Mise en page 1 - LEM Entreprise

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Ca en
MarketView Régions
CBRE Études et Recherche
Bilan 2013 / Perspectives 2014
BUREAUX
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Demande placée
Offre immédiate
Loyer « prime »
INVESTISSEMENTS
Taux « prime » bureaux
Évolutions / fin 2012
CE QU’IL FAUT RETENIR DU MARCHÉ DE CAEN
Bureaux
• Stock d’offres disponibles : 45 000 m² (- 10 % en un an) dont 20 % de neuf
• Demande placée : 25 000 m2 (+32 % en un an) dont 30 % de neuf
• Transactions majeures : prise à bail par le GIP JEM Normandie 2014 de 1 220 m2 à Caen
• Offre future : livraison de 2 000 m² avec le bâtiment Magellan à Fleury-sur-Orne
Locaux d’activités et entrepôts
• Stock d’offres disponibles : 200 000 m² (+ 11 % en un an) dont 4 % de neuf
• Demande placée : 42 000 m² (- 30 % en un an) dont 9 % de neuf
• Transaction majeure : prise à bail de 7 600 m² de locaux d’activités par Isigny Sainte-Mère à
Mondeville
Les faits marquants en 2013
 Ouverture de Mondevillage à l’Est de Caen, le
plus grand Retail Park de l’année en France
(42 000 m²)
 Ouverture du complexe mixte Les Rives de
l’Orne situé le long des berges entre la Gare et
le Port
 Début du chantier de la Bibliothèque
Multimédia à Vocation Régionale pour une
ouverture prévue en octobre 2016
 Le PIB du Calvados a diminué de - 0,19 % en
2013 mais devrait augmenter de + 0,02 %
en 2014 (source : Oxford Economics)
 Le taux de chômage calvadosien atteint
10,3 % au 3ème trimestre 2013 (source :
INSEE)
TENDANCES NATIONALES
Fin 2013, le stock disponible de l’échantillon des 15 villes est repassé au-dessus de la barre des
2 millions de m². Il s’élève à 2,1 millions de m², en hausse annuelle de + 8 %. Cependant, le
manque d’offres de qualité reste prégnant avec une part du neuf à 22 % en moyenne, soit
467 500 m² contre 434 700 m² fin 2012. L’offre neuve existante est principalement localisée à
Lyon, Toulouse et Lille.
Au terme de l’année 2013, sur le panel des 15 villes, le volume de commercialisations s’est réduit
de - 2 %. La demande placée atteint 1,2 million de m² fin 2013, niveau d’activité se situant à
4 % en dessous de la moyenne de ces 10 dernières années (1,245 million de m²). Lyon
(+ 35 % avec 250 000 m² dont 3 transactions > 20 000 m²) et Lille (+ 11 % avec 171 400 m²
dont 3 transactions > 5 000 m²) ont été particulièrement dynamiques, représentant 35 % du
volume commercialisé.
22 transactions > 5 000 m² ont été signées en 2013. L’essentiel des grands mouvements a porté
sur des locaux neufs, le plus souvent à construire, limitant l’écoulement de l’offre neuve existante.
Les valeurs locatives faciales progressent légèrement avec un loyer moyen pondéré pour les
bureaux neufs ou restructurés à 179 € contre 176 € l’an passé. Le loyer « prime » s’établit à
270 € à Lyon Part-Dieu et Marseille Euroméditerranée, parfois même au-delà pour certaines
transactions exceptionnelles comme dans la Tour Incity à Lyon. Les valeurs continuent de
s’apprécier dans les secteurs tertiaires reconnus des grandes agglomérations.
© 2014 CBRE, Inc.
Régions : Caen | MarketView
2
LES BUREAUX
Données générales
Un marché en sur-offre, mais un stock en baisse
L’offre disponible s’élève à 45 000 m² fin 2013, soit - 10 %
en un an. Cette baisse s’explique par la location des bureaux qui
ne trouvaient pas preneurs l’année précédente.
