N° 132 Mars 2013

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N° 132 Mars 2013

N° 132
Mars 2013
SOMMAIRE
ETUDES & COMMENTAIRES
De l'ANIL et des ADIL
Encadrement des loyers : l'effet du décret du 20 juillet 2012
De nos partenaires
Compte du logement 2011
Comment modérer les prix de l'immobilier ?
L'immobilier est-il un handicap pour la France ?
Rapport Massin-Laporte : réforme des rapports entre les
bailleurs et les locataires
Enquête typologique sur le surendettement des ménages en
2011
ACTUALITE JURIDIQUE
Financement
Fiscalité
Location
Habitat indigne / Dalo
Contrats
Copropriété
PROPOSITIONS, PROJETS
Plan d’investissement pour le logement : recours aux
ordonnances
Loi relative à la transition vers un système énergétique sobre
Projet de loi de décentralisation et de réforme de l'action
publique
FENETRE SUR…
Les acteurs
Isabelle Couëtoux du Tertre, directeur-adjoint de l'ANIL
ADIL de la Haute-Savoie
ADIL du Val-de-Marne
Les institutions
Concertation sur les politiques d'attribution des logements
sociaux
EDITION
Edition
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L'accession sociale et la RT 2012
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3
3
4
La lutte contre le surendettement des particuliers : des
progrès encore trop limités
Les aides financières individuelles attribuées au titre des
fonds d'aide aux jeunes en 2011
Le secteur locatif privé en Europe aujourd'hui – Une étude
comparative
Ratio prix/loyer et anticipation des acheteurs aux Etats-Unis
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Qualité de l'habitat
Urbanisme
Collectivités locales
Professionnels
Droit général
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PTZ+ dans les DOM : définition de la condition de
performance énergétique pour les logements neufs
Autorisations d'urbanisme/projet de décret
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24
USH
Fédération des PACT
Ademe
24
24
24
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Mise en place d'un guichet unique pour la rénovation
thermique des logements
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4
20
20
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5
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Etudes & commentaires
ANIL ADIL DE L’AIN HABITAT ACTUALITE | N° 132 | MARS 2013
Etudes & commentaires … De l'ANIL et des ADIL
Encadrement des loyers : l’effet du décret du 20 juillet 2012
Par lettre de mission du 3 octobre 2012, l’ANIL a été chargée
de suivre l’effet du décret d’encadrement des loyers du 20
juillet 2012. Elle le fait en s’appuyant sur les observations des
ADIL, présentes dans 80 départements, en suivant l’activité
du numéro vert dédié qu’elle a mis en place à cette occasion
et grâce aux relations permanentes qu’elle entretient avec
ses membres1. L’ANIL remettra son rapport à l’issue du
premier semestre, soit après dix mois d’application du
décret.
De quels indicateurs avancés dispose-t-on à ce jour ?
De nombreux articles de presse font état de données, parfois
contradictoires, sur l’évolution des loyers depuis l’entrée en
vigueur du décret, mais la fiabilité de ces jugements reste
invérifiable. C’est même la raison pour laquelle la ministre du
Logement a souhaité que soit mis en place un réseau
d’observatoires des loyers, placé sous la responsabilité d’un
conseil scientifique indépendant. Ni l’INSEE, ni l’OLAP - dans
les territoires sur lesquels elle intervient -, ne sont en mesure
de chiffrer l’évolution des loyers depuis août 2012.
Un dispositif bien compris
De nombreuses questions, émanant tant des locataires que
des propriétaires, ont été posées dans les ADIL après la
parution du décret, mais avant son entrée en vigueur. Elles
portaient notamment sur la validité des propositions de
renouvellement notifiées avant le 1er août 2012.
L’ADIL de Paris a procédé à une analyse précise des 360
consultations accordées sur ce sujet jusqu’en janvier 2013. La
moitié émanait des bailleurs qui étaient à la recherche
d’informations sur la prise en compte des travaux
d’amélioration permettant de fixer librement le loyer, sur les
possibilités de contourner l’encadrement en choisissant lors
de la relocation, la location en meublé ou encore le bail
professionnel, enfin sur l’application de l’indice de référence
des loyers/IRL. Un effet pervers des modalités du décret tient
à ce que certains bailleurs qui n’avaient pas appliqué les
révisions de loyer en cours de bail, procèdent à un rattrapage
et à un rappel de la révision, afin de régulariser la situation
dans l’éventualité du départ du locataire.
Les principales interrogations des locataires portent sur les
modalités de contestation du loyer, notamment sur la saisine
de la commission de conciliation ou sur les difficultés qu’ils
éprouvent, pour tirer parti du décret, à connaître le montant
du loyer du précédent locataire. A noter que près de 40% des
appels, tant des bailleurs que des locataires, émanent de
personnes qui s’avèrent, après un rapide examen de la
situation, ne pas être concernées par le décret.
