Refus fautif de signer un acte authentique

Que faire en cas de refus fautif de signer l’acte
authentique par l’autre partie ?
Dans la majorité des ventes, un compromis est signé avant l’acte authentique. Vous pouvez le signer avec l’autre partie, soit directement, soit avec le
concours d’une agence immobilière ou d’un notaire.
L’ACTE AUTHENTIQUE
Dans de rares cas, les parties peuvent faire de la signature de l’acte authentique une condition de validité de la vente. La promesse est alors dite ne valant
pas vente. Mais, en principe, ce compromis vaut déjà vente bien que
cette dernière soit subordonnée à des conditions suspensives, comme l’obtention d’un prêt immobilier. L’acte authentique garde toutefois 3 intérêts : sa
publication rend opposable la vente aux tiers, il matérialise la vente une fois les conditions suspensives réalisées et, souvent, les parties reportent le transfert
de la propriété de l’immeuble à sa signature.
Il arrive que l’une des parties refuse de signer l’acte authentique.
Certains refus sont justifiés, par exemple quand la banque refuse le prêt demandé. L’acquéreur peut alors se retirer de la vente sans indemnité et en
récupérant la somme déjà versée.
LE REFUS FAUTIF
Certains refus ne sont pas justifiés. C’est le cas, par exemple, quand le vendeur ne veut plus vendre aux conditions fixées car un autre acquéreur lui
propose un prix plus élevé ou lorsque l’acheteur ne désire plus acheter car il ne veut finalement pas s’endetter autant.
Le dépassement de la date de signature prévue au contrat ne rend pas la vente caduque, sauf clause contraire dans le compromis. Par contre, à partir de
cette date, vous pourrez engager la responsabilité de l’autre partie en cas de refus injustifié de signer l’acte authentique. 3 procédures peuvent être mises
en oeuvre : l’exécution forcée, la résolution* amiable et la résolution judiciaire.
Cette action est très rarement utilisée. Sauf achat comptant, le vendeur se retrouve très souvent face à un acquéreur qui n’a pas le financement pour
acheter l’immeuble. L’action en exécution forcée le dépossède alors du bien sans garantie de paiement.
De son côté, l’acquéreur qui veut obtenir l’exécution forcée doit disposer à tout moment de la somme totale d’achat. Or, le prêt de la banque n’est valable
que 4 mois. L’acquéreur n’aura pas le temps nécessaire à l’action sauf si la banque accepte de prolonger son prêt le temps de la procédure ou si le
financement est personnel.
Pour obtenir l’exécution forcée, vous devez faire constater le refus de signer l’acte authentique par l’autre partie.
Envoyez une sommation de se présenter chez le notaire à un jour et une heure fixée d’un commun accord avec le notaire. Une lettre recommandée suffit
mais il est préférable de faire une signification par huissier. Si la personne ne se présente pas, le notaire établira un procès-verbal de carence. Il vous
demandera de lui verser les droits de mutations.
L’EXECUTION FORCEE
Il vous faut, ensuite, saisir le tribunal de grande instance (TGI) dans le ressort duquel se situe l’immeuble, par assignation d’huissier. L’avocat est obligatoire.
Le juge a 3 possibilités :
• Il constate la vente. Le jugement vaut vente et vous devez le publier dans les 3 mois à la conservation des hypothèques.
• Il condamne l’autre partie à régulariser l’acte authentique. Il fixe un délai et souvent une astreinte. Si l’autre partie ne s’exécute pas, vous devrez repasser
devant le juge pour demander un jugement constatant la vente.
• Il refuse l’exécution forcée. Il arrive en effet, parfois, que le juge considère que la promesse de vente ne vaut pas vente bien que cela ne soit pas indiqué
dans le compromis signé. Seuls des dommages et intérêts sont alors possibles à demander.
Que faire en cas de refus fautif de signer l’acte
authentique par l’autre partie ?
Les compromis de vente prévoient la plupart du temps une indemnité forfaitaire, appelée clause pénale, en cas de refus fautif de signer
l’acte authentique. Il s’agit souvent d’un montant équivalent à celui versé par l’acquéreur pour retenir le bien, de l’ordre de 10% du
montant de la vente. La partie qui renonce fautivement verse ce prix à l’autre à titre de dédommagement.
A défaut d’indemnité forfaitaire prévue dans le contrat, les parties apprécient ensemble le montant du préjudice et y consentent dans le
cadre d’une transaction. Dans les deux situations, l’écrit est obligatoire.
Attention : Les droits de mutations sont exigibles 2 fois, une fois pour la vente matérialisée par le compromis, une fois pour la revente
LA RESOLUTION
AMIABLE
matérialisée par la résolution amiable. Ces 2 montants deviennent exigibles au moment de la résolution amiable de la vente.
L’administration fiscale demande à l’acquéreur de payer les premiers droits de mutations, au vendeur les seconds. Le compromis peut
ensuite prévoir une répartition différente entre les parties. En cas de clause pénale, les frais supportés par le cocontractant de bonne foi
en font partie.
Si le refus fautif se produit avant qu’une condition suspensive de l’acte ne s’accomplisse, seul un droit fixe d’enregistrement de 125€ sera
demandé.
Ces règles ne s’appliquent pas lorsque la vente est soumise à la TVA immobilière (première mutation après une fin de construction de
moins de 5 ans).
Saisissez le TGI dans le ressort duquel se situe l’immeuble, par assignation d’huissier, en demande de résolution judiciaire de la vente.
L’avocat est obligatoire. Il n’est pas nécessaire d’avoir un procès-verbal de carence du notaire, ni même d’envoi de lettre recommandée.
L’assignation est suffisante.
LA RESOLUTION
JUDICIAIRE
La résolution judiciaire est facultative pour le juge. Il peut y préférer la vente tardive proposée par la partie adverse ou accorder des
délais à la réalisation de la vente. S’il accepte la résolution, il peut appliquer la clause pénale ou en réviser le montant.
Les droits de mutations sont demandés par l’administration fiscale une fois, à l’acquéreur, sur la mutation initiale. Rien n’est demandé au
titre de la résolution judiciaire. L’acquéreur, si c’est lui qui est de bonne foi,
demandera au juge que cette somme soit mise à la charge du vendeur au titre des dommages et intérêts. En cas de clause pénale, elle
s’impute sur son montant.
CONSEIL
Il est important de bien lire son compromis et de vérifier que celui-ci prévoit les conséquences financières en cas
de résolution de la vente.