defiscalisation girardin particulier

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VENTE – LOCATION
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246 Rue Luc Lorion – 97410 SAINT-PIERRE – Tel: 0262 96 33 66 – Fax: 0262 96 36 37
e-mail : [email protected] - site internet : www.accord-immobilier.re
DEFISCALISATION LOI GIRARDIN PARTICULIER
Le dispositif dit « loi Girardin » est un mécanisme de réduction d'impôt dont peuvent bénéficier les
contribuables qui investissent dans leur résidence principale ou en secteur locatif dans l'immobilier neuf
en Outre-Mer.
I. INVESTISSEMENT RESIDENCE PRINCIPALE
Ce régime fiscal a vocation à s'appliquer jusqu'au 31 décembre 2017.
CONTRIBUABLES ET DISPOSITIFS ELIGIBLES AU DISPOSITIF
Tout d'abord, le contribuable doit respecter l'une des deux conditions suivantes :
− être primo-accédant ou, le cas échéant, ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale
dans les deux années précédant l'investissement
− ou être propriétaire d'un logement insalubre menaçant ruine et dangereux.
Plusieurs types d'investissement permettent de bénéficier de la réduction d'impôt :
− l'achat ou la construction d'un logement neuf ;
− la réhabilitation d'un ancien immeuble d'habitation vétuste ou la transformation de locaux
anciennement affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une
construction neuve et autorisés par un permis de construire ;
− les travaux de réhabilitation réalisés par une entreprise de logements achevés depuis plus de 20
ans.
Dans tous les cas, les logements doivent se situer dans les DOM et COM et être autorisés par un permis
de construire.
AFFECTION DES LOGEMENTS
Le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement d'affecter les locaux à son habitation
principale pour une durée de 5 ans dès son achèvement ou son acquisition.
IMPORTANT : un logement est considéré comme fiscalement achevé lorsqu'il est habitable dans des
conditions normales. Le simple clos et couvert n'est donc pas suffisant. Par exemple, il doit être possible
d'accéder au logement, que celui-ci soit branché aux réseaux eau, électricité, etc.
En cas de non-respect de cet engagement, la réduction d'impôt est remise en cause et le contribuable
risque un redressement fiscal.
MONTANT DE LA DEFISCALISATION
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement.
Cartes Professionnelles: GESTION IMMOBILIERE N°209 TRANSACTION SUR IMMEUBLES ET FONDS DE COMMERCE N°208
DÉLIVRÉES PAR LA PREFECTURE DE LA REUNION LE 9 DÉCEMBRE 1998
GARANTIE FINANCIERE TRANSACTION / GESTION FNAIM 89 Rue de la Boétie – 75008 PARIS
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : FNAIM
S.A.R.L au capital de 8000€ - N° SIRET 421 061 904 00015 – CODE APE 703 A –RCS 98 B 436
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Le prix de revient comprend le montant total de l'investissement (prix du terrain, de la construction,
honoraires des professionnels, frais notariés, etc.)
La base de réduction d'impôt est plafonnée par un montant fixé par mètre carré de surface habitable.
ATTENTION : en matière de défiscalisation, la surface habitable d'un logement est la surface de
plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages
d'escalier, gaine, ébrasements de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte de la superficie des
combles non aménagées, caves, sous-sol, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs
au logement, locaux communs et autres dépendances du logement, ni des parties des locaux d'une hauteur
inférieur à 1.80m. Il est néanmoins tenu compte de la surface pour un maximum de 14 m².
Actuellement, le plafond est de 2 448 € HT par mètre carré de surface habitable, soit 2 656.08 € TTC
(TVA au taux actuel en vigueur de 8.5%).
La base de réduction d'impôt est également plafonnée en retenant une surface maximum, compte tenu du
nombre de personnes destinées à occuper le logement :
− personne seule : 65 m²
− couple : 77,5 m²
− personne seule ou couple ayant une personne à charge : 90 m²
− majoration par personne à charge supplémentaire, dans la limite de 5 personnes : 12 m², soit une
surface maximale de 150 m²
TAUX DE DEFISCALISATION
Le taux de défiscalisation est de 18% et cet avantage est étalé sur une période de 10 ans (tout en sachant
que le bien doit être conservé 5 ans au minimum par le contribuable).