Depuis le mois d’août 2012, la fréquence des questions a très
rapidement diminué, même auprès des ADIL actives là où les
marchés locatifs sont les plus tendus, comme Paris, les
Hauts-de-Seine ou les Alpes-Maritimes.
Le dispositif mis en place par le décret semble maintenant
bien compris et ne pas faire l’objet de contestations.
Un ralentissement naturel de la hausse ?
1
Cf. dépliant ANIL "n° 4bis L’encadrement des loyers dans certaines
agglomérations".
Entre 1982 et 2011, les loyers du secteur libre ont augmenté
en moyenne de 3,6% par an, soit près d’un point de plus que
le taux d’inflation (2,7%). Leur évolution a toutefois été
irrégulière : augmentation significativement supérieure à
l’inflation au cours des périodes 1985-1993 et 2002-2007,
équivalente dans la période intermédiaire et depuis 2008,
inférieure entre 2010 et 2012. En 2011 la hausse du loyer
d’un logement lors d’une la relocation atteint en moyenne
8,6% à Paris et 5,5% en petite couronne d’Ile-de-France
(source OLAP).
En l’absence, déjà mentionnée, de données incontestables,
le sentiment majoritaire est que la hausse des loyers s’est
très sévèrement ralentie en 2012 et que les cas ne sont pas
rares où les renouvellements de baux se font sans
application de l’indice.
Dans les Alpes-Maritimes, s’agissant des relocations, certains
professionnels de l'immobilier, bien qu’hostiles par principe
aux mesures d’encadrement, utilisent le décret pour
raisonner des bailleurs dont les exigences se seraient de
toutes les façons trouvées au-dessus du marché. Dans un
autre sens, on constate à Paris une réduction du nombre de
mandats de gestion. De là l’hypothèse, formulée par certains
mais invérifiable, que les bailleurs désireux de s’affranchir du
respect du décret, choisiraient de gérer leur biens sans
recourir à un professionnel. En outre, ces derniers portent
souvent plus d’attention aux garanties apportées par le
locataire qu’au niveau du loyer.
Il est probable que la hausse observée ces dernières années
sur quelques marchés avait conduit les loyers à des niveaux
tels, que le décret aura accompagné une pause inévitable
tout en éliminant les excès les plus criants. En tout état de
cause, il faudra attendre le mois de juin pour le vérifier.
L’accession sociale et la RT 2012
La réglementation thermique 2012 s’impose depuis le 1er
janvier dernier à toutes les constructions neuves. C’est
notamment l’une des conditions d’éligibilité au prêt à taux
zéro. Les accédants bénéficiant d’un PTZ doivent en effet
apporter à l’établissement prêteur la preuve que le logement
financé respecte la RT 2012, en lui fournissant une
attestation de prise en compte de cette réglementation. S’il
n’est pas en mesure de le faire, l’établissement doit
rembourser à l’Etat le crédit d’impôt qui lui est versé en
compensation du coût du PTZ. Il peut alors se retourner
contre le responsable de ce non-respect : le promoteur, le
constructeur ou l’accédant lui-même s’il s’agit d’une
construction réalisée en maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire sous
la responsabilité de l’accédant lui-même. Dans ce cas, il est
fondé à exiger le remboursement du PTZ ou à remplacer
celui-ci par un prêt au taux du marché.
La mise en œuvre de la RT 2012 correspond à la
généralisation du label BBC, encouragé mais non obligatoire
jusqu’à la fin de l’année dernière. Or les statistiques de la
SGFGAS montrent que le label BBC était très inégalement
diffusé parmi les opérations ayant bénéficié d’un PTZ en
2
2012 : si la production de la promotion immobilière a
progressivement intégré l’obligation future (plus de 90%, en
fin d’année, des opérations en collectif et en zone A), il n’en
a pas été de même dans le secteur de la maison individuelle
en diffus, qui représente les gros bataillons de l’accession
sociale. Ainsi, dans l’accession en maison individuelle en zone
C, le taux de labels BBC a, certes, augmenté en cours
d’année, mais partant de très bas (5% au 1er trimestre), il
reste très largement minoritaire en fin d’année (15% environ
au 4ème trimestre). Il y a deux raisons à cela. D’une part, le
surcoût de la performance énergétique : un logement BBC
coûte plus cher qu’un non BBC, or les accédants "sociaux"
sont le plus souvent contraints financièrement, ce qui les
conduit à choisir la solution la plus économique à court
terme, même s’il est avéré que le coût d’utilisation du
logement sera plus élevé dans la durée. D’autre part, la
construction d’une maison conforme aux exigences de la
nouvelle réglementation exige une rigueur, notamment dans
la coordination des travaux des différents corps d’état,
difficile à mettre en œuvre, surtout lorsque la construction
est réalisée en maîtrise d’œuvre, c’est-à-dire en faisant appel
à différentes entreprises indépendantes. Or, si le contrat de
construction de maison individuelle semble globalement
majoritaire, il est loin d’être hégémonique et la construction
en maîtrise d’œuvre reste fréquente : elle atteindrait près de
la moitié de la production dans certains départements.
