100 000 m² pour IDI GAZELEY Luxe, Calme et

la gazette
Octobre
2015
Juin 2016
AUDIT TECHNIQUE
Luxe, Calme et Audit Technique
EDITO
Odile Meillerais,
Turnbull Associés
Najib Ghantous,
Workman Turnbull
Un printemps gris
et RED comme un
Red Flag…
T
ous les investisseurs nous le disent : il est
difficile de trouver des immeubles à acheter et
les négociations se complexifient.
En ce qui concerne nos activités d’audit, les clients sont
de plus en plus demandeurs de Due Diligence en 2 étapes
– d’abord le fameux Red Flag, suivi éventuellement d’une
prestation complète. Et cela vaut pour tous les acteurs de
la Due Diligence – building surveyors, avocats, fiscalistes...
L’objectif est bien évidemment d’identifier le plus tôt
possible les points bloquants d’une négociation, mais
également de limiter les frais de Due Diligence en cas
d’échec de la transaction.
Mais au fait, qu’est-ce donc qu’un Red Flag ? Quelques
« bullet points » après une visite technique? Une analyse
documentaire, un peu mais pas trop ? Un calcul «
provisoire » de capex? Et jusqu’où va le Red Flag avant de
glisser vers le rapport complet ? Bien malin qui peut le dire !
Si cette pratique est en train de se répandre dans le
secteur, la définition du Red Flag est loin d’être admise,
contrairement aux prestations de Technical Due Diligence
qui sont parfaitement définies par la RICS. S’il est légitime
de minimiser les frais de transactions qui n’aboutissent
pas, il est néanmoins important de rappeler qu’un Red Flag
n’est pas une Due Diligence et qu’une négociation ou une
transaction ne saurait être sécurisée sur la base d’un seul
Red Flag et d’informations partielles. Le Property Manager
serait ensuite le découvreur des mauvaises surprises ce qui
n’est pas son rôle favori, loin s’en faut !
Si la pratique doit se pérenniser, il serait utile pour tous
les intervenants de clarifier de manière plus consensuelle
la définition du Red Flag afin que vendeurs, acquéreurs
et conseils maîtrisent mieux leurs objectifs et leurs
responsabilités respectives. Un petit sujet de réflexion en
attendant le retour du soleil et de l’été.
PROPERTY MANAGEMENT
La Logistique compte
chez Workman Turnbull
L’équipe
Property
Management gère plus
de 35 sites d’entrepôts
occupés par les grands
noms de la Logistique,
dont un «gros morceau»
de 84 000 m² à Bussy
Saint-Georges occupé
par Les Galeries Lafayette. L’implantation du
patrimoine géré suit la logique du parc logistique français,
Ile-de-France, Nord et couloir Rhodanien.
Le Sofitel “Paris le Faubourg” sur la rue Boissy d’Anglas
a été vendu au printemps 2016 à un investisseur
asiatique qui a confié à Turnbull Associés l’ensemble
de la «Due Diligence» technique.
L
’hôtel cinq étoiles, qui jouxte l’Ambassade des Etats-Unis et
Cartier, comprend 147 chambres, un restaurant, des salons
et un espace fitness, l’ensemble décoré par Didier Gomez,
sur 10 000 m² de plancher. Un point clé de l’audit consistait
à vérifier la bonne réalisation des travaux de “CAPEX” que le
vendeur s’était engagé à réaliser dans le cadre du contrat de
management avec ACCOR.
La création du SOFITEL remonte à 1999 avec la restructuration
et l’agrandissement d’un hôtel existant. Puis en 2013, l’immeuble
a été vendu à Mount Kellet Capital Management dans le cadre
de l’externalisation des murs menée par le groupe ACCOR.
Odile Meillerais avait conseillé ACCOR préalablement à la vente
de 2013 et durant nombre de leurs opérations de sale & lease
back en Europe couvrant toutes les marques du groupe hôtelier,
premier opérateur du secteur au monde.
DUE DILIGENCE TECHNIQUE
100 000 m² pour IDI GAZELEY
Turnbull Associés a réalisé l’audit acquisition, Technical
Due Diligence en bon français, d’un portefeuille de
103 000 m² d’entrepôts logistiques pour le compte du
développeur-investisseur.
Vendu par Bleecker, le portefeuille comprend un total de
6 immeubles sur trois sites - Bussy Saint-Georges, Combs-la-Ville
et Ormes, au nord d’Orléans. Finalisée à l’automne, l’acquisition
était une des premières pour la structure d’investissement d’IDI
Gazeley.
INTERVIEWS
Nous avons voulu savoir quels sont les enjeux et ce que nous réserve l’immobilier logistique dans
les années à venir – nos entretiens avec deux acteurs majeurs apportent un éclairage précieux
Logistique, les grandes tendances :
PROLOGIS
ICF Environnement
Salvi Cals,
Directeur du Développement IdF Nord
Ferid Ben Slimane,
Responsable du Département Conseil
Pour Salvi Cals, la tendance est
aux entrepôts XXL comme le
montrent les points clés suivants :
Le contexte et les enjeux en ICPE
ainsi que l’environment évoluent
fortement selon le conseil ICF.
> L a superficie des bâtiments a pratiquement
doublé
> Les acquéreurs sont beaucoup mieux informés sur
ces questions qu’il y a 15 ans
> La solution est de placer dos-à-dos deux rangées
de cellules
> La gestion des eaux pluviales est un sujet de plus en
plus important
> Les terrains deviennent plus carrés
> L’embranchement fer n’est plus un enjeu.
