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Étude trimestrielle
de Crédit Foncier Immobilier
UN MARCHÉ LOCATIF QUI TOURNE AU RALENTI
2e trimestre 2014
Direction des Études
Point de conjoncture bureaux – Marché de l’investissement
L’EMBELLIE DE L’INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS
L’activité de l’investissement en immobilier d’entreprise restera
dynamique en 2014 et, en tout état de cause, meilleure que le cru
2013. Les raisons sont à la fois conjoncturelles et structurelles :
les liquidités à placer restent particulièrement abondantes, et,
l’arbitrage est plus favorable que jamais à l’immobilier, grâce à
un spread de taux inégalé, rémunérant bien le risque spécifique.
30
25
20
15
10
5
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Volumes engagés
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04
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03
02
0
20
Ainsi, les volumes signés sont-ils allés crescendo depuis le début
de l’année, en croissance de 30 % au premier trimestre par rapport à celui de 2013, le semestre se clôturant à + 85 %, comparé
aux six premiers mois de l’an dernier. Autre point que l’on peut
juger très positif, l’excellente performance semestrielle bénéficie
à chacun, non seulement à tous les grands secteurs franciliens,
mais aussi aux marchés régionaux.
Les investisseurs, toujours nombreux et disposant d’importantes liquidités à placer, poursuivent leur recherche du couple
rendement-risque optimal, la concentration géographique et
typologique restant néanmoins toujours d’actualité. Les volumes
d’investissements semestriels se sont, en effet, concentrés à 77 %
en Île-de-France (86 % au premier trimestre). La classe d’actif
bureau reste privilégiée dans l’allocation pour près des deux
tiers des engagements, assez logiquement, puisque le parc francilien se place au premier rang des marchés tertiaires européens,
gage de profondeur et de liquidité.
Les régions sont à l’honneur dans les ventes de portefeuilles
commerciaux nationaux, appréciés pour leur résilience en
termes de valorisation. 2,4 milliards d’euros se sont placés sur
les marchés régionaux (23 % de l’investissement semestriel global), après un début d’année bien moins performant que 2013,
limité à 14 %.
INVESTISSEMENT IMMOBILIER D’ENTREPRISE BANALISÉ
EN FRANCE (en milliards d’euros)
20
Le premier semestre 2014 a permis de concrétiser nombre
d’opportunités d’envergure, pour partie exceptionnelles et
initiées fin 2013 : environ 10,5 milliards d’euros ont été investis,
France entière, en immobilier d’entreprise banalisé (1), soit près
du double, comparé à la même période de l’an dernier.
Prévision
Le marché français reste caractérisé par une diversité d’acteurs,
tant nationaux qu’internationaux, aux stratégies d’allocation
d’actifs diverses : concurrence exacerbée sur les meilleurs actifs
et recherche de positions opportunistes sur des portefeuilles
hétérogènes et/ou des classes d’actifs plus risquées.
Néanmoins, l’appétit avéré des investisseurs n’est qu’une donnée d’entrée, sans équation directe avec le volume bilanciel. En
mars 2014, il ressortait de l’enquête menée par Crédit Foncier
Immobilier que les investisseurs de la place se déclaraient prêts
à investir 25 milliards d’euros sur le marché français. Mais,
pour le second semestre, on peut craindre que l’assèchement de
l’offre d’actifs, correspondant aux critères de la demande, limite
au final les volumes signés sur la deuxième partie de l’année,
d’habitude plus active. Perception traduite dans le baromètre
IPD de l’investissement réalisé en juin dernier, qui anticipait
prudemment un volume de 16,3 milliards d’euros à fin d’année.
(1) Bureaux, commerces, entrepôts et locaux d’activités.
1 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2013
Point de conjoncture bureaux – Marché de l’investissement
CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER
FRANCE
2011
2012
2013
T2 2014 (1)
PIB
1,7 %
0,0 %
0,4 %
0,3 %
Taux de chômage
9,8 %
10,6 %
10,8 %
10,1 %(2)
Inflation
2,3 %
1,5 %
0,8 %
0,6 %(3)
1,24 %
0,75 %
0,25 % (4)
0,15 %(4)
Taux Euribor 3 mois France (5)
1,40 %
0,57 %
0,22 %
0,29 %
Taux OAT 10 ans France 3,33 %
2,54 %
2,20 %
1,89 %
Évolution
trimestrielle
INDICATEURS ÉCONOMIQUES
INDICATEURS FINANCIERS
Taux directeur BCE
(5)
(1) Source : Banque de France – Indicateurs conjoncturels au 11 juillet 2014.