On comprend, dans ces conditions, la circonspection des
établissements financiers quant à l’octroi du PTZ : le nonrespect de la RT 2012 entraîne en effet pour eux au mieux
des complications, au pire le risque de mettre en difficulté
l’emprunteur. On peut donc craindre, au moins pendant
quelques mois, une baisse de la distribution de PTZ. Pour la
suite, tout dépendra de la capacité des entreprises à intégrer
les impératifs liés à la mise en œuvre des nouvelles
techniques et à gommer au moins partiellement le surcoût
qu’elle entraîne.
Etudes & commentaires … De nos partenaires
Compte du logement 2011
Commissariat général au développement durable, service de l’observation et des statistiques, décembre 2012
Cette nouvelle livraison porte sur l’année 2011 et livre de
premiers résultats sur l’évolution de la dépense de logement
en 2012. Si le poids des dépenses courantes de logement
dans le budget des ménages a baissé en 2011 en raison de
conditions climatiques exceptionnellement clémentes, il
repart à la hausse en 2012. A contrario, l’activité
immobilière, qui s’est maintenue en 2011, enregistre une
baisse en 2012.
Le rapport est enrichi de deux dossiers thématiques. Le
premier porte sur l’évolution du poids des dépenses
courantes de logement par quintile de niveau de vie : ce
poste a augmenté régulièrement au cours des 50 dernières
années, pour devenir le plus important dans la
consommation des ménages dont il représentait près du
quart en 2006, contre 11% en 1959. Si le montant de la
dépense augmente avec le revenu, son poids est d’autant
plus lourd dans le budget des ménages que leur niveau de vie
est plus faible. Un constat qui justifie le fait que les trois
quarts du montant des aides soient versés aux ménages du
1er quintile de niveau de vie. Le second dossier est
l’aboutissement d’un travail visant à évaluer l’économie de
loyers des locataires du parc social. Le fait d’être logé dans le
parc social plutôt que dans le parc locatif privé représente
pour les locataires un avantage moyen de 517 € par mois,
plus important en Ile-de-France (676 €/mois) qu’en province
(463 €/mois).
Comment modérer les prix de l’immobilier ?
A. Trannoy et E. Wasmer, note n° 2 du Conseil d’analyse économique, février 2013
Comme la plupart des pays développés, à l’exception notable
de l’Allemagne, la France a connu de 1996 à 2007 une forte
augmentation des prix immobiliers. Les auteurs listent neuf
facteurs ayant contribué à la hausse pendant cette période,
parmi lesquels six affectent la demande et trois l’offre. Ils
s’interrogent également sur l’explication de la reprise de la
hausse en 2010-2011, après la correction consécutive à la
crise de 2009. Elle tient selon eux à la baisse des taux
d’intérêt, mais aussi à des facteurs plus spécifiquement
français : la position de valeur refuge de l’immobilier, la
persistance (ou le retour) de comportements spéculatifs et
l’effet inflationniste de certains dispositifs fiscaux.
Onze mesures sont proposées pour tenter de modérer les
prix de l’immobilier. Certaines feront vraisemblablement
l’objet d’un large consensus, comme le fait de donner plus de
pouvoir aux intercommunalités en matière d’urbanisme, y
compris dans l’agglomération parisienne, ou les mesures
fiscales visant à favoriser l’accroissement de l’offre foncière.
D’autres seront, sans aucun doute, controversées : c’est le
cas notamment de celle qui préconise de "mettre
progressivement un terme aux aides à la pierre". Les auteurs
ont du reste une vision singulièrement restrictive de ces
aides, puisqu’ils y incluent le crédit d’impôt TEPA, aboli
depuis deux ans, mais pas le taux réduit de TVA dont
bénéficient d’une part la construction de logements sociaux,
d’autre part les travaux d’entretien-amélioration, et dont le
coût respectif est de 2,3 et 4,2 milliards d’euros, soit bien
plus que celles dont la suppression est préconisée. Ces aides
n’auraient-elles pas d’effet inflationniste ? On aurait souhaité
que l’étude aborde cette question.
L’immobilier est-il un handicap pour la France ?
Fédération française du bâtiment (à paraître)
Le thème du boulet de l’investissement immobilier est à la
mode. C’est celui de plusieurs études récemment parues ou
à paraître, et ce fut également le sujet d’un séminaire
organisé le 6 mars dernier par la Fédération française du
3
bâtiment. Le document s’articule autour de trois questions :
y a-t-il une bulle immobilière en France ? La hausse des prix
de l’immobilier explique-t-elle la perte de compétitivité de la
France ? Les aides au logement sont-elles au service de la
hausse des prix ? Son mérite est de montrer, de nombreuses
références à l’appui, qu’à aucune de ces questions on ne
peut apporter une réponse tranchée. D’où le danger
d’accepter sans examen certaines affirmations parfois
présentées comme des évidences. L’examen des travaux sur
la relation entre l’évolution des prix immobiliers et la perte
de compétitivité de notre industrie conduit notamment à
prendre ses distances avec les approches visant à établir
"une relation trop simpliste et unidirectionnelle". Quant à
l’effet inflationniste des aides, il convient, si tant est qu’il
puisse être démontré, de le mettre en balance avec les effets
redistributifs de ces mêmes aides.
