SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Fonds de

Transcription

Prospectus d’émission et de cotation du 22 mai 2012
SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA
Fonds de placement contractuel de droit suisse de type « fonds immobilier »
Direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA, Berne
Banque et entité dépositaire
Banque Cantonale de Zurich, Zurich
Émission
Maximum 1'054'454 parts
Type d’émission
L’émission est réalisée en commissionnement (best effort basis)
dans le cadre d’une offre de souscription publique
en Suisse. Le nombre exact des parts émises est fonction du
nombre de souscriptions reçues. Les parts non souscrites ne seront
éventuellement pas émises, en conséquence de quoi le maximum indiqué
des parts nouvellement émises sera réduit. La direction du fonds se réserve le droit de reprendre éventuellement les parts non souscrites après
expiration du délai de souscription puis de les placer dans le marché en
faisant preuve de la diligence requise, par l’entremise de la banque dépositaire ou de tiers. Une fois le délai de souscription échu, la direction du
fonds communique le nombre de parts qui seront effectivement émises.
Délai de souscription
Du 5 juin 2012 au 15 juin 2012, 12:00 heures CET.
Les droits de souscription qui ne sont pas exercés durant le délai de
souscription deviennent caducs, sans valeur et ne font l’objet d’aucune
indemnisation.
Rapport de souscription
9 parts actuelles donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part
Prix de souscription
CHF 94.86 net par nouvelle part
Négoce des droits de souscription
Un négoce officiel des droits de souscription aura lieu du 5 juin 2012 au
14 juin 2012 auprès de SIX Swiss Exchange SA.
Droit au dividende
Les nouvelles parts confèrent le droit de participer pleinement aux distributions de dividendes pour l’exercice 2012.
Banque exécutrice
Banque cantonale de Zurich, Zurich
Libération
Le 25 juin 2012
Restrictions de vente
La distribution du fonds est prévue exclusivement en Suisse et au Liechtenstein.
Les parts du fonds ne doivent être ni offertes ni vendues aux USA. Il est
recommandé aux investisseurs assujettis aux impôts des États-Unis
d’Amérique de consulter un conseiller fiscal avant d’acquérir des parts
d’un compartiment. Un tel achat pourrait avoir des conséquences dommageables pour l’investisseur en droit fiscal américain.
N° de valeur / ISIN / Ticker
Part
droit de souscription
3 743 094 / CH0037430946 / SIC
18 530 952 / CH0185309520
Le présent prospectus d’émission et de cotation, y inclus le prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré
constitue le fondement exclusif pour toutes les souscriptions de parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE
FUND IFCA ainsi que pour la cotation de toutes les parts du fonds conformément au Standard applicable aux
placements collectifs de capitaux à la SIX Swiss Exchange SA.
Les investisseurs potentiels sont priés de lire avec une attention toute particulière les mises en garde
figurant sous le titre « Risques »
1/59
Table des matières
page
Offre de souscription
3
Informations sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA
6
Informations sur la direction du fonds
9
Informations sur la banque dépositaire
10
Informations sur les tiers
11
Risques
12
Informations complémentaires
14
Annexe 1
Prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré
15
Annexe 2
Rapport annuel du fonds au 31 décembre 2011
41
2/59
Offre de souscription
Base légale
Le conseil d’administration de Swisscanto Asset Management SA a décidé le 20 mars 2012 de procéder à
l'émission de
maximum 1'054’454 parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA
Le nombre de parts en circulation est ainsi porté de 9'490'082 à 10'544'536 au maximum. Les nouvelles parts
sont offertes aux détenteurs actuels de parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA et, dans la
mesure où les investisseurs actuels n’exercent pas leur droit de souscription, offerts à de nouveaux investisseurs aux conditions suivantes.
1. Méthode d’émission
Cette émission est réalisée en commissionnement (best effort basis), dans le cadre d’une offre de souscription publique en Suisse. Le nombre exact des parts émises est fonction du nombre de souscriptions reçues.
Les parts non souscrites ne seront éventuellement pas émises, en conséquence de quoi le maximum indiqué
des parts nouvellement émises sera réduit. La direction du fonds se réserve le droit de reprendre éventuellement les parts non souscrites après expiration du délai de souscription puis de les placer dans le marché en
faisant preuve de la diligence requise, par l’entremise de la banque dépositaire ou de tiers. Une fois le délai
de souscription échu, la direction du fonds communique le nombre de parts qui seront effectivement émises.
2. Délai de souscription
Du 5 juin 2012 au 15 juin 2012, 12:00 heures CET
Les droits de souscription qui ne sont pas exercés durant le délai de souscription deviennent caducs, sans
valeur et ne font l’objet d’aucune indemnisation. L'exercice des droits de souscription est irrévocable.
3. Rapport de souscription
9 parts actuelles donnent le droit de souscrire 1 nouvelle part contre paiement du prix de souscription.
4. Prix de souscription
CHF 94.86 net par nouvelle part
Le prix de souscription des nouvelles parts a été fixé conformément au § 13 du contrat de fonds de placement. Il se base sur la valeur d’inventaire par part au 31 décembre 2011 (après distribution) et tient compte
d’une participation aux bénéfices en cours pour la période du 1 janvier 2012 jusqu’à la libération, le 25 juin
2012, ainsi que de la commission d’émission de 3 %. Le prix de souscription a été arrondi au centime près et
contrôlé par l’organe de révision de la direction du fonds.
er
La valeur des immeubles du fonds au 31 décembre 2011 a été évaluée par des experts indépendants.
5. Droit au dividende
Les nouveaux certificats de parts confèrent le droit de participer pleinement aux distributions de dividendes
pour l’exercice 2012. La distribution pour l’exercice 2012 aura vraisemblablement lieu en avril 2013.
6. Exercice du droit de souscription / Souscriptions
Auprès de toutes les banques cantonales ainsi que des banques tierces.
7. Attribution des droits de souscription
Le jour déterminant pour l’attribution des droits de souscription est le 4 juin 2012 (après la clôture du négoce) ;
les parts seront négociées ex-droits de souscription dès le 5 juin 2012.
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8. Exercice du droit de souscription
Pour les investisseurs qui conservent leurs parts en dépôt ouvert auprès d’une banque, les droits de souscription seront automatiquement portés en compte par la banque dépositaire. Le droit de souscription devra être
exercé conformément aux instructions de la banque dépositaire. Les investisseurs qui conservent leurs parts
à leur domicile ou dans un coffre en banque exerceront leurs droits de souscription en remettant le coupon
n 24 des parts actuelles à leur banque. Les droits de souscription qui ne sont pas exercés durant le délai de
souscription deviennent caducs, sans valeur et ne font l’objet d’aucune indemnisation. La direction du fonds
se réserve le droit de reprendre éventuellement les parts non souscrites après expiration du délai de souscription puis de les placer dans le marché en faisant preuve de la diligence requise, par l’entremise de la banque
dépositaire ou de tiers.
9. Négoce des droits de souscription
Un négoce officiel des droits de souscription aura lieu du 5 juin 2012 au 14 juin 2012 à la SIX Swiss Exchange.
La valeur des droits de souscription négociés à la SIX Swiss Exchange connaît des fluctuations en raison de
l’offre et de la demande. Rien ne garantit qu’il y aura durant cette période aussi effectivement un marché actif
pour les droits de souscription. Le maintien de la valeur des droits de souscription ne peut être garanti.
10. Libération
Le 25 juin 2012.
11. Titrisation / Livraison des titres
Les nouvelles parts seront titrisées auprès de SIX SIS SA sous forme de certificat global. L’investisseur n’est
pas en droit d’exiger la remise d’un certificat. Si des certificats ont été remis par le passé, ils doivent être restitués au plus tard lors de la reprise. En cas d’échange, les parts titrisées seront dématérialisées et tenues sous
forme comptable à l’avenir.
Les parts peuvent être livrées par l’intermédiaire de SIX SIS SA, Euroclear Bank S.A. et Clearstream Banking
S.A. / N.V.
12. Cotation et négoce des parts
La cotation des nouvelles parts selon le Standard applicable aux placements collectifs de capitaux de la SIX
Swiss Exchange a été requise et autorisée le 25 juin 2012.
Les parts actuelles du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA sont cotées à la SIX Swiss Exchange
conformément au Standard applicable aux placements collectifs de capitaux de la SIX Swiss Exchange. La
monnaie de négoce est le franc suisse (CHF).
Le nombre exact de nouvelles parts effectivement émises et cotées sera communiqué par la direction du
fonds après expiration du délai de souscription.
13. Affectation du produit de l’émission
Le produit de l’émission sera affecté au financement d’autres investissements dans le cadre de la politique de
placement ainsi qu’au remboursement de capital étranger.
14. Restrictions de vente
La distribution du fonds est prévue exclusivement en Suisse et au Liechtenstein.
Les parts du fonds ne doivent être ni offertes ni vendues aux USA.
Il est recommandé aux investisseurs assujettis aux impôts des États-Unis d’Amérique de consulter un conseiller fiscal avant d’acquérir des parts d’un compartiment. Un tel achat pourrait avoir des conséquences dommageables pour l’investisseur en droit fiscal américain.
La direction du fonds ne fournit aux investisseur aucune information aux fins de « qualified electing fund election » au sens du § 1293 de l’US Internal Revenue Code.
15. N° de valeur / ISIN / Ticker
Part SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA :
3 743 094 / CH0037430946 / SIC
Droit de souscription SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA : 18 530 952 / CH0185309520
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16. Banque et entité dépositaire
Banque cantonale de Zurich, Zurich.
17. Banque exécutrice
Banque cantonale de Zurich, Zurich.
18. Droit applicable / For
Droit suisse, Berne.
19. Force Majeure
La direction du fonds est en droit d’ajourner l’émission de nouvelles parts du fonds ou d’y renoncer, à tout
moment précédent le jour de la libération, en cas d’événement d’importance majeure au niveau national ou
international, ayant trait à la politique monétaire ou de nature financière, économique, politique, boursière, ou
de tout autre incident grave. La décision correspondante est publiée par voie de communiqué de presse.
20. Échéancier
Attribution droits de souscription (après clôture du négoce)
Notation parts ex droit de souscription
Début du délai de souscription
Début du négoce des droits de souscription
Fin du négoce des droits de souscription
Fin du délai de souscription
Communication du nombre exact de nouvelles parts
Libération
Cotation nouvelles parts
4 juin 2012
5 juin 2012
5 juin 2012
5 juin 2012
14 juin 2012
15 juin 2012
19 juin 2012
25 juin 2012
25 juin 2012
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Informations sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA
Informations d'ordre général sur le fonds
SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA est un fonds de placement de droit suisse de type « fonds
immobilier » au sens de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux. Le contrat de
fonds de placement a été rédigé par la direction du fonds, Swisscanto Asset Management SA. Avec l’accord
de la banque dépositaire, la Banque Cantonale de Zurich, Zurich, il a été soumis à la Commission fédérale
des banques, qui l’a approuvé pour la première fois en 1968.
Le fonds immobilier se base sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds) selon lequel la direction
du fonds s’engage à faire participer l’investisseur au fonds immobilier, proportionnellement aux parts qu’il a
acquises, et à gérer le fonds conformément aux normes légales et aux dispositions du contrat de fonds, de
manière indépendante et en son propre nom. La banque dépositaire est partie au contrat de fonds conformément aux tâches qui lui sont dévolues par la loi et le contrat de fonds.
Objectif et politique de placement
L’objectif de placement du fonds immobilier consiste principalement à obtenir un rendement courant stable
tout en préservant le capital à long terme.
L’indice de référence du fonds immobilier est le SXI Real Estate Funds Index.
Ce fonds immobilier investit principalement dans des immeubles en Suisse ainsi que dans d’autres placements admissibles selon le contrat de fonds.
Des informations détaillées sur les principes de placement se trouvent aux §§ 7 à 11 du contrat de fonds.
Volume du fonds
Fortune nette du fonds au 31 décembre 2011 :
CHF 882.59 millions
Valeur vénale de l’immeuble
Valeur vénale des immeubles au 31 décembre 2011 :
CHF 1'230.18 millions
Autres indices
Valeur d’inventaire nette d’une part au 31 décembre 2011 : CHF 93.00
Nombre de parts en circulation au 31 décembre 2011 :
9'490'082
Charge hypothécaire au 31 décembre 2011 :
CHF 269.97 millions
Évolution de la valeur d’inventaire nette (VIN) et du cours de bourse en CHF par part
VIN
Cours de bourse
28.02.2002
229.47
273.00
28.02.2003
236.22
291.00
29.02.2004
252.76
304.00
28.02.2005
255.26
319.50
31.12.2005*
254.23
313.00
31.12.2006
261.42
303.00
30.12.2007
263.15
287.00
30.12.2008**
87.94
96.50
30.12.2009
88.66
114.30
30.12.2010
90.34
116.50
30.12.2011
93.00
114.40
* Exercice écourté (10 mois) en raison de l’adaptation de l’exercice comptable.
** Split des parts avec un rapport 1:3 au 21.04.2008 dans le cadre de la fusion avec le Swisscanto (CH) Real Estate Fund IMMO VALUE.
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Activité d’investissement
Le fonds est devenu durant l’exercice 2011 propriétaire des immeubles Naters, Grünpark (au 20.12.2011) et
Moosseedorf, Stägmatt (au 10.6.2011), exécutant ainsi les obligations d’achat préexistantes. Durant
l’exercice, il a été procédé à deux ventes partielles, dont en est résulté un gain en capital de CHF 0.43 millions. À la fin de l’exercice, il existait trois projets de construction, à Egerkingen, Moosseedorf et Schöftland.
Un contrat de vente a été instrumenté pour le projet de construction Schöftland, Wasserschloss. La vente est
subordonnée à l’obtention d’une autorisation de construire entrée en force par le cocontractant. Dans le cadre
des projets de construction, il existe des obligations de paiement en souffrance (non indiquées au bilan) à
hauteur de CHF 47.96 millions. Une partie considérable de l’objet immobilier est arrivée dans son cycle de vie
à un point où des rénovations complètes sont à l’ordre du jour. Les réserves constituées par le passé en prévision de cette situation seront alors dissoutes dans le cadre des rénovations effectuées. La croissance du
portefeuille restera à moyen terme principalement basée sur des projets immobiliers. La constance et la durabilité de l’évolution de la valeur sont prioritaires à une croissance rapide.
Utilisation du résultat
Le bénéfice net du fonds immobilier est distribué annuellement aux investisseurs, en francs suisses, dans les
quatre mois suivant la clôture de l’exercice. La direction du fonds peut en outre effectuer des distributions de
bénéfices intermédiaires. Jusqu’à 30 % du bénéfice net peut être reporté à compte nouveau. Si le bénéfice
net d’un exercice comptable, bénéfices reportés d’exercices précédents compris, est inférieur à 0.60 % de la
fortune nette du fonds, il peut être renoncé à toute distribution et la totalité du bénéfice net peut être reportée
à compte nouveau. Les gains en capital résultant de l’aliénation de choses et de droits peuvent être distribués
par la direction du fonds ou conservés pour être réinvestis.
Distributions des dix dernières années en CHF par part
Distribution
28.02.2002
10.50
28.02.2003
10.50
29.02.2004
10.50
28.02.2005
10.50
31.12.2005*
8.75
31.12.2006
10.50
30.12.2007
10.50
30.12.2008**
3.40
30.12.2009
3.65
30.12.2010
3.40
30.12.2011
3.65
* Exercice écourté (10 mois) en raison de l’adaptation de l’exercice comptable.
** Split des parts avec un rapport 1:3 au 21.04.2008 dans le cadre de la fusion avec le Swisscanto (CH) Real Estate Fund IMMO VALUE.
Domicile du fonds
Suisse
Direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA, Berne
Banque et entité dépositaire
Banque cantonale de Zurich, Zurich
Rémunération
Les rémunérations ainsi que le défraiement de la direction du fonds et de la banque dépositaire sont régis par
les §§ 14 et 15 du contrat de fonds.
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Exercice comptable
L’exercice comptable commence le 1 janvier et se termine le 31 décembre.
er
Négoce
La direction du fonds assure par le biais de la banque dépositaire le négoce régulier des parts du fonds en
bourse ou hors bourse. Le fonds immobilier est coté à la bourse suisse.
Publications
D’autres informations sur le fonds sont disponibles sur Internet à l’adresse www.swisscanto.ch.
Le prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré ainsi que les différents rapports annuels et semestriels
peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds, de la banque dépositaire et de tous les
distributeurs.
Les communications relatives au fonds immobilier sont publiées dans la « Feuille officielle suisse du commerce » et sur la plateforme internet de Swiss Fund Data SA « www.swissfunddata.ch ».
Informations supplémentaires sur le fonds
Pour des informations supplémentaires et plus détaillées sur le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND
IFCA, se reporter au prospectus en vigueur avec contrat de fonds intégré de novembre 2011 (cf. annexe 1).
8/59
Informations sur la direction du fonds
Informations générales sur la direction du fonds
La direction du fonds est assumée par Swisscanto Asset Management SA. Il s’agit d’une société anonyme de
droit suisse, sise à Berne et active dans le domaine des fonds de placement depuis sa fondation en 1960.
Le montant du capital-actions souscrit de la direction du fonds s’élevait à CHF 5 millions le 30.06.2011. Composé d’actions nominatives, il est libéré à 100 %. L’actionnaire unique de la direction du fonds est Swisscanto
Holding SA, Berne, dont toutes les banques cantonales détiennent des parts.
Conseil d’administration
Le conseil d’administration de la direction du fonds est composé comme suit :
Président
– Dr. G. Fischer, CEO de Swisscanto Holding SA, Berne
Membres
– O. Simeon, directeur de Swisscanto Prévoyance SA, Zurich
– H. Frey, président de la direction de Swisscanto Asset Management SA, Berne, et directeur de Swisscanto
Asset Management International S.A., Luxembourg
Dirigent la direction du fonds :
– H. Frey, président, responsable du domaine « Corporate Services »,
– P. Bänziger, responsable du domaine « Asset Management »,
– R. Tarreghetta, responsable du domaine « Marché Suisse ».
Au 30 juin 2011, la direction du fonds gérait en Suisse au total 58 placements collectifs de capitaux, pour une
fortune gérée totale de CHF 23.2 milliards. Au 30 juin 2011, le groupe Swisscanto gérait en outre 59 placements collectifs de capitaux domiciliés au Luxembourg, représentant une fortune totale de CHF 22.2 milliards.
er
Depuis le 1 janvier 2008, la direction du fonds fournit de plus en particulier la prestation suivante : gestion de
fortune.
L’adresse et le site internet de la direction du fonds sont : Nordring 4, Case postale 730, CH-3000 Berne 25,
www.swisscanto.ch.
Informations sur les organes
Aucune affaire ni aucun prêt n'est conclu avec les organes.
Procédures judiciaires, arbitrales et administratives
À la mise sous presse du présent prospectus, aucune procédure judiciaire, arbitrale ou administrative susceptible d’avoir une influence significative sur la fortune et les bénéfices du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE
FUND IFCA n’est en cours.
Informations supplémentaires sur la direction du fonds
Pour des informations supplémentaires et plus détaillées sur la direction du fonds, se reporter au prospectus
de fonds en vigueur avec contrat de fonds intégré de novembre 2011 (cf. annexe 1).
9/59
Informations sur la banque dépositaire
Forme juridique et lieu de l'administration principale
La banque dépositaire est
Banque Cantonale de Zurich
Bahnhofstrasse 9
8001 Zurich
Il s’agit d’un établissement autonome du droit cantonal public, sis à Zurich et fondé le 15 février 1870.
Activité principale
La Banque Cantonale de Zurich exerce les activités d’une banque universelle. Elle ne conclut aucune affaire
pour son propre compte impliquant une prise de risque disproportionnée.
Le domaine d’activité recouvre, du point de vue géographique, en premier lieu le bassin économique zurichois. Les activités dans le reste de la Suisse et à l’étranger sont admissibles, pour autant qu’elles
n’entraînent pas de risques disproportionnés. Les activités commerciales sont réglées en détail dans le règlement interne.
