Edition spéciale logistique

Edition spéciale logistique
la gazette
Octobre
2015
Mars 2016
DUE DILIGENCE TECHNIQUE
100 000 m² pour IDI GAZELEY
EDITO
Odile Meillerais,
Turnbull Associés
Najib Ghantous,
Workman Turnbull
Un Millésime très
Logistique !
E
n 2015 nos équipes ont été largement mobilisées
en conseil à l’acquisition et en prise de gestion sur un
nombre impressionnant de portefeuilles logistiques tant pour
les spécialistes du secteur tels que Prologis ou Gazeley que
pour les fonds généralistes.
Les négociations de ces acquisitions sont de plus en plus
longues et les sujets techniques sont plus que jamais
sources d’âpres discussions. Il nous faut redoubler
d’attention et d’imagination pour aider nos clients à clôturer
leurs transactions dans un climat général qui reste orienté
à la prudence.
Bien que montrant peu d’appétence pour la Logistique, les
investisseurs asiatiques se montrent de plus en plus actifs
sur le marché français. Ils ont récemment sollicité notre
assistance lors de l’acquisition d’actifs majeurs tels que la
tour So Ouest à Levallois-Perret. Exigeants en matière de
Due Diligence Technique, ils souhaitent majoritairement des
actifs en excellent état et exempts de tout CAPEX comme
de tout problème technique !
Pour répondre à ces demandes croissantes, les équipes
cosmopolites de Workman Turnbull continuent de grandir
et de monter en compétences, avec de nouveaux
Chartered Surveyors… afin de mieux servir nos clients
venant d’horizons aussi variés.
Turnbull Associés a réalisé l’audit acquisition, Technical
Due Diligence en bon français, d’un portefeuille de
103 000 m² d’entrepôts logistiques pour le compte du
développeur-investisseur.
Vendu par Bleecker, le portefeuille comprend un total de
6 immeubles sur trois sites - Bussy Saint-Georges, Combs-la-Ville
et Ormes, au nord d’Orléans. Finalisée à l’automne, l’acquisition
était une des premières pour la structure d’investissement d’IDI
Gazeley.
INTERVIEWS
Nous avons voulu savoir quels sont les enjeux et ce que nous réserve l’immobilier logistique dans
les années à venir – nos entretiens avec deux acteurs majeurs apportent un éclairage précieux
Logistique, les grandes tendances :
PROLOGIS
ICF Environnement
Salvi Cals,
Directeur du Développement
IdF Nord
Ferid Ben Slimane,
Responsable du Département Conseil
La GAZETTE : Chez PROLOGIS, vous êtes directeur du développement, Ile-deFrance Nord et Le Havre.
La GAZETTE : Votre société accompagne des investisseurs et utilisateurs de
la logistique sur les risques environnementaux ?
Quelle est la plateforme logistique idéale aujourd’hui en terme de
configuration ? En quoi est-elle différente de celles de l’an 2000 ?
Férid Ben Slimane : Oui, on se charge du montage des dossiers ICPE, des
audits de due diligence environnementale, des diagnostics et études de gestion
des sites pollués sans parler du suivi de conformité réglementaire.
Salvi Cals : La grande tendance depuis quinze ans est l’évolution de la
superficie des bâtiments qui a pratiquement doublé.
La GAZETTE : C’est une évolution considérable !
SC : La superficie des entrepôts en 2000 étaient couramment d’environ
20 à 30 000 m². Maintenant on voit régulièrement des bâtiments de 50 à
60 000 m² et il n’est pas rare de voir des sites de 70 ou 80 000 m².
La GAZETTE : Quelles sont les conséquences de cette course à la taille ?
Qu’a-t-on fait en 2015 ?
Répartition
des missions
AMO 24%
Conseil 6%
Dilaps 5%
Audit 50%
Suivi
d’opérations
en VEFA 15%
PROPERTY MANAGEMENT
La Logistique compte
chez Workman Turnbull
L’équipe
Property
Management gère plus
de 35 sites d’entrepôts
occupés par les grands
noms de la Logistique,
dont un «gros morceau»
de 84 000 m² à Bussy
Saint-Georges occupé
par Les Galeries Lafayette. L’implantation du
patrimoine géré suit la logique du parc logistique français,
Ile-de-France, Nord et couloir Rhodanien.
SC : Jusqu’ici on augmentait la taille
des bâtiments en multipliant le nombre
de cellules en rang d’oignons, mais
aujourd’hui la distance d’un bout à l’autre
de l’immeuble peut facilement dépasser
les 600 mètres. La solution est de placer
dos-à-dos deux rangées de cellules. Ceci
raccourcit radicalement les distances de
circulation et permet une économie en
construction intéressante.
Bien sûr il y a un impact sur la configuration
des terrains, qui deviennent plus carrés
et qui peuvent mieux intégrer une zone
d’aménagement.
La GAZETTE : D’autres nouveautés au
niveau de la configuration ?
La superficie
des bâtiments a
pratiquement doublé
La solution est de
placer dos-à-dos deux
rangées de cellules
Des terrains
deviennent plus carrés
L’embranchement fer
n’est plus un enjeu.
