Droit de préemption urbain (DPU) - CAUE de Midi

PRATIQUE
OUTILS ET RÈGLEMENTS
DROIT DE PRÉEMPTION
URBAIN (DPU)
DÉFINITION
La collectivité.
[ Portée juridique ou morale ]
Prérogative de l'action publique. Il y a primauté
du droit de préemption des ZAD sur le droit
de préemption urbain (DUP). Par contre, il y a
primauté du DPU sur le droit de préemption des
SAFER.
Le DPU est l’un des principaux outils de maîtrise foncière des communes.
Il leur permet d’acquérir de manière privilégiée des biens immobiliers
pour la réalisation d’un projet d’intérêt général, dans des secteurs
pré-identifiés et pour un projet bien défini.
[ OBJECTIFS ]
[ DÉMARCHE ET ACTEURS ]
Prégorative accordée à une collectivité publique, ou à son
délégataire, d’acquérir en priorité, dans certaines zones
définies préalablement, les biens mis en vente, dans le but
de réaliser des aménagements d’intérêt général, répondant à l'un des objets définis par l'article L.300-1 du code
de l'urbansime :
Pour être exercé, il convient que la commune soit
dotée d’un document d’urbanisme (POS, PLU, carte
communale).
• la mise en oeuvre d’un projet urbain, d’une politique
locale de l’habitat,
• l'organisation du maintien, de l’extension ou de l’accueil
des activités économiques,
• le développement du tourisme et des loisirs,
• la réalisation des équipements collectifs,
• la lutte contre l’insalubrité,
• le renouvellement urbain,
• la sauvegarde ou mise en valeur du patrimoine bâti ou
non bâti,
• la constitution de réserves foncières pour permettre de
réaliser les opérations précitées.
[ OBJET OU PÉRIMÈTRE ]
Une parcelle ou un ensemble de parcelles bâties ou non.
Certains biens sont expressément exclus du DPU (voir
article L 213-1 du Code de l’Urbanisme).
La commune peut, par délibération motivée, décider
de renforcer le DPU sur la totalité ou partie du territoire
soumis à ce droit. Cette délibération a pour effet d’appliquer le droit de préemption à certains immeubles qui, en
principe, n’y sont pas soumis.
Au moment de la cession du bien par le propriétaire, ce
dernier avertit la mairie par une DIA (déclaration d’Intention d’Aliéner). Le titulaire du DPU doit se décider dans
un délai de deux mois à compter de la proposition du
propriétaire.
En cas de préemption, le projet doit être motivé (sous
quelques réserves). Le paiement doit s’effectuer au plus
tard six mois à compter de la préemption.
En l’absence de document d’urbanisme (RNU), les communes ne peuvent bénéficier du droit de préemption que
dans le cadre de ZAD (Zone d’aménagement Différé). Le
droit de préemption des ZAD est sensiblement différent du
DPU.
[ DURÉE DE VALIDITÉ ]
Le DPU peut être institué sans limitation de durée.
Il est étroitement lié au document d'urbanisme en cours
de validité. Le conseil municipal peut décider sur tout ou
partie des zones considérées.
Il peut ultérieurement le rétablir dans les mêmes conditions.
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[ Bénéficiaires ]
OUTILS ET RÈGLEMENTS
DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN
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[ INTÉRÊTS - LIMITES ]
En lien direct avec leur compétence urbanisme, le DPU est un outil privilégié
des communes pour la mise en œuvre de leur projet urbain. Le droit de préemption permet à une collectivité publique d’acquérir par priorité un bien qui lui
est nécessaire pour mener sa politique d’aménagement. C’est un outil d’appropriation et de maîtrise foncière beaucoup plus simple et souple que l’expropriation.
Le DPU permet également à la collectivité de suivre, voire de surveiller le
marché foncier, à travers les renseignements fournis via les DIA. À travers la
possibilité de faire fixer judiciairement le prix – possibilité rarement mise en
œuvre (5% des cas) – les collectivités disposent d’un outil assez dissuasif et de
« régulation » du marché foncier.
Initialement prévu au service principalement de l’aménagement urbain, le droit
de préemption aujourd’hui peut également être instauré autour des établissements industriels à risque, dans les périmètres de protection rapproché des
points de prélèvements des eaux potables, le long des berges de cours d’eau
soumis aux servitudes « d’inondation ». Il devient ainsi également, dans une
certaine mesure, un outil des politiques de prévention des risques technologiques, naturels ou sanitaires. Du droit de préemption du code de l’urbanisme,
la jurisprudence évolue vers à un droit de préemption pour cause d’utilité
publique.
À la différence des emplacements réservés, le Droit de Préemption urbain, ne
garantit pas à 100% la maîtrise foncière d’un secteur par la collectivité (absence
de mutation à titre onéreux, projet porté par le propriétaire du terrain). Le DPU
ne peut s’exercer en effet qu’en cas d’aliénation du bien, volontaire ou non. La
procédure de préemption recèle plusieurs points de fragilité contentieuse. Elle
fait l’objet de nombreux recours et d’une jurisprudence abondante (défaut ou
insuffisance de motivation et absence de projet…).
EN SAVOIR +
BIBLIOGRAPHIE
»» Rapport du Conseil d’état, « Le droit
de Préemption », La documentation
Française, 2008.
»» - Dossier « Les droits de préemption
des collectivités publiques », Revue
Études Foncières, n°135, Septembre Octobre 2008
»» - J.COURRECK et P.GALAN, « Les
préemptions en matière de droit de
l’urbanisme », Ed Masson
- D.MUSSO,
´ « Droit de préemption urbain », Ed
Delmas
- Etude « Droit de préemption
» du Dictionnaire permanent de la
Construction et de l’Urbanisme, Editions
Législatives.
TEXTES RÉGLEMENTAIRES
»» Le droit de préemption fait l'objet d'un
chapitre presque complet du code de
l'urbanisme (Livre II - Titre 1er). Le droit
de préemption urbain (DPU) est spécifiquement développé aux articles L.211-1
et suivants.
Les 8 Conseils d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement de Midi-Pyrénées
Rédaction : Frédéric POULLE, CAUE 32
Date : Septembre 2010 - Mise à jour : Septembre 2010
Création graphique : Pauline RÉDOULÈS