10/59
Informations sur les tiers
Domiciles de paiement
Les domiciles de paiement du fonds immobilier en Suisse sont toutes les banques cantonales sises dans une
capitale cantonale ainsi que la Banque Coop SA, Bâle. Au Liechtenstein, le domicile de paiement est assuré
par Valartis Bank (Liechtenstein) SA, Gamprin-Bendern.
Distributeurs
La distribution du fonds immobilier est confiée à toutes les banques cantonales sises dans une capitale cantonale ainsi qu’à la Banque Coop SA, Bâle.
Société d’audit
La société d’audit responsable est KPMG SA, sise à Zurich.
Commission de placement
Le conseil d’administration de la direction du fonds est soutenu par la commission de placement, qui se compose actuellement des personnes suivantes :
– Ch. Stettler, président, ancien membre de la direction générale de la Banque cantonale de Zurich, Zurich
– P. Godet, vice- président, ancien membre de la direction générale de la Banque Cantonale Neuchâteloise,
Neuchâtel
– Dr. S. Kloess, directeur de KloessRealEstate, Wollerau
– E. Schneider, membre de la direction de la Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne
– G. R. Lazzarini, directeur de CMI Partner AG, Altendorf.
Experts chargés des estimations
La direction du fonds a mandaté avec l’approbation de l’autorité de surveillance les experts indépendants
suivants pour les estimations :
– Nicolaus Beglinger, Zurich
– Dr. David Hersberger, ing.-architecte dipl. SIA, MRICS, Allschwil
– Daniel Lehmann, architecte dipl. HES, Berne
– Barbara Weber Oertli, architecte dipl. EPF / SIA, Küsnacht
Les experts chargés des estimations se distinguent par leur longue expérience dans les domaines de l’achat,
de la vente et de l’estimation d’immeubles. Ils exercent tous depuis au moins cinq ans en tant qu’experts en
estimation d’objets immobiliers en Suisse. Les modalités exactes de l’exécution du mandat sont fixées dans
un mandat conclu entre Swisscanto Asset Management SA et Swiss Valuation Group SA, Zurich.
11/59
Risques
Risques d’investissement
Les investisseurs qui envisagent d’acquérir, dans le cadre de cette émission, des parts du fonds de placement
SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA doivent prendre en considération les facteurs de risque
spécifiques, non exhaustifs, ci-dessous. De tels risques peuvent, seuls ou combinés, influer négativement sur
les bénéfices ainsi que sur l’évaluation de la fortune du fonds et entraîner une diminution de la valeur des
parts.
En tant que fonds immobilier, SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA est soumis aux dispositions
de protection des investisseurs de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux
(LPCC). Ces dispositions permettent éventuellement de réduire les risques évoqués, mais ne peuvent les
exclure.
Dépendance liée à l’évolution conjoncturelle
Le fonds SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA investit principalement dans des valeurs immobilières en Suisse, de sorte que ses résultats dépendent de l’évolution conjoncturelle ainsi que des conditions
économiques générales. Une mauvaise évolution conjoncturelle peut par exemple entraîner des taux de vacance supérieurs des immeubles. Les conditions économiques générales comprennent notamment les variations des taux du renchérissement en Suisse ou de l’attrait, en comparaison internationale, des facteurs relatifs au site des principales régions économiques de la Suisse. Des évolutions négatives à l’étranger peuvent
également entraîner un environnement de marché négatif, susceptible de se répercuter sur les cours des
parts dans le négoce à la SIX Swiss Exchange.
Fluctuations du marché suisse de l’immobilier
Par le passé, le marché immobilier se caractérisait par une évolution cyclique. Des variations cycliques de
l’offre et de la demande peuvent également apparaître à l’avenir tant sur le marché des propriétaires que sur
celui des locataires, sans être nécessairement parallèles à l’évolution conjoncturelle générale. Une suroffre
entraîne une baisse des revenus locatifs ainsi que des prix de l’immobilier alors qu’une diminution de l’offre se
traduit en revanche par une hausse de ceux-ci. On ne peut toutefois émettre de prévisions fiables quant à
l'évolution future du marché suisse de l'immobilier. Il n’est en outre pas à exclure que l’évolution de la valeur
des immeubles diffère fortement selon le lieu de situation de ceux-ci.
Certains signes laissent à penser que le marché immobilier pourrait être « surchauffé » dans certaines villes
et régions de Suisse. L’Autorité fédérale des marchés financiers FINMA, le Conseil fédéral et la Banque nationale suisse ont examiné une première série de contre-mesures.
Liquidité restreinte
Le marché de l’immobilier en Suisse peut présenter une liquidité restreinte pour certains objets, ce qui peut
avoir des effets négatifs sur la structure des prix. Selon l’état du marché, il existe un risque que les ventes et
achats à court terme d’objets immobiliers de grande envergure ne puissent dans certains cas être réalisés, ou
alors seulement en faisant des concessions sur les prix.
Évolution des taux d’intérêts
Les variations de taux, en particulier du taux d’intérêt hypothécaire, peuvent avoir des effets négatifs sur les
frais de financement, sur l’estimation des immeubles détenus ainsi que sur l'évolution des revenus locatifs.
Selon le contrat de fonds, la charge maximale de la dette moyenne sur l’ensemble des immeubles ne doit
toutefois pas excéder la moitié de leur valeur vénale.
Estimation des immeubles
L’estimation des immeubles dépend de nombreux facteurs et résulte notamment d’une certaine appréciation
subjective de ceux-ci. Les valeurs des immeubles fixées par le fonds peuvent par conséquent différer de la
valeur vénale future. Malgré la diversification du portefeuille immobilier stipulée dans le contrat de fonds, les
variations des risques de solvabilité des locataires, des risques de vacance ainsi que de l’évolution des loyers
et d’autres facteurs peuvent avoir une influence significative sur l’évaluation de la fortune du fonds et des
parts.
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Réalisation de constructions
Conformément au contrat de fonds, la direction du fonds peut faire réaliser des constructions, au titre
d’investissement immobilier pour le compte du fonds. Jusqu’à l’achèvement de celles-ci, les investissements
peuvent nécessiter des moyens financiers considérables sur une longue période et un temps relativement
long peut également s’écouler avant que ces constructions génèrent un rendement. En outre, la réalisation de
constructions, en particulier dans le cadre de projets de grande envergure, comporte tous les risques inhérents à la planification et la réalisation de constructions.
Sites pollués et risques environnementaux
La possibilité que des pollutions de sites ou de nuisances environnementales inconnues (par exemple des
émissions sonores) apparaissent ultérieurement ne peut être exclue de manière générale. Celles-ci peuvent
générer des frais d’assainissement considérables.
Concurrence
Les modifications qui se dessinent dans l’exploitation d’immeubles (mots-clés : location au lieu de vente, subdivision d’immeubles et / ou de la gérance d’immeubles), pourraient faire naître une concurrence accrue et
donner lieu à un processus de concentration déjà perceptible. Une ouverture de la Suisse aux investisseurs
étrangers (par exemple en cas d’abrogation de la lex Koller) pourrait entraîner un accroissement considérable
de la demande. Du point de vue actuel, les répercussions potentielles d’une ouverture du marché immobilier
sur la valeur des immeubles situés en Suisse doivent être qualifiées d'incertaines.
Modifications législatives
De potentiels modifications législatives futures, en particulier dans le domaine du droit du bail, du droit de
l’aménagement du territoire ou de la construction, du droit fiscal, du droit de la protection de l’environnement
et de la loi fédérale sur l’acquisition de biens immobiliers par des personnes à l’étranger (lex Koller), pourraient avoir une incidence sur les prix de l’immobilier, sur les charges et les produits et donc sur l’évaluation
de la fortune du fonds et des parts.
Conflits d’intérêt potentiels
Les personnes responsables au sein de la direction du fonds sont également impliquées dans des décisions
concernant un autre fonds immobilier suisse ou un / des autre(s) véhicule(s) de placement au sein du groupe
Swisscanto, qui investissent aussi dans des immeubles. Le mécanisme de décision relatif aux investissements ou désinvestissements pour les différents véhicules de placement ainsi que la prévention des potentiels conflits d’intérêts y relatifs sont réglés à l’interne pour la commission d’investissement du groupe Swisscanto.
Fixation du prix
Bien que les parts du SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA soient cotées à la SIX Swiss Exchange, il n’y a aucune certitude qu’un marché suffisamment liquide existera toujours pour les parts. Une
liquidité insuffisante peut influer négativement sur la négociabilité et le cours des parts. Elle peut aussi engendrer une volatilité accrue des cours. Il ne peut être garanti que les parts soient négociées à un prix égal ou
supérieur au prix d’exercice ou à la valeur d’inventaire ; une prime ou un escompte sur la valeur d’inventaire
est aussi possible pour un fonds immobilier tel que le SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA. La
direction du fonds a toutefois l’obligation de reprendre les parts, en respectant un délai de résiliation de 12
mois pour la fin d’un exercice comptable, aux conditions fixées dans le contrat de fonds.
Contrats avec des personnes proches
La direction du fonds confirme qu’aucun transfert de valeurs immobilières en faveur de proches n’a été effectué et que les autres affaires avec des personnes proches sont conclues à des conditions conformes au marché (ch. 18 de la Directive pour les fonds immobiliers du 2 avril 2008 de la Swiss Funds Association SFA).
Évolution passée de la valeur
Une augmentation passée du cours des parts ne constitue pas un indice d’évolution future similaire.
13/59
Informations complémentaires
Confirmation négative
Aucun changement significatif ne s’est produit dans la situation patrimoniale et financière ni dans les bénéfices du fonds depuis la date de la clôture de l’exercice au 31 décembre 2011.
Responsabilité pour le contenu du prospectus
Swisscanto Asset Management SA assume la responsabilité du contenu du présent prospectus d’émission et
de cotation et déclare par les présentes qu’à sa connaissance, les informations qu’il contient sont exactes et
qu’aucun fait essentiel n’a été omis.
Documents
Le présent prospectus d’émission et de cotation, le prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré, ainsi
que les derniers rapports annuels et semestriels du fonds sont disponibles sous forme électronique sur le site
www.swisscanto.ch.
Berne, le 22 mai 2012
La direction du fonds
Swisscanto Asset Management SA
Hans Frey
Dirk Steiner
14/59
Annexe 1
Prospectus de fonds avec contrat de fonds intégré (en allemand)
15/59
Vertraglicher Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»
(im Folgenden als «Immobilienfonds» bezeichnet)
Prospekt mit integriertem Fondsvertrag
November 2011
Für den Vertrieb der Fondsanteile in der Schweiz und im Fürstentum Liechtenstein
Teil 1: Prospekt
Dieser Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und der letzte Jahresbzw. Halbjahresbericht (falls nach dem letzten Jahresbericht veröffentlicht) sind Grundlage für alle
Zeichnungen von Anteilen des Immobilienfonds.
Gültigkeit haben nur Informationen, die im Prospekt, im vereinfachten Prospekt oder im
Fondsvertrag enthalten sind.
Zusammenstellung Beteiligte
Fondsleitung:
Depotbank:
Prüfgesellschaft:
Zahlstellen:
- in der Schweiz:
- im Fürstentum Liechtenstein:
1.
Swisscanto Asset Management AG, Bern
Zürcher Kantonalbank, Zürich
KPMG AG, Zürich
Alle Kantonalbanken und die Bank Coop AG, Basel
Valartis Bank (Liechtenstein) AG, Gamprin-Bendern
Informationen über den Immobilienfonds
1.1. Allgemeine Angaben zum Immobilienfonds
Der SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA ist ein Anlagefonds schweizerischen
Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen
vom 23. Juni 2006. Der Fondsvertrag wurde von der Swisscanto Asset Management AG als
Fondsleitung aufgestellt und mit Zustimmung der Zürcher Kantonalbank, Zürich als
Depotbank der Eidgenössischen Bankenkommission unterbreitet und von dieser erstmals
1968 genehmigt.
Der Immobilienfonds basiert auf einem Kollektivanlagevertrag (Fondsvertrag), in dem sich die
Fondsleitung verpflichtet, den Anleger 1 nach Massgabe der von ihm erworbenen
Fondsanteile am Immobilienfonds zu beteiligen und diesen gemäss den Bestimmungen von
Gesetz und Fondsvertrag selbstständig und in eigenem Namen zu verwalten. Die Depotbank
nimmt nach Massgabe der ihr durch Gesetz und Fondsvertrag übertragenen Aufgaben am
Fondsvertrag teil.
Gemäss Fondsvertrag steht der Fondsleitung das Recht zu, mit Zustimmung der Depotbank
und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit weitere Anteilsklassen zu schaffen,
aufzuheben oder zu vereinigen.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
1.2. Anlageziel und Anlagepolitik sowie Derivateinsatz des Immobilienfonds
Das Anlageziel des Immobilienfonds besteht hauptsächlich darin, einen stabilen laufenden
Ertrag verbunden mit langfristiger Erhaltung des Kapitals zu erzielen.
Benchmark des Immobilienfonds ist der SXI Real Estate Funds Index.
Dieser Immobilienfonds investiert in erster Linie in Grundstücke in der Schweiz und andere,
gemäss Fondsvertrag zulässige Anlagen.
Die wesentlichen Risiken des Immobilienfonds bestehen darin, dass der Inventarwert sowie
der Ertrag des Immobilienfonds je nach der Entwicklung der Mieten und der Immobilienpreise
schwanken können.
Der Wert der Anteile kann sowohl steigen als auch fallen, der Anleger kann möglicherweise
sogar weniger als seinen ursprünglichen Zeichnungsbetrag zurück erhalten, weil sich der
Wert der Anteile eines Immobilienfonds nach dem jeweiligen Marktwert der Anlagen richtet.
Je nach der generellen Wirtschaftslage, dem Trend und der Entwicklung der
Immobilienmärkte im allgemeinen und der im Fondsportefeuille gehaltenen Anlagen im
speziellen kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Wert über eine längere Zeitperiode
hinweg fällt. Es besteht keine Gewähr, dass der Anleger einen bestimmten Ertrag erzielt oder
die Anteile zu einem bestimmten Preis an die Fondsleitung zurückgeben kann.
Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
1.3. Profil des typischen Anlegers
Der Immobilienfonds eignet sich für Anleger mit einem mittel- bis langfristigen Anlagehorizont, die in erster Linie einen laufenden Ertrag suchen. Die Anleger können zeitweilig
Schwankungen des Inventarwertes der Fondsanteile in Kauf nehmen und sind nicht auf einen
bestimmten Termin hin auf eine Realisierung der Anlage angewiesen.
1
Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, z.B. Anlegerinnen und Anleger,
verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter.
-2-
1.4. Für den Immobilienfonds relevante Steuervorschriften
Der Immobilienfonds (offene kollektive Kapitalanlage) besitzt in der Schweiz keine
Rechtspersönlichkeit. Er unterliegt grundsätzlich weder einer Ertrags- noch einer
Kapitalsteuer. Eine Ausnahme bilden Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz. Die Erträge
aus direktem Grundbesitz unterliegen gemäss dem Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer der Besteuerung beim Immobilienfonds selbst und sind dafür beim
Anteilinhaber steuerfrei. Kapitalgewinne aus direktem Grundbesitz sind ebenfalls nur beim
Immobilienfonds steuerbar.
Die im Immobilienfonds auf inländischen Erträgen abgezogene eidgenössische
Verrechnungssteuer kann von der Fondsleitung für den Immobilienfonds vollumfänglich
zurückgefordert werden.
Ausländische Erträge und Kapitalgewinne können den jeweiligen Quellensteuerabzügen des
Anlagelandes unterliegen. Soweit möglich, werden diese Steuern von der Fondsleitung
aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen oder entsprechenden Vereinbarungen für die
Anleger mit Domizil in der Schweiz zurückgefordert.
Die Ertragsausschüttungen des Immobilienfonds (an in der Schweiz und im Ausland
domizilierte Anleger) unterliegen der eidgenössischen Verrechnungssteuer (Quellensteuer)
von 35%. Die je mit separatem Coupon ausgeschütteten Erträge und Kapitalgewinne aus
direktem Grundbesitz und Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Beteiligungen und
übrigen Vermögenswerten unterliegen keiner Verrechnungssteuer.
In der Schweiz domizilierte Anleger können die in Abzug gebrachte Verrechnungssteuer
durch Deklaration in der Steuererklärung resp. durch separaten Verrechnungssteuerantrag
zurückfordern.
Im Ausland domizilierte Anleger können die Verrechnungssteuer nach dem allfällig zwischen
der Schweiz und ihrem Domizilland bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen
zurückfordern. Bei fehlendem Abkommen besteht keine Rückforderungsmöglichkeit.
Die ausgeschütteten Erträge unterliegen in der Schweiz nicht der europäischen Zinsbesteuerung.
Die steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage und Praxis aus
Änderungen von Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Erlassen und Praxis der
Steuerbehörden bleiben ausdrücklich vorbehalten.
Die Besteuerung und die übrigen steuerlichen Auswirkungen für den Anleger beim
Halten bzw. Kaufen oder Verkaufen von Fondsanteilen richten sich nach den
steuerlichen Vorschriften im Domizilland des Anlegers.
-3-
2. Informationen über die Fondsleitung
2.1. Allgemeine Angaben zur Fondsleitung
Für die Fondsleitung zeichnet die Swisscanto Asset Management AG verantwortlich. Seit der
Gründung im Jahre 1960 als Aktiengesellschaft ist die Fondsleitung mit Sitz in Bern im
Fondsgeschäft tätig.
Die Höhe des gezeichneten Aktienkapitals der Fondsleitung betrug am 30.06.2011 CHF 5
Mio. Das Aktienkapital ist in Namenaktien eingeteilt und zu 100% einbezahlt.
Alleinaktionärin der Fondsleitung ist die Swisscanto Holding AG, Bern, an welcher alle
Kantonalbanken beteiligt sind.
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung setzt sich wie folgt zusammen:
Präsident:
- Dr. G. Fischer, CEO der Swisscanto Holding AG, Bern
Mitglieder:
- O. Simeon, Geschäftsführer der Swisscanto Vorsorge AG, Zürich
- H. Frey, Vorsitzender der Geschäftsleitung der Swisscanto Asset Management AG, Bern,
und Direktor der Swisscanto Asset Management International SA, Luxemburg.
Die Geschäftsführung der Fondsleitung obliegt:
- H. Frey, Vorsitzender, Leiter des Bereiches «Corporate Services»,
- P. Bänziger, Leiter des Bereiches «Asset Management»,
- R. Tarreghetta, Leiter des Bereiches «Markt Schweiz».
Per 30. Juni 2011 verwaltete die Fondsleitung in der Schweiz insgesamt 58 kollektive
Kapitalanlagen, wobei sich die Summe der verwalteten Vermögen auf CHF 23.2 Mia. belief.
Per 30. Juni 2011 verwaltete die Swisscanto Gruppe zudem 59 in Luxemburg domizilierte
kollektive Kapitalanlagen mit einem Gesamtvermögen von CHF 22.2 Mia.
Weiter erbringt die Fondsleitung ab dem 01. Januar 2008 insbesondere die folgende
Dienstleistung: Vermögensverwaltung.
Adresse und Internet-Seite der Fondsleitung sind: Nordring 4, Postfach 730, CH-3000 Bern
25, www.swisscanto.ch.
2.2. Delegation von Teilaufgaben
Folgende Teilaufgaben sind an die Huwiler Treuhand AG, Ostermundigen, delegiert: Die
Buchführung und Abschlussarbeiten der Immobiliengesellschaften und des Immobilienfonds.
Die genaue Ausführung des Auftrages regelt eine zwischen der Swisscanto Asset
Management AG und der Huwiler Treuhand AG abgeschlossene Vereinbarung.
