Investissement Immobilier en Ile-de-France

L’investissement immobilier en
Ile-de-France – 1er trimestre 2010
Reprise timide …
L’essentiel
•
Les volumes d’investissement en immobilier tertiaire
francilien s’élèvent à 845 millions d’euros pour le 1er
trimestre 2010. Il s’agit du troisième plus bas niveau
enregistré depuis 2003. Ce volume est équivalent à la
moyenne des trois premiers trimestres 2009,
correspondant à la reprise graduelle des
investissements.
•
Le marché est atypique même pour un premier
trimestre : seulement 24 transactions ont été
répertoriées dont la vente du 103 Champs-Elysées qui
représente à elle seule 52% des volumes investis. Les
investisseurs ont plébiscité des actifs situés à des
adresses établies, notamment sur le QCA.
•
Malgré le nombre réduit de transactions, le sentiment
d’une contraction des taux a été confirmé. Au 31 mars,
la fourchette prime s’établit à 5,50% - 6,00% dans le
Triangle d’Or.
Les volumes d’investissement
Début 2009, les propriétaires désireux ou obligés de vendre, se
sont retrouvés face à un nombre restreint d’acheteurs. Ces ventes
se sont concrétisées au 2nd semestre 2009 alors que sur cette
même période, peu de nouvelles décisions d’arbitrage ont été
prises tandis que la demande des investisseurs progressait. Ainsi,
avec un volume d’investissement au 1er trimestre 2010 de 845
millions d’euros, le marché affiche une progression de 90 % par
rapport au 1er trimestre 2009 mais est en recul de 68% par
rapport au 4ème trimestre 2009.
L’activité commerciale a véritablement repris à partir de
novembre 2009, ce qui nous laisse penser que les 2ème et 3ème
trimestres 2010 devraient afficher de meilleurs résultats. Plus de
800 millions d’euros sont d’ores et déjà sous promesse, parmi
lesquels, les prochaines acquisitions de Capital 8 - Messine (Paris
8ème) par Allianz pour près de 250 millions d’euros (mandat
Jones Lang LaSalle) ou encore celle de SEB sur le projet A2 de la
ZAC Claude Bernard (Paris 19ème). Nous constatons par ailleurs
que le financement de volumes significatifs par les banques
redevient réalisable.
Les typologies d’actifs
En ce début d’année, les investisseurs ont privilégié les bureaux à
90% et notamment sur le quartier central des affaires (67% des
investissements) à défaut d'autres opportunités. L’externalisation,
par HSBC de son siège social situé sur les Champs-Elysées
auprès de French Properties Management pour 400 millions
d’euros hors droit, représente à elle seule 52 % des volumes et
explique la surreprésentation des actifs de bureaux sur le QCA.
La demande exprimée aujourd’hui porte sur l’ensemble des
classes d’actifs (bureaux, commerce ou logistique). Un certain
nombre d’investisseurs mènent d’ailleurs des réflexions sur des
opérations en blanc.
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Les taux de rendement
La progression des taux de rendement prime entre la mi-2007 et
la mi-2009 (+225 pb) est terminée. Le retour progressif de la
confiance et la meilleure visibilité sur le marché locatif ont accru
la concurrence entre acquéreurs. Le sentiment d’une pression
sur les taux prime est désormais vérifié par plusieurs
transactions, ce qui nous permet d’afficher une baisse 25 pb sur
l’ensemble des secteurs. A fin mars, ils s’établissent entre
5,50% et 6,00% sur le Triangle d’Or.
Les typologies d’investisseurs
Le marché de l’investissement est entre les mains des
investisseurs français et allemands. Ponctuellement, d’autres
acteurs internationaux animent le marché, comme l’atteste
l’acquisition par l’Emir du Qatar du 103 Champs-Élysées.
Plusieurs compagnies d’assurance restent actives, elles
recherchent des investissements plus rémunérateurs que les
obligations d’Etat (en fonction de leur interprétation de «
Solvency 2 »). Dans cette logique de gap historiquement élevé
entre rendement monétaire et rendement immobilier, la demande
des investisseurs privés pour des volumes de 5 à 20 millions
d’euros reste très dynamique.
Quelles perspectives pour le
reste de l’année 2010 ?
Nous sommes relativement confiants pour les 2ème et 3ème
trimestres. En effet, de nombreux actifs sont actuellement sous
promesses de vente, de plus, les décisions d’arbitrage ont
progressé fin 2009 / début 2010.
