050100_Option Finance n°817_Immobilier Les cautions profitent

Immobilier : les cautions
profitent aux nouveaux propriétaires
Le cautionnement des loyers bénéficie au nouveau propriétaire de
l'immeuble, comme le confirme un arrêt rendu récemment par la
Cour de cassation qui opère un revirement de Jurisprudence. Cette
décision profite aux nouveaux acquéreurs qui n'auront plus à rechercher un nouveau cautionnement pour leurs locataires.
L
'arrêt rendu par l'assemblée pEénière au profit du nouveau propriétaire. Une telle
de la Cour de cassation le solution présentait des inconvénients pra6 décembre 2004 va clairement dans tiques manifestes (perte des cautionnece sens. En rejetant le pourvoi formé à l'en- ments en place) et peu compréhensibles
contre d'un arrêt rendu sur renvoi après cas- (l'engagement de la caution serait attaché à
sation, l'assemblée pEénière vient d'opérer la personne du propriétaire et non à celle du
un revirement de jurisprudence en déci- locataire de l'immeuble, seul débiteur de
dant : «Mais attendu qu'en cas de vente de l'obligation garantie),
l'immeuble donné à bail, le cautionnement Se posait alors, à l'occasion de chaque
garantissant le paiement des loyers est, vente immobilière, la question du sort des
sauf stipulation contraire, transmis de plein cautionnements qui, en l'état de la jurisprudroit au nouveau propriétaire en tant qu'ac- dence, obligeait les praticiens à tenter d'orcessoire de la créance de loyers cédée à ganiser, en l'absence d'accord exprès de ta
l'acquéreur par l'effet combiné de l'ar- caution, le transfert des cautionnements en
ticle 1743 et des articles 1692,2013 et 2015 place. Le locataire pouvait au final se troudu Code civil.» La Cour de cassation était, de ver obligé de constituer, dans certains cas,
nouveau, saisie du point de savoir si, à l'oc- un dépôt de garantie...
casion de la cession d'un immeuble, la sub- Conformément au souhait d'une doctrine
stitution d'un bailleur à un autre laissait unanime, les Juges du fond a s'étaient
intactes les obligations de la caution ou si rebellés contre la jurisprudence de la Cour
celle-ci était libérée de son obligation de de cassation. La cour d'appel de Rouen
garantir les loyers échus postérieurement à avait considéré que, «avec la vente de l'imla vente.
meuble, le bail en cours a été cédé, et, pour
le locataire débiteur principal, la relation
1^-lA JURISPRUDENCE
contractuelle s'est poursuivie dans les
mêmes conditions. Il n'y a pas d'effet novaAu motif que le cautionnement donné pren- toire au regard du bail à l'occasion de la
drait en considération le bénéficiaire de la vente de l'immeuble [...]. Ainsi la créance de
caution et n'aurait ainsi pas vocation à loyers et ses accessoires, et particulièresuivre automatiquement le sort de l'im- ment ici le bénéfice du cautionnement, sont
meuble, la Cour de cassation avait, lors de transmis au nouveau propriétaire»,
sa précédente saisine, refusé le transfert de
plein droit des cautionnements au nouveau 2- LA POSITION DE LA COUR DE
propriétaire en jugeant(î) qu'à défaut de CASSATION
manifestation de volonté de la part de la
caution de s'engager envers le nouveau Comme on l'a vu, la Cour de cassation vient
bailleur, le cautionnement souscrit au profit de confirmer cet arrêt. Le raisonnement juridu propriétaire initial ne pouvait être étendu dique est le suivant : la cession de l'im-
meuble emporte transfert des baux antérieurement conclus (article 1743 du Code
civil) et la cession des créances de loyers
accompagnant le transfert des baux inclut
les accessoires dont le cautionnement
(article 1692 du Code civil), sans que les
règles propres au cautionnement y fassent
obstacle (articles 2013 et 2015 du Code civil
sur l'étendue du cautionnement).
Pour le lecteur non averti, la surprise vient
moins de la décision elle-même que du fait
d'avoir dû l'attendre de l'assemblée plénière de la Cour de cassation à l'issue d'une
procédure de plus de dix ans (le cautionnement litigieux date de 1988 et la vente de
l'immeuble de 1992...). A l'heure où les parlementaires envisagent de porter atteinte à
l'étendue du droit de propriété immobilière
dans le cadre des ventes dites «a ta découpe», les bailleurs trouvent ainsi une sécurité
juridique légitime et attendue.
Sauf si le transfert du bénéfice du cautionnement est expressément interdit, le changement dans la personne du bénéficiaire
d'un cautionnement s'impose, en cas de
vente immobilière, de plein droit aux cautions des locataires. Il reste à souhaiter que,
cette première étape franchie, le principe
dégagé ne se limitera pas aux seules ventes
immobilières, mais vaudra pour toutes les
opérations cautionnées et, suivant le même
raisonnement et dans la logique exprimée
par monsieur le premier président Canivet,
ouvrira la voie à une levée prochaine de tout
ou partie des obstacles jurisprudentiels
actuellement posés à la cession de contrat
(à ce Jour interdite, en l'absence d'accord
formel des parties) B
option finance n°817 du 17 janvier 2005 31