-4-
Mit der Verwaltung der Liegenschaften in den einzelnen Kantonen sind verschiedene
spezialisierte Unternehmen beauftragt, nämlich:
AG:
Die Liegenschafter AG, Brüttisellen; Privera AG, Niederlassung Baden; TPM AG,
Emmenbrücke
BE:
Berimag AG, Bern; Privera AG, Bern; graf riedi ag, Bern;
BS:
Privera AG, Niederlassung Oberwil;
BL:
Privera AG, Niederlassung Oberwil;
FR:
Weck, Aeby & Cie SA, Fribourg; Sallin Immobilier SA, Fribourg;Privera AG, Bern
GE:
Naef Immobilier Genève SA, Genf;
LU:
Luzerner Kantonalbank, Luzern;
NE:
Fidimmobil SA, Neuenburg;
SG:
Privera AG, Niederlassung St. Gallen; Cristuzzi Immobilien-Treuhand AG,
Niederlassung Sargans
SO:
Berimag AG, Bern; Livit AG, Solothurn;
SZ:
TPM AG Property Management, Hergiswil; Cristuzzi Immobilien-Treuhand AG,
Niederlassung Sargans;
TG:
Privera AG, St. Gallen; Verit Immobilien AG, St. Gallen;
TI:
Assofide SA, Locarno;
VD:
Bernard Nicod SA, Lausanne; Naef Immobilier Lausanne SA, Lausanne;
VS:
Dr. Viktor Kämpfen Treuhand AG, Brig; Privera SA, Niederlassung Sitten;
ZH:
CSL Immobilien AG, Zürich; Die Liegenschafter AG, Brüttisellen.
2.3. Ausübung von Gläubiger- und Mitgliedschaftsrechten
Die Fondsleitung übt die mit den Anlagen des verwalteten Immobilienfonds verbundenen
Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte unabhängig und ausschliesslich im Interesse der
Anleger aus. Die Anleger erhalten auf Wunsch bei der Fondsleitung Auskunft über die
Ausübung der Mitgliedschafts- und Gläubigerrechte.
Bei anstehenden Routinegeschäften ist es der Fondsleitung freigestellt, die Mitgliedschaftsund Gläubigerrechte selber auszuüben oder die Ausübung an die Depotbank oder an Dritte
zu delegieren.
Bei allen sonstigen Transaktionen, welche die Interessen der Anleger nachhaltig tangieren
könnten, wie namentlich bei der Ausübung von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten,
welche der Fondsleitung als Aktionärin oder Gläubigerin der Depotbank oder sonstiger ihr
nahe stehender juristischer Personen zustehen, übt die Fondsleitung das Stimmrecht selber
aus oder erteilt ausdrückliche Weisungen. Sie darf sich dabei auf Informationen abstützen,
die sie von der Depotbank, dem Portfolio Manager, der Gesellschaft oder Dritten erhält oder
aus der Presse erfährt.
Der Fondsleitung ist es freigestellt, auf die Ausübung der Mitgliedschafts- und
Gläubigerrechte zu verzichten.
-5-
3. Informationen über die Depotbank
Als Depotbank fungiert die Zürcher Kantonalbank. Sie ist eine selbständige Anstalt des
kantonalen öffentlichen Rechts mit Sitz in Zürich und wurde am 15. Februar 1870 gegründet.
Sie ist als Universalbank tätig und verfügt seit 1994 über das begehrte «AAA» der RatingAgentur Standard & Poors. Die Zürcher Kantonalbank hatte am 31. Dezember 2010
Eigenmittel in der Höhe von CHF 8.180 Mia.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- und Ausland mit der Aufbewahrung
des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet dabei für die gehörige Sorgfalt bei deren Wahl
und Instruktion sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien.
Die Dritt- und Sammelverwahrung bringt es mit sich, dass die Fondsleitung an den
hinterlegten Wertpapieren nicht mehr das Allein-, sondern nur noch das Miteigentum hat.
4. Informationen über Dritte
4.1. Zahlstellen
Zahlstellen in der Schweiz sind: sämtliche Kantonalbanken mit Sitz jeweils im
Kantonshauptort und die Bank Coop AG, Basel.
4.2. Vertriebsträger
Mit dem Vertrieb des Immobilienfonds sind folgende Institute beauftragt worden: sämtliche
Kantonalbanken mit Sitz jeweils im Kantonshauptort und die Bank Coop AG, Basel.
4.3. Prüfgesellschaft
Als Prüfgesellschaft amtet KPMG AG, mit Sitz in Zürich.
4.4. Anlagekommission
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung wird unterstützt durch die Anlagekommission, welche
sich zurzeit aus folgenden Personen zusammensetzt:
-
Ch. Stettler, Präsident
Mitglied der Generaldirektion der Zürcher Kantonalbank, Zürich
P. Godet, Vizepräsident
ehem. Mitglied der Generaldirektion der Banque Cantonale Neuchâteloise, Neuchâtel
Dr. S. Kloess
Geschäftsführer der KloessRealEstate, Wollerau
E. Schneider
Mitglied der Direktion der Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne
G. R. Lazzarini
Geschäftsführer der CMI Partner AG, Altendorf
-6-
4.5. Schätzungsexperten
Die Fondsleitung hat mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde folgende unabhängige
Schätzungsexperten beauftragt:
-
Nicolaus Beglinger, Zürich
Dr. David Hersberger, Dipl.-Ing. Arch. SIA, MRICS, Allschwil
Daniel Lehmann, dipl. Architekt FH, Bern
Barbara Weber Oertli, dipl. Architektin ETH/SIA, Küsnacht
Die Schätzungsexperten zeichnen sich aus durch ihre langjährige Erfahrung in den
Bereichen Kauf und Verkauf sowie Bewertung von Liegenschaften; sie sind alle seit
mindestens fünf Jahren als Immobileinschätzer in der Schweiz tätig. Die genaue Ausführung
des Auftrages regelt ein zwischen Swisscanto Asset Management AG und der Swiss
Valuation Group AG, Zürich, abgeschlossener Auftrag.
4.6. Rechnungswesen und Datenadministration der Immobiliengesellschaften
Die Immobiliengesellschaften des Immobilienfonds haben Huwiler Services AG,
Ostermundigen, mit der Bewirtschaftung eines zentralen Rechnungswesens und Nimasa AG,
Emmenbrücke, mit der Bewirtschaftung eines zentralen Datenmanagements beauftragt. Die
genaue Ausführung dieses Auftrages regelt jeweils eine Vereinbarung, welche Swisscanto
Asset Management AG in direkter Stellvertretung für die Immobiliengesellschaften des
Immobilienfonds mit Huwiler Services AG, resp. mit Nimasa AG abgeschlossen hat.
5. Weitere Informationen
5.1. Nützliche Hinweise
Valoren-Nummer:
ISIN-Nummer:
Kotierung:
Rechnungsjahr:
Laufzeit:
Rechnungseinheit:
Benchmark:
Anteile:
Verwendung der Erträge:
3 743 094
CH0037430946
SIX Swiss Exchange
1. Januar bis 31. Dezember
unbegrenzt
Schweizer Franken (CHF)
SXI Real Estate Funds Index
Die Anteile werden buchmässig geführt.
Ausschüttung der Erträge in der Regel im April, spätestens
jedoch vier Monate nach Abschluss des Geschäftsjahres.
5.2. Bedingungen für die Ausgabe und Rücknahme von Fondsanteilen sowie Handel
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich. Sie darf nur tranchenweise erfolgen. Die
Fondsleitung bestimmt die Anzahl der neu auszugebenden Anteile, das Bezugsverhältnis für
die bisherigen Anleger, die Emissionsmethode für das Bezugsrecht und die übrigen
Bedingungen in einem separaten Emissionsprospekt.
-7-
Der Anleger kann seinen Anteil jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres, unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen. Die Fondsleitung kann unter
bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres gekündigten Anteile vorzeitig
zurückzahlen (vgl. § 13 Ziff. 2 Fondsvertrag). Falls der Anleger die vorzeitige Rückzahlung
wünscht, so hat er dies bei der Kündigung schriftlich zu verlangen. Die ordentliche wie auch
die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von zwei Monaten nach Abschluss des
Rechnungsjahres (vgl. § 5 Ziff. 4 Fondsvertrag).
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des
Rechnungsjahres und bei jeder Ausgabe von Anteilen berechnet.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens,
vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer
allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert
durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf 0.01 gerundet.
Der Ausgabepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Ausgabe berechneten Nettoinventarwert, zuzüglich der Ausgabekommission. Die Höhe der Ausgabekommission ist aus
der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich.
Die Nebenkosten für den Ankauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten,
Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus der
Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet.
Der Rücknahmepreis ergibt sich aus dem im Hinblick auf die Rücknahme berechneten
Nettoinventarwert, abzüglich der Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus
dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen,
und abzüglich der Rücknahmekommission. Die Höhe der Nebenkosten und der Rücknahmekommission ist aus der nachfolgenden Ziff. 5.3 ersichtlich.
Ausgabe- und Rücknahmepreis werden auf 0.01 CHF gerundet. Die Zahlung des
Rücknahmepreises erfolgt jeweils spätestens vier Monate nach dem Bewertungstag (Valuta
120 Tage).
Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Bereits ausgegebene
physische Anteile behalten ihre Gültigkeit. Sie sind spätestens mit dem Rücknahmeantrag
zurückzugeben.
Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf
Zeichnung oder Umtausch von Anteilen zurückweisen.
Die Fondsleitung stellt einen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel der
Immobilienfondsanteile über die Depotbank sicher. Der Immobilienfonds ist an der Schweizer
Börse kotiert.
Die Fondsleitung veröffentlicht den Verkehrswert des Fondsvermögens und den sich daraus
ergebenden Inventarwert der Fondsanteile gleichzeitig mit der Bekanntgabe an die mit dem
regelmässigen börslichen Handel der Anteile betraute Depotbank in den
Publikationsorganen.
-8-
5.3. Vergütungen und Nebenkosten
Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
(Auszug aus § 14 des Fondsvertrags):
Ausgabekommission zugunsten der Fondsleitung, Depotbank und/oder Vertriebsträgern im
In- und Ausland: höchstens 5%
(Die Ausgabekommission darf jedoch mindestens CHF 80.-- betragen.)
Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung: höchstens 2%
Nebenkosten zugunsten des Fondsvermögens, die dem Fonds im Durchschnitt aus dem
Verkauf von Anlagen erwachsen (§ 13 Ziff. 4 des Fondsvertrages): zurzeit 2.8%
Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
(Auszug aus § 15 des Fondsvertrags):
Pauschale Verwaltungskommission
Gesamtfondsvermögens.
der
Fondsleitung:
jährlich
max.
0.6%
des
Diese wird verwendet für die Leitung, das Asset Management und den Vertrieb des
Immobilienfonds sowie zur Deckung der anfallenden Kosten.
Eine detaillierte Aufstellung der in der pauschalen Verwaltungskommission enthaltenen
Vergütungen und Nebenkosten ist aus § 15 des Fondsvertrages ersichtlich.
Der effektiv angewandte Satz der pauschalen Verwaltungskommission ist jeweils aus dem
Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich.
Depotbank und Fondsleitung haben Anspruch auf Rückerstattung der Kosten für
ausserordentliche Dispositionen, die sie im Interesse der Anleger treffen, insbesondere
Anwalts- und Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rechten und
Forderungen, welche dem Immobilienfonds zustehen.
Darüber hinaus ist die Fondsleitung berechtigt, die Kommissionen und Kosten zu belasten,
die im Zusammenhang mit dem Kauf und dem Verkauf sowie der Verwaltung der
Liegenschaften anfallen, nämlich:
- Für die Verwaltung der Immobilienwerte: 6% p. a. der Netto-Mietzinseinnahmen. Diese
wird pro rata temporis jeweils am Ende eines Geschäftsquartals dem Immobilienfonds
belastet.
-
Für den Aufwand im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf von
Immobilienwerten: 1% der Kauf- oder Verkaufspreise, sofern nicht ein Dritter beauftragt
wird.
-
Für die Überwachung der Bauausführung, Kontrolle der Garantiearbeiten und
Schlusskontrolle im Zusammenhang mit Neubauten und Umbauten, umfassenden
Renovationen und Sanierungen, insbesondere zum Zweck der Energieeinsparung: 3%
der Bau- und Umbaukosten.
Branchenübliche, an Dritte bezahlte Kommissionen beim Kauf und Verkauf von
Immobilienwerten sowie für die Erstvermietung.
Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte und Heizer.
-
-9-
Die Fondsleitung kann an die folgenden institutionellen Anleger, welche bei wirtschaftlicher
Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen:
- Lebensversicherungsgesellschaften
- Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen
- Anlagestiftungen
- Schweizerische Fondsleitungen
- Ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften
- Investmentgesellschaften.
Sodann kann die Fondsleitung an die nachstehend bezeichneten Vertriebsträger und -partner
Vertriebsentschädigungen bezahlen:
- bewilligte Vertriebsträger
- Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post sowie Versicherungsgesellschaften
- Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen Anlegern platzieren
- Vermögensverwalter.
Total Expense RatioREF
Der Koeffizient der gesamten, laufend dem Fondsvermögen belasteten Kosten (Total
Expense Ratio, TER REF) betrug:
2008 2
2009 3
2010 4
TER REF
0.97% 0.98%
0.97%
(ohne Titeltransaktionskosten)
Anlagen in verbundene kollektive Kapitalanlagen
Bei Anlagen in kollektive Kapitalanlagen, welche die Fondsleitung unmittelbar oder mittelbar
selbst verwaltet, oder die von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der die Fondsleitung
durch eine gemeinsame Verwaltung, Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte
Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist, wird keine
Ausgabe- und Rücknahmekommission und nur eine reduzierte Verwaltungskommission
gemäss § 15 Ziff. 3 des Fondsvertrages belastet.
Gebührenteilungsvereinbarungen und geldwerte Vorteile («soft commissions»)
Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen geschlossen.
Die Fondsleitung hat keine Vereinbarungen bezüglich so genannten «soft commissions»
geschlossen.
5.4. Publikationen des Immobilienfonds
Weitere Informationen über den Immobilienfonds sind im letzten Jahres- bzw. Halbjahresbericht enthalten. Zudem können aktuelle Informationen im Internet unter
www.swisscanto.ch abgerufen werden.
2
Für das Fondsgeschäftsjahr 01.01.2008 bis 31.12.2008.
4
3
- 10 -
Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die Jahres- bzw.
Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und allen Vertriebsträgern
kostenlos bezogen werden.
Bei einer Fondsvertragsänderung, einem Wechsel der Fondsleitung oder der Depotbank
sowie der Auflösung des Immobilienfonds erfolgt die Veröffentlichung durch die Fondsleitung
im «Schweizerischen Handelsamtsblatt» sowie unter www.swissfunddata.ch.
Die Preisveröffentlichungen (NAV) erfolgen bei jeder Ausgabe und Rücknahme von
Fondsanteilen, mindestens aber am letzten Arbeitstag jeden Monats auf der InternetPlattform der Swiss Fund Data AG unter www.swissfunddata.ch.
5.5. Versicherungen der Immobilien
Die sich im Eigentum dieses Immobilienfonds befindlichen Immobilien sind grundsätzlich
gegen Feuer- und Wasserschäden sowie Schäden infolge haftpflichtrechtlich relevanter
Ursachen versichert. Mietertragsausfälle als Folgekosten von Feuer- und Wasserschäden
sind in diesem Versicherungsschutz eingeschlossen. Erdbebenschäden sowie Schäden als
Folge von Terrorismus und deren Folgen sind zum Teil durch eine Versicherung gedeckt.
5.6. Verkaufsrestriktionen
Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen dieses Immobilienfonds im Ausland kommen
die dort geltenden Bestimmungen zur Anwendung.
a) Für folgendes Land liegt eine Vertriebsbewilligung vor: Fürstentum Liechtenstein.
b) Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb den USA weder angeboten, verkauft
noch ausgeliefert werden.
Die Fondsleitung und die Depotbank können gegenüber natürlichen oder juristischen
Personen in bestimmten Ländern und Gebieten den Verkauf, die Vermittlung oder
Übertragung von Anteilen untersagen oder beschränken.
5.7. Ausführliche Bestimmungen
Alle weiteren Angaben zum Immobilienfonds wie zum Beispiel die Bewertung des
Fondsvermögens, die Aufführung sämtlicher dem Anleger und dem Immobilienfonds
belasteten Vergütungen und Nebenkosten sowie die Verwendung des Erfolges gehen im
Detail aus dem Fondsvertrag hervor.
5.8. Spezifische Bestimmungen für den Vertrieb der Anteile im Fürstentum Liechtenstein
Vertreter und Zahlstelle im Fürstentum Liechtenstein: Valartis Bank (Liechtenstein) AG,
Gamprin-Bendern.
Prospekte mit integriertem Fondsvertrag, vereinfachte Prospekte sowie Jahres- und
Halbjahresberichte in deutscher Sprache sind kostenlos bei der Zahlstelle in Liechtenstein
erhältlich.
- 11 -
Mitteilungen sowie Änderungen des Fondsvertrages werden jeweils im «Liechtensteiner
Volksblatt» publiziert.
Die Nettovermögenswerte werden mindestens zweimal pro Monat im «Liechtensteiner
Volksblatt» publiziert.
Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Vaduz.
- 12 -
Teil 2: Fondsvertrag
I
Grundlagen
§1
Bezeichnung; Firma und Sitz von Fondsleitung und Depotbank
1.
Unter der Bezeichnung SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA (im Folgenden als
„Immobilienfonds„ bezeichnet) besteht ein Immobilienfonds im Sinne von Art. 25 ff i. V.m.
Art. 58 ff. des Bundesgesetzes über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006
(KAG).
2.
Fondsleitung ist die Swisscanto Asset Management AG, Bern.
3.
Depotbank ist die Zürcher Kantonalbank, Zürich.
II
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien
§2
Der Fondsvertrag
Die Rechtsbeziehungen zwischen Anleger 1 einerseits und Fondsleitung sowie Depotbank
andererseits werden durch den vorliegenden Fondsvertrag und die einschlägigen Bestimmungen der Kollektivanlagengesetzgebung geordnet.
§3
Die Fondsleitung
1.
Die Fondsleitung verwaltet den Immobilienfonds für Rechnung der Anleger selbständig und
in eigenem Namen. Sie entscheidet insbesondere über die Ausgabe von Anteilen, die Anlagen und deren Bewertung. Sie berechnet den Nettoinventarwert und setzt Ausgabe- und
Rücknahmepreise sowie Gewinnausschüttungen fest. Die Fondsleitung macht alle zum Immobilienfonds gehörenden Rechte geltend.
2.
Die Fondsleitung und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie
treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren
angemessen über diesen Fonds.
3.
Die Fondsleitung kann die Anlageentscheide sowie weitere Teilaufgaben delegieren, soweit
dies im Interesse einer sachgerechten Verwaltung liegt. Sie beauftragt ausschliesslich Personen, die für die einwandfreie Ausführung der Aufgabe qualifiziert sind, und stellt die Instruktion sowie Überwachung und Kontrolle der Durchführung des Auftrages sicher. Für
Handlungen der Beauftragten haftet sie wie für eigenes Handeln.
4.
Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank eine Änderung dieses Fondsvertrages bei der Aufsichtsbehörde zur Genehmigung einreichen (siehe § 22).
5.
Die Fondsleitung kann den Immobilienfonds mit anderen Immobilienfonds gemäss der Bestimmung von § 20 vereinigen oder gemäss der Bestimmung von § 21 auflösen.
1
Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, z.B. Anlegerin und Anleger, verzichtet.
Entsprechende Begriffe gelten grundsätzlich für beide Geschlechter.
13
6.
Die Fondsleitung hat Anspruch auf die in den §§ 14 und 15 vorgesehenen Vergütungen, auf
Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfüllung des Kollektivanlagevertrages eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten getätigt hat.
7.
Die Fondsleitung haftet dem Anleger dafür, dass die Immobiliengesellschaften, die zum
Immobilienfonds gehören, die Vorschriften des KAG und des Fondsvertrages einhalten.
8.
Die Fondsleitung sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und
juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder
ihm abtreten.
§4
Die Depotbank
1.
Die Depotbank bewahrt das Fondsvermögen auf, insbesondere die unbelehnten Schuldbriefe sowie die Aktien der Immobiliengesellschaften. Sie besorgt die Ausgabe und Rücknahme
der Fondsanteile sowie den Zahlungsverkehr für den Immobilienfonds. Für die laufende
Verwaltung von Immobilienwerten kann sie Konten von Dritten führen lassen.
2.
