Présentation de l`Observatoire des loyers des Alpes Maritimes et

L’OBSERVATOIRE DES LOYERS
DES ALPES-MARITIMES
9ÈMES ASSISES RÉGIONALES DE L’HABITAT, DU FONCIER
ET DE L’URBANISME
MARDI 20 JANVIER 2015
STÉPHANIE GHIBAUDO – CHARGÉE D’ÉTUDES A L’ADIL 06
ET EMMANUEL POULARD – DIRECTEUR DE L’ADIL 06
LE CONTEXTE DE LA DÉMARCHE
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Le constat : les Alpes-Maritimes, un territoire tendu en matière d’habitat, pourtant
dépourvu d’un outil d’observation des loyers.
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Une volonté dès 2011 des partenaires de créer un observatoire départemental des loyers.
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5 novembre 2012 : création de l’Observatoire des Loyers des Alpes-Maritimes, avec
comme périmètre d’observation les communes d’Antibes, Biot, Cagnes-sur-Mer, Nice,
Saint-Laurent-du-Var, Valbonne, Vallauris, Vence et Villeneuve-Loubet.
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14 décembre 2012 : la ville de Nice est retenue comme territoire pilote dans le cadre de
l’expérimentation d’un réseau d’observatoires des loyers, lancée par le Ministère chargé
du logement.
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19 mars 2013 : l’Observatoire des Loyers des Alpes-Maritimes adhère à L’Observatoire
des Loyers des ADIL de l’Arc Méditerranéen.
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Mars 2014 : publication des niveaux de loyers hors charges 2013.
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Janvier 2014 : élargissement du périmètre d’observation à l’ensemble des communes de
la bande littorale et de la Métropole Nice Côte d’Azur : soit 89 communes observées sur
les 163 que compte le département et 98% du parc de logements locatifs privés vides,
(INSEE, RP 2010)
LES ÉLÉMENTS CONSTITUTIFS D’UN OBSERVATOIRE
Des moyens
humains et
financiers
Une
méthodologie
de collecte, de
contrôle et de
traitement des
données
Des outils
d’exploitation et
de valorisation
des résultats
Des
« références »
de logements et
de loyers
Observatoire
des Loyers
Des données
« métiers »
LE PARTENARIAT
L’Etat
La Métropole
Nice Côte d’Azur
L’Agence Départementale
d’Information sur le Logement
La FNAIM Côte d’Azur
La Communauté
d’Agglomération
Sophia Antipolis
La Chambre de Commerce et
d’Industrie Métropolitaine et
territoriale Nice Côte d’Azur
La Fédération des Promoteurs
Immobiliers
Côte d’Azur Corse
PRÉCISIONS MÉTHODOLOGIQUES
- La méthodologie de collecte, de contrôle et de traitement des données a été
définie par les membres du Comité de pilotage.
- La méthodologie a été choisie en lien avec les objectifs assignés à l’observatoire :
- Connaitre le marché locatif grâce à des données fiables, représentatives, non
contestables et comparables.
- Aider à la définition des politiques publiques de l’habitat.
- Informer le public.
- Dès la création de l’observatoire, volonté d’appliquer une méthodologie
éprouvée au niveau national dans le réseau ANIL/ADIL, comme dans certains
départements voisins (les Bouches-du-Rhône, le Var, l’Hérault et le Gard).
- Dans le cadre de l’expérimentation, adaptation de la méthodologie définie par les
partenaires au niveau local, pour s’inscrire dans la démarche et respecter le
cahier des charges ministériel (élargissement du périmètre d’enquête aux
logements en gestion directe, règles de diffusion des résultats, etc.).
PRÉCISIONS MÉTHODOLOGIQUES
Mode de collecte
Constitution d’un échantillon représentatif du parc locatif observée (en se basant sur des
données externes, telles que celles issues du recensement de la population de l’INSEE).