On aura compris que ce document, loin de viser à apporter
des réponses univoques à des questions controversées,
invite le lecteur à se forger sa propre opinion et à se méfier
des écoles de pensée.
Rapport Massin-Laporte : réforme des rapports entre les bailleurs et les locataires (février 2013)
Ce rapport est destiné à préparer l'élaboration du projet de
loi urbanisme et logement, qui va notamment réformer les
relations locataires/propriétaires. Il contient une liste de 55
recommandations portant notamment sur l'encadrement
des loyers, la location vide, la location meublée, la
commission départementale de conciliation, le logement des
jeunes et les expulsions.
Concernant l'encadrement des loyers, la mise en place des
observatoires permettra de disposer de loyers moyens de
référence, qui serviront aux parties pour fixer le loyer en
prenant également en compte les caractéristiques du
logement. Plusieurs pistes de sanction en cas de loyer trop
élevé sont envisagées, comme par exemple l'application
d'une taxe "Malus" pour les loyers pratiqués supérieurs de
50% par rapport au loyer moyen de référence.
Concernant la location vide à titre de résidence principale, il
est proposé d'établir des formulaires-types de contrat de
location et d'état des lieux (documents CERFA accessibles sur
Internet) et une notice d'information sur les relations
propriétaires/locataires annexée au bail. Par ailleurs, les
rédacteurs sont favorables à la réduction du délai de préavis
à 1 mois (au lieu de 3) en cas de congé délivré par le
locataire, pour les logements situés dans les zones A bis, A et
B. Un meilleur encadrement du congé pour vente est
également envisagé. La mission ne propose pas une refonte
de la liste des charges récupérables, dans l’immédiat, mais
plusieurs sujets liés aux charges récupérables doivent être
traités dès à présent : permettre au bailleur de souscrire
l'assurance multirisque habitation en cas de carence du
locataire, calcul des provisions, examen des pièces
justificatives... Les modalités de restitution et de fixation du
montant du dépôt de garantie pourraient également être
modifiées. Pour faciliter l'accès au logement, il est question
de permettre le cumul assurance loyers impayés (GLI ou
GRL)/caution et de simplifier le formalisme de l'acte de
cautionnement.
Le rapport recommande de conserver un statut spécifique
pour la location meublée mais d'encadrer son utilisation. Sur
plusieurs points (obligations des parties, dépôt de garantie,
clauses réputées non écrites…), il serait nécessaire de
rapprocher les régimes de la location vide (loi du 6.7.89) et
de la location meublée à titre de résidence principale (CCH :
L.632-1).
Il est suggéré d'étendre le champ de compétence des
commissions départementales de conciliation (CDC) à
l'ensemble des différends nés de l'application de la loi de
1989 et de renforcer le poids de leurs avis. Les ADIL
pourraient assurer l'instruction des dossiers passés en CDC,
ce qui supposerait de dégager les moyens nécessaires à leur
rémunération et d'établir une convention type qui encadre
les missions à confier aux ADIL.
Le rapport insiste sur la nécessité de faciliter, pour les jeunes,
l'accès au parc HLM.
Concernant les expulsions, le rapport préconise notamment
une formation obligatoire des professionnels de l'immobilier,
une saisine obligatoire de la CCAPEX avant l'assignation, la
possibilité de conclure un protocole de cohésion sociale dans
le parc privé, le maintien de l'APL en cas d'impayés et la mise
en place d'un fichier retraçant les impayés de loyers de plus
de trois mois (consultable par certains professionnels dans
des conditions précises à définir).
Enfin, le rapport s'intéresse au développement des dispositifs
d'intermédiation locative. Sur ce point, le Conseil général de
l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD)
s'est vu confier une nouvelle mission à l'issue de laquelle un
rapport doit être remis au ministère du Logement avant le 15
mai prochain (lettre de mission du 14.3.13).
En
savoir
plus
:
lire
le
rapport
http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Ref_HA/132/rapport_laporte_mass
in_fevrier2013.pdf
Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 (janvier 2013)
L’étude annuelle de la Banque de France, réalisée à partir des
dossiers déclarés recevables par les commissions de
surendettement en 2011, révèle que dans 48% des dossiers
(54% en 2010), les personnes surendettées disposent de
ressources inférieures ou égales au SMIC et que la moitié est
sans emploi (chômage, inactif). La part des personnes
surendettées ayant le statut de locataires demeure très
largement majoritaire, mais connaît une légère diminution
(78,6% contre 80% en 2010). La part des propriétaires
augmente (9,3% contre 7,5% en 2010) mais demeure
inférieure à celle des personnes hébergées ou occupant leur
logement à titre gratuit (10,8%).