(2) Données Eurostat, CVS à mai 2014 (source Insee – estimations T1 2014 : 3,7 % en France métropolitaine).
(3) IPCH – Insee – juin 2014 en glissement annuel.
(4) Taux directeur applicable depuis le 11 juin 2014.
(5) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source : Banque de France).
TYPOLOGIE DES INVESTISSEURS ET DES INVESTISSEMENTS
Une grande diversité d’acteurs à l’affût d’opportunités
Les fonds d’investissement pour l’essentiel étrangers, y compris les fonds souverains, mobilisés sur les gros deals, se hissent
en tête des engagements signés au premier semestre 2014,
LES TYPOLOGIES D’INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS
AU PREMIER SEMESTRE 2014
Les investisseurs nationaux, toutes typologies confondues,
forts de leur connaissance approfondie des poches d’opportunité
d’investissement françaises, restent très actifs, y compris les foncières qui reviennent sur le marché de l’acquisition après plusieurs années de positionnement à la vente.
Les transactions significatives du premier semestre 2014
Parmi les transactions phares, voire exceptionnelles, trois
avoisinent chacune 1,3 milliard d’euros, soit, à elles seules,
3,9 milliards d’euros engrangés et 37 % du volume semestriel.
• Cœur Défense, racheté par le fonds américain Lone Star (parts
de la société Hold), hissant au premier trimestre 2014 le secteur
de La Défense en tête des volumes signés en Île-de-France, avec,
51 % du total francilien, ce qui n’était pas arrivé depuis longtemps.
• Le portefeuille des neuf « joyaux » parisiens (bureaux et commerces) de la foncière italienne Risanamento (rue François 1er,
avenue Montaigne, boulevard Haussmann, etc.), cédé au fond
saoudien « The Olayan Group », associé à Chelsfield (1,225 milliard d’euros).
• La finalisation, au deuxième trimestre, de la cession à Carrefour par Klépierre pour 2 milliards de galeries commerciales en
Europe, dont 57 en France, valorisées à 1,4 milliard d’euros.
Fonds
d’investissement
&
Fonds souverains
Assurances
&
mutuelles
SCPI
&
OPCI
1
2
3
QUELLES ALLOCATIONS D’ACTIFS AU PREMIER SEMESTRE
2014 ? (Hors immobilier de services)
5 %
33 %
62 %
Trois autres transactions significatives peuvent être citées
dans une enveloppe budgétaire comprise entre 500 millions d’euros et 1 milliard d’euros.
 Bureaux  Commerces  Logistique-activités
2 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
L’EMBELLIE DE L’INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS
• Le tout nouveau centre commercial Beaugrenelle, cédé pour
688 millions d’euros à un consortium français (Apsys, Groupe
Madar, Financière Saint James).
• Le campus SFR à Saint-Denis, acquis 680 millions d’euros par
Aviva et Crédit agricole Assurances.
• « Le Madeleine » (ex – « Trois Quartiers »), pour 425 millions
d’euros, acquisition du fonds souverain norvégien Norges Bank
(NBIM).
Les opportunités d’investissement commercial sont suscitées par
des arbitrages stratégiques côté vendeur, et la volonté de saisir
les rares offres du côté des acheteurs.
Autre illustration, Corio a ainsi cédé 104 millions d’euros un
portefeuille de quatre centres commerciaux (« La Grande Porte »
à Montreuil, « Les Quais d’Ivry » à Ivry-sur-Seine, « L’Espace du
Palais » à Rouen et « La Mayenne » à Laval) à l’Américain KKR,
en joint-venture (5 %) avec Seefar.
Fait nouveau, les enseignes du luxe sont également sur les rangs
pour saisir toute occasion d’achat, qui leur permet à la fois de
sécuriser leur occupation des emplacements n° 1, très profitables
en termes de ratio chiffre d’affaires au m2 de vente, mais aussi
constitue un investissement résilient sur le long terme. C’est ainsi
que Chanel a acquis sa boutique du 51 avenue Montaigne pour
un ticket annoncé de 140 millions d’euros.