Die Depotbank und ihre Beauftragten unterliegen der Treue-, Sorgfalts- und Informationspflicht. Sie handeln unabhängig und wahren ausschliesslich die Interessen der Anleger. Sie
treffen die organisatorischen Massnahmen, die für eine einwandfreie Geschäftsführung erforderlich sind. Sie gewährleisten eine transparente Rechenschaftsablage und informieren
angemessen über diesen Fonds.
3.
Die Depotbank kann Dritt- und Sammelverwahrer im In- oder Ausland mit der Aufbewahrung
des Fondsvermögens beauftragen. Sie haftet für gehörige Sorgfalt bei der Wahl und Instruktion der Dritten sowie bei der Überwachung der dauernden Einhaltung der Auswahlkriterien.
Der Prospekt enthält Ausführungen zu den damit verbundenen Risiken.
4.
Die Depotbank sorgt dafür, dass die Fondsleitung das Gesetz und den Fondsvertrag beachtet. Sie prüft, ob die Berechnung des Nettoinventarwertes und der Ausgabe- und Rücknahmepreise der Anteile sowie die Anlageentscheide Gesetz und Fondsvertrag entsprechen
und ob der Erfolg entsprechend dem Fondsvertrag verwendet wird. Für die Auswahl der Anlagen, welche die Fondsleitung im Rahmen der Anlagevorschriften trifft, ist die Depotbank
nicht verantwortlich.
5.
Die Depotbank hat Anspruch auf die in den §§ 14 und 15 vorgesehenen Vergütungen, auf
Befreiung von den Verbindlichkeiten, die sie in richtiger Erfüllung ihrer Aufgaben eingegangen ist, und auf Ersatz der Aufwendungen, die sie zur Erfüllung dieser Verbindlichkeiten getätigt hat.
6.
Die Depotbank sowie deren Beauftragte und die ihnen nahe stehenden natürlichen und juristischen Personen dürfen vom Immobilienfonds keine Immobilienwerte übernehmen oder
ihm abtreten.
§5
Die Anleger
1.
Die Anleger erwerben mit Vertragsabschluss und der Einzahlung in bar eine Forderung gegen die Fondsleitung auf Beteiligung am Vermögen und am Ertrag des Fonds. Die Forderung der Anleger ist in Anteilen begründet.
2.
Die Anleger sind nur zur Einzahlung des Ausgabepreises der von ihnen gezeichneten Anteile in den Immobilienfonds verpflichtet. Ihre persönliche Haftung für Verbindlichkeiten des
Immobilienfonds ist ausgeschlossen.
14
3.
Die Anleger erhalten bei der Fondsleitung jederzeit die erforderlichen Auskünfte über die
Grundlagen für die Berechnung des Nettoinventarwertes pro Anteil. Machen die Anleger ein
Interesse an näheren Angaben über einzelne Geschäfte der Fondsleitung wie die Ausübung
von Mitgliedschafts- und Gläubigerrechten geltend, so erteilt ihnen die Fondsleitung auch
darüber jederzeit Auskunft. Die Anleger können beim Gericht am Sitz der Fondsleitung verlangen, dass die Prüfgesellschaft oder eine andere sachverständige Person den abklärungsbedürftigen Sachverhalt untersucht und ihnen darüber Bericht erstattet.
4.
Der Anleger kann den Fondsvertrag jeweils auf das Ende eines Rechnungsjahres unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten kündigen und die Auszahlung seines Anteils am Immobilienfonds in bar verlangen.
Die Fondsleitung kann unter bestimmten Bedingungen die während eines Rechnungsjahres
gekündigten Anteile, nach Abschluss desselben, vorzeitig zurückzahlen (vgl. § 13 Ziffer 2).
Die ordentliche wie auch die vorzeitige Rückzahlung erfolgt innerhalb von 2 Monaten nach
Abschluss des Rechnungsjahres.
5.
Die Anleger sind verpflichtet, der Fondsleitung, der Depotbank und ihren Beauftragten gegenüber auf Verlangen nachzuweisen, dass sie die gesetzlichen oder fondsvertraglichen
Voraussetzungen für die Beteiligung am Immobilienfonds erfüllen bzw. nach wie vor erfüllen. Überdies sind sie verpflichtet, die Fondsleitung, die Depotbank und deren Beauftragte
umgehend zu informieren, sobald sie diese Voraussetzungen nicht mehr erfüllen.
6.
Die Anteile eines Anlegers müssen durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden, wenn:
7.
§6
a)
dies zur Wahrung des Rufes des Finanzplatzes, namentlich zur Bekämpfung der
Geldwäscherei, erforderlich ist;
b)
der Anleger die gesetzlichen oder vertraglichen Voraussetzungen zur Teilnahme an
diesem Immobilienfonds nicht mehr erfüllt.
Zusätzlich können die Anteile eines Anlegers durch die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit
der Depotbank zum jeweiligen Rücknahmepreis zwangsweise zurückgenommen werden,
wenn:
a)
die Beteiligung des Anlegers am Immobilienfonds geeignet ist, die wirtschaftlichen Interessen der übrigen Anleger massgeblich zu beeinträchtigen, insbesondere wenn die
Beteiligung steuerliche Nachteile für den Immobilienfonds im In- oder Ausland zeitigen kann;
b)
Anleger ihre Anteile in Verletzung von Bestimmungen eines auf sie anwendbaren inoder ausländischen Gesetzes, dieses Fondsvertrags oder des Prospekts erworben
haben oder halten.
Anteile und Anteilsklassen
1.
Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank und Genehmigung der Aufsichtsbehörde jederzeit verschiedene Anteilsklassen schaffen, aufheben oder vereinigen. Alle Anteilsklassen berechtigen zur Beteiligung am ungeteilten Fondsvermögen, welches seinerseits nicht segmentiert ist. Diese Beteiligung kann aufgrund klassenspezifischer Kostenbelastungen oder Ausschüttungen oder aufgrund klassenspezifischer Erträge unterschiedlich
ausfallen und die verschiedenen Anteilsklassen können deshalb einen unterschiedlichen
Nettoinventarwert pro Anteil aufweisen. Für klassenspezifische Kostenbelastungen haftet
das Vermögen des Immobilienfonds als Ganzes.
2.
Die Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen wird in den Publikationsorganen bekannt gemacht. Nur die Vereinigung von Anteilsklassen gilt als Änderung des
15
Fondsvertrages im Sinne von § 22.
3.
Die verschiedenen Anteilsklassen können sich namentlich hinsichtlich Kostenstruktur, Referenzwährung, Währungsabsicherung, Ausschüttung oder Thesaurierung der Erträge, Mindestanlage sowie Anlegerkreis unterscheiden.
Vergütungen und Kosten werden nur derjenigen Anteilsklasse belastet, der eine bestimmte
Leistung zukommt. Vergütungen und Kosten, die nicht eindeutig einer Anteilsklasse zugeordnet werden können, werden den einzelnen Anteilsklassen im Verhältnis zum Fondsvermögen belastet.
4.
Der Immobilienfonds ist nicht in Anteilsklassen unterteilt.
Die Anteile werden nicht verbrieft, sondern buchmässig geführt. Der Anleger ist nicht berechtigt, die Aushändigung eines Anteilscheins zu verlangen. Vor Inkrafttreten dieses
Fondsvertrags ausgegebene physische Anteile behalten ihre Gültigkeit. Sie sind spätestens
mit dem Rücknahmeantrag zurückzugeben.
5.
Anteilsbruchteile, die durch einen Split oder eine Vereinigung im Interesse der Anleger entstehen, können nachträglich durch die Fondsleitung zum anteiligen Nettoinventarwert gemäss § 14 zurückgenommen werden. Der Tag für die Rücknahme von Anteilsbruchteilen
wird durch die Fondsleitung festgelegt und mindestens eine Woche im Voraus in den Publikationsorganen des Immobilienfonds gemäss § 19 publiziert. Bei dieser Rücknahme werden
den Anlegern weder Kommissionen noch Kosten belastet. Die Fondsleitung informiert im
Voraus überdies sowohl die Aufsichtsbehörde als auch die Prüfgesellschaft.
6.
Die Fondsleitung ist verpflichtet, Anleger, welche die Voraussetzungen zum Halten einer
Anteilsklasse nicht mehr erfüllen, aufzufordern, ihre Anteile innert 30 Kalendertagen im Sinne von § 13 zurückzugeben oder an eine Person zu übertragen, die die genannten Voraussetzungen erfüllt. Leistet der Anleger dieser Aufforderung nicht Folge, kann die Fondsleitung in Zusammenarbeit mit der Depotbank eine zwangsweise Rücknahme im Sinne von §
5 Ziff. 6 b) der betreffenden Anteile vornehmen.
III
Richtlinien der Anlagepolitik
A
Anlagegrundsätze
§7
Einhaltung der Anlagevorschriften
1.
Bei der Auswahl der einzelnen Anlagen und zur Umsetzung der Anlagepolitik gemäss § 8
beachtet die Fondsleitung im Sinne einer ausgewogenen Risikoverteilung die nachfolgend
aufgeführten Grundsätze und prozentualen Beschränkungen. Diese beziehen sich auf das
Fondsvermögen zu Verkehrswerten und sind ständig einzuhalten.
2.
Werden die Beschränkungen durch Marktveränderungen überschritten, müssen die Anlagen unter Wahrung der Interessen der Anleger innerhalb einer angemessenen Frist auf das
zulässige Mass zurückgeführt werden.
§8
Zulässige Anlagen
1.
Die Fondsleitung investiert das Vermögen dieses Immobilienfonds direkt oder indirekt in
Immobilienwerten in der Schweiz.
2.
Als Anlagen sind zugelassen:
2.1
-
Grundstücke einschliesslich Zugehör: Als solche gelten:
Wohnbauten
16
-
Kommerziell genutzte Liegenschaften; Anlagen in Hotels mit Saisonbetrieben und
Fabrikliegenschaften sind jedoch nicht zulässig;
-
Bauten mit gemischter Nutzung;
-
Stockwerkeigentum;
-
Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten; unbebaute Grundstücke
müssen erschlossen und für eine umgehende Überbauung geeignet sein;
-
Baurechtsgrundstücke.
Gewöhnliches Miteigentum an Grundstücken ist zulässig, sofern die Fondsleitung einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, d.h. wenn sie über die Mehrheit der Miteigentumsanteile und Stimmen verfügt.
2.2
Beteiligungen an und Forderungen gegen Immobiliengesellschaften, deren Zweck
einzig der Erwerb und Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung eigener
Grundstücke ist, sofern mindestens zwei Drittel ihres Kapitals und der Stimmen im
Immobilienfonds vereinigt sind.
2.3
Anteile an anderen Immobilienfonds (einschliesslich Real Estate Investment Trusts)
sowie Immobilieninvestmentgesellschaften und -zertifikate, die an einer Börse oder
an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden.
2.4
Schuldbriefe oder andere vertragliche Grundpfandrechte.
3.
Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Bauten erstellen lassen. Sie darf
in diesem Fall für die Zeit der Vorbereitung, des Baus oder der Gebäudesanierung der Ertragsrechnung des Immobilienfonds für Bauland und angefangene Bauten einen Bauzins
zum marktüblichen Satz gutschreiben, sofern dadurch die Kosten den geschätzten Verkehrswert nicht übersteigen.
4.
Die Fondsleitung darf unter Vorbehalt von § 15 Ziff. 4 Anteile an Zielfonds erwerben, die
unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit
der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist.
§9
Sicherstellung der Verbindlichkeiten und kurzfristig verfügbare Mittel
1.
Die Fondsleitung muss zur Sicherstellung ihrer Verbindlichkeiten einen angemessenen Teil
des Fondsvermögens in kurzfristigen festverzinslichen Effekten oder in kurzfristig verfügbaren Mitteln halten. Sie darf diese Effekten und Mittel in der Rechnungseinheit des Immobilienfonds sowie in anderen Währungen, auf welche die Verbindlichkeiten lauten, halten.
2.
Als Verbindlichkeiten gelten aufgenommene Kredite, Verpflichtungen aus dem Geschäftsgang sowie sämtliche Verpflichtungen aus gekündigten Anteilen.
3.
Als kurzfristig festverzinsliche Effekten gelten Forderungsrechte mit einer Laufzeit oder
Restlaufzeit bis zu 12 Monaten.
4.
Als kurzfristig verfügbare Mittel gelten Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht und Zeit
mit Laufzeiten bis zu 12 Monaten sowie fest zugesagte Kreditlimiten einer Bank bis zu 10
Prozent des Nettofondsvermögens. Die Kreditlimiten sind der Höchstgrenze der zulässigen
Verpfändung nach § 10 Ziffer 7 anzurechnen.
5.
Zur Sicherstellung von bevorstehenden Bauvorhaben können festverzinsliche Effekten mit
einer Laufzeit oder einer Restlaufzeit von bis zu 24 Monaten gehalten werden.
17
§ 10 Anlagetechniken und –instrumente, Aufnahme und Gewährung von Krediten
1.
Die Fondsleitung tätigt keine Effektenleihe-Geschäfte.
2.
Die Fondsleitung tätigt keine Pensionsgeschäfte.
3.
Die Fondsleitung setzt keine Derivate ein.
4.
Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds keine Kredite gewähren, mit Ausnahme von Forderungen gegen die Immobiliengesellschaften des Fonds, Schuldbriefe oder
andere vertragliche Grundpfandrechte.
5.
Die Fondsleitung darf für Rechnung des Immobilienfonds Kredite aufnehmen.
6.
Die Fondsleitung darf Grundstücke verpfänden und die Pfandrechte zur Sicherung übereignen.
7.
Die Belastung aller Grundstücke darf im Durchschnitt die Hälfte des Verkehrswertes nicht
übersteigen.
§ 11 Risikoverteilung und deren Beschränkungen
1.
Die Anlagen sind nach Objekten, deren Nutzungsart, Alter, Bausubstanz und Lage zu verteilen.
2.
Die Anlagen sind auf mindestens 10 Grundstücke zu verteilen. Siedlungen, die nach den
gleichen baulichen Grundsätzen erstellt worden sind, sowie aneinander grenzende Parzellen gelten als ein einziges Grundstück.
3.
Der Verkehrswert eines Grundstücks darf nicht mehr als 25% des Fondsvermögens betragen.
4.
Im Weiteren beachtet die Fondsleitung bei der Verfolgung der Anlagepolitik gemäss § 8 folgende Anlagebeschränkungen, bezogen auf das Fondsvermögen:
IV
4.1
Bauland, einschliesslich Abbruchobjekte, und angefangene Bauten bis höchstens
30%;
4.2
Baurechtsgrundstücke bis höchstens 20%;
4.3
Schuldbriefe und andere vertragliche Grundpfandrechte bis höchstens 10%;
4.4
Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften bis
höchstens 10%;
4.5
Die Anlagen nach 4.1 und 4.2 vorstehend zusammen bis höchstens 30%.
Berechnung des Nettoinventarwertes sowie Ausgabe und Rücknahme von Anteilen und Schätzungsexperten
§ 12 Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten
1.
Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizerfranken berechnet.
2.
Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe
von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch
unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche Personen als unabhängige
Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist
mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.
18
3.
An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt
gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten aktuellen Kursen zu bewerten.
Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem
Preis zu bewerten, der bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich
erzielt würde. Die Fondsleitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes
angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
4.
Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert
bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem
Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3
bewerten.
5.
Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, welche nicht an einer Börse oder an
einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, wird
wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite, sukzessiv dem
Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird
die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei
wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung,
Laufzeit) abgestellt.
6.
Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
7.
Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds und die bei der Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl
der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird mathematisch auf CHF 0.01 gerundet.
§ 13 Ausgabe und Rücknahme von Anteilen sowie Handel
1.
Die Ausgabe von Anteilen ist jederzeit möglich, darf jedoch nur tranchenweise erfolgen. Die
Fondsleitung bietet neue Anteile zuerst den bisherigen Anlegern an.
2.
Die Rücknahme von Anteilen erfolgt in Übereinstimmung mit § 5 Ziff. 4. Die Fondsleitung
kann die während eines Rechnungsjahrs gekündigten Anteile nach Abschluss desselben
vorzeitig zurückzahlen, wenn der Anleger dies bei der Kündigung schriftlich verlangt und
sämtliche Anleger, die eine vorzeitige Rückzahlung gewünscht haben, befriedigt werden
können.
Ferner stellt die Fondsleitung über eine Bank oder einen Effektenhändler einen regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handel der Fondsanteile sicher. Der Prospekt
regelt die Einzelheiten.
3.
Der Ausgabe- und Rücknahmepreis der Anteile basiert auf dem gemäss § 12 berechneten
Nettoinventarwert je Anteil. Bei der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen kann zum Nettoinventarwert eine Ausgabekommission gemäss § 14 resp. eine Rücknahmekommission
gemäss § 14 vom Nettoinventarwert abgezogen werden.
4.
Die Nebenkosten für den Ankauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten,
Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds aus der
Anlage des einbezahlten Betrages erwachsen, werden dem Fondsvermögen belastet.
19
Die Nebenkosten für den Verkauf der Anlagen (Handänderungssteuern, Notariatskosten,
Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.), die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen
erwachsen, werden bei der Rücknahme von Anteilen vom Nettoinventarwert abgezogen.
Der jeweils angewandte Satz ist aus dem Prospekt und vereinfachten Prospekt ersichtlich.
5.
Die Fondsleitung kann die Ausgabe der Anteile jederzeit einstellen sowie Anträge auf
Zeichnung von Anteilen zurückweisen.
6.
Die Ausgabepreise und Rücknahmepreise werden auf CHF 0.01 gerundet.
7.
Die Fondsleitung kann im Interesse der Gesamtheit der Anleger die Rückzahlung der Anteile vorübergehend und ausnahmsweise aufschieben, wenn:
7.1
ein Markt, welcher Grundlage für die Bewertung eines wesentlichen Teils des
Fondsvermögens bildet, geschlossen ist oder wenn der Handel an einem solchen
Markt beschränkt oder ausgesetzt ist;
7.2
ein politischer, wirtschaftlicher, militärischer, monetärer oder anderer Notfall vorliegt;
7.3
wegen Beschränkungen des Devisenverkehrs oder Beschränkungen sonstiger
Übertragungen von Vermögenswerten Geschäfte für den Immobilienfonds undurchführbar werden;
7.4
zahlreiche Anteile gekündigt werden und dadurch die Interessen der übrigen Anleger wesentlich beeinträchtigt werden können.
8.
Die Fondsleitung teilt den Entscheid über den Aufschub unverzüglich der Prüfgesellschaft,
der Aufsichtsbehörde sowie in angemessener Weise den Anlegern mit.
9.
Solange die Rückzahlung der Anteile aus den unter Ziff. 7.1 bis 7.3 genannten Gründen
aufgeschoben ist, findet keine Ausgabe von Anteilen statt.
V
Vergütungen und Nebenkosten
§ 14 Vergütungen und Nebenkosten zulasten der Anleger
1.
Bei der Ausgabe von Anteilen kann dem Anleger eine Ausgabekommission zugunsten der
Fondsleitung, Depotbank und/oder von Vertriebsträgern im In- und Ausland belastet werden. Diese beträgt zusammen höchstens 5% des Nettoinventarwertes der Anteile, darf in
jedem Fall jedoch mind. CHF 80.— betragen. Der zur Zeit massgebliche Höchstsatz ist aus
dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich.
2.
Bei der Rücknahme von Anteilen kann dem Anleger eine Rücknahmekommission zugunsten der Fondsleitung von höchstens 2% des Nettoinventarwertes der Anteile belastet werden. Der zur Zeit massgebliche Höchstsatz ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten
Prospekt ersichtlich.
3.
Bei der Rücknahme von Anteilen erhebt die Fondsleitung zudem zugunsten des Fondsvermögens die Nebenkosten, die dem Immobilienfonds im Durchschnitt aus dem Verkauf eines
dem gekündigten Anteil entsprechenden Teils der Anlagen erwachsen (§ 13 Ziff. 4 Abs. 2).
Der jeweils angewandte Satz ist aus dem Prospekt und dem vereinfachten Prospekt ersichtlich.
4.
Für die Auszahlung des Liquidationsbetreffnisses im Fall der Auflösung des Immobilienfonds belastet die Fondsleitung dem Anleger eine Kommission von 0.5% des ausbezahlten
Betrages.