Ce taux peut être augmenté dans certains cas :
− 22% si le logement possède un chauffe-eau solaire ou photovoltaïque ;
− 26% si le logement est situé en zone urbaine sensible (ZUS) ;
− 29% si le logement est situé en zone urbaine sensible et équipe d'une chauffe-eau solaire ou
photovoltaïque.
La demande de réduction d'impôt se fait lors de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement des
travaux ou de l'acquisition du logement.
EXEMPLE DE DEFISCALISATION GIRARDIN RESIDENCE PRINCIPALE
Logement de 120 m² équipé d'un chauffe-eau solaire destiné à être occupé par un couple avec deux
enfants pour un prix de 250 000 € TTC.
−
calcul de la base défiscalisable : il existe deux types de plafonnements et il convient d'utiliser la
base la moins élevée :
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1/ Plafonnement du prix de revient par rapport au nombre de mètres carrés maximum en fonction de la
composition familiale : 250 000 € x 102 m² (90 + 12 pour un couple avec deux personnes à charge) / 120
m² = 212 500 €
2/ Plafonnement du prix de revient par rapport au prix maximum pris en compte par mètre carré : 102 m²
x 2 656.08 € TTC = 270 920.16 €
Ainsi, bien que l'investissement soit de 250 000 €, la réduction d'impôt sera calculée sur la base de
212500 € qui est la base la moins élevée des deux calculs de plafonnement.
−
montant de la réduction d'impôt : 4 675 € pendant 10 ans, soit 212 500 € x 2.2% (soit 22/10).
Ainsi, un contribuable payant annuellement au moins 4 675 € d'impôt sur le revenu réalisera une
économie de 46 750 € (soit 4 675 € x 10 ans)
IMPORTANT : l'avantage fiscal peut être remis en cause en cas de non-respect des conditions imposées
par la loi. Le contribuable doit donc être en mesure de justifier de ce respect (date d'achèvement ou
d'acquisition, prix effectivement versé, etc.) et, pour ce faire, penser à conserver toutes les pièces
justificatives et documents originaux en cas de contrôle par les services fiscaux.
II. INVESTISSEMENT LOCATIF
Il existe deux dispositifs dans l'investissement locatif dit « loi Girardin » : le secteur locatif libre et le
secteur locatif intermédiaire, ce dernier étant strictement encadré.
A noter que les projets dont le permis de construire a été obtenu à compter du 01.01.2012 ne sont
éligibles au dispositif qu'à la condition d'être affectés au secteur intermédiaire. Cependant, les projets dont
le permis de construire a été obtenu à compter du 01.01.2013 ne sont plus éligibles au dispositif.
INVESTISSEMENTS ELIGIBLES
Les investissement concernés par le dispositif Girardin secteur locatif sont :
− l'achat ou la construction d'un logement neuf ;
− la réhabilitation d'un logement de moins de 20 ans ou la transformation de locaux anciennement
affectés à un autre usage, dès lors que les travaux sont fiscalement assimilés à une construction
neuve et autorisés par un permis de construire ;
− la souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel et la construction de logements
locatifs.
CONDITIONS
Tout d'abord, les investissements doivent être situés dans les DOM et COM (Collectives d'Outre-Mer à
savoir Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélémy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna).
Par ailleurs, le permis de construire doit avoir été obtenu au plus tard le 31 décembre 2012.
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Enfin, le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement de louer les locaux non meublés à
un locataire qui en fait sa résidence principale. A ce titre, la location doit intervenir dans un délai
maximum de 6 mois à compter de la DAT (date d'achèvement des travaux) ou de l'acquisition si elle est
postérieure. Le même délai doit être respecté entre deux locataires.
MONTANT DE LA DEFISCALISATION
La réduction d'impôt est calculée sur la base du prix de revient ou d'acquisition du logement (ou du prix
de souscription des parts ou actions).
La base de réduction est plafonnée ici aussi à un montant fixé par mètre carré de surface habitable.
Actuellement, ce plafond est de 2 448 € HT par m² de surface habitable, soit 2 656.08 € TTC (taux actuel
de TVA en vigueur de 8.5%).
