Investissement Immobilier en Ile-de-France

L’investissement immobilier en
Ile-de-France – 3ème trimestre 2010
Les taux prime du QCA de
nouveau sous les 5%
L’essentiel
•
•
•
Les volumes d’investissement en immobilier tertiaire
s’élèvent à 4,362 milliards d’euros au 30 septembre
2010 ; le marché francilien affiche une progression de
65% par rapport aux neufs premiers mois de 2009.
Avec 2,024 milliards d’euros investis en un seul
trimestre, le marché retrouve des couleurs.
Les investisseurs ont profité des opportunités
d’investissement qui leur étaient proposées sur
l’ensemble de l’Ile-de-France. Sur 9 mois, 30% des
investissements ont été réalisés sur le QCA, 45% sur
la 1ère couronne (La Défense inclus) et 11% sur la 2ème
couronne. Au 3ème trimestre, ils ont principalement été
actifs sur la 1ère couronne pour des produits sécurisés.
La baisse des taux se poursuit sur l’ensemble des
secteurs. Les taux de rendement prime ont baissé de
25 pb, à l’exception de Paris où la compétition entre
investisseurs conjuguée à une pénurie de produits
« core » a entraîné une contraction des taux de 50 pb.
Le taux de rendement prime évolue désormais entre
4,75 % et 5,25 % sur le triangle d’or.
Les volumes d’investissement
Dans un contexte d’incertitude macro-économique globale, de
volatilité des bourses, de mise en place de nouvelles
réglementations (Bâle III, Solvency II) ou encore de prudence sur
le marché de la dette, les perspectives du marché immobilier
tertiaire sont relativement bonnes.
Avec 2,024 milliards d’euros investis au 3ème trimestre 2010, soit
un total de 4,362 milliards d’euros investis depuis janvier, le
marché de l’investissement poursuit sa convalescence. Il profite
notamment de la bonne santé du marché locatif, de la
disponibilité de liquidités prêtes à être investies, de l’amélioration
de l’accès au financement et de la progression des décisions
d’arbitrage.
Depuis le mois de janvier 36% des investissements ont porté sur
des volumes inférieurs à 50 millions d’euros, 30% sur des
volumes compris entre 50 et 100 millions d’euros et 34% sur des
volumes supérieurs à 100 millions d’euros (7 opérations).
« L’amélioration de la liquidité sur les gros volumes est notable ;
les quatre principales transactions du trimestre cumulent 626
millions d’euros soit 31% des engagements du trimestre. Si une
grande partie des acquisitions a été réalisée en fonds propres,
les deux principales, l’acquisition de CB16 et celle du Delta, ont
été financées avec le concours d’une banque Anglo-Saxonne et
d’une banque Allemande » commente Stephan von Barczy,
Directeur du Département Investissement de Jones Lang
LaSalle.
Les typologies d’actifs
Les investisseurs ont privilégié les bureaux à 91%. La part des
commerces est relativement faible, ils ne représentent que 4%
des volumes investis en Ile-de-France. Cependant, ce chiffre
masque une situation de pénurie d’offre d’actifs « retail » à
vendre sur la région. En effet, sur l’ensemble du territoire
français, 1,4 milliard d’euros ont été investis sur cette seule
Pulse • L’investissement immobilier en Ile-de-France • 3ème trimestre 2010 Page 2
classe d’actif depuis 9 mois, ce qui confirme l’appétence des
investisseurs pour ce type de produit. Quelques ventes au 4ème
trimestre devraient toutefois rééquilibrer la répartition présentée
ci-dessus ; citons par exemple, la prochaine cession de 75%
d’Espace Saint-Quentin par Hammerson (mandat Jones Lang
LaSalle) pour 175 millions d’euros.