4
La lutte contre le surendettement des particuliers : des progrès encore trop limités
Rapport public annuel 2013 de la Cour des comptes
La Cour des comptes souligne les apports de la loi Lagarde du
1er juillet 2010 : meilleur encadrement du crédit à la
consommation et réforme de la procédure de
surendettement. Elle estime néanmoins que la prévention du
surendettement et l'accompagnement des ménages
surendettés restent encore insuffisants.
Par ailleurs, la Cour évalue les dépenses de gestion et
d'annulation des dettes à 400 millions d'euros, soit un coût
moyen de gestion de 1 015 euros par dossier déposé en
2011, supérieur de 5,8% par rapport à 2009
(959 euros). Elle préconise la mise en place d'une
contribution prélevée sur les établissements financiers pour
participer au financement du coût du traitement du
surendettement, aujourd'hui intégralement supporté par
l'Etat.
Les aides financières individuelles attribuées au titre des fonds d’aide aux jeunes en 2011
DREES, Etudes et résultats n° 860, février 2013
Au cours de l’année 2011, 139 000 aides financières
individuelles ont été délivrées par les conseils généraux aux
jeunes adultes de moins de 25 ans dans le cadre du Fonds
d’aide aux jeunes (FAJ). Depuis la crise économique de 2008,
le profil des bénéficiaires du fonds s’est modifié : ils sont plus
souvent au chômage et sans ressources. En 2011, les aides
du FAJ sont majoritairement attribuées à des jeunes en
grande difficulté sociale : 54% des aides sont ainsi allouées à
des jeunes se déclarant sans aucune ressource financière,
57% à des chômeurs et 40% à des jeunes sans diplôme.
Les conditions de logement des jeunes révèlent elles aussi la
précarité du public concerné. 69% des aides sont attribuées à
des jeunes n’habitant plus chez leurs parents. Plus
précisément, 35% des aides sont versées à des jeunes
disposant d’un logement autonome, qu’ils soient
propriétaires ou locataires, 18% sont versées à des jeunes
hébergés par un tiers, 7% à des jeunes résidant en foyer.
Enfin, 9% des aides sont accordées à des jeunes en situation
de grande précarité vis-à-vis du logement, résidant en centre
d’hébergement d’urgence et de réinsertion sociale, à l’hôtel
ou étant sans-abri. Ces conditions de logement des
bénéficiaires du FAJ semblent nettement se distinguer de
celles observées en population générale où 38% des jeunes
de 18 à 24 ans ne vivent plus chez leurs parents (26% ont un
logement autonome, 5% sont hébergés par un tiers et 7%
résident dans un foyer, un centre d’hébergement, en hôtel
ou sont à la rue).
Si la moitié des aides attribuées répond à des besoins de
subsistance (aide alimentaire), le FAJ est également sollicité
pour des aides au transport ou à la formation. Le logement
représente quant à lui 8% des aides attribuées. Le montant
moyen d’aides attribué est de 205 € par aide financière
individuelle. Pour le logement, le montant moyen d’aide est
légèrement inférieur à 250 €.
Le secteur locatif privé en Europe aujourd'hui - Une étude comparative
Christine Whitehead, Sanna Markkanen, Sarah Monk, Kathleen Scanlon and Connie Tang, Cambridge Centre for Housing and Planning Research and LSE
London. Recherche financée par le Danish Knowledge Centre for Housing Economics de Copenhague, Elle a été conduite par une équipe de l'Université de
Cambridge et de la London School of Economics. Des experts de chaque pays ont suivi la recherche et ont analysé ses conclusions au cours d’un séminaire
à Cambridge
Le secteur locatif privé est aujourd'hui l'objet d'une attention
nouvelle, attention motivée à la fois par le renchérissement
de l’accès à la propriété et par les restrictions budgétaires qui
pèsent sur le logement locatif social. Cette étude veut
évaluer dans quelle mesure la réglementation affecte-t-elle
la taille du secteur locatif privé.
Points clés
La déréglementation a été la norme dans la plupart des pays
européens, au moins à partir des années 1980. Dans une
minorité de pays, l'évolution s'est faite vers plus de
flexibilité, tout en conservant les éléments fondamentaux de
la réglementation existante. Dans la plupart des cas, la part
du secteur locatif privé a diminué ; elle s’est même parfois
réduite en valeur absolue. L'Angleterre constitue l’exception
puisque
la
déréglementation
et
l'assouplissement de l'accès au crédit se sont accompagnés d'une
croissance rapide du parc locatif privé depuis le début des
années 2000.
Certains des pays où la réglementation est la plus
contraignante, notamment l'Allemagne et la Suisse, sont
aussi ceux qui disposent des parcs locatifs privés les plus
développés, lesquels logent la plupart des familles et des
ménages mobiles.
