Démembrer pour mieux donner

Date : JAN 16
Page de l'article : p.45-51
Journaliste : Anne Michel
Pays : France
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Démembrer
pour mieux donner
Pour transmettre son patrimoine, le démembrement de propriété
n'a pas d'équivalent. Redoutable outil d'optimisation fiscale,
il est suffisamment souple pour permettre de donner dans les meilleures
conditions. Le tout est d'agir sans trop attendre.
ANNE MICHEL
L
a transmission de son patrimoine à ses d'autant plus appréciable que la durée de vie
enfants, on y pense, puis on oublie, car il est s'allonge. Enfin, s'il s'agit d'aider momentanésouvent difficile de passer à l'acte. Pourtant, ment un ascendant ou un descendant, la cession
dans ce domaine, le temps joue toujours contre d'usufruit temporaire pourra être retenue.
vous. Plus vous donnez tôt, moins vos ayants
Les possibilités offertes par le démembrement
droit seront ponctionnés par le fisc. Être prompt sont nombreuses et les avantages fiscaux le sont
vous permet en effet de profiter au mieux des tout autant. Reste à prendre la mesure de ce geste
abattements entre parents et enfants, notam- qui, comme toute donation, n'a rien d'anodin...
ment, mais aussi d'optimiser la donation d'un
bien préalablement démembré. Car la probléma- Mettez en place au plus tôt votre donation
tique en ce qui concerne la transmission est bien avec reserve d'usufruit
souvent la suivante : donner dans les meilleures
Au bout de longues discussions, votre déciconditions financières et fiscales d'une part, sans sion est prise : vous céderez la nue-propriété de
se déposséder d'autre part. Le démembrement et, votre maison à votre fils ou à votre fille. Vous
plus précisément, la donation avec reserve d'usu- procéderez donc à une donation avec reserve
fruit au profit des enfants est une solution qui d'usufruit. Votre objectif est triple : continuer à
répond à ces attentes.
profiter de ce havre de paix jusqu'à la fin de vos
Dans les cas les plus courants, le parent garde- jours, vous décharger des gros travaux et, simulra l'usufruit de son bien et en transférera la seule tanément, permettre à votre enfant d'hériter
nue-propriété à ses ayants
dans les meilleures conditions.
droit. Mais d'autres configuEffectivement, l'usufruitier rations sont envisageables.
vous, donateur - disposera touAinsi, la mise en place d'un
jours
d'un droit d'usage qui peut
La montant des
usufruit successif permettra
être viager sur ce bien. Votre
droits à payer
de transmettre un bien à ses
enfant, nu-propriétaire, n'aura,
dépend de l'âge
quant à lui, pas de droit imméenfants tout en protégeant son
diat sur le bien mais, au terme de
compagnon. Elle peut aussi
de l'usufruitier
faciliter la transmission d'une
l'usufruit, il en deviendra pleinau moment
propriété à des petits-enfants,
propriétaire, et cela en franchise
sans pour autant léser ses héride droits de succession. Seuls les
de la donation.
droits de donation, calculés sur
tiers directs. Cette transmisla valeur de la nue-propriété au
sion transgénérationnelle est
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L'usufruit pour aider
temporairement un proche
idée de l'usufruit temporaire* ? Donner l'usufruit d'un bien durant une période définie afin
s d'aider un proche, un enfant notamment. « Si
l'enfant a plus de 18 ans et qu'il n'est pas rattaché au
foyer fiscal de ses parents, ce montage devientfiscalement avantageux », explique Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale. Il permet de lui
assurer un logement ou des revenus, tout en réduisant vos propres impôts. Exemple : vous êtes propriétaire d'un deux-pièces mis en location. L'encaissement des loyers augmente votre impôt sur le
revenu et la valeur du studio gonfle l'assiette de
votre Impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Vous
devez loger votre enfant dans un studio pour la
durée de ses études. Vous pouvez lui faire une donation temporaire de l'usufruit du deux-pièces, dont il
encaissera les loyers afin de financer son studio. De
ce fait, vous ne prendrez plus en compte la valeur du
studio dans le calcul de votre ISF (car c'est l'usufruitier qui doit le déclarer pour sa valeur en pleine propriété). Votre enfant, détenteur d'un très faible patrimoine, ne sera pas éligible à l'ISF. Vous ne payez plus
l'impôt sur les revenus fonciers relatifs à la location
du deux-pièces. Votre enfant, qui les perçoit, ne sera
pas imposable. Enfin, au terme de l'usufruit, vous
redeviendrez plein propriétaire du bien, sans frais.