EXEMPLE : pour un logement de 90 m² acheté à 250 000 €, le montant retenu pour le calcul de la
défiscalisation ne pourra pas dépasser 239 047.20 € (soit 2 656.08 x 90), quand bien même le prix
d'acquisition du logement est d'un montant supérieur.
A. CAS DU LOCATIF LIBRE
Le permis de construire doit avoir été obtenu au plus tard le 31 décembre 2011.
La duree de l’engagement de location est de cinq ans. Le taux de base de defiscalisation est de 22 % mais
peut etre majore dans certains cas :
•
25 % en cas de logement equipe d’une source d’energie renouvelable (chauffe eau solaire ou
photovoltaique)
•
30 % si le futur logement est situe en zone urbaine sensible (ZUS).
•
33 % si le futur logement est situe en zone urbaine sensible et equipe d’une source d’energie
renouvelable (chauffe eau solaire ou photovoltaique).
EXEMPLE DE DEFISCALISATION GIRARDIN SECTEUR LOCATIF LIBRE
Logement de 50 m² equipe d’un chauffe eau solaire acquis en 2014 pour un prix de 150 000 € TTC
(permis de construire obtenu en 2011) :
−
calcul de la base defiscalisable : 50 m² x 2 656,08 = 132 804 €. C’est ce montant qui sera retenu
car il est inferieur au prix d’acquisition.
−
montant de la reduction d’impot : (132 804 € x 25 %) / 5 ans = 6 640 € de reduction annuelle
soit une economie totale de 33 201 € sur 5 ans.
B. CAS DU LOCATIF INTERMEDIAIRE
Le permis de construire doit avoir ete obtenu au plus tard le 31 decembre 2012. La location en secteur
intermediaire est la seule option pour les logements pour lesquels le permis a ete delivre en 2012.
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La duree de l’engagement de location est de six ans. Pour beneficier du taux de 26 %, le montant du loyer
et les ressources des locataires sont plafonnes.
Concernant, tout d'abord, le loyer, il ne doit actuellement pas exceder 167 € / an par m² de surface
habitable dans les DOM, soit 13,91 € par mois. Ainsi, pour un logement de 90 m², le montant maximum
du loyer sera fixe à 1 252,50 € par mois (soit 164 € x 90 m² / 12 mois).
Par ailleurs, il existe également des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour les locataires d'un
logement défiscalisable en secteur locatif intermédiaire Girardin. Ainsi, les ressources du locataire
figurant sur l’avis d’imposition 2013 (revenus 2012), une fois les frais professionnels ou l’abattement
forfaitaire de 10 % deduits, ne doivent pas depasser un plafond reactualise annuellement qui en 2014 est
de :
− 31 430 € pour une personne seule ;
− 58 129 € pour un couple sans enfant ;
− 61 491 € pour une personne seule ou un couple avec 1 enfant ;
− 64 853 € pour une personne seule ou un couple avec 2 enfants ;
− 69 346 € pour une personne seule ou un couple avec 3 enfants ;
− 73 839 € pour une personne seule ou un couple avec 4 enfants ;
− majoré de 4 718 € par personne à charge à partir de la 5e
EXEMPLE DE DEFISCALISATION EN GIRARDIN SECTEUR LOCATIF INTERMEDIAIRE
Logement de 50 m² equipe d’un chauffe-eau solaire acquis en 2014 pour un prix de 150 000 € TTC
(permis de construire obtenu en 2012) :
−
calcul de la base defiscalisable : 50 m² x 2 656,08 € = 132 804 €. C’est ce montant qui sera
retenu car il est inferieur au prix d’acquisition.
−
montant de la reduction d’impot : (132 804 € x 26 %) / 5 ans = 6 905 € de reduction annuelle
soit une economie totale de 34 529 € sur 5 ans.
SOURCES
Article 199 undecies A du CGI
Article 199 undecies D du CGI
Article 199 undecies E du CGI
Article 46 AG duodecies du CGI
Article 46 AG terdecies du CGI
Article 46 AG quaterdecies du CGI
BOI-IR-RICI-80-20-10
www.adil974.com
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