Test Immo QI - Question 2 Pourquoi est-ce vrai

Test Immo QI - Question 2
Anne et Jean, cohabitants de fait, achètent un appartement neuf en janvier 1992, et sont tous deux
propriétaires à 50 %. Le prix d'achat s'élève à € 150 000. Le coût total du projet atteint € 184 000 (frais
d'achat et d’enregistrement pour le crédit inclus). Anne a injecté € 44 000 de ses économies dans ce projet,
et Jean € 0. Anne garde bien les traces de ses contributions financières. Pour financer le reste du coût total
du projet, ils ont contracté ensemble un crédit de € 140 000, qu'ils remboursent chacun à 50 %.
Aujourd'hui, ça ne marche plus trop entre eux, ils décident de se séparer et de vendre leur habitation. Étant
donné qu'ils sont tous deux propriétaires à 50 % de l'appartement, Anne et Jean ont droit à 50 % du prix
d'achat, qui s'élève à € 300 000. Ils reçoivent donc chacun € 150 000.
Pourquoi est-ce vrai ?
Les cohabitants de fait sont cette catégorie de gens qui ne sont ni cohabitants légaux, ni mariés. Ils n'ont,
entre eux, aucun lien juridique et n'ont donc aucune obligation l'un à l'égard de l'autre.
Les partenaires mariés, quant à eux, choisissent librement leur régime matrimonial. Ce régime peut
déterminer de manière précise de quelle façon les apports respectifs des deux conjoints seront liquidés.
Les droits des cohabitants dans un bien immobilier sont régis en premier lieu par le titre de propriété. Dans
la plupart des cas, les partenaires cohabitants achètent chacun 50% de la maison. L'acquisition en commun
d'un bien immobilier implique qu'il se crée, conformément à l'art. 815 C. Civ., une indivision. Si, lors de
l'achat, l'un des partenaires apporte plus de fonds que l'autre, il peut naturellement prouver, sur la base d'un
virement, d'un chèque, etc., qu'il a effectivement payé plus et peut, par après, récupérer son argent.
Mais attention : celui qui veut récupérer son argent par la suite doit démontrer que le but n'était pas
d'offrir ce montant au partenaire. On considère en effet que des cohabitants, par le simple fait de la
cohabitation ou de la relation qui les unit, peuvent s'accorder mutuellement des cadeaux, des rémunérations,
des rétributions, … Et les donations entre cohabitants sont définitives.
Preuve
Selon le code civil, les cohabitants sont effectivement des tiers l'un vis-à-vis de l'autre, de sorte que leurs
obligations contractuelles au-delà de 375 euros (art. 1341 C. Civ.) doivent être prouvées à l'aide de
documents écrits.
Le mieux est donc soit d'emprunter en tenant compte de la part de chacun dans la propriété et de leurs
apports respectifs, soit de prévoir, dès le départ, une clause de liquidation ou une reconnaissance de dette :
un tel contrat permettra de prouver l'apport financier précis de chacun des partenaires dans l'achat, la
construction, la rénovation, etc. Il peut également être précisé dans ce contrat de quelle manière l'apport
financier supplémentaire de l'un des partenaires sera remboursé en cas de rupture de la relation. Dans ce
contexte, il ne faut pas perdre de vue que la valeur à la fin de la cohabitation n'est plus la même qu'au début
de l'investissement.
Lorsque deux personnes décident de cohabiter, et plus encore si elles achètent une habitation, elles ont tout
intérêt à établir le plus clairement et concrètement possible la manière dont les affaires seront réglées si
cette cohabitation venait à prendre fin.
Application à notre cas concret :
Anne et Jean auraient pu, par exemple, convenir de ce qui suit dans une clause de liquidation ou une
reconnaissance de dette :
En cas de rupture de la relation, ils conviennent qu'Anne recevra d'abord la contre-valeur de son apport
supplémentaire de 44 000 € (différence entre l'apport d'Anne et celui de Jean). Cela revient à dire qu'Anne,
dans tous les cas, recevra d'abord 24% (44 000 € : 184 000 € x 100 = 24% en chiffre arrondi) du prix de
vente futur avant que le reste du prix de vente soit réparti de manière égale entre eux deux.
Anne recevra donc d'abord 24% du prix de vente de 300 000 € = 72 000 € plus 114 000 € (la moitié de
228 000 €) = 186 000 €. Après qu'Anne a été payée, Jean recevra 114 000 €, soit la moitié de 228 000 €.
Anne et Jean auraient aussi pu contracter chacun un crédit individuel tenant compte de la part de
chacun dans la propriété et de leur apport respectif. Dans ce cas, bien entendu, il est inutile de
prévoir une clause de liquidation ou une reconnaissance de dette.
Coût total du projet pour Anne = € 184 000 x 50% = € 92 000 - € 44 000 d'apport personnel = crédit de
€ 48 000 pour Anne.
Coût total du projet pour Jean = € 184 000 x 50% = € 92 000 - € 0 d'apport personnel = crédit de € 92 000.
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