20
§ 15 Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens
1.
Für die Leitung des Immobilienfonds und der Immobiliengesellschaften, das Asset Management, sowie den Vertrieb des Immobilienfonds und zur Deckung der anfallenden Kosten stellt die Fondsleitung zulasten des Immobilienfonds eine Pauschalkommission von
jährlich maximal 0.6% des Gesamtfondsvermögens in Rechnung, die am Ende jedes Geschäftsquartals pro rata temporis dem Immobilienfonds belastet und jeweils jährlich ausbezahlt wird (pauschale Verwaltungskommission).
Die Fondsleitung legt im Prospekt und vereinfachten Prospekt offen, wenn sie Rückvergütungen an institutionelle Anleger und/oder Vertriebsentschädigungen gewährt.
Der effektiv angewandte Satz der pauschalen Verwaltungskommission ist jeweils aus dem
Jahres- und Halbjahresbericht ersichtlich.
Die Fondsleitung trägt dafür sämtliche im Zusammenhang mit der Leitung, dem Asset Management und dem Vertrieb des Immobilienfonds anfallenden Kosten, sowie:
-
jährliche Gebühren und Kosten für Bewilligungen und die Aufsicht über den Immobilienfonds in der Schweiz und im Ausland;
-
andere Gebühren der Aufsichtsbehörden;
-
Druck der Fondsverträge und Prospekte sowie der Jahres- und Halbjahresberichte;
-
Preispublikationen und Veröffentlichungen von Mitteilungen an die Anleger;
-
Gebühren, die im Zusammenhang mit einer allfälligen Kotierung des Immobilienfonds
und mit dem Vertrieb im In- und Ausland anfallen;
-
Kommissionen und Kosten der Depotbank für die Verwahrung des Fondsvermögens,
die Besorgung des Zahlungsverkehrs und die sonstigen, in § 4 aufgeführten Aufgaben;
-
Kosten der Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger;
-
Honorare der Prüfgesellschaft;
-
Honorare der unabhängigen Schätzungsexperten;
Werbekosten.
Die Leistungen der Immobiliengesellschaften an die Mitglieder ihrer Verwaltung, die Geschäftsführung und das Personal sind auf die Vergütungen anzurechnen, auf welche die
Fondsleitung nach § 15 Anspruch hat.
2.
Depotbank und Fondsleitung haben Anspruch auf Rückerstattung der Kosten für ausserordentliche Dispositionen, die sie im Interesse der Anleger treffen, insbesondere Anwalts- und
Gerichtskosten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Rechten und Forderungen, welche dem Immobilienfonds zustehen.
Darüber hinaus ist die Fondsleitung berechtigt, die Kommissionen und Kosten zu belasten,
die im Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaften anfallen, dazu gehören:
-
Für die Verwaltung der Immobilienwerte: 6% p. a. der Netto-Mietzinseinnahmen. Diese wird pro rata temporis jeweils am Ende eines Geschäftsquartals dem Immobilienfonds belastet.
-
Für den Aufwand im Zusammenhang mit dem Erwerb oder Verkauf von Immobilienwerten: 1% der Kauf- oder Verkaufspreise, sofern nicht ein Dritter beauftragt wird.
-
Für die Überwachung der Bauausführung, Kontrolle der Garantiearbeiten und
Schlusskontrolle im Zusammenhang mit Neubauten und Umbauten, umfassenden
21
Renovationen und Sanierungen, insbesondere zum Zweck der Energieeinsparung:
3% der Bau- und Umbaukosten.
-
Branchenübliche, an Dritte bezahlte Kommissionen beim Kauf und Verkauf von Immobilienwerten sowie für die Erstvermietung.
-
Löhne, Sozialleistungen und öffentlich-rechtliche Abgaben für die Hauswarte und
Heizer.
3.
Zusätzlich trägt der Immobilienfonds sämtliche, aus der Verwaltung des Fondsvermögens
erwachsenden Nebenkosten für den An- und Verkauf der Anlagen (Handänderungssteuern,
Notariatskosten, Gebühren, marktkonforme Courtagen, Abgaben usw.). Diese Kosten werden direkt mit dem Einstands- bzw. Verkaufswert betreffenden Anlagen verrechnet.
4.
Erwirbt die Fondsleitung Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen, die unmittelbar oder mittelbar von ihr selbst oder von einer Gesellschaft verwaltet werden, mit der sie durch gemeinsame Verwaltung oder Beherrschung oder durch eine direkte oder indirekte Beteiligung
von mehr als 10% des Kapitals oder der Stimmen verbunden ist ("verbundene Zielfonds"),
so darf im Umfang von solchen Anlagen dem Fondsvermögen nur eine reduzierte pauschale Verwaltungskommission von jährlich maximal 0.25% belastet werden. Die Fondsleitung
darf überdies allfällige Ausgabe- oder Rücknahmekommissionen der verbundenen Zielfonds
nicht dem Immobilienfonds belasten.
5.
Legt die Fondsleitung in Anteile eines verbundenen Zielfonds gemäss obigem Absatz an,
welcher eine tiefere effektive (pauschale) Verwaltungskommission aufweist als die effektive
pauschale Verwaltungskommission gemäss Ziff. 1, so darf die Fondsleitung anstelle der
vorerwähnten reduzierten pauschalen Verwaltungskommission auf dem in diesen verbundenen Zielfonds investierten Vermögen die Differenz zwischen der effektiven pauschalen
Verwaltungskommission des investierenden Fonds einerseits und der effektiven (pauschalen) Verwaltungskommission des verbundenen Zielfonds anderseits belasten.
VI
Rechenschaftsablage und Prüfung
§ 16 Rechenschaftsablage
1.
Die Rechnungseinheit des Immobilienfonds ist der Schweizer Franken (CHF).
2.
Das Rechnungsjahr dauert jeweils vom 1. Januar bis 31. Dezember eines Jahres.
3.
Innerhalb von 4 Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres veröffentlicht die Fondsleitung einen geprüften Jahresbericht des Fonds.
4.
Innerhalb von 2 Monaten nach Ablauf der ersten Hälfte des Rechnungsjahres veröffentlicht
die Fondsleitung einen Halbjahresbericht.
5.
Das Auskunftsrecht der Anleger gemäss § 5 Ziff. 3 bleibt vorbehalten.
§ 17 Prüfung
Die Prüfgesellschaft prüft alljährlich, ob die Fondsleitung und die Depotbank die Vorschriften des Fondsvertrags, des KAG und der Standesregeln der Swiss Funds Association SFA
eingehalten haben. Ein Kurzbericht der Prüfgesellschaft zur publizierten Jahresrechnung
erscheint im Jahresbericht.
§ 18 Verwendung des Erfolges
1.
Der Nettoertrag des Immobilienfonds wird jährlich innerhalb von 4 Monaten nach Abschluss
des Rechnungsjahres in CHF an die Anleger ausgeschüttet.
Die Fondsleitung kann zusätzlich Zwischenausschüttungen aus den Erträgen vornehmen.
22
2.
Bis zu 30% des Nettoertrages können auf neue Rechnung vorgetragen werden. Beträgt der
Nettoertrag eines Rechnungsjahres inklusive vorgetragene Erträge aus früheren Rechnungsjahren weniger als 0.60% des Nettofondsvermögens, so kann auf eine Ausschüttung
verzichtet und der gesamte Nettoertrag auf neue Rechnung vorgetragen werden.
3.
Realisierte Kapitalgewinne aus der Veräusserung von Sachen und Rechten können von der
Fondsleitung ausgeschüttet oder zur Wiederanlage zurückbehalten werden.
§ 19 Publikation des Immobilienfonds
1.
Publikationsorgane des Immobilienfonds sind die im Prospekt genannten Printmedien oder
elektronische Medien. Der Wechsel eines Publikationsorgans ist in den Publikationsorganen anzuzeigen.
2.
Publiziert werden insbesondere Zusammenfassungen wesentlicher Änderungen des
Fondsvertrages unter Hinweis auf die Stellen, bei denen die Änderungen im Wortlaut kostenlos bezogen werden können, der Wechsel der Fondsleitung und/oder der Depotbank, die
Schaffung, Aufhebung oder Vereinigung von Anteilsklassen sowie die Liquidation des
Fonds. Änderungen, die von Gesetzes wegen erforderlich sind, welche die Rechte der Anleger nicht berühren oder die ausschliesslich formeller Natur sind, können mit Zustimmung
der Aufsichtsbehörde von der Publikationspflicht ausgenommen werden.
3.
Die Fondsleitung publiziert die Ausgabe- und Rücknahmepreise bzw. den Nettoinventarwert
mit dem Hinweis „exklusive Kommissionen“ bei jeder Ausgabe und Rücknahme von Anteilen in den im Prospekt genannten Print- oder elektronischen Medien. Die Preise werden
mindestens einmal im Monat publiziert. Die Wochen und Wochentage, an denen die Publikation stattfindet, gehen aus dem Prospekt hervor.
4.
Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt und die jeweiligen
Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Fondsleitung, der Depotbank und bei allen
Vertriebsträgern kostenlos bezogen werden.
VII
Umstrukturierung und Auflösung
§ 20 Vereinigung
1.
Die Fondsleitung kann mit Zustimmung der Depotbank Immobilienfonds vereinigen, indem
sie auf den Zeitpunkt der Vereinigung die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des bzw.
der zu übertragenden Immobilienfonds auf den übernehmenden Immobilienfonds überträgt.
Die Anleger des übertragenden Immobilienfonds erhalten Anteile am übernehmenden Immobilienfonds in entsprechender Höhe. Auf den Zeitpunkt der Vereinigung wird der übertragende Immobilienfonds ohne Liquidation aufgelöst und der Fondsvertrag des übernehmenden Immobilienfonds gilt auch für den übertragenden Immobilienfonds.
2.
Immobilienfonds können nur vereinigt werden, sofern
2.1
die entsprechenden Fondsverträge dies vorsehen;
2.2
sie von der gleichen Fondsleitung verwaltet werden;
2.3
die entsprechenden Fondsverträge bezüglich folgender Bestimmungen grundsätzlich übereinstimmen:
2.3.1
die Anlagepolitik, die Risikoverteilung sowie die mit der Anlage verbundenen Risiken;
2.3.2
die Verwendung des Nettoertrages und der Kapitalgewinne;
23
2.3.3
die Art, die Höhe und die Berechnung aller Vergütungen, die Ausgabe- und Rücknahmekommissionen sowie die Nebenkosten für den An- und Verkauf von Anlagen (Courtagen, Gebühren, Abgaben), die dem Fondsvermögen oder den Anlegern belastet werden dürfen;
2.3.4. die Rücknahmebedingungen;
2.3.5. die Laufzeit des Vertrages und die Voraussetzungen der Auflösung;
2.4
am gleichen Tag die Vermögen der beteiligten Immobilienfonds bewertet, das Umtauschverhältnis berechnet und die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten übernommen werden;
2.5
weder den Immobilienfonds noch den Anlegern daraus Kosten erwachsen.
3.
Wenn die Vereinigung voraussichtlich mehr als einen Tag in Anspruch nimmt, kann die Aufsichtsbehörde einen befristeten Aufschub der Rückzahlung der Anteile der beteiligten Immobilienfonds bewilligen.
4.
Die Fondsleitung legt mindestens einen Monat vor der geplanten Veröffentlichung die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages sowie die beabsichtigte Vereinigung zusammen mit dem Vereinigungsplan der Aufsichtsbehörde zur Überprüfung vor. Der Vereinigungsplan enthält Angaben zu den Gründen der Vereinigung, zur Anlagepolitik der beteiligten Immobilienfonds und den allfälligen Unterschieden zwischen dem übernehmenden und
dem übertragenden Fonds, zu den Bewertungsmethoden, zur Berechnung des Umtauschverhältnisses, zu allfälligen Unterschieden in den Vergütungen, zu allfälligen Steuerfolgen
für die Immobilienfonds sowie die Stellungnahme der zuständigen Prüfgesellschaft gemäss
KAG.
5.
Die Fondsleitung publiziert die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages nach § 19
Ziffer 2 sowie die beabsichtigte Vereinigung und deren Zeitpunkt zusammen mit dem Vereinigungsplan mindestens zwei Monate vor dem von ihr festgelegten Stichtag in den Publikationsorganen der beteiligten Immobilienfonds. Dabei weist sie die Anleger darauf hin, dass
diese bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen seit der letzten Publikation Einwendungen
gegen die beabsichtigten Änderungen des Fondsvertrages erheben oder die Rückzahlung
ihrer Anteile verlangen können.
6.
Die Prüfgesellschaft überprüft unmittelbar die ordnungsgemässe Durchführung der Vereinigung und äussert sich dazu in einem Bericht zuhanden der Fondsleitung und der Aufsichtsbehörde.
7.
Die Fondsleitung meldet der Aufsichtsbehörde den Abschluss der Vereinigung und publiziert den Vollzug der Vereinigung, die Bestätigung der Prüfgesellschaft zur ordnungsgemässen Durchführung sowie das Umtauschverhältnis ohne Verzug in den Publikationsorganen der beteiligten Immobilenfonds.
8.
Die Fondsleitung erwähnt die Vereinigung im nächsten Jahresbericht des übernehmenden
Immobilienfonds und im allfällig vorher zu erstellenden Halbjahresbericht. Für den übertragenden Immobilienfonds ist ein geprüfter Abschlussbericht zu erstellen, falls die Vereinigung nicht auf den ordentlichen Jahresabschluss fällt.
§ 21 Laufzeit des Immobilienfonds und Auflösung
1.
Der Immobilienfonds besteht auf unbestimmte Zeit.
2.
Die Fondsleitung oder die Depotbank können die Auflösung des Immobilienfonds durch
Kündigung des Fondsvertrages herbeiführen, wobei die Kündigungsfrist einen Monat beträgt.
24
3.
Der Immobilienfonds kann durch Verfügung der Aufsichtsbehörde aufgelöst werden, insbesondere wenn er spätestens ein Jahr nach Ablauf der Zeichnungsfrist (Lancierung) oder einer längeren, durch die Aufsichtsbehörde auf Antrag der Depotbank und der Fondsleitung
erstreckten Frist nicht über ein Nettovermögen von mindestens 5 Millionen Schweizer Franken (oder Gegenwert) verfügt.
4.
Die Fondsleitung gibt der Aufsichtsbehörde die Kündigung unverzüglich bekannt und veröffentlicht sie in den Publikationsorganen.
5.
Nach erfolgter Kündigung des Fondsvertrages darf die Fondsleitung den Immobilienfonds
unverzüglich liquidieren. Hat die Aufsichtsbehörde die Auflösung des Immobilienfonds verfügt, so muss dieser unverzüglich liquidiert werden Die Auszahlung des Liquidationserlöses
an die Anleger ist der Depotbank übertragen. Sollte die Liquidation längere Zeit beanspruchen, kann der Erlös in Teilbeträgen ausbezahlt werden. Vor der Schlusszahlung muss die
Fondsleitung die Bewilligung der Aufsichtsbehörde einholen.
§ 22 Änderungen des Fondsvertrages
Soll der vorliegende Fondsvertrag geändert werden, oder besteht die Absicht, die Fondsleitung oder die Depotbank zu wechseln, so hat der Anleger die Möglichkeit, bei der Aufsichtsbehörde innert 30 Tagen seit der letzten entsprechenden Publikation Einwendungen
zu erheben. Bei einer Änderung des Fondsvertrages können die Anleger überdies unter
Beachtung der vertraglichen Frist die Auszahlung ihrer Anteile in bar verlangen. Vorbehalten bleiben die Fälle gemäss § 19 Ziff. 2, welche mit Zustimmung der Aufsichtsbehörde von
der Publikationspflicht ausgenommen sind.
§ 23 Anwendbares Recht und Gerichtsstand
1.
Der Immobilienfonds untersteht schweizerischem Recht, insbesondere dem Bundesgesetz
über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006, der Verordnung über die kollektiven
Kapitalanlagen vom 22. November 2006 sowie der Verordnung der FINMA über die kollektiven Kapitalanlagen vom 21. Dezember 2006.
Der Gerichtsstand ist der Sitz der Fondsleitung.
2.
Für die Auslegung des Fondsvertrags ist die deutschsprachige Fassung massgebend.
3.
Der vorliegende Fondsvertrag tritt am 15. Februar 2010 in Kraft.
4.
Der vorliegende Fondsvertrag ersetzt den Fondsvertrag vom 19. Oktober 2009.
5.
Der vorliegende Fondsvertrag wurde am 12. Februar 2010 durch die Aufsichtsbehörde genehmigt.
Die Fondsleitung: Swisscanto Asset Management AG, Bern
Die Depotbank: Zürcher Kantonalbank, Zürich
25
Annexe 2
Rapport annuel du fonds au 31 décembre 2011 (en allemand)
16/59
41/59
Swisscanto
Immobilienfonds schweizerischen Rechts
Jahresbericht per 31. Dezember 2011
Inhaltsverzeichnis
Seite
Organisation und Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2
Vertriebsorganisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3
Bericht des Portfoliomanagers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4
Abschlusszahlen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6
Inventar der Liegenschaften am Ende der Rechnungsperiode
................................
10
Verzeichnis der Immobiliengesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
Hypotheken
14
..................................................................
Zusätzliche Informationen an die Anleger
.............................................
15
.....................................................
15
Erklärung der Fussnoten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16
Kommentar zur Jahresrechnung
....................................................
16
Berechnung des Nettoinventarwertes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17
Bericht der Prüfgesellschaft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18
Ausschüttung des Nettoertrags
Weitere Informationen stehen im Internet unter www.swisscanto.ch zur Verfügung.
Swisscanto Asset Management AG
Bern, 17. April 2012
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Diese dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung verstanden werden.
Jahresbericht per 31.12.11
Valorennummer :
Rechnungswährung des Fonds :
3 743 094
CHF
2
Organisation und Verwaltung
Fondsleitung
Swisscanto Asset Management AG
Nordring 4, CH-3000 Bern 25
Verwaltungsrat
Dr. G. Fischer, Präsident
CEO der Swisscanto Holding AG, Bern
H. Frey, Mitglied
Vorsitzender der Geschäftsleitung der Swisscanto Asset Management AG, Bern
und Direktor der Swisscanto Asset Management International SA, Luxemburg
O. Simeon, Mitglied
Geschäftsführer der Swisscanto Vorsorge AG, Zürich
Geschäftsführung
H. Frey, Vorsitzender
Leiter des Bereiches « Corporate Services »
P. Bänziger, Leiter des Bereiches « Asset Management »
R. Tarreghetta, Leiter des Bereiches « Markt Schweiz »
Anlagekommission
Ch. Stettler, Präsident
ehem. Zürcher Kantonalbank, Zürich
P. Godet, Mitglied
ehem. Banque Cantonale Neuchâteloise, Neuchâtel
E. Schneider, Mitglied
Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne
St. Kloess, Mitglied
Kloess Real Estate, 8832 Wollerau
G.R. Lazzarini, Mitglied
CMI Partner AG, 8852 Altendorf
Administration
Die Fondsleitung hat im Sinne von Art. 31 KAG
die Fondsadministration wie folgt delegiert :
• Buchführung und Abschlussarbeiten der Immobiliengesellschaften und des Immobilienfonds
an Huwiler Treuhand AG, Ostermundigen
Geschäftsführung :
Alexander Schneider, dipl. Wirtschaftsprüfer
Valorennummer :
Liegenschaftsverwaltungen
Assofide SA, Locarno (technische Bewirtschaftung)
Berimag AG, Bern (technische Bewirtschaftung)
Bernard Nicod SA, Lausanne (technische Bewirtschaftung)
CSL Immobilien AG, Zürich (technische Bewirtschaftung)
CSL Immobilien AG, Winterthur (technische Bewirtschaftung)
Cristuzzi Immobilien Treuhand AG, Sargans (technische Bewirtschaftung)
Die Liegenschafter AG, Brüttisellen (technische Bewirtschaftung)
Dr. V. Kämpfen AG, Brig-Glis (technische Bewirtschaftung)
Fidimmobil SA, Neuchâtel (technische Bewirtschaftung)
Privera AG / Graf Riedi AG, Gümligen (technische Bewirtschaftung)
Graf Riedi AG, Solothurn (technische Bewirtschaftung)
Huwiler Services AG, Ostermundigen (zentrales Rechnungswesen)
Livit AG, Solothurn (technische Bewirtschaftung)
Luzerner Kantonalbank, Luzern (technische Bewirtschaftung)
Naef Immobilier Genève SA, Genève (technische Bewirtschaftung)
Naef Immobilier Lausanne SA, Lausanne (technische Bewirtschaftung)
Nimasa AG, Emmenbrücke (zentrale Administration)
Privera AG, Baden (technische Bewirtschaftung)
Privera AG, Jona (technische Bewirtschaftung)
Privera AG, Oberwil BL (technische Bewirtschaftung)
Privera SA, Sion (technische Bewirtschaftung)
Privera AG, St. Gallen (technische Bewirtschaftung)
Sallin Immobilier SA, Fribourg (technische Bewirtschaftung)
TPM AG, Hergiswil (technische Bewirtschaftung)
VERIT Immobilien AG, St. Gallen (technische Bewirtschaftung)
Weck, Aeby & Cie, Fribourg (technische Bewirtschaftung)
Schätzungsexperten
Swiss Valuation Group AG
namentlich: N. Beglinger, Zürich
Dr. D. Hersberger, Dipl.-Ing. Arch. SIA, MRICS, Allschwil
D. Lehmann, dipl. Architekt FH, Bern
B. Weber Oertli, dipl. Architektin ETH/SIA, Küsnacht ZH
Depotbank
Zürcher Kantonalbank, Zürich
Prüfgesellschaft
KPMG AG, Zürich
3 743 094
CHF
3
Vertriebsorganisation
Vertrieb Schweiz
Zahl- und Vertriebsstellen
alle Kantonalbanken
und die Bank Coop AG, Basel
Liechtenstein
Zahl- und Vertriebsstelle
Valartis Bank (Liechtenstein) AG
Schaaner Strasse 27
FL-9487 Gamprin-Bendern
Verkaufsrestriktion
Anteile dieses Fonds dürfen innerhalb der USA weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.
