 15 villes est repassé au-dessus de la barre des
2 millions de m². Il s’élève à 2,1 millions de m², en hausse annuelle de + 8 %. Cependant, le
manque d’offres de qualité reste prégnant avec une part du neuf à 22 % en moyenne, soit
467 500 m² contre 434 700 m² fin 2012. L’offre neuve existante est principalement localisée à
Lyon, Toulouse et Lille.
Au terme de l’année 2013, sur le panel des 15 villes, le volume de commercialisations s’est réduit
de - 2 %. La demande placée atteint 1,2 million de m² fin 2013, niveau d’activité se situant à
4 % en dessous de la moyenne de ces 10 dernières années (1,245 million de m²). Lyon
(+ 35 % avec 250 000 m² dont 3 transactions > 20 000 m²) et Lille (+ 11 % avec 171 400 m²
dont 3 transactions > 5 000 m²) ont été particulièrement dynamiques, représentant 35 % du
volume commercialisé.
22 transactions > 5 000 m² ont été signées en 2013. L’essentiel des grands mouvements a porté
sur des locaux neufs, le plus souvent à construire, limitant l’écoulement de l’offre neuve existante.
Les valeurs locatives faciales progressent légèrement avec un loyer moyen pondéré pour les
bureaux neufs ou restructurés à 179 € contre 176 € l’an passé. Le loyer « prime » s’établit à
270 € à Lyon Part-Dieu et Marseille Euroméditerranée, parfois même au-delà pour certaines
transactions exceptionnelles comme dans la Tour Incity à Lyon. Les valeurs continuent de
s’apprécier dans les secteurs tertiaires reconnus des grandes agglomérations.
© 2014 CBRE, Inc.
Bilan 2013 / Perspectives 2014
LES BUREAUX
Régions : Le Havre | MarketView
Une offre en baisse, une part du neuf en hausse
L’offre disponible fin 2013 s’élève à 30 000 m², soit une
baisse de - 13 %. Le stock est composé de locaux libres suite à
liquidation et de bureaux neufs (62 %) dont la part dans l’offre
immédiate est en forte progression. Les 38 % restants se
composent d’actifs existants plus difficiles à écouler en raison des
coûteuses mises aux normes PMR et de leur inadaptabilité aux
demandes des utilisateurs (desserte, places de stationnement…).
Les immeubles anciens du centre-ville se vident peu à peu, laissant
parfois des bâtiments entiers libres de toute occupation.
Le taux de vacance est en diminution par rapport aux années
précédentes même si le marché reste largement sur-offreur.
L’offre se localise principalement dans le centre-ville havrais
et dans le quartier de l’Eure.
L’offre future se matérialisera en 2015 par 2 projets, l’un certain :
le Grand Hameau (5 300 m²) sur le plateau Nord du Havre et
l’autre probable : le Courbet Plazza (11 000 m²) dans le quartier
Saint-Nicolas. Peu de projets « en blanc » seront lancés dans
l’agglomération dans les années à venir, les promoteurs se
montrant prudents face à l’attentisme des utilisateurs.
2012
Parc au 31/12
101 500 m²
Offre disponible au 31/12
34 300 m²
Part du neuf ou restructuré
27 %
Taux de vacance au 31/12
34 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres

106 000 m²

30 000 m²
62 %

15 000 m²
28 %

18 000 m²
8 700 m²
0 m²
60 %
33 %
Part du neuf ou restructuré
Délai théorique d’écoulement
2013
2,3 années