Collecte de « références » de logements et de loyers auprès :
- des bailleurs institutionnels et des professionnels de l’immobilier (grâce à des procédures
d’extraction informatique mis en place par le réseau ANIL/ADIL en partenariat avec les
principaux concepteurs de logiciels de gestion locative),
- des particuliers, propriétaires-bailleurs ou locataires louant un ou des logements en gestion
directe ou en gestion déléguée (en face à face ou via un centre d’appels)
Traitement des données
La vérification des données et leur enrichissement (par des données externes) sont effectués
par l’observatoire, le calcul et la validation des niveaux de loyers sont réalisés par un centre
national de traitement, en fonction des exigences définies par un comité scientifique
(actuellement l’OLAP, prochainement l’ANIL ou les observatoires locaux disposant des
moyens techniques nécessaires).
EXEMPLES DE RÉSULTATS PRODUITS
- Sur Nice, pour l’ensemble des logements, le loyer mensuel moyen (hors charges) est, début 2013,
de 677 euros, pour une surface moyenne de 54 m² : soit 12,5 €/m².
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Le loyer au m² et la typologie des logements diffèrent en fonction du type de gestion :
Gestion déléguée
12,3 €/m²
703 € pour 57 m²
Gestion directe
12,6 €/m²
659 € pour 53 m²
Le loyer au m² varie en fonction des quartiers niçois :
Zone 6
12,2 €/m²
692 € pour 57 m²
Zone 2
13,6 €/m²
825 € pour 61 m²
Le loyer au m² décroît quand le nombre de pièces augmente :
1 pièce
16,6 €/m²
461 € pour 28 m²
5 pièces et plus
11,0 €/m²
1314 € pour 119 m²
Le loyer au m² décroît quand l’ancienneté d’occupation augmente :
2012
13,7 €/m²
697 € pour 51 m²
Avant 2003
10,3 €/m²
617 € pour 60 m²
Le loyer au m² décroit quand l’ancienneté des logements augmente :
Après 2005
13,9 €/m²
716 € pour 52 m²
Avant 1919
11,9 €/m²
680 € pour 57 m²
LES OUTILS DE COMMUNICATION MIS EN PLACE
www.observatoire-des-loyers-06.org
Les brochures de diffusion
des résultats
LES OUTILS DE COMMUNICATION MIS EN PLACE
L’OLAM
RETOUR D’EXPÉRIENCE
Handicaps
- l’élaboration d’un zonage sans données de loyers antérieures, tout en conciliant les
attentes des partenaires et les contraintes de l’expérimentation
- l’élargissement conséquent du périmètre dans des délais restreints
Atouts
- La première année de fonctionnement, taux de réalisation de la collecte de près de 96 %
et niveaux de loyers validés par le comité scientifique chapeautant l’expérimentation
- collaboration avec l’OLAP et partage d’expériences
- retour positif des partenaires locaux de l’observatoire et des élus
- acquisition d’une meilleure connaissance de notre parc locatif privé
LES ATTENTES VIS-À-VIS D’UN SYSTÈME RÉGIONAL
D’OBSERVATION DE L’HABITAT
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La mise en place d’un système régional d’observation de l’habitat permettrait :
- de mutualiser certains moyens / coûts,
- de partager des éléments de connaissance (notamment statistiques), des réflexions
méthodologiques ou techniques, des expériences,
- d’inscrire chaque département dans une véritable dynamique d’observation de l’habitat.
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Dans ce système , les Adil sont à même de réaliser des études sur tous les champs de leur
compétence : le PTZ, l’Eco prêt, l’habitat indigne, les copropriétés, les attentes du public
en matière de logement, l’identification des problématiques logements récurrentes, etc.
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Les Adil de la région partagent des outils statistiques (Adilstatweb) et une méthode
d’observation des loyers (pour trois d’entre elles), ce qui favorisent la cohérence et une
approche régionale d’observation,
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Les Adil sont chaque jour au contact du public via les consultations juridiques, financières et
fiscales, celles-ci représentent une source d’informations, qui peut être exploitée grâce à des
enquêtes et des analyses ciblées.
Merci de votre attention