UBS IB UK Real Estate Strategy

Analyse du marché de l’investissement
des commerces
commerces en France
3ème trimestre 2012
L’essentiel du marché
1
Ce qu’il faut retenir…
• Après un début d’année relativement calme, le marché de l’investissement en commerce a fait l’objet d’un
regain d’activité depuis le 1er trimestre profitant de la concrétisation de transactions significatives.
• Au total, près d’1,5 milliard d’euros ont été investis dans l’hexagone, ce qui représente 16% des
engagements totaux en immobilier d’entreprise. Les commerces affichent donc une hausse de 10% par
rapport au 3T2011. Cette performance traduit l’attrait des investisseurs pour cette classe d’actifs dans un
contexte économique et financier perturbé.
• Malgré l’abondance de produits au 2T, les investisseurs, faisant preuve d’une grande vigilance, se sont
mobilisés sur les produits les plus sécurisés au détriment d’actifs jugés plus secondaires.
• Cette tendance se poursuit au 3T bien que le nombre de produits disponibles se soit réduit. Les
investisseurs demeurent toujours plus attentifs à la localisation des biens à céder, au taux d’effort et aux
valeurs locatives supportés par les enseignes.
• Le marché français, porté par ses fondamentaux, reste très prisé des investisseurs internationaux. Les
investisseurs français demeurent toutefois très présents (bien qu’en repli depuis le début d’année).
• Dans ce contexte, les taux de rendement « prime » ont tendance à se stabiliser, malgré la compression
récente des taux pour certains actifs emblématiques en pieds d’immeubles compris entre 4,25 et 4,50%. Ils
s’établissent à 4,75% pour les meilleurs centres commerciaux et 5,75% pour les retail parks.
2
Les volumes investis
3
Chiffres clés
Investissement
3T 2010
3T 2011
3T 2012
Evolution
3T 2012 / 3T 2011
Volume total investi en commerce en
France
1 517 M€
1 388 M€
1 522 M€
k
Part des portefeuilles
16%
41%
35%
m
Transaction moyenne
29,2 M€
24,4 M€
27,2 M€
k
- Pieds d’immeubles
4,75 – 5,00%
4,5 - 4,75%
4,25 - 4,50%
m
- Centres commerciaux
5,25- 5,50%
4,75 - 5,0%
4,75 - 5,0%
g
- Boîtes commerciales / Retail Park
6,25 - 6,5%
5,75 - 6,0%
5,75 - 6,0%
Taux de rendement prime
Source: Jones Lang LaSalle
4
Légère progression des volumes investis, qui atteignent
1,5 milliard d’euros au 3ème trimestre
Evolution des montants investis en commerce en France
En Mds €
30
Montant global investi en France
dont part du commerce
27,38
25
22,26
En %
100
75
20
15,5
15
En Mds €
5
25,5
5
dont 1T-3T
0
9,5
8,35
10
Rachat de sociétés
11,4
11,03
10,9
Année
4
50
13,03
9,4
2004
9,0
10,4
2005
2006
15,0
2007
9,4
2008
18,6
25
18,6
16,0
2011
3T 2012
0
2009
2010
Portefeuille Simon
Ivanhoé (France) 0,225
3
4,645
2,891
2
2,926
+9,7%
2,587
1
1,187
1,625
1,241
1,644
1,518
1,388
1,522
2009
2010
2011
3T 2012
0,58
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Source: Jones Lang LaSalle
5
Quatre transactions supérieures à 145 millions d’euros
signées depuis le début de l’année
Répartition des investissements par tranche de montant (en valeur)
En Mds €
5,0
4 645
4,5
 225 M€ Portefeuille Simon Ivanhoé (France)
Rachat de société
 CAP 3000 – St Laurent du Var – 450 M€
Plus de 100 M€
 O’PARINOR – Aulnay-sous-Bois – 224 M€
De 30 à 100 M€
 Espace St Quentin – Montigny-le-Bretonneux – 172 M€
4,0
Moins de 10 M€
 Les Vergers de la Plaine – Chambourcy – 110 M€
3,5
2 926
3,0
2,5
De 10 à 30 M€
 Retail Park des 4 Chênes – Pontault-Combault - 120 M€
2 891
2 587
 Portefeuille Carrefour – France – 365 M€
 Quid 2 (2ème partie) – France – 148 M€
 Portefeuille BUT – France – environ 120 M€
 Portefeuille MAAF – France – 107 M€
 O’Parinor (extension) – Aulnay-sous-Bois – 106 M€
2,0
1 644
1,5
1 522
 52-60 av. des Champs Elysées – Paris 8
1 241
 Portefeuille PSA – France – 175 M€
1,0
 Faubourg One – Paris 8 – 165 M€
 Portefeuille Surcouf – France – 146,5 M€