Elément marquant, la renaissance du marché des ventes en état
futur d’achèvement est en cours, que ce soit sur des produits en
blanc ou sécurisés. Plusieurs VEFA se sont récemment
concrétisées tel la vente du Palatis à Montrouge (12.000 m² de
bureaux acquis par la CNP pour 65 millions d’euros) ou encore
l’acquisition début octobre de Grand Angle à Montreuil par
Ciloger (11.000 m² de commerces pour près de 60 millions
d’euros, mandat de vente exclusif Jones Lang LaSalle).
Les typologies d’investisseurs
Les compagnies d’assurance et les caisses de retraite qui
recherchent des investissements plus rémunérateurs que les
obligations d’Etat sont particulièrement actives. A elles seules,
elles ont réalisé 686 millions d’euros d’investissement au 3ème
trimestre. Notons également, le retour des investisseurs
opportunistes et value-added qui ont investi 150 millions d’euros
ce trimestre.
La ré-internationalisation du marché se poursuit avec la présence
d’investisseurs américains, sud-coréens, koweitiens, qatari, …
L’acquisition du Delta par Tishman Speyer ou la future
acquisition du centre commercial O'parinor par le fonds de
pension coréen NPS (conseil à l’acquisition Jones Lang LaSalle)
en sont l’illustration. Phénomène nouveau, les Allemands
traditionnellement présents à l’acquisition sont également très
actifs à la vente. Ceci est lié aux difficultés rencontrées par
certains fonds actuellement fermés comme ceux de DEGI ou au
contraire à une politique normale de rotation de portefeuille à
l’image d’Union ou de Pramerica.
Les taux de rendement
La baisse des taux prime se confirme. Nous observons une
contraction de 25 pb à 50 pb en raison d’une forte demande sur
les produits « core » qui fait face à une offre limitée. Ils évoluent
désormais entre 4,75 % et 5,25 % sur le Triangle d’Or soit une
contraction de 100 pb sur un an.
« Dans l’ensemble, les taux nous paraissent être à un niveau
correct, néanmoins, les « trophy assets» ou les immeubles
assortis de baux de très longue durée, 9 ou 12 ans, peuvent
surperformer les taux officiellement affichés et ce jusqu'à 50 pb.»
commente Stephan von Barczy.
Quelles perspectives pour
les 15 prochains mois ?
En juillet, nous anticipions un volume d’investissement compris
entre 6 et 8 milliards d’euros pour l’Ile-de-France. Si plusieurs
actifs sont actuellement sous promesse de vente ou en due
diligence, il semble néanmoins que nous nous dirigions vers le
bas de la fourchette. Ainsi, le volume global pour 2010 devrait
être compris entre 6 et 7 milliards d’euros.
Pour 2011, nous pensons que le marché devrait être mieux
alimenté en produits. De nombreux investisseurs ont le désir
d’arbitrer leurs actifs matures dans un marché plus liquide,
quelques fonds gelés, cherchent aujourd’hui des liquidités en
faisant des arbitrages, ce phénomène devrait se poursuivre
l’année prochaine. Dans cette même logique, il est possible que
les banques proposent davantage de dossiers portant sur des
« distressed assets ».
La demande devrait quant à elle, a minima se maintenir. Les taux
de financement devraient rester à des niveaux historiquement
bas, conférant à l’immobilier un couple rendement / risque
particulièrement intéressant comparativement à d’autres
placements. Toutefois, le niveau élevé des prix en raison de
contraction des taux pourrait être un frein pour certaines
typologies d’investisseurs et ralentir le rythme de la reprise des
flux d’investissement. Aux yeux de certains investisseurs
étrangers, le marché français commence d’ores et déjà à être un
peu cher.
Les taux prime devraient rester relativement stables. Seule une
future hausse généralisée des loyers sera un moteur suffisant
pour générer une nouvelle phase de baisse des taux de
rendement.