Vertrieb Ausland
Die in diesem Bericht enthaltenen Zahlen und Angaben sind vergangenheitsbezogen. Diese dürfen nicht als Garantie für die zukünftige Entwicklung verstanden werden.
Valorennummer :
3 743 094
CHF
4
Bericht des Portfoliomanagers (ungeprüft)
Immobilienmarkt Schweiz 2011
Der Schweizer Immobilienmarkt präsentierte sich im Jahr 2011 insgesamt
sehr positiv. Die Verunsicherung an den weltweiten Finanz- und Kapitalmärkten sorgte für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Schweizer Rendite-Immobilien. In der Folge sind die Immobilienpreise weiter gestiegen,
was das bereits sehr angespannte Renditegefüge weiter unter Druck setzte.
An guten Lagen wurden Transaktionen zu historisch tiefen Nettorenditen
von unter 4 % durchgeführt. Die grosse Unsicherheit bezüglich alternativer
Anlagemöglichkeiten und das ausgeprägte Risikobewusstsein der Anleger
haben das Ihre dazu beigetragen. Der Anlagenotstand im Immobilienmarkt
hat dazu geführt, dass auch für Immobilien an peripheren Lagen sehr hohe
Preise erzielt wurden. In Anbetracht der damit verbundenen Leerstandsrisiken erscheinen diese Investitionen nicht in jedem Fall nachhaltig.
Die Nachfrage nach Wohnliegenschaften (Eigennutzung und Renditeliegenschaften) profitierte 2011 wie bereits in den Vorjahren von den günstigen Finanzierungskosten, der starken Zuwanderung und der positiven
Realeinkommensentwicklung. Das Angebot konnte trotz sehr starker Wohnbauproduktion nicht mit der Nachfrage mithalten. In einigen Regionen
werden aktuell derart hohe Preise bezahlt, dass sich die Schweizerische
Nationalbank wiederholt dazu veranlasst sah, die Marktteilnehmer zur
Zurückhaltung aufzurufen. Gleichzeitig haben die ausserordentlich tiefen
Hypothekarzinssätze gekoppelt mit der neuen Rundungsregel dazu geführt, dass der Referenzzinssatz per 1. Dezember 2011 von 2.75 % auf
2.50 % gesenkt wurde. Mieter können aufgrund dessen einen Senkungsanspruch von 2.91% geltend machen, wobei der Immobilieneigentümer
die Teuerung sowie gestiegene Betriebs- und Unterhaltskosten gegenrechnen kann.
Im kommerziellen Immobilienmarkt profitierte der Büroflächenmarkt vor
allem im ersten Halbjahr 2011 von der soliden Beschäftigungssituation
und positiven Flächennachfrage. Die Leerstände waren relativ gering. Auch
der Verkaufsflächenmarkt hat ein insgesamt zufriedenstellendes Jahr hinter
sich. Für kommerziell genutzte Immobilien werden als Folge des Anlagenotstandes sehr hohe Preise bezahlt. Ab dem dritten Quartal 2011 trübte
sich das Marktumfeld tendenziell ein. Die Marktteilnehmer beurteilten ihre
wirtschaftlichen Aussichten zusehends pessimistischer. Die BIP-Prognosen
wurden nach unten korrigiert und auch die Konsumentenstimmung hat sich
verschlechtert.
Obwohl die Arbeitslosenquote per Ende 2011 immer noch bei lediglich
3.3 % lag, ist die allgemeine Verunsicherung in der Bevölkerung gross.
Der als Folge der Eurokrise sehr starke Schweizer Franken sowie der in
der Folge florierende Einkaufstourismus drücken auf die Margen der Detailhändler. Unternehmungen sind mit Investitionen zunehmend zurückhaltend,
wobei exportorientierte Firmen besonders betroffen sind. Die Bereitschaft,
langfristige Mietverträge abzuschliessen, hat tendenziell abgenommen.
Mietinteressenten können vermehrt mit Zugeständnissen seitens des Vermieters rechnen.
Performance und Agio
Die Anteilsscheine des SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA
(SWC REF IFCA) notierten per Ende 2011 bei CHF 114.40, verglichen
mit CHF 116.50 per Ende 2010. Der Jahreshöchstkurs lag bei
CHF 121.00, der tiefste Kurs bei CHF 112.20 (Tagesschlusskurse).
Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 3.40 resultiert für das
abgelaufene Geschäftsjahr ein Total Return für die Fondsanteile von
1.12 %, womit der Fonds hinter dem SXI Real Estate Funds Index
(+ 6.83 %) zurückliegt. Zurückzuführen ist diese negative relative Performance primär auf die relativen Agioveränderungen (das Agio bezeichnet die Differenz zwischen dem Börsenkurs und dem Inventarwert eines
Fondsanteils). Das Agio des SWC REF IFCA lag 2010 zwischenzeitlich
mehr als 10 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der Schweizer Immobilienfonds. Gegen Ende 2011 schrumpfte diese Differenz auf rund 5 Pro-
Performance 2011 (indexiert)
108
106
104
102
100
98
96
Dez 2010
Mrz 2011
Jun 2011
Sep 2011
Dez 2011
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Ifca
SXI Real Estate Funds
zentpunkte. Nichtsdestotrotz ist das Agio des SWC REF IFCA immer noch
überdurchschnittlich hoch. Per Ende 2011 betrug es 23.01%.
Ausschüttung und Inventarwertentwicklung
Der Inventarwert pro Anteil konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr um
2.94 % von CHF 90.34 auf CHF 93.00 gesteigert werden. Dieses
Wachstum ist primär auf die Zunahme der Verkehrswerte der Bestandesliegenschaften und fertig gestellten Neubauprojekte zurückzuführen.
Inventarwert pro Anteil in CHF
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
87.72
87.94
88.66
90.34
2007*
2008
2009
2010
93.00
2011
* 2007 Split im Verhältnis 3 :1 (Inventarwert pro Anteil betrug CHF 263.15)
Die Mietzinseinnahmen konnten gegenüber dem Vorjahr von CHF
69.68 Mio. auf CHF 71.74 Mio. erhöht werden.
Aufgrund des vorliegenden Resultates hat die Fondsleitung beschlossen,
die Ausschüttung auf CHF 3.65 festzulegen. Daraus ergibt sich – basierend auf dem Börsenkurs von CHF 114.40 per Geschäftsjahresende –
eine Ausschüttungsrendite von 3.19 %. Aus der Ausschüttung des letzten
Jahres CHF 3.40 und der Entwicklung des Inventarwertes resultiert eine
Anlagerendite von 6.97 %.
Liegenschaftsportfolio
Das Immobilienportfolio ist 2011 um rund 10 % gewachsen. Zum
Wachstum haben massgeblich die drei fertiggestellten Bauprojekte in IllnauEffretikon, Naters und Merenschwand beigetragen.
Das Liegenschaftsportfolio des SWC REF IFCA ist geographisch breit diversifiziert, sodass sich keine Klumpenrisiken ergeben. Der Verkehrswertanteil
des grössten operativen Objektes am Total der fertigen Bauten beträgt
3.44 %. Rund ein Viertel des Portfoliowertes entfällt auf die besonders
wachstumsstarke Region Zürich.
Valorennummer :
Geographische Diversifikation nach Verkehrswert
Bilanz und Erfolgsrechnung
Das Nettofondsvermögen nach geschätzten Liquidationssteuern beläuft
sich per Geschäftsjahresabschluss auf CHF 882.59 Mio. (Vorjahr CHF
857.36 Mio., + 2.94 %).
Westschweiz
7.0%
Genfersee
Per 31.12.2011 beträgt die hypothekarische Verschuldung CHF
269.97 Mio., was einer Fremdfinanzierungsquote von 21.95 % entspricht (Vorjahr 17.61%). Per 31.12.2011 beträgt der durchschnittlichen
Hypothekarzinssatz 1.72 % bei einem Anteil der variablen Hypotheken
von 35.83 %.
Zürich
25.0%
12.4%
Südschweiz
7.3%
Fälligkeiten der Hypotheken in Mio. CHF
Ostschweiz
10.3%
Bern
20.1%
3 743 094
CHF
5
120
100
Innerschweiz
5.4%
Nordwestschweiz
12.5%
80
60
40
20
Im Geschäftsjahr wurden zwei Teilverkäufe durchgeführt (Details siehe
Seite 12). Daraus resultierte ein realisierter Kapitalgewinn von CHF 0.43
Mio.
Laufende Bauprojekte
Per Geschäftsjahrsende existieren drei Bauprojekte in Egerkingen, Moosseedorf und Schöftland. Für das Bauprojekt Schöftland, Wasserschloss
wurde ein Verkaufsvertrag beurkundet. Der Verkauf ist abhängig vom Erhalt
einer rechtskräftigen Baubewilligung durch die Gegenpartei. Im Rahmen
der Bauprojekte bestehen offene (nicht bilanzierte) Zahlungsverpflichtungen
im Umfang von CHF 47.96 Mio.
Wertentwicklung des Immobilienportfolios
Der Bilanzwert aller Grundstücke beträgt per Ende 2011 CHF 1’230.18
Mio., wobei CHF 41.41 Mio. auf Liegenschaften im Bau und CHF
1’188.77 Mio. auf fertige Bauten entfallen. Die Aufwertungen der fertigen
Bauten führten zu einer inneren Wertänderung von 2.46 % im Vergleich
zum 31.12.2010.
Gesamtportfolio
Betrag in CHF Mio.
Total Immobilien 31.12.2010
Käufe Bestandsliegenschaften
Neubauinvestitionen
Aktivierte Instandsetzungen
Bewertungsdifferenzen
Verkäufe
1’118.82
0.00
75.57
0.53
35.43
– 0.17
Total Immobilien 31.12.2011
1’230.18
Der durchschnittlich gewichtete Diskontierungszinssatz liegt bei nominal
4.87 % (Vorjahr 4.97 %).
variabel
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
0
2012
Der Fonds wurde Eigentümer der Liegenschaften Naters, Grünpark (per
20.12.2011) und Moosseedorf, Stägmatt (per 10.6.2011). Damit wurden die zuvor bestehenden Kaufverpflichtungen erfüllt.
2011
Veränderungen im Liegenschaftsbestand
fix
Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 66.35 Mio. Der Anstieg
von CHF 9.58 Mio. im Vergleich zum Vorjahr ist hauptsächlich auf die
Zunahme der Verkehrswerte der Liegenschaften respektive auf das fortlaufende Wachstum des Immobilienfonds zurückzuführen.
Im Geschäftsjahr 2011 wurden keine Emissionen von Anteilen durchgeführt.
Im Geschäftsjahr 2011 betrugen die Mietzinseinnahmen CHF 71.74 Mio.
(Vorjahr CHF 69.68 Mio.). Die Mietzinsausfallquote beträgt 3.93%
(Vorjahr 3.20 %) und wurde stark dadurch beeinflusst, dass 2011 drei
Bauprojekte fertiggestellt wurden und sich in der Erstvermietungsphase
befinden. Diese drei Liegenschaften weisen daher noch hohe Leerstände
auf.
Der Aufwand für Unterhalt und Reparaturen betrug CHF 12.24 Mio. bzw.
17.07 % der Mietzinseinnahmen, der Liegenschaftsaufwand CHF 4.63
Mio. bzw. 6.46 % der Mietzinseinnahmen.
Im Geschäftsjahr 2011 wurden CHF 3.61 Mio. Rückstellungen für künftige Reparaturen aufgelöst.
Ein wesentlicher Teil des Immobilienbestandes ist in seinem Lebenszyklus
an einem Punkt angelangt, an dem umfassende Sanierungen anstehen.
Die in der Vergangenheit für diesen Fall gebildeten Rückstellungen werden
nun im Zuge der erfolgten Sanierungen zweckgemäss wieder aufgehoben.
Die Auflösung der Rückstellung führt zu einer Ausschüttungsquote von
109.46 %.
Die Position Steuern und Abgaben erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr nur leicht von CHF 7.75 Mio. auf CHF 7.87 Mio.
Infolge des Verkaufs eines Landstücks in Pullly (VD) und eines Miteigentumsanteils in Kriens (LU) ergab sich ein realisierter Kapitalgewinn von
CHF 0.43 Mio.
Mit CHF 61.11 Mio. liegt der Gesamterfolg deutlich über dem Vorjahresniveau (CHF 51.25 Mio.), was vor allem auf die höhere Portfolioaufwertung und die Auflösung von Rückstellungen zurückzuführen ist.
Valorennummer :
3 743 094
CHF
6
Informationen an die Anleger
Übersicht / Kennzahlen
Liegenschaften zu Verkehrswerten in Mio.
Nettovermögen zu Verkehrswerten in Mio.
Inventarwert pro Anteil
Abzüglich Nebenkosten
Abzüglich 2 % Kommission
Rücknahmepreis pro Anteil
Geldkurs
Steuerwert (per 31.12.)