Les pays dotés d'un parc locatif privé important ont en
général une fiscalité qui réduit le coût de la détention et de
la gestion de logements locatifs, qui tient compte de la
dépréciation, du coût des intérêts d'emprunts et qui accepte
l’imputation des déficits fonciers sur le revenu imposable. La
taille du secteur locatif privé dépend aussi de la place
occupée par le locatif social. Globalement, les effets de la
réglementation dépendent du contexte général auquel elle
s'applique et de l'équilibre établi entre une réglementation
trop contraignante, laquelle dissuade l'investisseur, et une
protection trop faible du locataire.
5
L'étude procède à la comparaison de l’évolution des régimes
réglementaires de onze pays européens où se trouve
l’essentiel du parc locatif privé.
La taille du parc locatif privé
Les différentes statistiques nationales européennes donnent
à penser que le secteur locatif privé représente environ 20%
du parc total de logements. La part relative de ce secteur va
de 49% en Allemagne à moins de 2% dans plusieurs pays de
l'Europe orientale. Elle s'est accrue ou est restée stable dans
un petit nombre de pays, mais a décliné dans plupart des
autres.
Au début des années 80, la taille du secteur locatif privé allait
de 63% en Suisse à 11% en Angleterre. En 2000, la taille
moyenne du parc locatif privé avait décliné. Seule
l'Angleterre a connu une croissance significative de la
proportion de logements locatifs privés depuis le début des
années 80.
Les pays où le parc locatif privé est important sont ceux où le
soutien public et l'encouragement fiscal à l'investissement
locatif privé ont permis de maintenir l'attrait relatif de
l'investissement locatif par rapport aux autres options, y
compris la propriété occupante. L'Allemagne et la Suisse en
sont les deux principaux exemples parmi les pays étudiés.
La place du parc locatif privé par rapport aux autres statuts
d'occupation
Au-delà de la réglementation, la taille des autres segments
du parc et la facilité avec laquelle on y accède constituent les
facteurs essentiels qui déterminent la taille du parc locatif
privé, mais aussi sa qualité, sa disponibilité et sa profitabilité.
Description et évaluation de la réglementation
La complexité des systèmes réglementaires et la façon dont
leurs différents éléments interagissent, rendent inopérant le
recours à un indicateur unique représentatif du degré de
réglementation, comme peuvent le faire certaines
comparaisons internationales, notamment celle de l'OCDE.
La méthode choisie a consisté à identifier trois aspects
majeurs de la réglementation, en portant l'attention sur leur
impact direct et sur la façon dont ils interagissent les uns
avec les autres. Ces trois principaux aspects sont :
- la réglementation des loyers, qui inclut la fixation du
loyer initial et les modalités de son évolution ;
- la sécurité du locataire et l'impact de cette sécurité sur
les droits du propriétaire. La sécurité ne porte pas seulement
sur la durée du bail, mais aussi sur la facilité avec lesquels les
contrats sont prolongés, sur la possibilité pour le bailleur de
récupérer sa propriété ou de la vendre, libre ou encore
occupée par le locataire ;
- enfin, les mécanismes grâce auxquels cette
réglementation est effectivement mise en œuvre, qu'il
s'agisse du loyer, des garanties du locataire ou des standards
de qualité.
Réglementation dans le secteur locatif privé
La première génération des réglementations, introduites
après la seconde guerre mondiale dans la plupart des pays,
porte sur la fixation du loyer initial des nouvelles locations ;
elle prend souvent la forme d'un gel des loyers, mais ne
prévoit pas de mécanisme de révision. Ce qui est considéré
comme une deuxième génération intervient lorsque la
pénurie de logements qui sévit au sortir de la guerre est
surmontée. Le propriétaire est alors libre de fixer le loyer
initial, mais son augmentation ne peut aller au-delà de
l'inflation.
Au cours des années qui ont suivi, le droit au maintien dans
les lieux du locataire est en général allé vers plus de flexibilité
; il va aujourd'hui de six mois en Angleterre à une durée
illimitée dans plusieurs pays.
La sécurité réelle du locataire dépend d'autres éléments,
comme le droit de renégocier le bail, le terme au-delà duquel
le bailleur, ou le locataire, peuvent y mettre fin et le droit du
bailleur d’y mettre fin et à quelles conditions.
Etendue de la réglementation
Les éléments clés qui permettent de juger de la force de la
réglementation portent sur la fixation initiale du loyer, son
augmentation au cours du bail, la durée du bail, la possibilité
pour le bailleur de récupérer sa propriété en cours de bail, sa
capacité à vendre durant le bail, le droit pour lui de le vendre
ou de le changer de statut d'occupation, enfin la possibilité
d’obtenir la libération des lieux si le contrat n'a pas été
respecté.
Au cours de ces trois décennies, la réglementation s'est
assouplie dans l'ensemble de l'Europe. La déréglementation
est intervenue pour l'essentiel à partir du début des années
80, dans certains cas un peu plus tôt et jusqu'au milieu des
années 90. La France fait exception qui a renforcé sa
réglementation de façon significative avant de l'assouplir
partiellement a posteriori. Depuis le milieu des années 90, la
plupart des systèmes sont restés stables avec quelques
durcissements réglementaires destinés notamment à
renforcer la sécurité du locataire.