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT (en milliards d’euros)
2014 (S1)
2013 (S1)
2012 (S1)
2011 (S1)
Avec une part semestrielle minime de 5 %, le segment de l’immobilier logistique et des locaux d’activité, synonyme de risque
élevé, ne comptabilise que 500 millions d’euros d’investissements
de taille significative, sous la forme de portefeuilles repris par des
fonds américains.
• Blackstone a acquis un portefeuille logistique de 17 platesformes en France pour près de 380 millions d’euros, et en Allemagne, cédé par Foncière des Régions.
• Le fond Northwood Investors s’est, pour sa part, positionné
sur un portefeuille de parcs d’activités de 260 000 m2, cédé par
Axa Real Estate, pour un montant de 117 millions d’euros.
3 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
0,0 1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
 Régions  Île-de-France
7,0
8,0
9,0 10,0
Point de conjoncture bureaux – Marché de l’investissement
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS
AU S1 2014 (hors portefeuilles)
La région Île-de-France totalise 8,1 milliards d’euros d’investissements en immobilier d’entreprise banalisé au premier semestre
2014, captant ainsi 77 % des investissements nationaux, pourcentage relativement usuel dans la part nationale.
10 %
11 %
Ce volume est porté, pour plus de la moitié, par cinq des six
transactions précitées, comprises entre 400 millions d’euros et
1,3 milliard d’euros.
45 %
14 %
PARIS
 Première Couronne
 Deuxième Couronne
INVESTISSEMENTS À PARIS QCA (en millions d'euros)
2 500
2 000
1 500
1 000
500
Mise en lumière ce semestre grâce à Coeur Défense
La revente des parts de la holding de tête détenant « Coeur
Défense » au fonds américain Lone Star (environ 1,3 milliard
d’euros), hisse La Défense en tête des pôles périphériques franciliens, avec 1,565 milliard d’euros actés sur le premier semestre
2014, soit plus du double par rapport à la moyenne décennale
(689 millions d’euros). Seul le premier semestre 2007 avait surpassé, de loin, ce score avec 2,5 milliards d’euros.
4 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
-S1
14
-S1
20
13
-S1
20
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-S1
20
11
-S1
20
10
20
09
-S1
20
08
-S1
07
-S1
20
06
-S1
-S1
20
20
LA DÉFENSE
05
-S1
0
04
Paris Sud, en revanche, confirme un éminent score semestriel de
1,5 milliard d’euros, multiplié par trois en référence au volume
moyen de la décennie, grâce notamment à quatre transactions
de poids : Beaugrenelle (688 millions d’euros environ), mais aussi
pour ce qui concerne le grand pôle de Paris Rive Gauche : Arc
de Seine, acquis 220 millions d’euros par Allianz (20 000 m2 de
bureaux loués à Natixis et 1 400 m2 de commerce), « Le France »,
désormais propriété de Gecina (133 millions d’euros) et le 175/179
rue de Chevaleret en coacquisition par Schroeder et Malakoff
Médéric (120 millions d’euros).
 Paris
 La Défense
 Croissant Ouest
20
La Ville lumière très convoitée
Le deuxième trimestre, riche en signatures parisiennes, permet
au secteur phare de conclure le premier semestre 2014 sur un
sommet historique de 3,5 milliards d’euros, égalant l’exceptionnel
score de 2012, une fois et demi supérieur à la moyenne décennale
(2 milliards d’euros). Près de 1,8 milliard d’euros d’investissements sont enregistrés à Paris QCA sur le semestre (+ 48 % par
rapport à la moyenne décennale de 1,2 milliard d’euros), pour
l’essentiel au travers de deux cessions (portefeuille Risanamento
1,22 milliard d’euros au profit d’Olayan, « Le Madeleine » 425 millions d’euros à Norges Bank), tandis que seulement 72 millions
d’euros sont totalisés à Paris Centre Ouest (contre 201 millions
d’euros en moyenne décennale).
20 %
20
ÎLE-DE-FRANCE
L’EMBELLIE DE L’INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS
Trois autres actifs ont changé de mains sur le pôle d’affaires.
• « Le Cap » (10 000 m2 de bureaux loués à la Société Générale),
cédé par Union Investment à LBO France ;
• « Les Miroirs A & B » (33 500 m2 de bureaux anciens), acquis
par l’Américain PWP moyennant un prix annoncé de 100 millions
d’euros.
• La tour « Prisma », entièrement rénovée en 2011 (et bénéficiant
d’une durée moyenne des baux supérieure à 8 ans), vendue par
Ivanhoé Cambridge à Invesco, agissant pour le compte d’un fonds
de pension asiatique.