1,7 année
Source : Lem Entreprises - CBRE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
50
Une demande placée en augmentation
Il a été observé une baisse de la demande exprimée qui
s’explique beaucoup par l’incertitude dont font preuve les
utilisateurs. Le marché du Havre compte peu de grandes
entreprises, par conséquent les demandes proviennent en
grande partie des PME / PMI. Ces dernières recherchent en
priorité des locaux neufs entre 100 m² et 200 m²,
malheureusement avec difficulté puisque l’offre neuve se compose
principalement de surfaces > 500 m².
Néanmoins, la demande placée enregistre une hausse de
+ 20 % en 2013 par rapport à l’année précédente et retrouve
son niveau de 2009 avec 18 000 m² de bureaux loués ou vendus
au cours de l’année. Ce sont les administrations et établissements
publics qui ont redynamisé le marché, notamment Pôle Emploi et
le Conseil Général qui ont pris à bail pour respectivement 600 m²
et 470 m². La plus grosse transaction de l’année a été la prise à
bail par SPB de 2 500 m² au bassin Vauban.
Un tiers de la demande placée correspond à des locaux
neufs qui offrent de nombreux avantages pour les entreprises
souhaitant restructurer leur immobilier d’exploitation et réduire
leurs coûts. Comme l’année précédente, les utilisateurs se sont
orientés vers des biens à la location et ont ciblé le centre-ville ainsi
que les quartiers Sud, mieux desservis.
Des valeurs faciales à la hausse
2
Données générales
Les valeurs locatives faciales ont augmenté en 2013. Le loyer
« prime » est de 165 € HT HC/m²/an dans le neuf et de
135 € HT HC/m²/an dans le seconde main. Néanmoins, ces
hausses sont à analyser avec prudence. En effet, les loyers faciaux
font l’objet de négociations allant de 5 % à 20 % au profit des
locataires et les avantages commerciaux restent fréquemment
usités par les bailleurs pour attirer les utilisateurs et se traduisent
par des participations aux travaux, ainsi que par des franchises de
loyer pouvant aller de 1 à 2 mois par année d’engagement.
Les valeurs vénales sont à la hausse. Les prix de vente
s’échelonnent pour le neuf entre 1 800 € et 2 500 € HT ou
HD/m² et la valeur haute des immeubles de seconde main
remonte à 1 800 € HT ou HD/m².
40
30
20
10
04
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Lem Entreprises - CBRE
Offre future (en milliers de m²)
30
25
20
15
10
5
2014
2015 et plus
Disponibilités certaines
Disponibilités probables
Source : Lem Entreprises - CBRE
Valeurs des bureaux au 31/12/2013
Loyers
€ HT HC/m2/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
115 / 165
1 800 / 2 500
Ancien
80 / 135
800 / 1 800
Source : Lem Entreprises - CBRE
© 2014 CBRE, Inc.

2012
Offre disponible au 31/12
Part du neuf ou restructuré
150 000 m²
2%
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
65 000 m²

