investissement immobilier en nue-propriete hyeres

INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIETE
HYERES – VAR (83)
FACE A PORQUEROLLES
Immeuble de très grand standing,
situation privilégiée sur le front de mer,
dans un vaste part arboré avec piscine.
« ROYAL SEA PALM »
Nue-propriété de 25 appartements
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 8,8%*
Prix moyen en nue-propriété /m2 pondéré : 3.490 €
Modalités de
l'Investissement
Caractéristiques de
l’Immeuble
Du 2 au 4 pièces dans une résidence de standing face à la baie d’Hyères et à Porquerolles.
L'usufruit est acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel de premier plan. L’usufruitier assurera
l’exploitation locative, percevra les loyers et prendra à sa charge la totalité des dépenses
d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des appartements préalablement à
l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupère automatiquement et gratuitement la pleine propriété
des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir d’habiter, de louer ou de vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60 % de leur valeur en pleine propriété
Dans un parc centenaire planté de pins et de palmiers, le « Royal Sea Palm » est idéalement situé en
bordure de la marina et de la plage. Le parc bénéficie d’une piscine privée et tous les appartements
disposent de vastes balcons-terrasses carrelés.
D’une architecture élégante, toitures traditionnelles en tuiles provençales, colonnes ornées de
chapiteaux de bois et façade en enduit aux tons méditerranéens, le « Royal Sea Palm » propose des
prestations de standing.
Composition
Surface habitable moyenne
12 deux pièces de 43 m2
7 trois pièces de 72 m2
5 quatre pièces de 91 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine sur 15 ans ou en fonds propres.
Fiscalité
Taxe foncière : Acquittée par l’usufruitier.
IRPP :
Déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers provenant d’autres biens
immobiliers.
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la valeur de
l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la 15ème
année.
En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la 6ème année
suivant l’acquisition de la nue-propriété.
*
Pour un investisseur imputant les intérêts d’un emprunt « in fine » sur des revenus fonciers. Taux de Rendement
Interne (TRI) calculé sur la base d'un taux d'IRPP de 40% + CSG + CRDS , d'un taux d'ISF de 0,55 %, d'une inflation de 2%
par an, d’un taux assurance-vie de 4,70% adossé à hauteur de 35% .
__________________________________________________________________________________________________________________________
PERL - Document non contractuel
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit :
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une plus-value
exonérée d’imposition.
- possibilité de louer les biens et d’en percevoir le revenu.
4ème trimestre 2008 :
Calendrier
1er trimestre 2009 :
4ème trimestre 2010 :
Intérêt financier de
l’investissement
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements
Démarrage des travaux
Signature des actes de vente notariés.
Livraison de l’immeuble et Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours = amortissement crédit + intérêts d’emprunts diminués des économies d’impôts
Profit attendu = différence entre les débours nets cumulés et la valeur estimée à terme de la
pleine propriété.
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 2% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Profit de l’opération
et Trésorerie de
l’investisseur
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 202.000 € (2 pièces de 50 m2 avec parking en
sous-sol), financée par un crédit in fine au taux de 5,5% sur 15 ans et réalisée par une personne
assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante :
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
Débours mensuel moyen net :
Taux de Rendement Interne (TRI):
204.000 €
- 357 €
8,8% l’an
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Achat
Assurance
Charges
Economies
Economies
Soldes
vente
Vie
financières
d'IRPP
d'ISF
annuels
2009
-141 400
-70 700
141 400
-4 537
0
0
-75 237
2010
-50 500
50 500
-9 444
2 314
1 136
-5 994
2011
-10 100
10 100
-11 017
4 711
1 169
-5 137
2012
0
0
-11 110
5 400
1 198
-4 513
2013
0
0
-11 110
5 410
1 223
-4 477
2014
0
0
-11 110
5 408
1 248
-4 453
2015
0
0
-11 110
5 408
1 273
-4 428
2016
0
0
-11 110
5 408
1 299
-4 403
2017
0
0
-11 110
5 408
1 324
-4 378
2018
0
0
-11 110
5 408
1 349
-4 352
2019
0
0
-11 110
5 408
1 374
-4 327
2020
0
0
-11 110
5 408
1 400
-4 302
2021
0
0
-11 110
5 408
1 425
-4 277
2022
0
0
-11 110
5 408
1 450
-4 252
2023
2024
2025
0
0
0
0
0
0
-11 110
-11 110
-11 110
5 408
5 408
5 408
1 475
1 501
1 526
-4 226
-4 201
-4 176
2026
476 200
-202 000
-1 852
5 408
1 551
437 246
2027
0
0
0
687
Total
274 200
0
-182 389
88 830
Années
157 938
Emprunt
687
22 921
203 562
__________________________________________________________________________________________________________________________
PERL - Document non contractuel
INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIETE
HYERES – VAR (83)
FACE A PORQUEROLLES
Immeuble de très grand standing,
situation privilégiée sur le front de mer,
dans un vaste part arboré avec piscine.
« ROYAL SEA PALM »
Nue-propriété de 25 appartements
Usufruit temporaire de 15 ans
Rendement actuariel prévisionnel net : 6,2%*
Prix moyen en nue-propriété /m2 pondéré : 3.490 €
Modalités de
l'Investissement
Caractéristiques de
l’Immeuble
Du 2 au 4 pièces dans une résidence de standing face à la baie d’Hyères et à Porquerolles.