Le fisc veille au grain
Attention, un démembrement temporaire sera
requalifié en abus de droit s'il apparaît que son seul
intérêt est de minorer vos impôts. « Si l'enfant
renonce à son usufruit avant le terme prévu, l'opération peut être considérée comme une donation aux
parents avec obligation pour ceux-ci de régler des
droits de mutation », prévient Michel Leroy. Dans
certains cas, il est plus efficace, pour aider temporairement un proche, d'apporter le bien au capital
d'une société civile. « Les parents pourront céder la
nue-propriété d'une partie des parts sociales à leur
enfant tout en lui distribuant l'intégralité du bénéfice, assure-t-il. L'arrêt rendu le 18 décembre 2012 sur
les clauses de repartition inégale du bénéficie l'y
autorise. Selon la Cour de cassation, la repartition
inégalitaire des bénéfices ne s'analyse pas comme
une donation de dividendes. »
* Sa valeur est estimée a 23 % de la valeur du bien par tranche
de dix ans
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moment de la donation, auront été réglés lors de
la transmission de celle-ci. Or, pour que ces
droits de donations soient le moins élevés possible, il faut s'y prendre tôt.
La valeur de la nue-propriété dépend en effet
de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. La quotité prise en compte est définie par le
barème fiscal mentionné à l'article 669 du Code
général des impôts. Plus l'usufruitier est jeune,
moins cette quotité sera importante. Il est donc
essentiel de prendre date. « Donner avant son cinquante et unième anniversaire est optimal », lance
Pascal Beccavin, responsable de la gestion privée
au sein d'Allianz Expertise et Conseil. Dans ce
cas, la valeur de la nue-propriété ne sera pas estimée à plus de 40 % de la valeur du bien. Dès votre
cinquante et unième anniversaire, elle passera à
50 %, puis à 60 % si vous attendez d'avoir 61 ans.
De plus, il est possible de profiter des abattements
légaux lors d'une donation avec reserve d'usufruit, ce qui conduira à des cas d'exonération
totale (voir simulation p. 5O). « Qui plus est, la
prise en charge de ces droits par le parent n'est pas
elle-même considérée comme une donation, donc
elle n'est pas taxée », précise-t-on à Allianz Expertise et Conseil. Attention cependant : le démembrement n'est pas envisageable lorsqu'il s'agit
d'un bien faisant l'objet d'une opération de défiscalisation de type loi Malraux, Pinel, etc. ii II faudra attendre que le bien retombe dans le droit commun, avant de pouvoir le démembrer par donation
de la nue-propriété. À défaut, les avantages fiscaux seront repris, majorés des intérêts de retard
pour les trois années précédentes », prévient-on
encore à Allianz Expertise et Conseil.
Vous perdez une partie de vos droits
Cette donation profite à vos enfants, certes.
Mais ne risque-t-elle pas de vous être préjudiciable ? De plein propriétaire, vous devenez
usufruitier de votre demeure. Cela vous confère
le droit d'en jouir, en l'habitant, en la laissant
libre, ou en la louant. D'ailleurs, dans ce dernier
cas, vous bénéficierez de l'intégralité des revenus fonciers sur lesquels vous serez imposé. Mais
vous ne pourrez pas vous engager sur des locations de long terme. Ainsi, pour les baux de plus
de neuf ans, qu'il s'agisse de baux ruraux ou commerciaux, il vous faudra obtenir l'accord du
nu-propriétaire. À défaut, le bail pourra être
considéré comme nul. De plus, vous devenez
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ohjouitdu
Votre tour
viendra
rien verser,.,
bénéficiaire du droit d'usage sur un bien dont vos abus de jouissance de l'usufruitier. Votre enfant
enfants sont les propriétaires à terme. Ceux-ci nu-propriétaire pourrait vous contraindre à
sont donc en droit d'exiger de récupérer cet entretenir votre bien. Dans les cas les plus extrêimmeuble en bon état à l'extinction de l'usufruit. mes, il serait en droit d'exiger l'extinction de
À charge pour vous de le gérer « raisonnable- l'usufruit. De plus, la réalisation de gros travaux
ment » (terme retenu par la loi du 21 janvier 2014). résultant d'un défaut d'entretien de l'usufruitier
Si l'immeuble transmis dispose d'une piscine, sera à la charge de celui-ci.