La déréglementation est surtout intervenue dans les pays où
la réglementation était la plus contraignante dans les années
1980 et les changements les plus significatifs ont porté sur la
fixation du loyer initial. Deux pays, l'Angleterre et la Finlande,
sont ainsi passés d’un système très réglementé à des
systèmes presque entièrement déréglementés.
Dans la situation actuelle, trois pays, l'Angleterre, la Finlande
et la Norvège ont des niveaux de réglementation faible, alors
que sept pays ont des réglementations que l’on peut
qualifier de moyenne. Dans le dernier groupe, l'Allemagne, la
Suède et la Suisse, la réglementation est restée stable au
cours de la période qui va de 1980 à 2010. La réglementation
s’est durcit en France et en République d’Irlande tandis
qu’elle s’est assouplie en Espagne et au Danemark. Seuls les
Pays-Bas ont encore un système de réglementation très
contraignant, mais même là, les loyers des logements les plus
chers ont été déréglementés.
Les outils traditionnels de contrôle des loyers, c'est-à-dire le
plafonnement du niveau du loyer, ne se rencontrent que
rarement aujourd'hui. Les pays qui associent une
réglementation stricte et un parc locatif privé important ont
cependant adopté des systèmes qui permettent aux loyers,
même lorsqu'ils sont formellement contrôlés, de s'ajuster à
des niveaux proches de ceux du marché.
6
Réglementation et taille du parc
La comparaison entre le niveau de réglementation dans
chaque pays et la taille du secteur locatif à la fois début et à
la fin de la période étudiée ne fait pas apparaître de relation
très claire entre le niveau de la réglementation et la taille du
parc.
De la même façon, les changements de la réglementation ne
sont pas reliés de façon nette au changement de taille du
parc, même si à cet égard, les changements peuvent être
plus rapide dans des pays où, comme en Grande-Bretagne,
les logements ne sont pas définis en fonction de leur statut
d'occupation.
La réglementation est restée stable en Allemagne et en
Suisse, ces deux pays ayant le parc locatif privé le plus
développé. Mais ceci ne suffit pas à maintenir le secteur
comme le montre le cas des Pays-Bas ou le parc s’est réduit
en dépit d’une stabilité réglementaire.
Dans les autres pays, tous les cas de figure se rencontrent, la
déréglementation peut être associée à un déclin ou une
croissance du parc et une réglementation accrue peut
également être associé aux deux.
Conclusion
Les principaux changements de réglementation parmi les
pays étudiés peuvent être classés en deux groupes : les pays
dans lesquels la déréglementation avait pour objectif de
laisser le marché déterminer la taille et la fonction du parc
locatif privé et ceux dans lesquels il s’agissait d’améliorer le
système existant pour assurer un revenu suffisant au bailleur
et d’une protection raisonnable au locataire.
Les motivations sous-jacentes des changements mineurs
comme des réformes radicales, notamment dans le cas de
déréglementation massive, étaient liées à des considérations
politiques et économiques, notamment la position du parc
locatif privé par rapport aux autres statuts d’occupation.
La tendance générale est allée vers la déréglementation,
spécialement dans les pays jusque-là les plus fortement
réglementés depuis les années 80. Au cours de cette période,
dans la plupart des pays, la réglementation est devenue plus
flexible et plus sophistiquée, afin de tenir mieux compte de la
pression du marché toute en assurant une certaine stabilité.
D’une façon générale, on observe une multiplicité de régimes
réglementaires, à la fois dans leur approche et dans les
détails. En définitive, il n’existe pas de consensus entre les
pays sur le niveau de réglementation propre à assurer
l’efficacité du secteur locatif privé. Cela s’explique en partie
par la diversité des systèmes économiques, juridiques et
fiscaux, mais aussi par les différences d’attitude à l’égard de
la réglementation. Il n’y a pas de lien entre la réglementation
et la taille du parc. Dans certains des pays où la
réglementation restée stable ou s’est renforcée, le secteur
s’est réduit rapidement, alors que dans d’autres pays,
l’importance du parc ne s’est pas modifiée.
L’importance du parc locatif privé ne résulte pas des seules
caractéristiques des régimes réglementaires, elle dépend
également de l’attrait des autres statuts d’occupation et des
autres opportunités qui s’offrent aux investisseurs. Cette
étude sera prolongée par une analyse détaillée des systèmes
danois, anglais et allemand.
Le commanditaire danois a écarté le système français qu’il a
jugé trop complexe.