Le stock se localise principalement dans les parcs tertiaires
définis en périphérie caennaise à savoir l’Espace Entreprises et le
Parc Athéna à Saint-Contest, ainsi que la technopole Citis à
Hérouville-Saint-Clair. Le marché reste en sur-offre, notamment
dans le seconde main avec par exemple le quartier du péricentre
et ses bâtiments datant de la fin des années 1970. La situation
risque de s’aggraver en 2014 avec la libération des locaux
occupés par les collectivités s’installant dans le complexe des Rives
de l’Orne. L’offre future neuve se matérialisera par la livraison de
l’immeuble Le Magellan (2 000 m²) à Fleury-sur-Orne mi-2014
et de l’immeuble Le 1480 (1 480 m²) dans le Parc Athéna de SaintContest début 2015.
Une demande placée en hausse exceptionnelle
Les entreprises, jusque-là attentistes, ont remis en marche leurs
processus décisionnels. La demande exprimée est en adéquation
avec l’offre immédiate pour les surfaces de petite taille (de
30 m² à 150 m²) recherchées principalement à la location.
Concernant l’acquisition, les locaux de moyenne et grande taille
(> 200 m²) sont préférés mais des travaux d’aménagements sont
souvent à prévoir et les biens plus difficiles à trouver. La demande
a été soutenue en 2013 grâce aux acteurs locaux en recherche de
locaux neufs adaptés à leurs besoins en termes de qualité
(nouvelles normes et accessibilité) et de surface (< 500 m²).
Après une année 2011 exceptionnelle grâce aux
pré-commercialisations par Caen la mer, le Conseil régional et
SHEMA, préliminaires à la livraison du complexe Les Rives de l’Orne,
la demande placée revient à son niveau habituel. Elle s’établit en
2013 à 25 000 m², soit une augmentation de + 32 % par rapport
à l’année précédente, avec une part du neuf à 30 %. Les transactions,
plus nombreuses, ont été à 60 % locatives et 40 % acquisitives.
Parmi les transactions de 2013, sont à retenir les prises à bail de
1 220 m² et de 670 m² respectivement par le GIP JEM Normandie
2014 et par Randstad.
Des écarts de valeurs forts dans le neuf
Les valeurs locatives ont été assez stables en 2013. Le loyer
« prime » dans le neuf ou restructuré gagne 5 € par rapport à
l’année précédente et s’établit dorénavant à 170 € HT
HC/m²/an. Les loyers du neuf varient considérablement selon que
les locaux fassent l’objet d’aménagements ou qu’il ne s’agisse que
de la livraison de plateaux nus. Un aménagement de ces derniers
peut correspondre à 25 % du budget alloué à la location par les
utilisateurs. Les avantages commerciaux sont alors courants et les
franchises de loyer peuvent aller jusqu’à 3 mois par année ferme
d’engagement.
Les valeurs vénales ont elles aussi été stables avec un prix de
vente « prime » dans le neuf à 2 300 € HT ou HD/m². Les
mêmes remarques peuvent s’appliquer quant à l’écart de valeurs
et à l’aménagement des locaux. Il est à préciser que le marché du
centre-ville enregistre des valeurs plus élevées, dans le neuf
comme dans l’ancien, que celui de périphérie.
Les valeurs devraient se maintenir en 2014 pour le neuf ou
restructuré. Le seconde main risque de voir ses valeurs baisser dans
les années à venir en conséquence de la sur-offre et de la future
libération de locaux anciens.
2012
Offre disponible au 31/12
50 000 m²
Part du neuf ou restructuré
18 %
Demande placée dans l’année
dont pré-commercialisations,
clés-en-main et comptes-propres
Délai théorique d’écoulement
45 000 m²
20 %

19 000 m²
2013

25 000 m²
N.C.
N.C.
N.C.