SC : La hauteur évolue également, grâce au développement d’un nouveau type
de sprinkler par la NFPA, capable de traiter des volumes à 12m de hauteur
sans rangée intermédiaire.
La GAZETTE : Comment Prologis fait-il du développement durable dans la
Logistique ?
SC : Sur plusieurs axes, par exemple la réduction de consommation d’énergie
par l’arrivée d’éclairages LED dans les entrepôts couplés à des détecteurs
de présence. Et nous utilisons un logiciel de simulation énergétique prenant
en compte le rythme d’utilisation du bâtiment propre à chaque occupant. On
peut prévoir ses besoins mais également identifier les réductions possibles de
comsommation sans affecter l’exploitation.
La GAZETTE : Est-ce que l’embranchement fer est encore un enjeu ?
SC : La nature hétérogène des livraisons, les délais très courts – tout cela n’est
pas compatible avec le fonctionnement du fret ferroviaire actuel.
Retrouver l’intégralité de ces interviews sur notre site web :
www.turnbull-associes.fr
1- Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement
La GAZETTE : En matière de transactions logistiques, quels sont, les grands
enjeux aujourd’hui - ICPE ? Pollution ?
FBS : Nous constatons souvent des écarts entre le dossier de demande
d’autorisation et la réalité sur le terrain. Des non-conformités qui auraient pu
être très simplement évitées si plus d’attention était apportée aux détails de
l’arrêté préfectoral.
La GAZETTE : Est-ce que la pollution des sols est encore un sujet majeur sur
les sites logistiques ?
FBS : Elle est rarement un facteur
bloquant dans les transactions pour
ce type d’immeuble, même si elle
peut être dramatique sur certains
sites. Et puis les acquéreurs sont
bien plus informés sur ces questions
qu’il y a 15 ans, et donc mieux à
même de nuancer leur appréciation
des risques.
La GAZETTE : Est-ce que vous
remarquez une évolution chez les
DREAL1 ?
Les acquéreurs sont bien
plus informés sur ces
questions qu’il y a 15 ans
La gestion des eaux
pluviales est un sujet de
plus en plus important
Il est préférable de
détecter une nonconformité avant la DREAL.
FBS : On constate un meilleur
respect des arrêtés types avec une
rédaction plus précise mais moins
pragmatique. Depuis juillet 2015, les SDIS2 sont limités à un rôle purement
consultatif - ils ne peuvent plus, sauf exception, imposer des exigences au-delà
des arrêtés types.
La GAZETTE : Et quels sont les nouveaux sujets qui se présentent?
FBS : La gestion des eaux pluviales est un sujet de plus en plus important ; au
lieu des bassins artificiels, on demande plus souvent des noues plantées, des
puits d’infiltration et autres dispositifs “naturels”.
La GAZETTE : Le statut “Enregistrement” : un vrai facilitateur ?
FBS : Cela devait être plus simple que l’’Autorisation” mais en réalité la
réglementation est plus complexe ! L’effet pervers est qu’un immeuble construit
sous le régime “Autorisation” ne serait plus conforme sous l’“Enregistrement” !
La GAZETTE : Est-ce que beaucoup de vos clients investisseurs effectuent un
suivi périodique de la conformité ICPE ?
FBS : Certains oui, mais je suis étonné que cela ne soit pas systématique.
Surtout que le propriétaire titulaire de l’arrêté est en première ligne. Il est
préférable de détecter une non-conformité avant la DREAL.
2- Service Départemental d’Incendie et de Secours
AUDIT
INVESTISSEMENT LOGISTIQUE
SO OUEST
Une rentabilité attractive
Avec des taux de rendements réputés supérieurs à
ceux des autres typologies d’actifs, et notamment
le bureau parisien, la logistique attire de plus en
plus les investisseurs. A l’occasion du SITL, notre client
UNIBAIL vient de vendre un immeuble de 23 étages
développant 33 000 m² de bureaux à Levallois-Perret,
après un programme de restructuration complète en
2010.
Turnbull Associés était mandatée au début
de l’année par un investisseur représenté par
La Française AM pour la réalisation d’un audit
technique complet de l’immeuble, portant tant
sur les équipements techniques que le bâti.
L’audit était piloté par Odile Meillerais, Directeur,
accompagnée des bureaux d’études Cosentini et Design Box.
WORKMAN
DUE DILIGENCE
Logistique à l’anglaise
Les équipes WORKMAN interviennent sur de nombreux
actifs tant en gestion locative qu’en AMO pour la
rénovation de sites.
L
a logistique prend une forme assez particulière au Royaume-uni :
sites exigus, toitures en bac sec blanc (pour réduire l’apport de
chaleur en été), stationnement des remorques souvent important le loyer au m² étant déjà très différent à plus de 90€/m².