impossible de reboucher ce plan d'eau sans
Par ailleurs, les parents devenus usufruitiers
l'accord écrit de vos enfants. « De la même façon, n'auront plus la faculté de décider seuls de la
la démolition d'un garage qui peut altérer la vente de leur bien, ni de la modification de l'usage
valeur du bien devra être soumise à l'approbation de celui-ci ; il leur faudra l'accord des enfants.
des nus-propriétaires ii, ajoute Me Christophe D'ailleurs, la vente d'un bien démembré ne se fait
Wargny, notaire à Colombes. Vous devez assurer qu'avec l'accord conjoint des usufruitiers et nusl'entretien du bien et effectuer les travaux cou- propriétaires. Seuls les droits individuels - la
rants nécessaires (peintures, travaux d'entretien nue-propriété, par exemple - peuvent être cédés
de façades, etc.). Seules les grosses reparations indépendamment. Cela génère parfois des situasur les poutres, couvertures,
tions familiales compliquées.
murs de soutènement et de
Enfin cette donation ne vous perclôture sont à la charge de vos
pas d'échapper à l'Impôt
Votre enfant, nu- mettra
enfants nus-propriétaires. La
de solidarité sur la fortune (ISF)
propriétaire, est
redaction de conventions perpuisque, en qualité d'usufruitier,
met cependant de revoir les
vous restez redevable de l'ISP sur
en droit d'exiger
règles du jeu. En leur absence,
l'intégralité de la valeur du
de récupérer
il vous sera difficile d'échapbien. En effet, au regard de
l'administration fiscale, le bien
per à vos obligations d'enle bien en bon
sera compris pour sa
f tretien. D'abord, les nus-proétat à l'extinction démembré
globalité dans votre patrimoine.
= priétaires disposent d'un droit
de l'usufruit.
Comme toute donation, la
f d'information, ensuite l'article
donation de la nue-propriété
1618 du Code civil condamne les
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La convention
d'un bien est un acte irréverDe la même manière, l'usude subrogation
sible. « Sauf à prouver l'ingratifruitier peut vouloir recouvrer
la nue-propriété dans le cas d'un
tude des enfants ou à stipuler
donne la liberté
une charge que ces derniers ne
décès prématuré de son enfant.
aux parents
À cette fin, la clause instaurant
respecteraient pas, il sera difficile d'y mettre fin w,précise
de vendre le bien un droit de retour dans l'acte de
Michel Leroy, spécialiste en
donation sera à privilégier. Celdémembré.
ingénierie patrimoniale à l'unile-ci prévoit qu'en cas de décès
versité Toulouse Capitule. Heudu donataire sans descendance,
précédent celui du donateur, le
reusement, le jeu des conventions et l'insertion de clauses particulières bien donné retournera dans le patrimoine du
donnent là encore les moyens de contourner les donateur. « Attention, cette clause ne fonctionne
règles en vigueur. Certains parents, inquiets du que si le bien existe toujours en nature dans le
devenir de la nue-propriété cédée, décideront patrimoine du donataire. Il s'agira donc de
ainsi d'insérer une clause d'inaliénabilité dans l'assortir d'une clause d'inaliénabilité, prévient
l'acte de donation. « Cette clause permet d'inter Michel Leroy. Notons aussi qu'en cas de retour de
dire au donataire la cession de l'objet de la dona- la nue-propriété dans le patrimoine des parents,
tion, en l'occurrence la nue-propriété. Son non- ces derniers peuvent demander le remboursement
respect pourra engendrer la remise en cause de la des droits de mutation initialement réglés à l'administration fiscale lors de la donation. »
donation », pointe encore Michel Leroy.