> Il est préférable de détecter une non-conformité
avant la DREAL.
Retrouver l’intégralité de ces interviews sur notre site web : www.turnbull-associes.fr
1- Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement
2- Service Départemental d’Incendie et de Secours
AUDIT
PROJECT MANAGEMENT
SO OUEST
Des bureaux en temps
record pour FIS Europe
UNIBAIL-RODAMCO vient de vendre un immeuble
de 23 étages développant 33 000 m² de bureaux
à Levallois-Perret, après un programme de
restructuration complète en 2010.
FIS est une SSI leader du monde bancaire dans
130 pays. Son objectif était de fusionner deux
équipes parisiennes en doublant la superficie des
locaux existants, situés à Rueil-Malmaison, pour
une capacité de 100 personnes.
Turnbull Associés était mandatée au début
de l’année par un investisseur représenté par
La Française AM pour la réalisation d’un audit
technique complet de l’immeuble, portant tant
sur les équipements techniques que le bâti.
L’audit était piloté par Odile Meillerais, Directeur,
accompagnée des bureaux d’études Cosentini et Design Box.
PORTEFEUILLE LOGISTIQUE
ROCKSPRING-de la suite dans les idées
L’acquisition d’un portefeuille de quatre sites
logistiques en décembre a été l’occasion pour
Rockspring de tester l’intégration accrue des
activités d’audit et de «Property Management»
depuis le regroupement de Turnbull Associés et
Workman Turnbull.
Le portefeuille DIANE a été mis en
vente en juin 2015 par Foncière Europe
Logistique (filiale FdR). Une inspection
préliminaire par Turnbull Associés
a permis d’identifier les points clés
techniques. Par la suite, Rockspring
s’est porté acquéreur de quatre sites
(8 bâtiments ; 213 000 m²) et Turnbull
Associés a réalisé un audit complet
des immeubles. Une fois l’acquisition
réalisée, l’investisseur a confié la
gestion locative, financière et technique
des sites à Najib Ghantous et à son
équipe au sein de Workman Turnbull
qui est en relation constante avec
l’équipe d’audit.
Rockspring est un gestionnaire de
fonds pan-européens, avec plus de
8 Md€ d’actifs dans 15 pays d’Europe.
Lorsque Turnbull Associés a été missionné, le
challenge était surtout le calendrier extrêmement
serré. En effet, en l’espace de trois mois, il
fallait gérer la conception des espaces, la
programmation technique, la consultation
des entreprises, l’exécution des travaux de
réaménagement des locaux, l’installation de nouveaux réseaux
électriques, courants forts et courant faibles, la cuisine et le
mobilier, le tout avec la difficulté supplémentaire de mobiliser des
entreprises au mois d’août.
« Nous avons adopté une
approche FAST TRACK permettant
de faire chevaucher plusieurs
phases de l’opération, toute en
maitrisant les risques inhérents à
ce type d’organisation » explique
Paul Fenton, Directeur de Project
Management.
PROPERTY MANAGEMENT
Workman Turnbull mandaté par
MOOR PARK, AG REAL ESTATE
AMO – MONITORING
TH REAL ESTATE prend livraison
de PARK AVENUE à Saint Maximin
ll s’agit d’un immeuble commercial de 15 000 m² avec
10 locataires, dont NORAUTO, GIFI, STOCKOMANI,
situé sur une des plus grandes zones commerciales
de la région, au sud de CREIL,
acheté en VEFA par TH Real
Estate pour le compte d’un
fonds allemand.
L’intervention de Turnbull Associés
s’est faite en deux temps : tout
d’abord, l’analyse critique du
projet de construction présenté
par le promoteur JMP, puis celle du
projet de VEFA qui concernait plus
particulièrement les documents
détaillant les travaux, les conditions
de réalisation et les possibilités de
contrôle de la part de l’acquéreur.
Après le démarrage des travaux,
nous avons assuré le suivi régulier
de l’avancement et de la conformité
répondant aux exigences de
qualité de la VEFA. Une étape plus
intense a concerné les phases de
livraison et de levée de réserves.
Turnbull Associés a également joué le rôle d’interlocuteur
technique auprès du promoteur en replaçant les sujets
techniques dans le contexte d’ensemble pour l’investisseur.
rue Jobin, Marseille
D
e nouveaux mandats ont apporté plus de m² au
portefeuille Workman Turnbull en 2016, comprenant
notamment 120 000 m² d’Activités et d’entrepôts pour
ISM, 46 000 m² de Logistique et bureaux en Ile de France,
Marseille et Bordeaux, et 2 300 m² de commerces pour AG
Real Estate.
CARNET
Deux nouveaux Chartered Surveyors
Mario Marcucci et Jamal Id Brik ont été reçus par le Jury de la
RICS dans la session de Février 2016. Ils arborent fièrement désormais
“MRICS” sur leurs cartes de visite.
et une architecte
Radina KOSTOVA, 28 ans, architecte, a
rejoint Turnbull Associés en novembre dernier
en tant que ‘Surveyor’. Trilingue, elle intègre
l’équipe à l’issue de sa formation à l’ESTP avec
un Master “AMEC”.
Nous contacter :
Odile Meillerais : [email protected]
Najib Ghantous : [email protected]
Workman Turnbull SARL • 3 rue Scribe, 75009 PARIS • Tél : 33 (0)1 47 42 31 38