defiscalisation girardin entreprise

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defiscalisation girardin entreprise
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VENTE – LOCATION
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246 Rue Luc Lorion – 97410 SAINT-PIERRE – Tel: 0262 96 33 66 – Fax: 0262 96 36 37
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DEFISCALISATION LOI GIRARDIN ENTREPRISE
Les entreprises peuvent, elles aussi, bénéficier du dispositif de défiscalisation Girardin en respectant
certaines conditions, tout comme les particuliers contribuables. Il existe, à ce titre, deux types de
défiscalisation possibles :
− La défiscalisation Girardin IS ;
− La défiscalisation Girardin industrielle.
I. LA GIRARDIN IS
La défiscalisation Outre-Mer pour les sociétés permet de diminuer considérablement l'impôt et est un
atout majeur des chefs d'entreprise désireux de conserver le fruit des résultats de leur société et d'accroître
leur patrimoine.
Dans la Girardin IS, deux montages sont à distinguer car il existe deux possibilités pour une entreprise
d'investir en bénéficiant de cette défiscalisation.
A. ACQUISITION DIRECTE D'UN BIEN IMMOBILIER NEUF DESTINÉ A LA LOCATION
Les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés peuvent déduire de leur résultat imposable une somme
égale au montant H.T. et hors frais de toute nature, des acquisitions de logements neufs à usage locatif
situés dans les DOM. L'excédent de déficit peut même être reporté de façon illimitée sur les exercices
suivants.
Pour ce faire, l'entreprise doit s'engager à louer le bien nu dans les 6 mois suivant sa DAT (Date
d'Achèvement des Travaux) ou son acquisition si elle est postérieure et pendant au moins 6 ans à des
locataires qui en font leur résidence principale.
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent, d'ailleurs, pas excéder un certain plafond fixé par décret
en début d'année. Pour les baux conclus en 2014, les plafonds sont les mêmes que ceux applicables dans
le cadre de l'investissement Girardin en secteur locatif intermédiaire, à savoir :
− 31 430 € pour une personne seule ;
− 58 129 € pour un couple sans enfant ;
− 61 491 € pour une personne seule ou un couple avec 1 enfant ;
− 64 853 € pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants ;
− 69 346 € pour une personne seule ou un couple avec 3 enfants ;
− 73 839 € pour une personne seule ou un couple avec 4 enfants ;
− majoré de 4 718 € par personne à charge à partir de la 5e
De même, le loyer est plafonné, tout comme les revenus des locataires. Pour 2014, il ne peut ainsi
dépasser 13.91 € / m² de surface habitable.
Cartes Professionnelles: GESTION IMMOBILIERE N°209 TRANSACTION SUR IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE N°208
DÉLIVRÉES PAR LA PREFECTURE DE LA REUNION LE 9 DÉCEMBRE 1998
GARANTIE FINANCIERE TRANSACTION / GESTION FNAIM 89 Rue de la Boétie – 75008 PARIS
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : FNAIM
S.A.R.L au capital de 8000€ - N° SIRET 421 061 904 00015 – CODE APE 703 A –RCS 98 B 436
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B. SOUSCRIPTION DE PARTS DANS UNE SOCIETE AYANT POUR OBJET EXCLUSIF
L'ACQUISITION OU LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS DESTINES A LA
LOCATION EN SECTEUR INTERMEDIAIRE
Il s'agit d'un montage à deux intervenants :
− une première société soumise à l'impôt sur les sociétés qui achète des biens et ayant pour objet
exclusif l'acquisition de logements neufs destinés à la location intermédiaire ;
− une deuxième qui souscrit au capital de la première pour défiscaliser.
Dans ce cas, la défiscalisation intervient sur le montant des parts injectées par la société par augmentation
de capital et non pas sur le montant du(des) acquisitions(s).
La deuxième société pourra alors déduire de son résultat imposable une somme égale au montant total des
souscriptions au capital des sociétés qui doivent alors effectuer l'acquisition dans les 12 mois de la
souscription.
Quoi qu'il en soit, en contrepartie de cet investissement, la société ayant réalisé l'acquisition du bien
bénéficiera du régime Girardin société c'est-à-dire d'une déduction de 100% de la valeur du bien acquis
de ses bénéfices imposables, en sus de l'amortissement du bien dans les conditions de droit commun, et
générera ainsi un déficit fiscal reportable indéfiniment et sans aucune contrainte de plafonnement.