Acheter en famille et décupler ses revenus
GUS et vos enfants ne manquez
pas de projets. Votre dernier
en date : investir ensemble dans
l'immobilier. Privilégiez l'achat
d'un bien démembré. Vous serez
usufruitiers du bien et vos enfants
seront nus-propriétaires. Au terme
de l'usufruit, les enfants nus-propriétaires seront avantages par le
fait qu'ils deviendront pleinement
propriétaires de l'immeuble, en
franchise de droits. « Cette tèchnique peut d'ailleurs être utilisée pour
avantager, en toute légalité, un
enfant par rapport à un autre et ainsi contourner la reserve héréditaire », note Michel Leroy, spécialiste en ingénierie patrimoniale.
Quant à vous, parent, vous avez
l'opportunité, avec un même montant investi, de décupler vos rendements. En effet, en qualité d'usufruitier, vous avez acheté moins
cher que la valeur en pleine propriété ; vous percevrez cependant
l'intégralité des revenus fonciers
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générés par l'immeuble. La même
somme placée sur un bien détenu
en pleine-propriété offrirait une
bien moindre rentabilité. Comment, dans ce cas, établir la valeur
de chacun des droits ? Cette valeur
peut être déterminée par reférence
à une évaluation économique de
l'usufruit et de la nue-propriété,
laquelle tiendra compte de l'âge de
l'usufruitier, mais aussi du rendement du bien. « Le barème fiscal de
l'article 66g du Code général des
impôts n'est obligatoire que pour la
détermination de l'assiette des
droits d'enregistrement ou de mutation à titre gratuit. Il ne s'applique
pas id », explique Michel Leroy.
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D'autres parents voudront encore rester
libres de vendre le bien démembré. La convention
de subrogation réelle pourra les satisfaire. Prévue dans l'acte notarié, elle permet de reporter le
démembrement de propriété du bien sur un autre
bien, à l'identique. « En cas de vente de la maison
démembrée, les enfants ne pourront donc pas exiger leur part sur le prix de cession calculée à partir
de la valeur fiscale de la nue-propriété », indique
Pascal Beccavin. Toutefois l'accord des enfants
restera nécessaire pour vendre.
Par ailleurs, il est, comme toujours, possible
d'assouplir les règles du démembrement via la
redaction de conventions personnalisées et clairement énoncées. « Par exemple, l'acte de donation peut contenir une convention aux termes de
laquelle tous les gros travaux visés par l'article 606
du Code civil demeureront à la charge de l'usufruitier », précise Philippe Stéphan, notaire à Lille et
membre du Groupe Monassier. Et dans le cadre
d'un démembrement effectué en famille, il est
souvent défini conventionnellement que, contrairement aux règles usuelles, le parent usufruitier
sera autorisé à se présenter seul aux réunions des
assemblées générales des copropriétaires.
conservent l'usufruit du bien et donc les revenus,
ainsi qu 'une part en pleine propriété de la SCI
afin de garder le contrôle. Le reste des parts de la
SCI sera transmis aux enfants. »
L'usufruitier peut realiser des travaux
d'amélioration à condition qu'ils lui profitent
En tant qu'usufruitier, vous avez la faculté
d'effectuer tout type de travaux, dont certains
avec l'aval du nu-propriétaire. Mais cela peut se
révéler problématique vis-à-vis de l'administration fiscale. Car le nu-propriétaire récupérera, au
ternie de l'usufruit, un bien valorise, en franchise
de droits de mutation. « II existe un risque de
requalification en donation indirecte, le critère
La société civile immobilière, une solution
pour garder le contrôle
D'autres montages permettront aux parents
de transmettre tout en gardant la main sur le
devenir du bien. Pour en disposer comme bon
leur semble, ils auront intérêt à apporter le bien
en pleine propriété à une Société civile immobilière (SCI) et à opérer un démembrement des
parts. Les parents se désigneront en qualité de
gérants, ensemble ou de façon successive. La
nue-propriété des parts pourra être donnée aux
enfants. « En revanche, afin notamment de garder l'accès au droit de vote, ils veilleront à garder
une ou plusieurs parts en pleine propriété », souligne Pascal Beccavin. Il sera bien précisé que toutes les décisions ne pourront être prises qu'à
l'unanimité et que le parent gérant gardera le
pouvoir de gestion et d'arbitrage du patrimoine.