CROISSANT OUEST
Le secteur qui se détache nettement en périphérie
Loin d’afficher une performance aussi exceptionnelle que
La Défense, le Croissant Ouest maintient un niveau d’activité
d’investissement élevé, de plus d’1 milliard d’euros au premier
semestre 2014 (640 millions d’euros au premier semestre 2013),
volume légèrement supérieur à la moyenne décennale.
Parmi les transactions significatives, rappelons les ventes opérées sur le Croissant Ouest, qui recouvre, il est vrai, des zones
tertiaires très disparates.
• Le fonds allemand Deka Immobilien s’est positionné sur « Les
Ateliers du Parc » à Clichy, ensemble de 33 000 m2 de bureaux
entièrement restructurés et loués (155 millions d’euros).
• AltaFund signe l’acquisition d’un immeuble de bureaux de
25 300 m2 situé au 190-192 avenue Charles-de-Gaulle à Neuillysur-Seine (92) auprès de Klépierre et de l’Union de Banques
Arabes et Françaises.
• Swiss Life s’est positionné à l’achat sur l’ensemble immobilier
d’environ 20 000 m2 de bureaux, situé quai Marcel-Dassault à
Saint-Cloud, et loué à Cap Gemini et Pace sur la base d’un taux
annoncé de 7,5 %.
• De nombreux investissements bureaux se sont conclus à Boulogne Billancourt, principalement dans l’écoquartier Île SeguinRives de Seine :
– deux tours de l’ensemble « Citylights » acquises en VEFA par
BNP Paribas Cardiff ;
– « In Situ » (12 200 m2), futur siège social de Vinci Immobilier,
acheté par Deutsche Asset & Wealth Management, moyennant
104 millions d’euros ;
– « L’Alpha », cédé à Primonial REIM par Axa Real Estate,
pour 46,7 millions d’euros (7 638 m2) ;
– « Ardeko » (20 000 m2), acquis par Ivanhoé Cambridge auprès
de Hines ;
– le « You », vendu également en VEFA à la société Boursorama ;
– le 62 bis avenue André-Morizet, acquis par Sofidy pour
environ 31 millions d’euros.
INVESTISSEMENTS LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST
(en millions d'euros)
2014-S1
2013-S1
2012-S1
2011-S1
2010-S1
2009-S1
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2007-S1
2006-S1
2005-S1
2004-S1
0
 La Défense
5 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
500
1000
1500
 Croissant Ouest
2000
2500
3000
Point de conjoncture bureaux – Marché de l’investissement
PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES
En Première et en Deuxième Couronnes, les montants totaux
investis se sont fortement redressés au deuxième trimestre 2014,
pour atteindre au final des volumes semestriels très supérieurs
à la moyenne décennale (+ 53 % et + 21 %) : 868 millions d’euros
pour la Première Couronne (contre 501 millions d’euros au premier semestre 2013) et 720 millions d’euros pour la Deuxième
Couronne (415 millions d’euros au premier semestre 2013).
Outre le campus SFR de 134 000 m2 à Saint-Denis (680 millions
d’euros), signé par Aviva et Crédit agricole Assurances, citons
également l’acquisition, par Primonial REIM, de l’immeuble
« Ovalie » pour 100 millions d’euros (locataire : Samsung).
INVESTISSEMENTS EN PREMIÈRE
ET DEUXIÈME COURONNES (en millions d'euros)
2014-S1
2013-S1
2012-S1
2011-S1
2010-S1
2009-S1
En Deuxième Couronne, la zone tertiaire de Vélizy-Villacoublay
(78), profitant de l’arrivée du tramway, a notamment tiré parti de
ce regain d’intérêt :
– Foncière des Régions et Crédit agricole Assurances ont
acquis en VEFA, auprès d’Eiffage Immobilier, le futur campus
Eiffage ;
– GE Capital Real Estate a cédé à la SCPI de Corum son
immeuble occupé par GE Medical Systems (durée résiduelle
du bail de 9 ans fermes) sur la base d’un taux de rendement
annoncé de 8,40 % acte en mains (17,4 millions d’euros).