L'usufruit est acquis pour 15 ans par un bailleur institutionnel de premier plan. L’usufruitier
assurera l’exploitation locative, percevra les loyers et prendra à sa charge la totalité des
dépenses d’entretien, la taxe foncière et les frais de remise en état des appartements
préalablement à l’extinction de l’usufruit.
Au terme de l'usufruit, l'investisseur récupère automatiquement et gratuitement la pleine
propriété des biens en parfait état d’entretien qu’il pourra choisir d’habiter, de louer ou de
vendre.
Les appartements sont vendus en nue-propriété à 60 % de leur valeur en pleine propriété
Dans un parc centenaire planté de pins et de palmiers, le « Royal Sea Palm » est idéalement situé
en bordure de la marina et de la plage. Le parc bénéficie d’une piscine privée et tous les
appartements disposent de vastes balcons-terrasses carrelés.
D’une architecture élégante, toitures traditionnelles en tuiles provençales, colonnes ornées de
chapiteaux de bois et façade en enduit aux tons méditerranéens, le « Royal Sea Palm » propose
des prestations de standing.
Composition
Surface habitable moyenne
12 deux pièces de 43 m2
7 trois pièces de 72 m2
5 quatre pièces de 91 m2
Financement
Jusqu’à 100 % par crédit amortissable ou remboursable in fine ou en fonds propres sur 15 ans.
Fiscalité
Taxe foncière : Acquittée par l’usufruitier.
IRPP :
En l’absence de revenu, pas d’imposition sur le revenu
ISF :
Non imposition de la nue-propriété, soit une économie annuelle d’ISF sur la
valeur de l’investissement.
Plus-value :
Exonération totale d’imposition de la plus-value en cas de revente après la
15ème année.
En cas de revente préalable, abattement de 10% par an à compter de la 6ème
année suivant l’acquisition de la nue-propriété.
*Taux de Rendement Interne (TRI) calculé sur la base d'un financement par crédit amortissable et d'une inflation de 2% par an, d’un taux d’ISF de 0,55%.
__________________________________________________________________________________________________________________________
PERL - Document non contractuel
Dénouement de
l’Opération
En cours d’usufruit :
Par la revente à tout moment de la nue-propriété des appartements
Aucune contrainte de durée minimum de détention.
À l’échéance :
Par la reconstitution automatique et gratuite de la pleine propriété
- faculté de céder le ou les biens et de réaliser une plus-value
exonérée d’imposition.
- possibilité de louer les biens et d’en percevoir le revenu.
4ème trimestre 2008 :
Calendrier
1er trimestre 2009 :
4ème trimestre 2010 :
Signature des contrats de réservation.
Mise en place des financements
Démarrage des travaux
Signature des actes de vente notariés.
Livraison de l’immeuble et Début de l’usufruit temporaire.
Charges locatives et d’entretien et taxe foncière supportées par l’usufruitier.
Seuls débours = amortissement crédit + intérêts d’emprunts diminués des économies d’impôts
Profit attendu = différence entre les débours nets cumulés et la valeur estimée à terme de la
pleine propriété.
Intérêt financier de
l’investissement
La valeur estimée à terme de la pleine propriété a été calculée en tenant compte uniquement d'une
inflation prévisionnelle au taux de 2% l'an, sans intégrer la revalorisation intrinsèque des biens.
Pour une acquisition en nue-propriété à hauteur de 202.000 € (2 pièces de 50 m2 avec parking en
sous-sol), financée par un crédit amortissable au taux de 5,3% sur 15 ans et réalisée par une
personne assujettie à l’ISF au taux de 0,55%, l’économie prévisionnelle de l’opération est la suivante
Profit de l’opération
et Trésorerie de
l’investisseur
191.000 €
-1.438 €
6,2% l’an
Gain prévisionnel, net de fiscalité :
Débours mensuel moyen net :
Taux de Rendement Interne (TRI):
Net de fiscalité
Plan de Trésorerie prévisionnel (€)
Années
Achat
vente
Emprunt
Charges
financières
Economies
d'ISF
Soldes
annuels
2009
-141 400
141 400
-4 996
0
-4 996
2010
-50 500
50 500
-9 323
1 138
-8 185
2011
-10 100
2 582
-10 513
1 184
-16 848
2012
0
-9 470
-10 080
1 235
-18 314
2013
0
-9 984
-9 565
1 285
-18 265
2014
0
-10 527
-9 023
1 331
-18 219
2015
0
-11 098
-8 452
1 375
-18 175
2016
0
-11 701
-7 849
1 415
-18 135
2017
0
-12 336
-7 213
1 452
-18 098
2018
0
-13 006
-6 543
1 486
-18 064
2019
0
-13 713
-5 837
1 516
-18 034
2020
0
-14 457
-5 092
1 542
-18 008
2021
0
-15 243
-4 307
1 563
-17 986
2022
0
-16 070
-3 480
1 581
-17 969
2023
0
-16 943
-2 607
1 594
-17 956
2024
0
-17 863
-1 687
1 602
-17 947
2025
2026
0
476 200
-18 833
-3 237
-717
-21
1 605
1 605
-17 944
474 547
2027
0
0
0
Total
274 200
0
-107 306
0
24 510
191 404
__________________________________________________________________________________________________________________________
PERL - Document non contractuel