Zone d`aménagement différé (ZAD) - CAUE de Midi

PRATIQUE
OUTILS ET RÈGLEMENTS
ZONE D'AMÉNAGEMENT
DIFFÉRÉ (ZAD)
DEFINITION
Ce sont les titulaires ou les délégataires de ce
droit.
[ Portée juridique ou morale ]
Cette procédure oblige, de fait, les propriétaires
à déclarer le vrai coût de leur bien.
[ Objet ou périmètre ]
Les ZAD concernent des secteurs d’une
commune dotée ou non d’un document d’urbanisme, situés en milieu urbain, rural, naturel ou
agricole.
Les ZAD sont des secteurs à l'intérieur desquels s'appliquent un
droit de préemption urbain. Elles ont été créées dès leur origine
en 1962 dans un but anti-spéculatif : il s’agit de doter les collectivités publiques du moyen de contrôler le marché foncier, en se
substituant à l’acquéreur éventuel d’un immeuble, situé dans des
secteurs où elles envisagent des opérations d’aménagement,
d’équipements collectifs ou la constitution de réserves foncières.
[ OBJECTIFS ]
L’objet du droit de préemption est défini dans les mêmes
termes que ceux intéressant le DPU. Par contre certains
biens non soumis au DPU n’échappent pas au droit de
préemption des ZAD : il en va ainsi des immeubles bâtis
depuis moins de 10 ans.
Son champ d’application n’a cessé de s’élargir, il vise des
opérations ou actions répondant :
- d’une part aux vastes objectifs de l’aménagement (fixés
par l’article L 300-1 issu de la loi du 18 juillet 1985) : mise
en œuvre d’une politique locale de l’habitat, maintien,
extension ou accueil des activités économiques, développement du loisir ou du tourisme, réalisation des équipements collectifs, mise en valeur du patrimoine, au service
desquels des réserves foncières peuvent être réalisées.
- d’autre part à l’objectif de diversité de l’habitat de la loi du
13 juillet 1991 : réalisation de logements sociaux, accompagnement de la politique du logement…
[ DÉMARCHES ET ACTEURS ]
La décision de création d’une ZAD relève de la compétence de l’Etat, sur proposition ou après consultation des
communes concernées ou de leur groupement, alors que
le droit de préemption urbain (DPU) est un instrument aux
mains des communes.
Elle est créée par arrêté motivé du préfet de département.
L’acte de création comporte un périmètre et la désignation
du titulaire du droit de préemption. Il peut s’agir de l’Etat,
d’une collectivité locale, d’un établissement public ou d’un
SEM d’aménagement. La ZAD ne produit ses effets qu’une
fois l’ensemble des mesures de publicité accomplies.
Les ZAD peuvent être créés dans des communes dotées
ou non d’un document d’urbanisme, dans les zones
urbaines, agricoles ou naturelles . Elles doivent être compatibles avec les orientations du SCOT, s’il en existe un.
La création d’une ZAD dans un secteur classé en Droit de
Préemption Urbain (DPU) efface ce dernier. Seul le régime
juridique de la ZAD sera alors applicable.
A l’occasion de l’aliénation à titre onéreux du bien considéré, tout propriétaire en zone de préemption doit, préalablement à la vente, adresser à l’administration une
déclaration d’intention d’aliéner (DIA) indiquant le prix souhaité.
L’autorité publique peut se porter prioritairement acquéreur, éventuellement à un prix inférieur, que le vendeur
peut ou non accepter. Le juge de l’expropriation peut être
saisi pour la fixation du prix.
Une procédure de pré-ZAD autorise la délimitation d’un
périmètre provisoire par le Préfet, en application de l'article
L 212-2-1 du Code de l'urbanisme, avant l’établissement
d’une ZAD lui permettant d’exercer par anticipation le droit
de préemption et dont la durée est alors au maximum de
deux ans.
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[ Bénéficiaires ]
OUTILS ET RÈGLEMENTS
ZONE D'AMÉNAGEMENT DIFFÉRÉ
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[ DURÉE DE VALIDITÉ ]
Le droit de préemption est institué pour une durée limitée à 6 ans renouvelables à compter de l’acte qui créé la ZAD.
[ INTÉRÊTS ET LIMITES ]
Les ZAD permettent aux communes ne possédant pas de document d’urbanisme de se doter d’un droit de préemption. Ce droit constitue un mode d’acquisition foncière à des fins d’intérêt général plus souple que l’expropriation.
N’ayant pas une seule visée « urbaine », les ZAD peuvent contribuer à la protection des paysages et des espaces naturels et agricoles.
Elles offrent, davantage que le DPU, la possibilité de combattre les phénomènes spéculatifs : en effet, le prix de référence retenu lors des transactions
est celui établi deux ans avant la signature de l’acte de création de la ZAD,
alors que pour le DPU, le prix de référence est fixé par les domaines.
Cependant, leur durée (6 ans renouvelables) est jugée trop limitée. Ainsi, il se
pose souvent la question pour les communes des suites à donner à ces procédures.
EN SAVOIR +
TEXTES RÉGLEMENTAIRES
»» Loi du 18 juillet 1985, article L. 212-1 C
»» Loi du 2 août 1989
»» Loi d’orientation pour la ville du 13 juillet
1991 précisée par le décret n°967 du 20
septembre 1992.
»» La loi d'orientation et de programmation
pour la ville et la rénovation urbaine a
rétabli le système des Pré-ZAD
»» La loi n° 2010-597 du 3 juin 2010
relative au Grand Paris a réduit la durée
de validité des ZAD de 14 ans à 6 ans
renouvelables.
ORGANISMES
»» Directions Départementales des Territoires (DDT)
Les 8 Conseils d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement de Midi-Pyrénées
Rédaction : Florence FREMONT, CAUE31
Date: octobre 2005 - Mise à jour : janvier 2012
Création graphique : Pauline REDOULÈV