Globe Industrial Estate, Dukinfield
Oxford Properties saisit
PARISQUARE et Publicis
s’installe
L
’investisseur Canadien a missionné Turnbull Associés pour la
réalisation d’un audit technique complet de cet immeuble de
23 000 m² dans le 11e arrondissement de Paris, préalablement à
l’achat de l’actif. L’opération, présentée comme un “campus urbain”
est le résultat d’une restructuration lourde d’un ancien parking
aérien de 50 000 m² datant des années 1930, par Crédit Agricole
Immobilier, dans le cadre d’une VEFA pour le compte d’un fonds
représenté par Tristan Capital Partners. L’ensemble immobilier
comprend cinq corps de bâtiment reliés par des passerelles,
organisés autour de deux grandes cours paysagées. Le rez-dechaussée est occupé par des commerces de proximité et un centre
associatif de musique et danse. L’immeuble a été achevé fin 2014
et entièrement loué à Publicis en 2015. Oxford Properties a été
accompagnée par Hines qui a géré le processus d’acquisition.
ROCKSPRING nous livre sa vision du marché: « Les nouveaux
entrepôts les plus prisés sont de plus en plus grands, connectés,
modulables, loin des grandes villes mais à proximité des sorties
d’autoroutes, afin d’accompagner la tendance de la demande »
nous disent Lionel NICOLAS, Directeur de Rockspring France et
Dominique Pin, Senior Asset Manager. « Nous sommes toujours dans
une période où, malgré la pénurie annoncée par les brokers, c’est
le locataire qui fait le marché. Ses demandes d’accompagnement
sont toujours très importantes, et il est plus que jamais attentif
aux coûts des loyers, mais aussi des charges et des taxes. C’est
ainsi que l’entrepôt « vert » attire notamment pour les économies
de charges qu’il peut générer. A contrario, la fiscalité de l’Ile de
France (taxe sur les entrepôts et emplacements de stationnement)
semble être un frein pour certains locataires qui préfèrent s’en
éloigner ». WORKMAN TURNBULL accompagne ROCKSPRING dans
la gestion de ses entrepôts depuis maintenant plusieurs années.
« Le professionnalisme en matière de gestion locative et technique
associé à une rigueur comptable et une très bonne connaissance
de la règlementation » par une équipe dédiée entièrement bilingue
constitue les éléments essentiels d’une collaboration fructueuse.
PROPERTY MANAGEMENT
Workman Turnbull mandaté par
MOOR PARK, AG REAL ESTATE
Comment découper un immeuble
en morceaux
En 2015, Foncière Europe Logistique (filiale FdR) était confrontée
à un problème de commercialisation d’un entrepôt logistique malgré
sa qualité technique et ses prestations au niveau du marché.
L’immeuble de 24 000m², en banlieue parisienne, étant construit
pour un seul utilisateur, Turnbull Associés est intervenu pour étudier
précisément la faisabilité de différentes options de division en lots
distincts, en tenant compte des contraintes des installations de
sprinklers et alarmes, de contrôle d’accès et circulation des poids
lourds, des ratios de quais et de bureaux, sans oublier le contexte
ICPE. Des budgets travaux entre 350 et 700k€ ont permis d’orienter
la réflexion.
rue Jobin, Marseille
D
e nouveaux mandats ont apporté plus de m² au
portefeuille Workman Turnbull en 2016, comprenant
notamment 120 000 m² d’Activités et d’entrepôts pour
ISM, 46 000 m² de Logistique et bureaux en Ile de France,
Marseille et Bordeaux, et 2 300 m² de commerces pour AG
Real Estate.
PROJECT MANAGEMENT
Piste rouge pour la Compagnie des Alpes
CARNET
Deux nouveaux Chartered Surveyors
La Compagnie des Alpes, le N°1 mondial des domaines
skiables s’est fait accompagner par Turnbull Associés
lors de l’aménagement de ses nouveaux bureaux au 52,
boulevard Haussmann à Paris.
Les 2 800 m² au 7e étage ont été entièrement agencés et
meublés pour les 120 personnes de l’équipe du siège et
Turnbull Associés a également géré la délicate opération de
déménagement depuis les anciens locaux de Boulogne.
La mission aura été plutôt “piste verte” si ce n’est que les délais
ont été très courts : lancement de la mission début octobre 2015
et arrivée du personnel dans les nouveaux locaux le 15 janvier
2016. Heureusement l’architecte avait déjà travaillé sur le space
planning !
CBRE WORKSPACE a été retenue plus tard en octobre à
l’issue d’un appel d’offres de contractant général et a contribué
grandement au respect des 12 semaines de chantier prévues
au planning.
Mario Marcucci et Jamal Id Brik ont été reçus par le Jury de la
RICS dans la session de Février 2016. Ils arborent fièrement désormais
‘MRICS ‘ sur leurs cartes de visite.
et une architecte
Radina KOSTOVA, 28 ans, architecte, a
rejoint Turnbull Associés en novembre dernier
en tant que ‘Surveyor’. Trilingue, elle intègre
l’équipe à l’issue de sa formation à l’ESTP avec
un Master “AMEC“.
Nous contacter :
Odile Meillerais : [email protected]
Najib Ghantous : [email protected]
Workman Turnbull SARL • 3 rue Scribe, 75009 PARIS • Tél : 33 (0)1 47 42 31 38