« Enfin, l'objet social de la SCI doit clairement
mentionner que la société peut realiser toutes les
opérations immobilières », indique Michel Leroy.
Ce professionnel note d'ailleurs que d'un point
de vue fiscal, il peut être judicieux d'apporter
uniquement à la SCI la nue-propriété du bien
préalablement d é m e m b r é . « Les parents
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Avantager ses
retenu par la jurisprudence
pour les améliorations qu'il prépetits-enfants ou tendrait avoir faites, encore que
récente étant le profit personnel
que l'usufruitier aura pu tirer
la valeur de la chose en fût augun compagnon
des travaux qu'il a engagés, eu
mentée ». Autrement dit, l'ususurvivant,
égard à son èspérance de vie »,
fruitier doit entretenir le bien
(travaux courants) et peut se
indique Philippe Stéphan.
avec l'usufruit
L'usufruitier peut donc effeclancer dans des travaux d'amésuccessif.
tuer des travaux pour mieux
lioration, à condition qu'ils lui
profitent. Il ne pourra, à la cesvivre et mieux transmettre,
sation de l'usufruit, réclamer
mais dans la limite du raisonnable. Il ne s'agit pas de realiser des travaux qui ne aucun dédommagemOent pour ces travaux,
lui profiteront pas, par exemple l'usufruitier même s'ils ont augmente la valeur du bien...
d'un tèrrain nu y bâtit une maison qu'il n'occupe
pas. Le risque de requalification par l'adminis- Transmettre en protégeant un proche
tration fiscale en donation indirecte, dont le nuEn qualité de parent et de grand-parent, votre
propriétaire serait bénéficiaire, existe alors bel et objectif est de servir au mieux les intérêts de tous
bien. Dernière précision : l'article 599 du Code vos descendants. Ainsi, vous pouvez décider de
civil précise que « l'usufruitier ne peut, à la cessa- transmettre votre residence secondaire directetion de l'usufruit, réclamer aucune indemnité ment à vos petits-enfants, sans léser vos descendants directs, et tout en continuant à vous y rendre. Pour ce faire, vous vous réserverez
l'usufruit de cette demeure. L'idée est de transDonner la nue-propriété
mettre l'usufruit successif à vos enfants et la
nue-propriété à vos petits-enfants. Ces deux
de sa residence principale
donations seront faites dans le même acte.
à ses enfants
« Parallèlement, vos enfants devront aussi ac-» Monsieur et Madame Rémont ont deux
cepter d'abandonner leur droit à la nue-propriété
enfants et une maison estimée à 800000 €.
au profit de leurs propres descendants », appuie
Ils souhaitent transmettre la nue-propriété
Pascal Beccavin. Que se passera-t-il à votre
de ce bien à leurs enfants.
décès ? Vos enfants deviendront usufruitiers de
votre residence secondaire, à leur tour. Quant à
•* Ils sont âgés de 55 ans ; (a valeur de la
vos petits-enfants, nus-propriétaires, ils récupénue-propriété est donc estimée à 50 %
reront la pleine propriété du bien au seul décès
de la valeur en pleine propriété, soit 400000 €.
de leurs parents, en franchise de droits.
L'usufruit successif s'envisage aussi dans le
-> Chacun des parents peut donner à chacun
cadre de la protection d'un conjoint survivant ou
de ses enfants 100000 € en franchise de droits
d'un compagnon. « C'est même très conseillé si le
de donation tous les quinze ans. Madame donne
conjoint survivant n'a pas vocation à recueillir
100000 € à sa fille Jeanne et 100000 € à son fils
légalement l'usufruit de la succession, comme cela
Marc. Monsieur en fait autant. Aucun droit de
peut étre le cas en présence d'enfants issus d'une
succession n'est dû à ce stade. Ils ont donné,
précédente union ou en l'absence de donation entre
chacun, 200000 € en franchise de droits
époux », souligne Philippe Stéphan.
de donation, soit un total de 400000 €.
Quid de la taxation ? Si la reversion d'usufruit
a été prévue au profit du conjoint survivant, il n'y
-» Au décès de leurs parents, Marc et Jeanne
a pas de taxation puisque, en l'état actuel de la fisrecouvreront la pleine-propriété du bien,
calité, ces mutations par décès sont exonérées.