Pulse • L’investissement immobilier en Ile-de-France • 3ème trimestre 2010 Page 3
Répartition des montants investis par secteur Immostat (Source : Immostat-IPD)
Secteur Immostat
Montants investis
au 30 sept. 2008
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 30 sept. 2009
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 30 sept. 2010
(en millions d'euros)
%
1 047
16%
879
33%
1 309
30%
Paris Quartier Central des Affaires (QCA)
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
80
1%
7
0%
105
2%
Paris Sud
432
7%
381
14%
225
5%
Paris Nord Est
85
1%
168
6%
198
5%
La Défense
843
13%
230
9%
395
9%
1 764
27%
415
16%
950
22%
Première Couronne
954
15%
108
4%
617
14%
Deuxième Couronne
990
15%
272
10%
488
11%
Portefeuille IDF
291
4%
179
7%
76
2%
6 486
100%
2 639
100%
4 362
100%
%
%
Montants investis
au 30 sept. 2010
(en millions d'euros)
83%
3 966
91%
Croissant Ouest
Total IDF
Répartition des montants investis par type d’actifs (Source : Immostat-IPD)
Type d'actif
Montants investis
au 30 sept. 2008
(en millions d'euros)
%
Montants investis
au 30 sept. 2009
(en millions d'euros)
6 057
93%
2 188
Bureaux
Activité
137
2%
100
4%
25
1%
Entrepôts
116
2%
37
1%
203
5%
Mixte
21
0%
70
3%
-
0%
Commerce
155
2%
245
9%
168
4%
Total IDF
6 486
100%
2 639
100%
4 362
100%
Taux de rendement prime (Source : Jones Lang LaSalle)
Fourchette de taux de
rendement prime au 3T 2008
(%)
Fourchette de taux de
rendement prime au 3T 2009
(%)
Fourchette de taux de
rendement prime au 3T 2010
(%)
Evolution depuis 1 an
Triangle d’Or
5,00 - 5,50
5,75-6,25
4,75-5,25
- 100 pb
Cité Financière
5,25 - 5,75
6,00-6,50
5,00-5,50
- 100 pb
Paris 5/6/7
5,50 - 6,00
6,00-6,50
5,25-5,75
- 75 pb
Paris 12/13
5,50 - 6,00
6,25-6,75
5,25-5,75
- 100 pb
Paris 14/15
5,50 - 6,00
6,25-6,75
5,25-5,75
- 100 pb
Paris 3/4/10/11
5,75 - 6,25
6,25-6,75
5,50-6,00
- 75 pb
Paris 18/19/20
6,25 - 6,75
7,00-7,50
6,25-6,75
- 75 pb
La Défense
5,75 - 6,25
6,25-6,75
5,50-6,00
- 75 pb
Boucle Nord
6,50 - 7,00
7,00-7,50
6,25-6,75
- 75 pb
Péri Défense
6,25 - 6,75
7,00-7,50
6,25-6,75
- 75 pb
Neuilly-Levallois
5,75 - 6,25
6,50-7,00
5,75-6,25
- 75 pb
Boucle Sud
5,75 - 6,25
6,50-7,00
5,75-6,25
- 75 pb
1ère Couronne Nord + périphérique
6,25 - 6,75
7,00-7,50
6,25-6,75
- 75 pb
1ère Couronne Est + périphérique
6,50 - 7,00
7,25-7,75
6,50-7,00
- 75 pb
1ère Couronne Sud + périphérique
6,25 - 6,75
7,00-7,50
6,25-6,75
- 75 pb
Bureaux Jones Lang LaSalle France :
Paris
40-42 rue La Boétie
75008 Paris
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28
La Défense
Immeuble Le Berkeley
19-29 rue du Capitaine Guynemer
92903 Paris La Défense
Tél. : + 33 (0)1 49 00 32 50
Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83
Le Plessis-Robinson
“La Boursidière”
BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
Tél. : + 33 (0)1 40 55 15 15
Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
Tél. : + 33 (0)4 78 89 26 26
Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76
Contacts :
Laurent Aillard
Consultant Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 18 97
[email protected]
Virginie Houzé
Directeur Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 15 94
[email protected]
Stephan von Barczy
Directeur du Département Investissement
Paris
+33 (0)1 40 55 17 64
[email protected]
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