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ADIL ^
AOUT 2006
N° 91
LE DROIT DE PREEMPTION
DE LA COMMUNE
Un droit de préemption urbain, c'est-à -dire le droit d'acheter en priorité un bien
immobilier mis en vente, est accordé aux communes en vue de la réalisation
d'opérations d'intérêt général.
Exemples : politique locale de l'habitat, construction d'équipements collectifs/
maintien ou développement d'activités économiques, lutte contre l'insalubrité,
constitution de réserves foncières, sauvegarde du patrimoine...
SUBSTITUTION DE L'ACQUEREUR
Lorsqu'un bien immobilier est en vente, l'acquéreur définitif ne sera pas toujours la
personne avec laquelle l'affaire a été conclue initialement.
En effet, la commune peut ('évincer si elle a prévu un droit de préemption.
La lere démarche d'un vendeur consiste à obtenir des renseignements avant de se
mettre en quête d'un acheteur potentiel.
Il est fortement conseillé de se rendre à la mairie de la commune où se trouve le
bien pour connaître sa situation par rapport au droit de préemption en prenant
connaissance des documents d'urbanisme.
Il est recommandé, en outre, de vérifier si la municipalité a déterminé un périmètre de droit de préemption.
BIENS EVENTUELLEMENT SOUMIS AU
DROIT DE PREEMPTION
Le droit de préemption urbain est susceptible de s'appliquer à la vente :
- d'un terrain bâti ou non,
- d'une maison individuelle et de ses dépendances,
- d'appartements,
- d'immeubles collectifs
En revanche, les biens immobiliers construits depuis moins de 10 ans sont normalement exclus.
Toutefois, une délibération spéciale peut instituer un droit de préemption renforcé
qui s'applique alors à toute vente de biens immobiliers.
Agence Départementale d'Information sur le Logement de la Dordogne
3, rue Victor Hugo - 24000 PERIGUEUX - Tél. : 05 53 09 89 89 - Fax : 05 53 09 83 40
E.mail : [email protected] - Site : www.adil24.org
Cas particuliers :
La cession de droits indivis sur un bien n'interdit pas l'exercice du droit de préemption sauf en cas de
vente à un co-indivisaire.
Avec la nouvelle loi du 13/06/06 relative à la protection des locataires, le propriétaire qui souhaite
vendre son immeuble en bloc est tenu de communiquer préalablement au maire de la commune le
prix et les conditions de la vente.
La municipalité a ainsi la possibilité d'user de son droit de préemption afin de permettre le maintien
dans les lieux des locataires.
Une loi du 2.08.2005 prévoit l'octroi d'un droit de préemption aux communes lors de toute cession de
fonds de commerce ou de bail commercial inscrite dans un périmètre de sauvegarde délimité par le
conseil municipal. Ce type de cession est subordonné, sous peine de nullité, à une déclaration préalable émanant du cédant.
Un délai de 2 mois est consenti à la commune pour se porter acquéreur.
Un décret fixera les modalités d'application de ce texte.
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PERIMETRE DE PREEMPTION
Le droit de préemption est applicable en zones d'aménagement diffère (ZAD) créées par arrêt
préfectoral ou en décret en Conseil d'Etat, en zones urbaines ou d'urbanisation future.
Il peut également s'exercer afin de préserver les espaces naturels et sensibles ou de les aménager pour
les ouvrir au public.
Il incombe au conseil municipal de préciser les parcelles soumises au droit de préemption.
Tout le territoire urbain peut y être assujetti.
[OPERATIONS RELEVANT DU DROIT DE PREEMPTION 1
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:-
Les contrats assujettis au droit de préemption sont ceux ayant pour objet le transfert de propriété.
«=> Ce droit constituant un risque pour les signataires d'une promesse de vente, les notaires ou agents
immobiliers font signer l'avant-contrat sous condition suspensive. Si la commune préempte, le premier candidat est évincé de la vente.
^> La vente par adjudication (aux enchères) ne permet pas de s'affranchir du droit de préemption. f~"~
^> S'il existe un tel droit au profit de la commune, le notaire (ou agent immobilier) adresse au maire
une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) qui précise les prix et conditions de vente.
En cas d'omission, le Tribunal de Grande Instance peut, à la demande de la commune, prononcer la
nullité de la vente.
A compter de la réception de la DIA, la commune dispose de 2 mois pour faire connaître sa réponse
au propriétaire. A défaut, elle est réputée renoncer à l'acquisition. Le vendeur redevient libre.
FIXATION DU PRIX
La commune peut proposer un prix inférieur. Le propriétaire a 2 mois pour rendre sa décision.
Son défaut de réponse équivaut à une renonciation à vendre.
S'il maintient la vente au prix convenu, la commune peut sous les 15 jours demander au juge de l'expropriation de fixer le prix.
Si ce dernier n'est pas saisi, le propriétaire retrouve sa liberté de vendre mais aux conditions fixées dans
la DIA.