« En revanche, si elle a été prévue au profit d'un
en franchise d'impôts ; l'usufruit s'étant éteint
au décès des parents, est logiquement
autre bénéficiaire, elle sera taxable au taux auquel
transmissible sans taxation.
il est soumis selon son lien avec l'usufruitier décédé
», explique notre notaire. Avec l'application
Source : Allianz Expertise et Conseil.
d'un abattement de 31865 €, renouvelable tous les
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Vous vendez le bien ? Attention à la plus-value
ul ne sait de quoi l'avenir sera l'usufruitier vieillit et plus la part propriétaire, c'est la date de donafait. Admettons qu'après avoir qu'il reçoit est faible ; elle est de tion et la valeur au jour de la transeffectué une donation de la nue- 20% au-delà de 8l ans, par exemple. mission qui seront retenues. De ce
propriété d'un bien avec reserve Reste à savoir si, au vu de l'impôt sur fait, il peut arriver que l'usufruitier
d'usufruit, vous envisagiez de ven- les plus-values dû, cette opération bénéficie d'une exonération totale
dre le bien. Dans ce cas, le produit de est réellement judicieuse. Pour d'impôt sur les plus-values immobila vente - grevé d'un éventuel impôt l'usufruitier, la valeur prise en lières, soit parce qu'il occupe le bien
sur les plus-values - se répartira compte sera celle enregistrée au à titre de residence principale, soit
entre l'usufruitier et le nu-proprié- moment de l'achat du bien, et la parce que le bien a été acheté
taire, en fonction de la valeur des durée de détention courra à partir depuis plus de trente ans. Le nu-prodroits de chacune des parties. Plus de cette date. Mais, pour le nu- priétaire, détenteur de ce droit
depuis seulement quèlques années,
sera, lui, lourdement imposé.
Attention : pour limiter le montant des droits de mutation applicables à la donation de la nue-propriété, certains parents et enfants
décident parfois de minorer le prix
global du bien par rapport à sa
valeur de marché. « C'est une très
mauvaise idée : en cas de vente,
l'impôt sur la plus-value en sera
augmente et l'administration pourra opérer un redressement au titre
des droits de donation non acquittés si elle se situe dans le délai de
reprise », prévient-on à Allianz
Expertise et Conseil.
Ble *f belle,hein!,
-Avant'Opc là
teudo qe/'on fessevîfe vj&œ-fecak
une donation 9^ec usufruit" m emporte tout!
pour lavendfe plu*
quinze ans, par grand-parent donateur lorsque la
donation profite aux petits-enfants.
Vous restez libre de renoncer
à votre usufruit
Enfin, rien ne vous oblige à rester dans une
situation de démembrement. Vous pouvez ainsi
renoncer à votre usufruit au profit de vos enfants,
déjà nus-propriétaires. « Dans ce cas, ils seront
redevables de droits de donation calculés sur la
valeur de l'usufruit au jour de cette renonciation »,
précise Me Wargny. En théorie, il est possible de
contourner cette qualification de la renonciation
d'usufruit en donation et, ainsi, d'éviter le paiement des droits.^ Pour ce faire, il faut prouver
l'utilité pour l'usufruitier de la renonciation,
avance Michel Leroy. S'il ne pouvait plus assumer
les frais d'entretien ou le paiement des impôts et
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taxes diverses, cet acte ne pourra pas être considéré
comme une donation, puisque aucune intention
libérale ne sera constatée. » En pratique, cette
demande d'exonération reste difficile à justifier.
Autre possibilité pour sortir du démembrement : la transformation de l'usufruit en rente viagère. Dans ce cas, le montant de la rente versée par
le nu-propriétaire à l'usufruitier sera équivalent
au rendement du bien net de charges. Attention,
cette conversion ne peut être envisagée que dans
le cadre d'un démembrement d'origine successorale. Qui plus est, le nu-propriétaire ne peut pas
exiger cette conversion si le bien en question est la
residence principale de l'usufruitier. Cette alternative reste très intéressante dans le cas d'une
situation de dépendance. En effet, l'usufruitier
peut ainsi conserver des revenus sans supporter
les charges d'une quelconque gestion. •
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