30 %
2,6 années
N.C. : Non Communiqué

1,8 année
Source : Lem Entreprises - CBRE
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
50
40
30
20
10
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Valeurs des bureaux au 31/12/2013
Loyers
Prix de vente
€ HT HC/m²/an
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
115 / 170
1 650 / 2 300
Seconde main
60 / 135
850 / 1 800
LES INVESTISSEMENTS
Un montant estimé à environ 23,3 millions d’€ a été investi en
2013 dans l’agglomération caennaise. Des investisseurs privés
ont acquis 11 530 m² de bureaux occupés par Orange à Caen
pour 14 millions d’€ et 13 230 m² de locaux d’activités occupés
par le centre de tri de La Poste à Mondeville pour 9,3 millions d’€.
Taux de rendement « prime »
janv-14
Bureaux Caen
7,00 % - 8,00 %
Bureaux France*
5,70 % - 8,00 %
Entrepôts « classe A » France
7,00 % - 8,00 %
Locaux d’activités France
8,25 % - 12,00 %
* Métropoles régionales hors Ile-de-France
© 2014 CBRE, Inc.
2012
Offre disponible au 31/12
180 000 m²
4%
Demande placée dans l’année
Dont pré-commercialisations, clés-enmain et comptes-propres
60 000 m²
N.C.
6%
Délai théorique d’écoulement
3 années



2013
200 000 m²
4%
42 000 m²
N.C.
9%
4,8 années
200
160
120
80
40
05
06
07
08
09
10
11
12
13
Demande placée dans l'année
Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres
Offre immédiatement disponible au 31/12
Valeurs des locaux d’activités et entrepôts au 31/12/2013
Loyers
Prix de vente
€ HT HC/m²/an
€ HT ou HD/m²
Neuf ou restructuré
50 / 60
600 / 850
Seconde main
40 / 55
117 / 450
© 2014 CBRE, Inc.
Une demande forte mais peu de transactions
La demande des utilisateurs est très variée et s’exprime pour
des locaux de 100 m² à 5 000 m², tant à la location qu’à la vente.
Elle s’oriente vers le Sud et le Sud-Ouest en raison de l’accès
rapide aux autoroutes A13 en direction de Paris et A84 qui dessert
la Bretagne. Les secteurs d’activités les plus actifs ont été ceux du
commerce et des loisirs, par opposition à celui de l’industrie qui a
ralenti dans la région. Malgré la sur-offre, les locaux disponibles
ne sont pas en adéquation avec la demande de par leur taille
trop importante, leur vétusté ou encore leur absence de visibilité
et/ou d’accessibilité. Les utilisateurs ont préféré s’éloigner de
l’agglomération caennaise pour trouver des biens correspondant
à leurs besoins à l’image de Vire et de Condé-sur-Noireau.
Nonobstant une demande exprimée plus élevée que d’ordinaire, la
demande placée accuse une baisse de - 30 % et s’établit à
42 000 m² en 2013. Comme chaque année, très peu de surfaces
neuves ont été transactées en raison du manque d’offres de
première main. La surface moyenne des transactions est d’environ
750 m² et ces dernières sont tant orientées à la location qu’à
la vente. La demande placée s’est localisée principalement
dans la moitié Sud de l’agglomération (Mondeville, Brettevillesur-Odon, Colombelles…). Parmi les transactions significatives de
l’année se trouvent la prise à bail par Isigny Sainte-Mère de
7 400 m², ainsi que la prise à bail par L’îlot Z’enfants de 2 080 m²
toutes deux à Mondeville.
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
Une offre disponible importante
L’offre immédiate est en légère augmentation (+ 11 % en un
an) et s’établit fin 2013 à 200 000 m². Les nombreuses
restructurations et liquidations judiciaires d’entreprises locales
expliquent la hausse du stock. De plus, certains locataires ont
préféré libérer les lieux qu’ils occupaient pour construire des
bâtiments plus spécifiques à leurs besoins. La part du neuf dans
l’offre immédiate reste faible (4 %) et l’absence d’offre future
pour 2014 ne va pas changer la donne sur ce point.