1)
Anteile im Umlauf
Gekündigte Anteile
Agio
Ausschüttung je Anteil
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungsquote (Pay-out ratio)
Performance
Fremdfinanzierungsquote
Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote
Mieter-5 %-Grenze bei Mieteinnahmen
Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Eigenkapitalrendite (ROE)
Anlagerendite
Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF)
Gründungsjahr
Erklärung der Fussnoten / Kommentare am Ende des Berichts
01.01.11
31.12.11
01.01.10
31.12.10
01.01.09
31.12.09
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
CHF
1’230.2
882.6
93.00
– 2.60
– 1.86
88.54
114.40
114.40
1’118.8
857.4
90.34
– 2.53
– 1.81
86.00
116.50
116.50
1’084.7
841.4
88.66
– 2.49
– 1.77
84.40
114.30
114.30
CHF
9’490’082
0
23.01 %
3.65
3.19 %
110.98 %
1.12 %
9’490’082
0
28.96 %
3.40
2.92 %
100.61 %
5.15 %
9’490’082
0
28.92 %
3.65
3.19 %
84.23 %
21.97 %
21.95 %
17.61 %
16.67 %
3.93 %
nein
3.20 %
nein
2.89 %
nein
71.87 %
6.92 %
6.97 %
0.96 %
67.44 %
5.98 %
6.27 %
0.97 %
68.74 %
4.85 %
4.72 %
0.98 %
1961
Valorennummer :
Vermögensrechnung
(Verkehrswerte)
3 743 094
CHF
7
31.12.11
31.12.10
Kassa, PC, Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken
5’205’953.12
Bankguthaben auf Zeit, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken
0.00
Kurzfristige festverzinsliche Effekten
0.00
Grundstücke
Wohnbauten
1’087’620’000.00
davon im Baurecht
37’530’000.00
Kommerziell genutzte Liegenschaften
37’470’000.00
davon im Baurecht
0.00
Gemischte Bauten
63’680’000.00
davon im Baurecht
0.00
Stockwerkeigentum
0.00
davon im Baurecht
0.00
Bauland einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten
41’409’000.00
davon im Baurecht abgegeben
0.00
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen
0.00
Anteile an anderen Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften
0.00
6’118’457.95
0.00
0.00
Aktiven
Total Grundstücke
Derivative Finanzinstrumente
Sonstige Vermögenswerte
983’120’000.00
41’480’000.00
35’380’000.00
0.00
61’280’000.00
0.00
0.00
0.00
39’041’000.00
0.00
0.00
0.00
1’230’179’000.00
0.00
13’189’094.17
1’118’821’000.00
0.00
9’943’924.57
1’248’574’047.29
1’134’883’382.52
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten [2]
Darlehen und Kredite
Sonstige Verbindlichkeiten
[3]
Anteile der Minderheitsaktionäre an Immobiliengesellschaften
269’973’230.45
0.00
29’660’813.58
0.00
196’983’230.45
0.00
23’772’153.99
0.00
Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern
948’940’003.26
914’127’998.08
66’350’000.00
56’770’000.00
882’590’003.26
857’357’998.08
[1]
Gesamtfondsvermögen
Passiven
Geschätzte Liquidationssteuern
Nettofondsvermögen
[4]
Valorennummer :
Entwicklung der Anzahl Anteile
Rechnungsperiode
3 743 094
CHF
8
01.01.11
31.12.11
01.01.10
31.12.10
Bestand zu Beginn der Rechnungsperiode
Ausgaben
Zurückgenommene Anteile
9’490’082
0
0
9’490’082
0
0
Bestand am Ende der Rechnungsperiode
9’490’082
9’490’082
keine
keine
93.00
90.34
Abschreibungskonti
Rückstellungskonti
Zur Wiederanlage zurückbehaltene Erträge
29’855’893.67
18’772’669.68
0.00
29’855’893.67
22’381’568.58
0.00
Total Abschreibungs- und Rückstellungskonti
48’628’563.35
52’237’462.25
Nettofondsvermögen zu Beginn der Rechnungsperiode
Ausschüttung
Saldo aus dem Anteilsverkehr
Gesamterfolg
Pro Saldo Einlage / Entnahme Rückstellungskonti
Pro Saldo Einlage / Entnahme Amortisationsfonds Immobilien
857’357’998.08
– 32’266’278.80
0.00
61’107’182.88
– 3’608’898.90
0.00
841’363’755.18
– 34’638’799.30
0.00
51’254’620.20
– 209’100.00
– 412’478.00
Nettofondsvermögen am Ende der Rechnungsperiode
882’590’003.26
857’357’998.08
Anzahl gekündigte Anteile
Nettoinventarwert je Anteil am Ende der Rechnungsperiode
Zusammensetzung der Abschreibungs- und Rückstellungskonti
Veränderung des Nettofondsvermögens
Valorennummer :
Erfolgsrechnung
Rechnungsperiode
3 743 094
CHF
9
01.01.11
31.12.11
01.01.10
31.12.10
Ertrag
Erträge der Bank- und Postguthaben
Erträge der kurzfristigen festverzinslichen Effekten
Mietzinseinnahmen
[5]
Aktivierte Bauzinsen
Sonstige Erträge
[6]
Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen
9’567.20
0.00
71’743’874.98
961’582.05
193’402.61
0.00
12’479.91
0.00
69’678’765.31
1’175’720.00
269’243.63
0.00
Total Erträge
72’908’426.84
71’136’208.85
4’857’396.12
433’164.45
12’243’763.47
0.00
4’631’658.63
7’868’493.30
0.00
0.00
0.00
– 3’608’898.90
4’328’044.78
433’246.30
11’188’647.57
0.00
4’290’361.55
7’754’333.10
0.00
0.00
0.00
0.00
11’464’640.99
0.00
0.00
0.00
0.00
198’356.25
0.00
0.00
10’893’821.85
0.00
0.00
0.00
0.00
175’792.16
0.00
0.00
Total Aufwand
38’088’574.31
39’064’247.31
Nettoertrag
34’819’852.53
32’071’961.54
434’920.65
6’348’213.76
35’254’773.18
38’420’175.30
25’852’409.70
12’834’444.90
61’107’182.88
51’254’620.20
Nettoertrag des Rechnungsjahres
zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne des Rechnungsjahres
zur Ausschüttung bestimmte Kapitalgewinne früherer Rechnungsjahre
Vortrag des Vorjahres
34’819’852.53
0.00
0.00
16’702.82
32’071’961.54
0.00
0.00
211’020.08
zur Verteilung verfügbarer Erfolg
34’836’555.35
32’282’981.62
zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg
zur Wiederanlage zurückbehaltener Erfolg
Pro Saldo Einlage / Entnahme gesetzlicher Reserven Immobiliengesellschaften
34’638’799.30
0.00
0.00
32’266’278.80
0.00
0.00
197’756.05
16’702.82
Aufwand
Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch gesicherten Verbindlichkeiten
Sonstige Passivzinsen
[7]
Unterhalt und Reparaturen
[8]
Liegenschaftsverwaltung
Liegenschaftsaufwand
Steuern und Abgaben
Verwaltungsaufwand
[9]
Schätzungs- und Revisionsaufwand
Abschreibungen auf Grundstücken
Rückstellungen für künftige Reparaturen
Reglementarische Vergütungen an:
die Fondsleitung
[9]
die Unternehmeraktionärinnen und Unternehmeraktionäre
die Depotbank
die Immobilienverwalterin beziehungsweise den -verwalter
weitere Dritte
Sonstige Aufwendungen
[10]
Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen
Anteile der Minderheitsaktionärinnen und -aktionären an Immobiliengesellschaften
Realisierte Kapitalgewinne/-verluste
Realisierter Erfolg
Nicht realisierte Kapitalgewinne/-verluste
[11]
Gesamterfolg
Verwendung des Erfolges
Vortrag auf neue Rechnung
Valorennummer :
3 743 094
CHF
10
Inventar der Liegenschaften am Ende der Rechnungsperiode
Adresse
Wohnbauten
Grossmatt 2
Wiesenstrasse 2/4/6/8
Jurastrasse 9/11/13/15
Binningerstrasse 11/13 / Spitzgartenweg 2
Kleine Zelg 1/3/7
Via al Pascolo 3/5
Pizolstrasse 13/13a/13b
Christoph-Merian-Platz 2/4/6/8
Solothurnstrasse 44
Auenring 15/17/19/21
Holligenstrasse 107/109/121
Wabernstrasse 92
Kastanienweg 18/20/22
Cholholz 36-38
Krähstelstrasse 17 / Baumackerstrasse 6/8/10
Tiergarten 39/41
Ch. de Champ-Pamont 123
Av. Mayor-Vautier 32
Hofackerstrasse 15/17/19/26/28/30/32
Luberzenstrasse 10/12
Grüzenstrasse 23/27
Brugerastrasse 42/44/46
Landskronweg 17-29
Le Frêne 1-3/5-7
Rückimattweg 3
Oststrasse 1-7
Route de Beaumont 5
Route de Bertigny 16/18/20 / Sentier Daler 2/4
Route Joseph-Chaley 27-35
Wichelackerstrasse 27-35
St. Gallerstrasse 91/91a/93
Neuchlenstrasse 11
Bächelackerstrasse 1/3/5/7/9/11
Drusbergstrasse 24/25/26/27/28/29/30
Rougemontweg 1-5
Zedtwitzweg 2-6
Am Dorfbach 15-21/23-27
Hummelbergstrasse 42/44
Eichweg 5
Eichweg 7/9
Blinzernfeldweg 10/12/14/16
Romanshornerstrasse 24/26
Wichlernweg 7/9/11
Av. Charles-Naine 7
Hintere Bahnhofstrasse 10
Aufhabenweg 9/11
Napfstrasse 2/2a/4/6
Oberstrasse 74-78
Av. de la Chablière 21b/21c
Av. d’Echallens 120
Av. Eugène-Rambert 3
Avenue Druey 12
Avenue Virgile-Rossel 12
Chemin des Clochetons 4bis / Avenue d’Echallens 35
Chemin des Sauges 10/10bis
Chemin Isabelle de Montolieu 131
Via Varenna 34/36
Chemin du Grand-Clos 35
Breitfeldstrasse 15-19 / Sandgrubenstrasse 4
Av. Ste-Cécile 1-3
Av. de l’Europe 4a / b + 4c / d
Av. de l’Industrie 27
Av. de l’Industrie 45
Rives de la Morges 4/5
Furkastrasse 71/73a/73b/75
Austrasse 91-99
Lyss-Strasse 51/53/55/57/59
PLZ / Ort
8910
8910
3422
4123
9320
6612
7310
4052
4053
8303
3008
3007
4562
3178
8107
3400
1033
1815
8953
8953
8600
3186
4107
1072
3312
8500
1700
1700
1700
3144
9403
9202
8128
8810
3626
3626
8307
8645
5742
5742
3098
8280
6010
2300
8853
4900
3550
3550
1004
1004
1005
1018
1005
1004
1018
1010
6601
1869
5634
1217
1870
1870
1870
1110
3904
3176
2560
Kanton
Gestehungskosten
Versicherungswert
Verkehrswert
Affoltern
ZH
Affoltern
ZH
Alchenflüh
BE
Allschwil
BL
Arbon
TG
Ascona
TI
Bad-Ragaz
SG
Basel
BS
Basel
BS
Bassersdorf
ZH
Bern
BE
Bern
BE
Biberist
SO
Bösingen
FR
Buchs
ZH
Burgdorf
BE
Cheseaux
VD
Clarens
VD
Dietikon
ZH
Dietikon
ZH
Dübendorf
ZH
Düdingen
FR
Ettingen
BL
Forel
VD
Fraubrunnen
BE
Frauenfeld
TG
Freiburg
FR
Freiburg
FR
Freiburg
FR
Gasel
BE
Goldach
SG
Gossau
SG
Hinteregg
ZH
Horgen
ZH
Hünibach
BE
Hünibach
BE
Illnau-Effretikon
ZH
Jona
SG
Kölliken
AG
Kölliken
AG
Köniz
BE
Kreuzlingen
TG
Kriens
LU
La Chaux-de-Fonds NE
Lachen
SZ
Langenthal
BE
Langnau i.E.
BE
Langnau i.E.
BE
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Lausanne
VD
Locarno
TI
Massongex
VS
Merenschwand
AG
Meyrin
GE
Monthey
VS
Monthey
VS
Monthey
VS
Morges
VD
Naters
VS
Neuenegg
BE
Nidau
BE
1’400’014.75
4’220’000.00
3’713’735.40
8’095’373.00
3’089’999.50
15’719’637.10
2’284’289.10
4’410’903.15
3’695’996.70
8’997’684.00
15’691’580.00
1’832’200.00
8’567’950.00
3’064’427.70
4’674’552.20
6’437’991.00
2’886’825.35
2’571’686.60
5’188’912.90
3’584’085.65
7’222’728.15
11’233’821.55
10’384’914.10
6’101’550.00
3’453’364.45
11’245’415.45
7’464’218.30
5’534’432.00
6’121’486.85
6’933’392.65
4’620’004.85
3’132’774.00
6’314’214.10
7’683’122.00
3’148’100.00
3’509’400.00
35’034’005.95
14’219’243.30
1’703’710.00
3’000’750.00
4’531’900.00
5’231’659.45
8’422’094.00
1’958’122.75
6’929’000.00
2’170’000.00
2’380’000.35
3’515’439.85
6’223’877.10
1’021’594.15
5’965’690.85
2’932’000.00
4’842’570.85
8’479’786.15
2’594’452.50
9’390’451.50
9’167’105.75
3’995’052.50
18’567’759.95
4’440’126.35
7’721’372.99
4’302’361.80
4’814’000.00
6’514’499.75
20’012’624.90
13’466’759.75
7’199’945.40
1’705’900.00
7’645’600.00
6’372’200.00
5’378’000.00
5’645’000.00
13’491’377.00
4’098’000.00
9’416’000.00
3’994’000.00
19’373’500.00
29’467’000.00
1’917’500.00
9’195’390.00
3’372’319.00
7’788’400.00
5’314’972.00
2’616’750.00
4’449’800.00
11’762’000.00
5’480’000.00
8’109’100.00
10’123’000.00
10’011’000.00
7’512’746.00
4’624’400.00
11’039’000.00
15’038’219.00
11’609’600.00
14’859’300.00
9’772’400.00
6’684’000.00
3’616’639.00
10’251’100.00
13’499’887.00
5’263’200.00
5’336’600.00
27’986’000.00
10’695’500.00
1’930’243.00
3’612’865.00
7’854’700.00
5’081’000.00
10’792’000.00
2’693’053.00
11’014’105.00
3’895’200.00
4’634’200.00
7’722’400.00
6’791’652.00
1’990’950.00
3’329’343.00
3’405’281.00
3’675’732.00
9’339’946.00
2’533’525.00
19’416’480.00
7’450’498.00
5’678’140.00
15’746’000.00
12’069’050.00
10’864’000.00
6’484’621.00
7’073’562.00
7’808’765.00
17’671’000.00
11’880’000.00
14’796’300.00
2’090’000.00
8’310’000.00
4’970’000.00
7’360’000.00
4’340’000.00
16’440’000.00
3’880’000.00
6’910’000.00
4’040’000.00
13’860’000.00
24’200’000.00
1’970’000.00
9’590’000.00
3’270’000.00
8’170’000.00
4’690’000.00
2’940’000.00
3’680’000.00
10’010’000.00
5’830’000.00
7’030’000.00
11’630’000.00
8’100’000.00
6’590’000.00
3’300’000.00
12’620’000.00
11’170’000.00
11’900’000.00
9’840’000.00
8’170’000.00
6’030’000.00
4’240’000.00
11’470’000.00
14’550’000.00
5’640’000.00
5’700’000.00
40’880’000.00
15’980’000.00
1’690’000.00
2’950’000.00
7’550’000.00
5’510’000.00
13’690’000.00
1’840’000.00
9’060’000.00
3’180’000.00
3’990’000.00
5’870’000.00
8’230’000.00
1’350’000.00
5’210’000.00
3’830’000.00
6’120’000.00
10’740’000.00
2’970’000.00
14’590’000.00
10’100’000.00
3’950’000.00
19’070’000.00
6’960’000.00
8’100’000.00
4’630’000.00
5’920’000.00
8’430’000.00
21’910’000.00
12’410’000.00
9’940’000.00
Bruttoertrag Eigentumsform *
129’272.00
491’058.45
335’045.65
413’060.75
297’413.65
980’455.35
236’470.00
572’493.60
263’313.00
944’721.45
1’569’402.05
117’305.00
542’670.75
195’980.95
519’349.15
280’120.10
204’400.60
278’701.00
734’269.25
355’929.05
462’351.50
690’454.60
654’771.65
515’689.75
206’793.00
727’786.35
740’516.35
854’710.30
734’373.35
489’707.30
372’637.45
259’141.75
631’613.40
877’344.35
365’930.35
367’354.05
726’537.50
857’982.70
117’055.60
176’807.00
445’621.80
341’179.45
767’879.10
170’936.45
571’686.55
184’257.00
260’975.40
402’522.15
575’026.70
106’120.85
310’449.05
269’836.15
388’780.90
837’800.10
206’464.15
1’063’473.90
597’860.70
259’041.97
295’926.95
520’505.30
592’093.95
315’754.15
410’554.70
605’281.30
23’813.95
691’089.90
665’922.80
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
BR + AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
Valorennummer :
Adresse
PLZ / Ort
3 743 094
CHF
11
Kanton
Gestehungskosten
Versicherungswert
Verkehrswert
Lyss-Strasse 65/67/73
Weyermattstrasse 38/40
Zürcherstrasse 9/11
Buchenwies 1
Wegmühlegässli 59-63
Hinwilerstrasse 202-208
Schärackerstrasse 7
Chemin de la Rapille 5
Chemin de la Rapille 7
Avenue de Lavaux 4
Kantonsstrasse 60
Buchenstrasse 1-11 / Tannenstrasse 2-6
Gotenstrasse 7-25 / Helvetierstrasse 10-28
Sonnenring 1-13A
Chilestieg 7/9/11/13/15
Postmatte 1/3/5
Zellburg 2/3/4
Schönenwerdstrasse 3/5
Solothurnstrasse 9/11
Adlerstrasse 1
Avenue de Tourbillon 68/70
Untere Sternengasse 15/15a/15b / 17/17a/17b
Rotzenbühlstrasse 20
Burenbüchelstrasse18/18a/18b
Haggenhaldenstrasse 9-15
Rue du Rafour 3
Im Schwäbis 1. Etappe Mittelstr 10/12,
Merkurstr. 4/6/8, Schwäbisstr. 19/21
Im Schwäbis 2. Etappe Mittelstr 6/8, Merkurstr. 10/12/22
Streumattweg 14-18
Mattenweg 1/3
Im Lingg 3/5
Länggasse 90/92
Neufeldstrasse 8-10e
Pestalozzistrasse 85a/85b
Siedlungsstrasse 3/5/7
Von May-Strasse 15-21
Gschwaderstrasse 40 / Ifangweg 2-8
Chemin de Pont Céard 1-3
Rte de St-Légier 12-12A
Rte de St-Légier 8-8A
Chemin de Beaulieu 4-7
Bondelistrasse 66
Melchrütistrasse 31-39
Sonnenriedstrasse 3
Neugrubenstrasse 21-29
Strahleggstrasse 64-68
Unterwiesenstrasse 2/4/6/8
Chemin de Sous-Bois 3
Herrligstrasse 26/28/30
Schwandenholzstrasse 234-240
Caspar-Wüst-Strasse 64/66 / Rümlangstrasse 86/88
Stiglenstrasse 59
Engweg 1/3
2560
2560
8102
9242
3072
8626
8330
1008
1008
1009
8864
4533
4125
8590
8153
6214
6214
8952
3322
8854
1950
4500
8957
9016
9014
2024
Nidau
BE
Nidau
BE
Oberengstringen ZH
Oberuzwil
SG
Ostermundigen
BE
Ottikon
ZH
Pfäffikon
ZH
Prilly
VD
Prilly
VD
Pully
VD
Reichenburg
SZ
Riedholz
SO
Riehen
BS
Romanshorn
TG
Rümlang
ZH
Schenkon
LU
Schenkon
LU
Schlieren
ZH
Schönbühl
BE
Siebnen
SZ
Sion
VS
Solothurn
SO
Spreitenbach
AG
St. Gallen
SG
St. Gallen
SG
St-Aubin
NE
5’830’156.45
2’678’000.00
2’220’397.25
2’706’977.35
2’990’700.00
9’020’996.25
3’007’318.85
5’427’000.10
4’901’000.20
5’250’880.35
16’036’319.35
13’274’510.20
11’909’353.80
32’227’406.30
6’365’851.65
7’758’756.50
8’657’199.53
6’655’329.15
4’637’416.60
4’840’500.00
3’545’000.00
22’260’501.80
4’696’999.80
1’838’854.55
10’253’926.05
1’690’999.50
8’625’800.00
4’004’100.00
2’980’500.00
2’816’900.00
6’338’800.00
8’763’900.00
4’728’700.00
6’468’887.00
6’439’021.00
7’435’786.00
16’110’961.00
16’838’415.00
25’071’000.00
30’087’000.00
8’834’300.00
6’916’000.00
8’380’000.00
7’329’000.00
4’520’622.00
7’438’284.00
5’425’946.00
17’411’895.00
8’701’000.00
3’194’000.00
7’714’400.00
3’471’353.00
5’590’000.00
3’300’000.00
3’110’000.00
2’940’000.00
6’490’000.00
10’030’000.00
5’070’000.00
7’010’000.00
6’060’000.00
6’350’000.00
16’650’000.00
14’310’000.00
21’110’000.00
33’030’000.00
10’260’000.00
8’030’000.00
8’840’000.00
8’310’000.00
3’870’000.00
8’020’000.00
3’550’000.00
23’010’000.00
8’970’000.00
3’490’000.00
10’700’000.00
2’600’000.00
386’046.65
204’710.00
223’186.20
171’479.70
385’949.50
562’730.70
341’382.60
517’817.50
452’683.50
482’250.55
883’231.85
902’239.05
1’533’191.80
1’795’855.55
628’368.15
459’324.20
479’112.00
506’322.20
238’650.00
458’952.00
262’396.40
1’231’999.95
592’640.10
203’741.75
582’797.80
180’256.95
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
BR + AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
3612
3612
4802
2557
8800
3600
3604
3600
3603
3601
8610
1290
1800
1800
1752
3084
8304
8855
9500
8400
8408
1400
8048
8046
8052
8052
8006
Steffisburg
Steffisburg
Strengelbach
Studen
Thalwil
Thun
Thun
Thun
Thun
Thun
Uster
Versoix
Vevey
Vevey
Villars-sur-Glâne
Wabern
Wallisellen
Wangen
Wil
Winterthur
Winterthur
Yverdon
Zürich
Zürich-Affoltern
Zürich-Seebach
Zürich-Seebach
Zürich-Unterstrass
BE
BE
AG
BE
ZH
BE
BE
BE
BE
BE
ZH
GE
VD
VD
FR
BE
ZH
SZ
SG
ZH
ZH
VD
ZH
ZH
ZH
ZH
ZH
11’227’600.00
8’888’000.00
3’106’159.65
2’274’700.00
2’925’000.00
5’737’135.80
9’474’800.00
1’722’700.20
18’063’215.25
14’084’383.30
7’968’555.80
10’829’500.00
3’869’148.35
3’846’861.00
10’356’547.00
14’850’701.20
20’141’981.60
1’729’224.00
21’388’158.25
6’128’175.35
4’806’510.00
4’416’477.35
10’790’053.15
8’624’250.80
4’701’374.20
6’398’783.25
10’656’166.90
21’015’700.00
15’572’400.00
4’461’000.00
3’900’000.00
4’988’300.00
5’900’000.00
12’889’100.00
4’055’000.00
14’190’000.00
10’480’000.00
14’326’900.00
12’350’240.00
4’033’263.00
4’166’405.00
12’663’150.00
18’779’700.00
13’646’200.00
2’692’618.00
13’285’700.00
8’098’700.00
8’375’900.00
2’993’233.00
9’455’000.00
11’510’679.00
9’630’400.00
7’936’000.00
9’414’200.00
19’420’000.00
15’120’000.00
3’710’000.00
3’230’000.00
5’320’000.00
6’980’000.00
9’810’000.00
3’920’000.00
20’050’000.00
15’100’000.00
14’880’000.00
12’440’000.00
4’460’000.00
4’680’000.00
10’190’000.00
14’970’000.00
22’320’000.00
2’460’000.00
23’310’000.00
9’700’000.00
7’730’000.00
4’230’000.00
11’140’000.00
9’510’000.00
8’560’000.00
8’130’000.00
14’370’000.00
1’223’684.75
953’617.75
254’408.55
204’811.45
284’507.95
411’010.35
690’778.75
254’211.30
1’061’534.40
859’894.75
903’470.30
958’101.00
298’293.60
298’246.15
670’798.45
979’212.60
1’219’020.75
156’032.75
1’237’722.25
578’120.00
438’132.30
286’360.55
746’868.56
685’896.00
559’079.65
526’113.25
839’220.70
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
BR + AEG
AEG
AEG
AEG
kommerziell genutzte Liegenschaften
Räffelstrasse 25
Josefstrasse 92
8045 Zürich 3
8005 Zürich 5
ZH
ZH
13’851’860.75
8’493’658.15
34’910’400.00
13’033’700.00
22’640’000.00
14’830’000.00
1’798’988.50
902’314.65
AEG
AEG
gemischte Bauten
Allschwilerstrasse 38 / Birkenstrasse 43
Poststrasse 17/17a/17b
Viktoriastrasse 16
Route de Florissant 86a
Av. Charles-Naine 1/3/5
Av. de Morges 161 / Rue de Genève 98
Avenue de La Sallaz 29/31
4055
2504
3900
1206
2300
1004
1010
BS
BE
VS
GE
NE
VD
VD
5’115’382.50
9’229’132.70
13’052’001.50
4’799’999.08
7’820’907.40
7’744’605.75
7’644’514.15
3’838’000.00
15’205’500.00
11’044’691.00
16’909’434.00
10’435’579.00
13’166’542.00
8’375’610.00
3’950’000.00
7’960’000.00
14’630’000.00
10’850’000.00
6’860’000.00
10’580’000.00
8’850’000.00
272’444.40
569’998.30
856’555.90
676’220.00
612’070.40
886’714.40
708’934.70
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
AEG
0.00
0.00
0.00
0.00
Stockwerkeigentum
Basel
Biel-Mett
Brig
Genf
La Chaux-de-Fonds
Lausanne
Lausanne
Valorennummer :
PLZ / Ort
3 743 094
CHF
12
Kanton
Gestehungskosten
Versicherungswert
Verkehrswert
SO
BE
AG
16’200’300.05
22’063’665.85
3’146’764.10
12’930’000.00
13’305’000.00
0.00
16’200’000.00
22’063’000.00
3’146’000.00
0.00
0.00
0.00
verkaufte Liegenschaften 2011
0.00
0.00
0.00
0.00
verkaufte Liegenschaften 2010
0.00
0.00
0.00
41’322.75
im Baurecht abgegebenes Bauland
0.00
0.00
0.00
0.00
Anteile an Immobilienfonds und Immobilieninvestmentgesellschaften
0.00
0.00
0.00
0.00
Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen
0.00
0.00
0.00
0.00
Adresse
Bauland einschliesslich Abbruchobjekte und angefangene Bauten
Neubau « Jurapark »
Neubau « Stägmatt »
Neubau « Wasserschloss »
4622 Egerkingen
3302 Moosseedorf
5040 Schöftland
Total
* Legende :
AEG
AEG
AEG
993’830’046.40 1’221’760’824.00 1’230’179’000.00 71’743’874.98
AEG : Alleineigentum
MEG : Miteigentum
BR : Baurecht
Veränderungen im Liegenschaftsbestand (Eigentumsübertragung)
Liegenschaftsbezeichnung
Art
Datum
Käufe
Stägmatt, Moosseedorf BE
Furkastrasse 71/73a/73b/75, Naters VS
Landkauf mit Werkvertrag
Kauf schlüsselfertig
10.06.11
20.12.11
Teilverkauf mit Abtretung von Waldfläche
Teilverkauf mit Abtretung von Miteigentumsanteilen an Landparzelle
15.06.11
31.10.11
Verkäufe
Avenue de Lavaux 4, Pully VD
Wichlernweg 7/9/11, Kriens LU
Zusammenfassung Liegenschaftsinventar
Gestehungskosten
CHF
Wohnbauten
davon im Baurecht erstellte Bauten
kommerziell genutzte Liegenschaften
gemischte Bauten
Stockwerkeigentum
Bauland einschliesslich Abbruchobjekte
und angefangene Bauten
verkaufte Liegenschaften
im Baurecht abgegebenes Bauland
Anteile an Immobilienfonds und
Immobilieninvestmentgesellschaften
Hypotheken und andere hypothekarisch
sichergestellte Darlehen
Total
874’667’254.42
24’944’507.75
22’345’518.90
55’406’543.08
0.00
%
Versicherungswert
CHF
88.00 1’068’606’368.00
2.51
45’997’679.00
2.25
47’944’100.00
5.58
78’975’356.00
0.00
0.00
Verkehrswert
CHF
%
Bruttoertrag
CHF
%
87.47 1’087’620’000.00
3.76
37’530’000.00
3.92
37’470’000.00
6.46
63’680’000.00
0.00
0.00
88.40
3.05
3.05
5.18
0.00
64’418’310.98
2’791’581.40
2’701’303.15
4’582’938.10
0.00
89.78
3.89
3.77
6.39
0.00
%
41’410’730.00
0.00
0.00
4.17
0.00
0.00
26’235’000.00
0.00
0.00
2.15
0.00
0.00
41’409’000.00
0.00
0.00
3.37
0.00
0.00
0.00
41’322.75
0.00
0.00
0.06
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
993’830’046.40 100.00
1’221’760’824.00 100.00
1’230’179’000.00 100.00
71’743’874.98 100.00
Valorennummer :
Verzeichnis der Immobiliengesellschaften
Immobiliengesellschaft
Domizil
2)
BASKIM AG
Ostermundigen
Berval AG
Ostermundigen 3)
Gallifca Immobilien AG
Ostermundigen
IMAR Immobiliengesellschaft AG
Ostermundigen
Luzifca-Immobilien AG
Ostermundigen
Maloban S.A.