0,5
0,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
3T 2012
Source: Jones Lang LaSalle
6
Principales références de transactions en commerce
Depuis le 1er janvier 2012
Nom de l’opération
Type d’actif
Acquéreur
Surface
Montant
Localisation
52-60 Avenue des Champs
Elysées
Pied d’Immeuble
Qatar Investment Authority
26 850 m²
Confidentiel
Paris 08
Portefeuille PSA
Galerie Commerciale /
Parc Commercial
Foncière LFPI
175 000 m²
175 millions €
France
Faubourg One
Pied d’Immeuble
Ramsbury
8 000 m²
165 millions €
Paris 08
Portefeuille Surcouf
Centre Commercial
Primonial
NC
146,5 millions €
France
Grand’Tour 1&2
Galerie Commerciale
/ Parc Commercial
Ciloger
52 400 m²
82,6 millions €
Sainte Eulalie
Portefeuille IDF
Centre Commercial
Primonial
NC
46,6 millions €
Île-de-France
9-15 Bvd de Grenelle
Pied d’Immeuble
Primonial
6 000 m²
45,3 millions €
Paris 15
Apple
Pied d’Immeuble
Pontegadea
1 200 m²
40 millions €
Paris 09
Source: Jones Lang LaSalle
7
La typologie des investissements
8
Avec plus de 795 millions d’euros investis, les pieds
d’immeuble affichent une activité record
Répartition des montants investis par typologie d’actifs (en valeur)
100%
18%
90%
80%
36%
30%
18%
Boite Commerciale / Retail Park
25%
52%
31%
29%
40%
21%
30%
20%
16%
Centre commercial*
18%
60%
50%
19%
Pied d'immeuble
53%
70%
26%
35%
39%
2006
2007
64%
56%
56%
32%
26%
10%
0%
2008
2009
2010
2011
3T 2012
* Centres commerciaux, galeries commerciales, supermarchés …etc
Source: Jones Lang LaSalle
9
Les acteurs
10
Un attrait confirmé des investisseurs étrangers pour le
marché français
Répartition des montants investis selon la nationalité et la typologie des acquéreurs
52%
France
Qatar
Grande Bretagne
5%
Espagne
3%
1%
2%
2%
1%
Autres / NC
Belgique
Foncières cotées (REIT, SIIC ...)
11%
Suède
Pays-Bas
69%
25%
1%
1% 1% 5%
9%
25%
8%
4%
4%
Investisseurs privés
64%
Promoteurs ou stés immo non
cotés
Promoteurs ou stés immo cotés
Institutionnels
Luxembourg
2%
Allemagne
3%
3T 2012
USA
2%
Corée du Sud
2011
1%
0%
Fonds non cotés (SCPI, OPCI ...)
20%
40%
60%
80%
Autres / NC
100%
Source: Jones Lang LaSalle
11
Les taux de rendement
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Stabilité des taux de rendement prime, après une récente
compression des taux pour les commerces de centre-ville
Evolution des taux de rendement prime
En %
Pieds d'immeubles / Centre ville
10
Centres Commerciaux
Boîtes Commerciales / Retail Parks
9
8
7
6
5,75%
5
4,75%
4,25%
4
3
2
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011 3T 2012
Source: Jones Lang LaSalle
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Notre vision pour demain
14
Notre vision pour demain
• L’année 2012 devrait être un bon cru sur le plan des investissements avec des volumes compris
entre 2 et 2,5 milliards d’euros, en baisse toutefois par rapport à l’année dernière en raison de la fin
de l’avantage fiscal 210-E qui avait fortement dynamisé la fin de l’année.
• De manière générale, la liquidité des produits commerce s’installe dans la durée depuis 2/3 ans. On
constate une plus grande rotation des actifs dans le patrimoine des investisseurs.
• Pour autant les acquéreurs continueront d’être vigilants et feront preuve d’une grande sélectivité,
privilégiant des actifs bien situés aux revenus locatifs pérennes, dans un contexte économique qui
demeure incertain
• Les investisseurs français devraient se montrer beaucoup plus présents d’ici la fin de l’année avec la
concrétisation de transactions significatives. Les investisseurs internationaux devraient toutefois
restés présents sur la seconde partie de l’année, notamment sur les « trophy assets ».
• S’agissant des taux de rendement prime, ces derniers ne devraient pas connaitre d’évolution
majeure d’ici la fin de l’année.
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