55 000 m²
9 100 m²
Part du neuf ou restructuré
6 000 m²

6%
Délai théorique d’écoulement
Un recul de l’offre immédiate
2013
110 000 m²
7%
2,3 années
8%
2 années
Source : Lem Entreprises - CBRE
200
Une baisse de la demande placée
160
120
80
40
07
08
09
10
11
12
13
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Source : Lem Entreprises - CBRE
La demande exprimée en 2013 a été sensiblement identique
à celle de 2012 et s’est orientée vers des actifs de qualité, rares sur
un marché composé en quasi-totalité de locaux anciens. Il a
donc été difficile de répondre à cette demande. En effet, ce ne sont
ni les surfaces, ni la localisation de la demande qui ont posé
problème car l’offre est constituée de locaux aux tailles variées
disposant d’une bonne desserte partout dans l’agglomération grâce
à la construction de nombreuses infrastructures ces dernières années
(rocades, liaisons autoroutières, tramway...). Les différentes zones
économiques de l’agglomération devraient ainsi se développer de
façon homogène dans l’avenir.
Les principaux secteurs d’activités qui ont exprimé une demande sont,
à l’instar des années précédentes, l’industrie, le BTP et l’habitat. Seule
la branche des transports connait un ralentissement du fait de la crise.
La demande placée continue de baisser (- 15 % en un an) et a
couvert 55 000 m² en 2013. Le nombre de transactions a lui aussi
diminué car les entreprises se montrent prudentes et reportent leurs
décisions. Les banques également sont plus frileuses et sélectives dans
le choix des emprunteurs.
La demande placée en 2013 a été locative et périphérique, en
adéquation avec la demande exprimée. Les transactions ont été
cependant plus nombreuses dans les quartiers Sud du Havre.
La taille moyenne des transactions s’est établie à 1 200 m².
Le secteur industriel s’est montré très dynamique, ce qui peut en
partie s’expliquer par l’arrivée d’AREVA qui stimule le marché.
Régions : Le Havre | MarketView
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
L’offre immédiate est en recul de - 27 % par rapport à fin 2012,
soit 110 000 m² fin 2013. Elle se situe de manière assez éparse
en périphérie dans des zones industrielles ou des zones d’activités.
Cependant, moins d’offres sont disponibles dans le Sud de
l’agglomération qui voit ses actifs plus facilement commercialisés de
par sa situation géographique avantageuse (proximité du centre-ville
et de la sortie de ville desservie par les nouveaux axes routiers).
Comme les années précédentes, la part du neuf dans l’offre est
très faible (7 % en 2013) en raison du manque de foncier dans
l’agglomération havraise. Néanmoins, la volonté de la CODAH est
à l’inversion de cette réalité, notamment avec la création du Parc du
Mesnil qui s’étendra sur 3 communes (Montivilliers, Épouville et
Saint-Martin-du-Manoir) et dont la livraison des premiers
programmes est prévue pour l’été 2014. Le Parc d’Activités Rimbaud
devrait aussi voir le jour dans les années à venir mais de manière
progressive, le constructeur se montrant prudent face à l’attitude
expectative des utilisateurs. Le marché havrais, ancien, voire vétuste,
devrait ainsi renouveler son stock d’offres neuves et répondre aux
attentes et besoins des entreprises.
En comparant l’offre avec la demande exprimée, il peut être constaté
que le marché est en légère sur-offre.
Bilan 2013 / Perspectives 2014
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Donnée générales
Un loyer « prime » en hausse
Valeurs des locaux d’activités et entrepôts au 31/12/2013
Loyers
€ HT HC/m2/an
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
60 / 100
N.S.
Ancien
30 / 55
N.S. : Non Significatif
© 2014 CBRE, Inc.
150 / 600
Source : Lem Entreprises - CBRE
Sur la période 2012-2013, les valeurs locatives ont été stables.
Seule une transaction dans le neuf se démarque (composée en
partie de bureaux) et fait monter le loyer « prime » à 100 € HT
HC/m²/an. Les négociations longues et compliquées ne sont pas
rares du fait de la difficulté pour les bailleurs à louer à des utilisateurs
attentistes. Des franchises de loyers sont donc couramment
consenties.
Il n’y a eu que peu de ventes de locaux d’activités et d’entrepôts en
2013. Les valeurs vénales du seconde main sont en baisse
avec une fourchette qui s’étend de 150 € à 600 € HD/m².
3
Bilan 2013 / Perspectives 2014
Principales transactions en 2013
Adresse - Programme
Régions : Le Havre | MarketView
Le Havre,
Cours Commandant Fratacci
Le Havre,
Ferrer II
Le Havre,
Quai Lamandé
Le Havre,
Rue Pierre Brossolette
Le Havre,
Rue du Pont VI
PLPN,
Stockespace
Le Havre,
Boulevard de Graville
Preneur/
Acquéreur
Surface
Type de locaux
Location / Vente
État des locaux
Loyer / Prix
(HT HC/m²/an
ou HD/m²)
SPB
2 500 m²
Bureaux
Location
N.C.
135 €
Pôle Emploi
600 m²
Bureaux
Location
Neuf
130 €
Randstad
530 m²
Bureaux
Location
Neuf
140 €
Conseil général
470 m²
Bureaux
Location
N.C.
100 €
Soflog Telis
5 050 m²
Locaux d’activités
Location
État d’usage
26 €
Eurologistic
17 000 m²
Entrepôts
Location
N.C
N.C.
ALT
4 000 m²
Entrepôts
Location
État d’usage
26 €
N.C. : Non communiqué
Source : Lem Entreprises - CBRE
Principales offres futures
Adresse - Programme
Le Havre, Le Pressoir
Grand Hameau
Harfleur,
PA Rimbaud
Date de livraison
Surface
Type
de locaux
Promoteur /
Constructeur
Location / Vente
Loyer / Prix
(HT HC/m²/an ou HD/m²)
Offre future
2015
5 300 m²
Bureaux
SHEMA
Location / Vente
N.C.
Certaine
En fonction
des locations
4 400 m²
Locaux
d’activités
SCI
Location
Atelier 70 €
Bureaux 120 €
Certaine
Eté 2014
N.C.
Mixte
SHEMA
Vente
N.C.
Probable
2015
11 000 m²
Bureaux
N.C
Location / Vente
N.C.
Probable
Montivilliers / Épouville /
Saint-Martin-du-Manoir,
Parc du Mesnil
Le Havre, L’Eure,
Courbet Plazza
N.C. : Non communiqué
Source : Lem Entreprises - CBRE
CONTACTS
Correspondant
Lem Entreprises - CBRE
Nicolas CARON
Cédric MOTTE
155, quai George V
76 600 Le Havre
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
e : [email protected]
t : 02 35 44 73 75
f : 02 35 22 99 30
e : [email protected]
s : www.lem-entreprise.com
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
e : [email protected]
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