2008-S1
2007-S1
2006-S1
2005-S1
2004-S1
RÉGIONS
Les actifs et portefeuilles commerciaux ont largement contribué
au dynamisme de l’investissement en région. 2,4 milliards d’euros se sont en effet placés au premier semestre 2014, à comparer
à 1,5 milliard d’euros de 2013 à la même époque, alors que le
début d’année s’est révélé particulièrement atone (500 millions
d’euros ; part limitée de 14 % des engagements).
0
300
600
900
1200
1500
 Première Couronne  Deuxième Couronne
Si deux portefeuilles logistiques ont pu s’échanger au premier trimestre, le deuxième trimestre est placé sous le signe de l’immobilier commercial, avec la finalisation de la cession du portefeuille
Klépierre à une valeur proche de 1,4 milliard d’euros pour les
57 actifs français composés de galeries commerciales. À noter
également, en début d’année, la prise de participation majoritaire d’Hammerson, en lieu et place d’Axa Real Estate, dans le
centre commercial Saint-Sébastien à Nancy, pour 130,5 millions
d’euros.
Sur Lyon, citons deux transactions portant sur des immeubles de
bureaux récents de plus de 10 000 m2 :
• « Le Quatuor » (12 400 m2), acquis par BNP Paribas REIM
France auprès d’un fonds allemand ;
• « Anthémis » (19 000 m2), situé à la Part-Dieu, cédé par l’Allemand DeAWM à un fonds géré par le groupe Real IS.
6 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
L’EMBELLIE DE L’INVESTISSEMENT SEMESTRIEL PROFITE À TOUS
ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT
ÉVOLUTION DU SPREAD (taux en %) ENTRE OAT À 10 ANS
ET TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER PARIS QCA
Au deuxième trimestre 2014, le taux de référence obligataire,
l’OAT 10 ans, a atteint un nouveau point bas historique de 1,89 %
en moyenne, en baisse de 37 points de base sur un trimestre.
Autre fait notable, la Banque centrale européenne a abaissé son
taux directeur à 0,15 % en juin dernier pour encourager le financement de l’économie, dans un contexte de croissance moindre
que prévue.
6,0
5,5
5,0
4,5
1,85
1,65
0,76
4,0
1,63
0,51
1,09
3,5
1,39
1,71
– 0,51
2,05
1,99
2,11
3,0
2,5
2,0
La bipolarisation du marché corporate s’est accentuée et persiste. C’est d’autant plus vrai pour la classe d’actif logistique, où
le risque est jugé élevé par la plupart des acteurs généralistes, qui
se désengagent depuis quelques années, et trouvent en 2014 de
nouveaux acquéreurs opportunistes, comme l’Américain Blackstone pour le portefeuille FEL.
Moins admise pour la catégorie bureaux, cette bipolarisation peut
s’exprimer au sein d’un même pôle tertiaire : ainsi, sur le segment
des bureaux, les écarts de rendements peuvent-ils être supérieurs
de 300 points de base entre le prime et le non-prime ; certains
actifs atteignent désormais la barre des 9 % de rendement brut,
dans le Croissant Ouest, par exemple, ou en Première Couronne,
dès lors qu’il s’agit d’immeubles moins bien situés et/ou susceptibles de présenter un risque locatif.
Source des graphiques : CFI/Immostat.
7 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014
T1
-20
14
T2
-20
14
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
1,5
20
04
Ainsi, l’écart de taux, entre l’OAT 10 ans et les taux de rendement bureaux prime parisiens, n’a-t-il jamais été aussi ouvert sur
la période étudiée : il s’établit à 211 points de base au deuxième
trimestre (+ 12 PB en un trimestre), rémunérant ainsi très convenablement le risque immobilier et offrant des conditions très incitatives pour investir en France.
Ce contexte de taux financiers, mais aussi la forte concurrence à
laquelle se livrent les investisseurs sur les produits core, quelle
que soit la classe d’actifs, contribuent à maintenir la pression sur
les taux de rendement immobilier. Sur le segment des bureaux,
ils s’établissent désormais à un plancher de 4 %, voire moins
pour quelques transactions phares, notamment sur les ChampsÉlysées, qui abritent, le plus souvent, il est vrai, des unités commerciales en pied d’immeuble où les taux de rendement induits
sont plus fréquemment en-dessous de 3,50 %.
Écart en PB
Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux
mensuels (données : sources AFT, BDF)
Taux de rendement Paris QCA
Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination
des grands propriétaires, professionnels de l’immobilier, établissements financiers et particuliers,
pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine.
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MARSEILLE
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8 – ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – 2e TRIMESTRE 2014