Ostermundigen
Mythen-Immobilien AG Ostermundigen
Ostermundigen
Revag Immobilien AG
Ostermundigen
S.I. Richemont S.A. Ostermundigen
Ostermundigen
Scolaro 2300 Immobilien AG
Ostermundigen
Société immobilière Cité-Beaumont « C » S.A.
Ostermundigen
Société Immobilière Florissant-Pelouse SA
Ostermundigen
Solsano 1000 Immobilien AG
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Ostermundigen
Thurifca AG
Ostermundigen
Ticifca SA
Ostermundigen
VALIFCA SA
Ostermundigen
Vaudifca SA
Ostermundigen
Zürcher Immobilien-Aktiengesellschaft in Ostermundigen Ostermundigen
Das Aktienkapital sämtlicher Immobiliengesellschaften gehört ausnahmslos zu
100 % dem Immobilienfonds.
3 743 094
CHF
13
Valorennummer :
3 743 094
CHF
14
Hypotheken
Angaben in CHF
Laufzeit von
Laufzeit bis
Zinssatz
Betrag
Zurückbezahlte Hypotheken
keine
Hypotheken am Ende der Rechnungsperiode
30.09.2011
30.09.2011
30.09.2011
17.10.2011
18.10.2011
01.11.2011
01.11.2011
01.11.2011
01.11.2011
01.11.2011
01.11.2011
04.11.2011
01.12.2011
01.12.2011
01.12.2011
01.12.2011
01.12.2011
14.12.2011
31.03.2005
31.03.2005
30.12.2011
30.12.2011
30.12.2011
30.12.2011
16.04.2008
31.10.2011
31.10.2011
31.10.2011
31.10.2011
21.04.2006
27.11.2006
31.12.2007
31.12.2011
31.12.2011
31.12.2011
17.01.2012
18.01.2012
31.01.2012
31.01.2012
31.01.2012
31.01.2012
31.01.2012
31.01.2012
06.02.2012
29.02.2012
29.02.2012
29.02.2012
29.02.2012
29.02.2012
13.03.2012
30.03.2012
30.03.2012
31.03.2012
31.03.2012
31.03.2012
31.03.2012
16.04.2012
30.04.2012
30.04.2012
30.04.2012
30.04.2012
30.04.2012
27.11.2012
31.12.2012
0.415 %
0.450 %
0.357 %
0.440 %
0.440 %
0.393 %
0.393 %
0.393 %
0.393 %
0.393 %
0.393 %
0.450 %
0.400 %
0.400 %
0.400 %
0.400 %
0.402 %
0.402 %
2.920 %
2.920 %
0.402 %
0.402 %
0.402 %
0.402 %
3.450 %
0.490 %
0.490 %
0.490 %
0.490 %
3.250 %
2.990 %
3.610 %
3’000’000.00
5’400’000.00
11’000’000.00
4’750’000.00
3’350’000.00
1’700’000.00
1’100’000.00
2’000’000.00
2’500’000.00
1’820’000.00
3’860’000.00
3’000’000.00
2’450’000.00
2’200’000.00
3’000’000.00
6’000’000.00
4’500’000.00
15’000’000.00
4’950’000.00
5’050’000.00
2’200’000.00
3’343’000.00
2’000’000.00
1’000’000.00
9’600’000.00
850’000.00
1’575’000.00
800’000.00
2’775’000.00
6’100’000.00
6’685’000.00
5’500’000.00
Laufzeit von
Laufzeit bis
Zinssatz
Betrag
27.01.2006
22.02.2010
22.02.2010
22.02.2010
16.04.2008
27.11.2006
28.06.2006
01.04.2010
01.04.2010
01.04.2010
22.10.2010
22.10.2010
30.09.2010
30.09.2010
30.09.2010
30.09.2010
30.10.2010
01.11.2010
01.11.2010
20.05.2011
20.05.2011
30.09.2010
30.09.2010
30.09.2010
11.11.2010
17.09.2010
30.09.2010
30.09.2010
30.09.2010
11.11.2010
01.03.2011
18.04.2011
18.04.2011
18.04.2011
18.04.2011
27.01.2013
22.02.2013
22.02.2013
22.02.2013
16.04.2013
28.06.2013
28.06.2013
31.03.2014
31.03.2014
31.03.2014
31.10.2014
31.10.2014
30.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
30.09.2015
30.10.2015
31.10.2015
31.10.2015
31.05.2016
31.05.2016
30.09.2016
30.09.2016
30.09.2016
30.11.2016
17.09.2017
30.09.2017
30.09.2017
30.09.2017
30.11.2017
28.02.2018
30.04.2021
30.04.2021
30.04.2021
30.04.2021
2.900 %
1.750 %
2.220 %
1.450 %
3.470 %
2.980 %
2.980 %
1.850 %
1.850 %
1.850 %
1.380 %
1.380 %
1.395 %
1.395 %
1.395 %
1.560 %
1.618 %
1.618 %
1.618 %
1.950 %
1.950 %
1.828 %
1.828 %
1.820 %
1.790 %
1.850 %
1.890 %
1.890 %
1.890 %
1.950 %
2.360 %
2.900 %
2.900 %
2.900 %
2.900 %
12’900’000.00
3’562’230.45
1’000’000.00
1’000’000.00
12’000’000.00
3’610’000.00
2’890’000.00
1’750’000.00
1’160’000.00
1’800’000.00
9’500’000.00
2’564’000.00
1’000’000.00
3’950’000.00
3’865’000.00
5’000’000.00
575’000.00
3’000’000.00
5’000’000.00
4’200’000.00
750’000.00
4’400’000.00
4’400’000.00
6’000’000.00
4’904’000.00
8’900’000.00
1’383’000.00
2’526’000.00
1’900’000.00
3’600’000.00
10’166’000.00
500’000.00
4’350’000.00
2’950’000.00
3’860’000.00
Total
269’973’230.45
Valorennummer :
3 743 094
CHF
15
Zusätzliche Informationen
Vergütungen und Nebenkosten zulasten
des Fondsvermögens
verhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle
Opportunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu
Abweichungen gegenüber den Bewertungen führen.
Verwaltungskommission
In der Berichtsperiode wurde für Leitung und Vertrieb des Fonds eine Verwaltungskommission von 0.60 % p.a. belastet. Die Berechnung erfolgte
auf Basis des durchschnittlichen Gesamtfondsvermögens.
Liegenschaftsverwaltungskommission
In der Berichtsperiode wurde dem Fonds für die Verwaltung der einzelnen
Liegenschaften eine Liegenschaftsverwaltungskommission von 6.0 % der
jährlichen Netto-Mietzinseinnahmen belastet.
Baukommission
Für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten wurde dem Fonds eine
Baukommission von 3 % belastet. Die Belastung erfolgt auf Basis des
aktuellen Baufortschritts.
Kauf- / Verkaufskommission
Für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Liegenschaften und Grundstücken wurde dem Fonds eine Kauf- / Verkaufskommission von 1% belastet. Die Belastung erfolgt auf Basis des Kauf- / Verkaufspreises.
Depotbankkommission
Für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungsverkehrs sowie für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger
wurden dem Fonds keine Kosten belastet.
Verkehrswertschätzungen
Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regelmässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt.
Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im
Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei Erwerb oder
Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke
im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der
Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufs-
Ausschüttung für das Geschäftsjahr
Ordentliche Rechnung – Coupon Nr.
Ex-Datum
Zahlbar-Datum
23
17.04.12
20.04.12
Brutto je Anteil
./. 35 % Eidg. Verrechnungssteuer
CHF 3.6500
CHF 1.2775
Netto je Anteil
CHF 2.3725
Die Liegenschaften des SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA
wurden per 31. Dezember 2011 einzeln bewertet, wobei für die Liegenschaften jeweils nach drei Jahren seit der letzten Besichtigung oder
im Falle einer erstmaligen Bewertung eine Besichtigung vor Ort erfolgte.
Die von der Fondsleitung beauftragten akkreditierten Schätzungsexperten
sind zuständig für die Bewertung und Besichtigung der jeweiligen Liegenschaften. Die Swisscanto Asset Management AG ist verantwortlich für
die Beschaffung der Unterlagen.
Die Schätzungsexperten bestätigen, dass die Bewertungen nach den gesetzlichen Vorschriften und Standards erfolgten. Die Bewertungen wurden
einheitlich nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF) durchgeführt.
Dabei wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft
zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die
Einschätzung und Modellierung des zukünftigen Cashflows und damit der
wertbestimmenden Faktoren liegt in der Zuständigkeit der Schätzungsexperten.
Die Diskontierung erfolgte pro Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und
Risiken. Der durchschnittliche Diskontierungssatz beträgt 4.87 %. Der Marktwert wurde im Sinne eines « fair value » definiert, d.h. des unter normalen
Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter dem Begriff « Verkehrswert »
verstanden wird. Liegenschaften im Bau wurden « at cost » bewertet, soweit
der tatsächliche Marktwert damit nicht übertroffen wird.
Die akkreditierten Schätzungsexperten bestätigen ihre Unabhängigkeit und
garantieren die vertrauliche Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit diesen Bewertungen.
Geschäfte mit Nahestehenden
Die Fondsleitung bestätigt, dass alle Verträge mit nahe stehenden Personen
zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen und alle Richtlinien des
Gesetzgebers eingehalten wurden.
Geschäfte zwischen kollektiven Kapitalanlagen
gemäss Art. 74 Abs. 3 KKV-FINMA
keine
Valorennummer :
3 743 094
CHF
16
Erklärung der Fussnoten
1) Inkl. angefangene Bauten
2) Sitzverlegung von Bern nach Ostermundigen per 1.1.2011
3) Fusion rückwirkend per 1.1.2011 zwischen Berval AG und Solsano 3600 Immobilien AG
Kommentar zur Jahresrechnung
Vermögensrechnung
[1]
Die sonstigen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen Guthaben aus Nebenkosten-Abrechnungen (CHF 8.00 Mio.) sowie den Gegenwert der Heizölvorräte (CHF 1.30 Mio.).
[2]
Siehe Hypothekenverzeichnis auf S. 14.
[3]
Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten zur Hauptsache transitorische Passiven (CHF 10.08 Mio.) sowie Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit Nebenkostenabrechnungen (CHF 8.48 Mio.).
[4]
Die geschätzten Liquidationssteuern sind insbesondere bedingt durch die Wertentwicklung der Liegenschaften um CHF 9.58 Mio. angestiegen. Davon ist ein Anteil von CHF 3.00 Mio. auf die Erstbewertung von drei ursprünglichen Neubauprojekten zurückzuführen.
Erfolgsrechnung
[5]
Die Mietzinseinnahmen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 3.0 % verändert. Diese Zunahme ist insbesondere auf die Inbetriebnahme
der abgeschlossenen Neubauprojekte zurückzuführen. Die « like-for-like »-Veränderung der Mieterträge (Einkommenswachstum des Bestandesportfolios) betrug im Berichtsjahr 0.1%.
[6]
Innerhalb der sonstigen Erträge stellen die Erträge aus Nutzung der Waschküche mit CHF 0.07 Mio. die grösste Position dar.
[7]
Die sonstigen Passivzinsen entsprechen vorwiegend den Baurechtszinsen.
[8]
Die Ausgaben für Unterhalt und Reparaturen von insgesamt CHF 12.24 Mio. teilen sich auf in CHF 7.45 Mio. für Instandhaltungen sowie
CHF 4.79 Mio. für Instandsetzungen. Darüber hinaus wurden Sanierungskosten im Umfang von CHF 0.53 Mio. aktiviert, die allerdings nicht
in dieser Position enthalten sind.
[9]
Die reglementarische Vergütung an die Fondsleitung umfassen zum einen die pauschale Verwaltungskommission von effektiv 0.6 %
des Gesamtfondsvermögens und zum anderen eine Kommission von 6 % der Mietzinseinnahmen für die Verwaltung der Immobilienwerte.
[10] Die sonstigen Aufwendungen beinhalten ausserordentliche Aufwände von CHF 0.08 Mio., Bankspesen von CHF 0.03 Mio. sowie diverse
weitere Aufwendungen.
[11] Zum nichtrealisierten Kapitalgewinn von CHF 25.85 Mio. haben die Wiederbewertungseffekte CHF 17.61 Mio. und die Erstbewertungseffekte CHF 8.24 Mio. beigetragen.
Valorennummer :
3 743 094
CHF
17
Berechnung des Nettoinventarwertes
1. Der Nettoinventarwert des Immobilienfonds wird zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von Anteilen in Schweizerfranken berechnet.
2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds
gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche Personen als unabhängige Schätzungsexperten. Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten
ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen.
3. An einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelte Anlagen sind mit den am Hauptmarkt bezahlten
aktuellen Kursen zu bewerten. Andere Anlagen oder Anlagen, für die keine aktuellen Kurse verfügbar sind, sind mit dem Preis zu bewerten, der
bei sorgfältigem Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Die Fondsleitung wendet in diesem Fall zur Ermittlung des Verkehrswertes angemessene und in der Praxis anerkannte Bewertungsmodelle und -grundsätze an.
4. Offene kollektive Kapitalanlagen werden mit ihrem Rücknahmepreis bzw. Nettoinventarwert bewertet. Werden sie regelmässig an einer Börse
oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt, so kann die Fondsleitung diese gemäss Ziff. 3 bewerten.
5. Der Wert von kurzfristigen festverzinslichen Effekten, welche nicht an einer Börse oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen stehenden Markt gehandelt werden, wird wie folgt bestimmt: Der Bewertungspreis solcher Anlagen wird, ausgehend vom Nettoerwerbspreis, unter
Konstanthaltung der daraus berechneten Anlagerendite, sukzessiv dem Rückzahlungspreis angeglichen. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen wird die Bewertungsgrundlage der einzelnen Anlagen der neuen Marktrendite angepasst. Dabei wird bei fehlendem aktuellem Marktpreis in der Regel auf die Bewertung von Geldmarktinstrumenten mit gleichen Merkmalen (Qualität und Sitz des Emittenten, Ausgabewährung,
Laufzeit) abgestellt.
6. Post- und Bankguthaben werden mit ihrem Forderungsbetrag plus aufgelaufene Zinsen bewertet. Bei wesentlichen Änderungen der Marktbedingungen oder der Bonität wird die Bewertungsgrundlage für Bankguthaben auf Zeit den neuen Verhältnissen angepasst.
7. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds und die bei der Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird mathematisch auf CHF 0.01 gerundet.
Valorennummer :
3 743 094
CHF
18
Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zum Jahresrechnung des
Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die beiliegende
Jahresrechnung (Seiten 2-3 und 6-15) des Immobilienanlagefonds
bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den
Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der
Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b-h und
Art. 90 des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am
31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates der Fondsleitung
Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und
dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von
wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern
sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden
sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil
über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die
Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
KPMG AG
Markus Schunk
Zugelassener Revisionsexperte
Leitender Prüfer
Zürich, 19. April 2012
Carl Hollenstein
Zugelassener Revisionsexperte
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur
Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst
eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem,
soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um
die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht
aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen
Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung
der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der
Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der
Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass
die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am
31. Dezember 2011 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen
Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem
Fondsvertrag und dem Prospekt.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie
an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

SWISSCANTO (CH) REAL ESTATE FUND IFCA Fonds de

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