Cependant, si l'investissement est cédé ou cesse d'être affecté à la location dans les conditions du locatif
intermédiaire dans un délai de 5 ans, les sommes déduites sont rapportées au résultat imposable de
l'exercice au cours duquel cet événements se réalise.
LES AUTRES AVANTAGES PROCUREES PAR LA GIRARDIN IS
1. Amortissement du bien
L'amortissement s'ajoute à la défiscalisation en elle-même. En effet, le bien est amortissable dans les
conditions de droit commun.
L'amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur que subissent les immobilisations de
l'entreprise par suite de l'usage, du temps, du changement technique. La base de l'amortissement est le
prix de revient et le taux usuel est de 5% en matière immobilière.
2. Le revenu foncier
Les revenus fonciers sont pour l'essentiel ceux provenant de la location d'immeubles. Les loyers et autres
revenus des immeubles figurent à l'actif des entreprises et constituent un élément du bénéfice imposable
au même titre que les autres revenus réalisés par l'entreprise. Ces revenus doivent être compris dans les
bénéfices de l'entreprise pour leur montant réel.
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II. LA GIRARDIN INDUSTRIELLE
Le dispositif de défiscalisation Girardin industrielle est le seul régime (avec la Girardin sociale)
permettant de défiscaliser plus que la mise initiale. Elle est destinée à aider les entreprises situées dans les
DOM à supporter les difficultés structurelles liées à l'éloignement, notamment les surcoûts de transport
engendrés par leur situation géographique. En contrepartie de l'aide apportée par des investisseurs, ces
derniers bénéficieront d'un avantage fiscal prenant la forme d'une réduction d'impôt dite « one shot ».
Pour ce faire, l’investisseur qui veut réaliser une opération de défiscalisation industrielle devra souscrire
au capital d’une société, généralement une SNC ou une SAS, dédiée au financement d’un projet industriel
éligible dans un DOM ou une COM. Cette société se portera acquéreur d’un matériel éligible destiné à
être exploité pendant 5 ans sur le territoire en question. En contrepartie, l’investisseur en Girardin
industriel recevra une réduction d’impôts significative imputable intégralement sur l’impôt dû au titre de
l’année en cours, d’où l’appellation de défiscalisation « one shot », par opposition par exemple à un
investissement en Duflot ou Girardin qui permettent une réduction d'impôt étalée sur plusieurs années.
La rentabilité de l’opération est donc atteinte dès la première année puisqu'en investissant par exemple
10000 € dans une défiscalisation industrielle, l'investisseur pourra bénéficier en N+1 d’environ 12 500 €
de réduction d’impôts.
LES DIFFERENTS TYPES DE PRODUITS
On trouve aujourd’hui trois types de produits proposés par les monteurs en Girardin Industriel : les
dossiers industriels en plein droit mutualisés, les dossiers industriels avec agrément fiscal et les dossiers
de financement de logement sociaux.
1. LES DOSSIERS EN PLEIN DROIT MUTUALISÉS
Les dossiers en plein droit sont généralement constitués de portefeuilles de SNC finançant divers
matériels mis en location à des PME éligibles.
Le risque de défaillance d’entreprises est présent mais géré sous forme de mutualisation du risque. En
effet, en fonction des monteurs, l’investisseur sera diversifié sur 10 à 25 SNC finançant chacune entre 2 et
4 matériels différents, soit un nombre de locataires finaux compris entre 20 et 100 entreprises.
Le rendement sur ce type de dossiers est souvent entre 13% et 21%. Certains monteurs proposent une
garantie de bonne fin fiscale afin de couvrir l’investisseur en cas de défaillance des entreprises financées
et/ou d’erreur de montage mais au détriment de la rentabilité.
2. LES DOSSIERS GIRARDIN INDUSTRIEL AVEC AGRÉMENT FISCAL
Les dossiers bénéficiant d’un agrément des services fiscaux concernant par nature des sociétés plus
importantes, puisque c’est uniquement au-delà de 250 000 € d’investissement qu’un dossier peut se
prévaloir de cette procédure. C’est donc dans cette catégorie de dossiers que l’on trouvera les sociétés
locataires les plus solides et les plus fiables.
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Par ailleurs, l’examen du dossier par les services fiscaux se fait par des services spécialisés dédiés
uniquement à ce type de procédure et l’examen est minutieux : le montage juridique est regardé à la
loupe, le prévisionnel et la viabilité économique du projet font partie des critères déterminants pour
l’obtention du fameux sésame (l’agrément peut être refusé si l’administration considère que le projet
risque de ne pas tenir 5 ans), et les services techniques de l’État (DIREN, DIECTE, DAF, etc.) sont
systématiquement consultés.