L’offre est donc composée principalement de locaux de seconde
main qui peinent à trouver preneurs en raison de leur vétusté et
des loyers élevés. Le marché est largement en sur-offre.
Néanmoins, sur le plan de l’acquisition, les bâtiments anciens à la
vente trouvent assez rapidement acquéreur.
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Données générales
Des valeurs locatives stables
Les valeurs locatives ont été stables en 2013 et le loyer
« prime » pour le neuf ou restructuré reste à 60 €
HT HC/m²/an. ll faut entre 6 mois et un an à un bailleur pour
trouver un locataire. Dans l’ancien, certains propriétaires ont
commencé à baisser les loyers. En moyenne, les franchises de loyer
s’élèvent à 1 mois par année ferme d’engagement. On constate
néanmoins une augmentation de la fourchette basse faciale
de 45 € à 50 € HT HC/m²/an pour le neuf, et de 35 € à 40 €
HT HC/m²/an pour le seconde main.
Concernant les valeurs vénales, l’offre neuve étant très peu variée,
une hausse du prix de vente « prime » établit ce dernier à
850 € HT ou HD/m². La large fourchette des prix dans l’ancien
(entre 117 € et 450 HD/m²) est due aux propriétaires qui ont
choisi de revoir leurs prétentions à la baisse au vu de la vétusté
des locaux qu’ils ont mis en vente et de l’absence d’acquéreurs
potentiels.
3
Principales transactions en 2013
Preneur / Acquéreur
Surface
Type de locaux
État des locaux
Nature
du contrat
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an
ou € HD/m²)
Caen,
Rue des Compagnons
GIP JEM Normandie 2014
1 220 m²
Bureaux
État d’usage
Location
75 €
Hérouville-Saint-Clair,
Le Citis
Randstad
670 m²
Bureaux
Neuf
Location
153 €
Isigny Sainte-Mère
7 400 m²
Locaux d’activités
État d’usage
Location
N.C.
Leclerc Drive
2 400 m²
État d’usage
Achat
N.C.
L’îlot Z’enfants
2 080 m²
Neuf
Location
53 €
Adresse
Mondeville
Bretteville-sur-Odon
Mondeville,
Chemin de Courcelles
Leclerc Drive
1 000 m²
Neuf
Location
N.C.
Bretteville-sur-Odon,
Rue du Long Douet
Circet
550 m²
État d’usage
Location
52 €
Mondeville
N.C.
2 750 m²
Entrepôts
État d’usage
Achat
345 €
Colombelle
Principales offres futures
Date de Livraison
Surface
Type de locaux
Promoteur /
Constructeur
Nature du contrat
Loyer / Prix
(€ HT HC/m²/an
ou € HD/m²)
Offre future
Fleury-sur-Orne,
Le Magellan
2ème trimestre 2014
2 000 m²
Bureaux
Sedelka
Vente
N.C.
Certaine
Saint-Contest,
Le 1480
1er trimestre 2015
1 480 m²
Bureaux
DLD
Vente
1 721 €
Certaine
Hérouville-Saint-Clair,
Le Citis
En fonction
des pré-commercialisations
4 640 m²
Bureaux
Groupe Lazard
Location / Vente
125 € / 1 780 €
Probable
Démouville
En fonction
des pré-commercialisations
1 600 m²
Pierre Normandes
Location / Vente
60 € / 970 €
Probable
Adresse
Programme
CONTACTS
Correspondant - Lem Entreprises - CBRE
Céline FLOREK
Magali AUGUSTE
PAT de la Folie Couvrechef
11, rue Alfred Kastler
14 000 Caen
Régions
Études et Recherche
Stanislas LEBORGNE
Coordination Nationale
t : 33 (0)1 53 64 30 45
e : [email protected]
Aurélie LEMOINE
Directrice
t : 33 (0)1 53 64 36 35
t : 02 31 44 73 75
f : 02 31 28 57 43
s : www.lem-entreprise.com
Delphine SION
Chargée d’études
t : 33 (0)1 53 64 34 02
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