Refus fautif de signer un acte authentique

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| QUE FAIRE EN CAS DE REFUS FAUTIF
DE SIGNER L’ACTE AUTHENTIQUE PAR
L’AUTRE PARTIE ? |
L’acte authentique
Dans la majorité des ventes, un compromis est signé avant l’acte authentique.
Vous pouvez le signer avec l’autre partie, soit directement, soit avec le
concours d’une agence immobilière ou d’un notaire.
Dans de rares cas, les parties peuvent faire de la signature de l’acte
authentique une condition de validité de la vente. La promesse est alors dite
ne valant pas vente. Mais, en principe, ce compromis vaut déjà vente bien que
cette dernière soit subordonnée à des conditions suspensives, comme
l’obtention d’un prêt immobilier. L’acte authentique garde toutefois 3 intérêts :
sa publication rend opposable la vente aux tiers, il matérialise la vente une fois
les conditions suspensives réalisées et, souvent, les parties reportent le
transfert de la propriété de l’immeuble à sa signature.
Le refus fautif
Il arrive que l’une des parties refuse de signer l’acte authentique. Certains
refus sont justifiés, par exemple quand la banque refuse le prêt demandé.
L’acquéreur peut alors se retirer de la vente sans indemnité et en récupérant
la somme déjà versée.
Certains refus ne sont pas justifiés. C’est le cas, par exemple, quand le
vendeur ne veut plus vendre aux conditions fixées car un autre acquéreur lui
propose un prix plus élevé ou lorsque l’acheteur ne désire plus acheter car il
ne veut finalement pas s’endetter autant.
Le dépassement de la date de signature prévue au contrat ne rend pas la
vente caduque, sauf clause contraire dans le compromis. Par contre, à partir
de cette date, vous pourrez engager la responsabilité de l’autre partie en cas
de refus injustifié de signer l’acte authentique. 3 procédures peuvent être
mises en œuvre : l’exécution forcée, la résolution* amiable et la résolution
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judiciaire.
L’exécution forcée
Cette action est très rarement utilisée. Sauf achat comptant, le vendeur se
retrouve très souvent face à un acquéreur qui n’a pas le financement pour
acheter l’immeuble. L’action en exécution forcée le dépossède alors du bien
sans garantie de paiement. De son côté, l’acquéreur qui veut obtenir
l’exécution forcée doit disposer à tout moment de la somme totale d’achat. Or,
le prêt de la banque n’est valable que 4 mois. L’acquéreur n’aura pas le temps
nécessaire à l’action sauf si la banque accepte de prolonger son prêt le temps
de la procédure ou si le financement est personnel.
Pour obtenir l’exécution forcée, vous devez faire constater le refus de signer
l’acte authentique par l’autre partie.
Envoyez une sommation de se présenter chez le notaire à un jour et une
heure fixée d’un commun accord avec le notaire. Une lettre recommandée
suffit mais il est préférable de faire une signification par huissier. Si la
personne ne se présente pas, le notaire établira un procès-verbal de carence.
Il vous demandera de lui verser les droits de mutations.
Il vous faut, ensuite, saisir le tribunal de grande instance (TGI) dans le ressort
duquel se situe l’immeuble, par assignation d’huissier. L’avocat est obligatoire.
Le juge a 3 possibilités :
 Il constate la vente. Le jugement vaut vente et vous devez le publier
dans les 3 mois à la conservation des hypothèques
 Il condamne l’autre partie à régulariser l’acte authentique. Il fixe un délai
et souvent une astreinte. Si l’autre partie ne s’exécute pas, vous devrez
repasser devant le juge pour demander un jugement constatant la vente
 Il refuse l’exécution forcée. Il arrive en effet, parfois, que le juge
considère que la promesse de vente ne vaut pas vente bien que cela ne
soit pas indiqué dans le compromis signé. Seuls des dommages et
intérêts sont alors possibles à demander.
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La résolution amiable
Les compromis de vente prévoient la plupart du temps une indemnité
forfaitaire, appelée clause pénale, en cas de refus fautif de signer l’acte
authentique. Il s’agit souvent d’un montant équivalent à celui versé par
l’acquéreur pour retenir le bien, de l’ordre de 10% du montant de la vente. La
partie qui renonce fautivement verse ce prix à l’autre à titre de
dédommagement. A défaut d’indemnité forfaitaire prévue dans le contrat, les
parties apprécient ensemble le montant du préjudice et y consentent dans le
cadre d’une transaction. Dans les deux situations, l’écrit est obligatoire.
Attention : Les droits de mutations sont exigibles 2 fois, une fois pour la vente
matérialisée par le compromis, une fois pour la revente matérialisée par la
résolution amiable. Ces 2 montants deviennent exigibles au moment de la
résolution amiable de la vente.
L’administration fiscale demande à l’acquéreur de payer les premiers droits de
mutations, au vendeur les seconds. Le compromis peut ensuite prévoir une
répartition différente entre les parties. En cas de clause pénale, les frais
supportés par le cocontractant de bonne foi en font partie.
Si le refus fautif se produit avant qu’une condition suspensive de l’acte ne
s’accomplisse, seul un droit fixe d’enregistrement de 125€ sera demandé.
Ces règles ne s’appliquent pas lorsque la vente est soumise à la TVA
immobilière (première mutation après une fin de construction de moins de 5
ans).
La résolution judiciaire
Saisissez le TGI dans le ressort duquel se situe l’immeuble, par assignation
d’huissier, en demande de résolution judiciaire de la vente.
L’avocat est obligatoire. Il n’est pas nécessaire d’avoir un procès-verbal de
carence du notaire, ni même d’envoi de lettre recommandée. L’assignation est
suffisante.
La résolution judiciaire est facultative pour le juge. Il peut y préférer la vente
tardive proposée par la partie adverse ou accorder des délais à la réalisation
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de la vente. S’il accepte la résolution, il peut appliquer la clause pénale ou en
réviser le montant.
Les droits de mutations sont demandés par l’administration fiscale une fois, à
l’acquéreur, sur la mutation initiale. Rien n’est demandé au titre de la
résolution judiciaire. L’acquéreur, si c’est lui qui est de bonne foi, demandera
au juge que cette somme soit mise à la charge du vendeur au titre des
dommages et intérêts. En cas de clause pénale, elle s’impute sur son
montant.
CONSEIL
Il est important de bien lire son compromis
et de vérifier que celui-ci prévoit les
conséquences financières en cas de
résolution de la vente.