Aussi, s’il ne s’agit pas d’une garantie sur le fait que la société exploitante ne faillira pas pendant les 5
années d’exploitation, cela apporte une certaine tranquillité d’esprit à l’investisseur de savoir que le
dossier a été examiné en détail par un agent du fisc spécialisé.
Enfin, l’avantage de ce type de dossier est d’être commercialisé individuellement et non en portefeuille,
ce qui permet à l’investisseur d’avoir accès aux informations sur le dossier financé et de réaliser son
opération en connaissance de cause. A noter qu’il est possible de trouver des rendements allant jusqu’à
22% sur ce type de dossiers.
3. LES DOSSIERS EN GIRARDIN LOGEMENT SOCIAL
Cette troisième catégorie de produits a fait son apparition en 2009 et est souvent confondue, à tord, avec
la défiscalisation Girardin Immobilière.
S’il s’agit d’un autre texte de loi, cela peut toutefois s’apparenter à une défiscalisation de type
industrielle, les montages étant quasiment identiques et les avantages pour l’investisseur étant
comparables.
Là encore, on trouvera une appréciable sécurité dans le fait que la majorité des montages sont soumis à
agrément fiscal mais également du fait que l’exploitation des biens sont confiées à des bailleurs sociaux
sous forme de SEM (Société d’Économie Mixte), donc semi-publiques.
Le rendement de ces dossiers peuvent être cependant inférieurs à 15%.
RISQUES ET GARANTIES
Les deux principales sources de risques en défiscalisation industrielle sont, d’une part, d’investir dans un
projet qui ne répond pas aux critères de la loi Girardin, et d’autre part de voir l’entreprise exploitante du
bien déposer le bilan avant la fin des cinq années de location.
Afin de limiter ces risques, il est donc préférable d’investir sur des dossiers de défiscalisation industrielle
bénéficiant d’un agrément fiscal montés par des cabinets expérimentés en la matière, et de sélectionner
les sociétés locataires des biens avec beaucoup de précaution.
A noter également qu’il est possible sur les dossiers bénéficiant d’un agrément fiscal de négocier en cas
de défaillance de la société exploitante la reprise du matériel financé par une autre société reprenant en
location le bien pour la durée restant à courir. Sur le plan juridique, on peut trouver des garanties telles
que l’engagement de non recours de la banque envers les investisseurs.
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AGREMENT FISCAL
Les dossiers de financement en défiscalisation industrielle d’un montant de plus de 250 000 € par an
d’investissement financé par entreprise sont soumis à l’agrément des services fiscaux, soit locaux en
dessous de 1,5 million d'euros d’investissement, soit de Bercy au-dessus de ce seuil.
L’examen porte sur la validité du montage comprenant l’analyse de l’éligibilité du matériel financé et de
la société l’exploitant, mais également une analyse de viabilité économique afin de garantir la sécurité des
investisseurs. Ainsi, il est souvent demandé par les services fiscaux d’argumenter les prévisionnels
transmis et d’apporter des garanties quand à sa réalisation.
Enfin, un examen technique est confié par les services fiscaux aux services techniques de l’État (DDE
pour les transports, DIREN pour les énergies renouvelables, DRIRE ou DIECTE pour l’industrie, etc.)
sous la supervision de la préfecture du DOM en question si le dossier est examiné par la DSF locale, ou
du Ministère de l’Outre-mer si le dossier est traité par Bercy.
Cet avis consultatif est indispensable pour l’obtention de l’agrément, un avis défavorable de la préfecture
ou du ministère amenant systématiquement à un refus d’agrément. L’examen réalisé par ces services porte
aussi bien sur les contraintes techniques liées au projet (solidité des bâtiments, impacts sur
l’environnement, etc.) que sur la conformité de la société par rapport à la réglementation de son métier.
LA SORTIE DU MONTAGE
La sortie du montage Girardin Industriel consiste à revendre soit les parts de la SNC, soit le matériel pour
un euro symbolique à l’entreprise exploitante du bien. Généralement, des engagements contractuels sont
pris afin d’éviter toute surprise à ce niveau.
SOURCES
loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 – art. 38
article 217 undecies du CGI
article 46 AG duodecis du CGI
article 46 AG terdecies du CGI
article 46 AG quaterdecies du CGI
article 140 nonies du CGI
annexe III article 46 quater o-zz ter du CGI
article 199 undecies B du CGI
article 199 undecies D du CGI
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