Afin de bénéficier du dynamisme de la demande affiché par les
investisseurs, de nombreux propriétaires réfléchissent
actuellement à de nouveaux arbitrages pour 2010. Le volume
éventuellement mis sur le marché déterminera le niveau des
volumes d’investissement de l’année. Un volume global de 6 à 8
milliards, porté par les grandes opérations, nous semble toujours
envisageable.
Dans cette situation, les taux pourraient encore se contracter de
25 pb d’ici décembre, pour atteindre une fourchette comprise
entre 5,25 % et 5,75 % dans le courant de l’année sur le Triangle
d'Or.
Les investisseurs sont confiants mais restent prudents.
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Répartition des montants investis par secteurs Immostat
(Source : Immostat-IPD)
Montants investis
au 31 mars 2008
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 31 mars 2009
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 31 mars 2010
(en millions d'euros)
%
Paris Quartier Central des Affaires (QCA)
451
16%
151
34%
569
67%
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
14
1%
7
2%
25
3%
Paris Sud
206
8%
92
21%
29
3%
7
0%
0%
6
1%
La Défense
660
24%
23
5%
20
2%
Croissant Ouest
657
24%
105
23%
98
12%
Première Couronne
378
14%
0%
40
5%
Deuxième Couronne
337
12%
54
12%
58
7%
Portefeuille IDF
34
1%
13
3%
2 744
100%
445
100%
845
100%
Montants investis
au 31 mars 2008
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 31 mars 2009
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 31 mars 2010
(en millions d'euros)
%
Bureaux
2 649
97%
358
80%
758
90%
Activité
51
2%
30
7%
18
2%
Entrepôts
13
0%
18
4%
0%
Mixte
11
0%
0%
0%
Secteur Immostat
Paris Nord Est
Total IDF
0%
Répartition des montants investis par types d’actifs
(Source : Immostat-IPD)
Type d'actif
Commerce
20
1%
39
9%
70
8%
Total IDF
2 744
100%
445
100%
845
100%
Taux de rendement prime
(Source : Jones Lang LaSalle)
Fourchette de taux de
rendement prime au 1T 2008
(%)
Fourchette de taux de
rendement prime au 1T 2009
(%)
Fourchette de taux de
rendement prime au 1T 2010
(%)
Evolution depuis 1 an
Triangle d’Or
4,50 - 5,00
5,75-6,25
5,50-6,00
- 25 pb
Cité Financière
4,75 - 5,25
6,00-6,50
5,75-6,25
- 25 pb
Paris 5/6/7
4,75 - 5,25
6,00-6,50
5,75-6,25
- 25 pb
Paris 12/13
5,00 - 5,50
6,25-6,75
6,00-6,50
- 25 pb
Paris 14/15
5,00 - 5,50
6,25-6,75
6,00-6,51
- 25 pb
Paris 3/4/10/11
5,25 - 5,75
6,25-6,75
6,00-6,50
- 25 pb
Paris 18/19/20
5,75 - 6,25
7,00-7,50
6,75-7,25
- 25 pb
La Défense
5,00 - 5,50
6,25-6,75
6,00-6,50
- 25 pb
Boucle Nord
5,75 - 6,25
7,00-7,50
6,75-7,25
- 25 pb
Péri Défense
5,50 - 6,00
7,00-7,50
6,75-7,25
- 25 pb
Neuilly-Levallois
5,25 - 5,75
6,50-7,00
6,25-6,75
- 25 pb
Boucle Sud
5,25 - 5,75
6,50-7,00
6,25-6,75
- 25 pb
1ère Couronne Nord + périphérique
5,75 - 6,25
7,00-7,50
6,75-7,25
- 25 pb
1ère Couronne Est + périphérique
5,75 - 6,25
7,25-7,75
7,00-7,50
- 25 pb
1ère Couronne Sud + périphérique
5,75 - 6,25
7,00-7,50
6,75-7,25
- 25 pb
Bureaux Jones Lang LaSalle France :
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Tétris - Immeuble Le Berkeley
19-29 rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
Contacts :
Laurent Aillard
Consultant
Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 18 97
[email protected]
Jean-Luc Blanpain
Directeur
Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 85 34
[email protected]
Stephan von Barczy
Directeur
Département Investissement
Paris
+33 (0)1 40 55 17 64
[email protected]
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