En savoir plus : lire l'étude
http://www.cchpr.landecon.cam.ac.uk/Downloads/The%20P
rivate%20Rented%20Sector_WEB.pdf
Ratio prix/loyer et anticipation des acheteurs aux
Etats-Unis
Aux Etats-Unis, le taux de propriétaires occupants avait
légèrement baissé ces dernières années. Ce phénomène
pourrait maintenant s’inverser du fait de la baisse des prix
intervenue depuis 2008. Selon une étude, réalisée par une
société de transaction immobilière, "Where to Buy and
Where to Rent Now", il serait maintenant moins cher
d’acheter un logement que de le louer dans 98 des plus
grandes villes des Etats-Unis. Les prix ayant baissé alors que
les loyers sont restés stables ou ont augmenté, le coût relatif
de l’achat comparé à la location s’est modifié. Certes, le
choix entre la propriété et la location ne dépend pas du seul
calcul économique, mais celui-ci entre d’autant plus en ligne
de compte, que dans un pays qui compte près de 70% de
propriétaires, la propriété est le statut "normal" pour ceux
qui peuvent y prétendre. Or le rapport, pour un même
logement, entre le prix et le loyer, fait que l’achat serait
devenu plus accessible. En tenant compte du taux du crédit,
de la fiscalité, des assurances et des frais de maintenance, un
calcul de coin de table fait apparaître qu’il est moins cher de
louer que d’acheter quand le ratio prix sur loyer annuel est
supérieur à 15 et l’achat plus intéressant quand ce ratio est
inférieur à 20. La différence entre 15 et 20 dépend
notamment de la durée prévisible de détention du logement
et du niveau de revenu, lequel joue sur la déduction des
intérêts d’emprunt. Ce ratio va de 3,7 à Detroit, à 17 à
Honolulu et 15,5 à San Francisco. La différence ne découle
pas de la baisse des prix dans ces différentes villes, mais des
facteurs plus fondamentaux qui jouent sur les perspectives
d’augmentation des prix à moyen terme comme la
croissance de l’emploi au cours des dix dernières années, la
densité urbaine et le taux de vacance. Cela conduit l’auteur à
conclure que le ratio prix-loyer reflète les anticipations des
acheteurs quant à la hausse des prix.
http://www.theatlanticcities.com/housing/2012/03/wherebuy-and-where-rent-now/1545/#.US_EY1dvcs0.mailto
7
Actualité juridique | Financement
Actualité juridique
Financement
Anah/programmation 2013 des actions et des crédits
(circulaires Anah 2013-01 et 2013-02)
En fin d’année dernière, le Conseil d’administration de l’Anah
a voté un budget 2013 en hausse de 22% par rapport à celui
de 2012 (508 M€ contre 415 M€). Dans le cadre de sa
mission d’amélioration de l’habitat privé, les interventions de
l’agence continuent de s’articuler autour de quatre priorités :
la lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique, la
prévention et le redressement des copropriétés en difficulté
et l’adaptation des logements à la perte d’autonomie. Les
modalités d’intervention et les objectifs quantitatifs de ces
quatre axes prioritaires sont détaillés dans deux circulaires
de programmation (métropole et DOM). S'agissant de la lutte
contre la précarité énergétique, il est envisagé d'élargir le
programme "Habiter Mieux" aux propriétaires bailleurs et
aux locataires.
Réforme du régime des aides de l’Anah
(conseil d’administration de l’Anah du 13.3.13 / délibérations
Anah n° 2013-07 à 2013-12)
L’Anah procède à la réforme du régime des aides octroyées
aux propriétaires occupants, aux bailleurs, aux syndicats de
copropriétaires, aux locataires, ainsi qu’au financement des
prestations d’accompagnement de ses demandeurs au titre
de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO) ou à
l’ingénierie.
Cette réforme poursuit quatre objectifs : renforcer le
financement des travaux d’économies d’énergie, favoriser le
développement d’un parc locatif privé à vocation sociale,
généraliser l’obligation d’évaluation énergétique et
améliorer le traitement de travaux lourds dans le cadre
notamment de la lutte contre l’habitat indigne.
Le nouveau régime des aides de l’Anah s’applique aux
dossiers déposés à compter du 1er juin 2013. Un arrêté relatif
aux plafonds de ressources applicables aux propriétaires
occupants devrait être publié avant cette date.
Pour les propriétaires occupants (délibération n° 2013-07,
2013-13 et 2013-14), la réalisation de travaux de lutte contre
la précarité énergétique éligibles à l'aide de solidarité
écologique (ASE) du programme "Habiter Mieux" ouvre
désormais droit à un taux de financement majoré.
Par ailleurs, les trois catégories de ménages éligibles aux
aides de l’Anah (ressources "très modestes", "modestes" et
"modestes majorés") sont fusionnées pour constituer deux
nouvelles catégories : les ménages aux ressources très
modestes (réunissant les anciennes catégories "modestes" et
"très modestes", sous plafond standard) et les ménages aux
ressources modestes (anciennement "modestes majorés").
Toutes les demandes d’aides pour des projets de travaux
lourds devront être accompagnées d’une évaluation
énergétique.
Pour les travaux de lutte contre la perte d’autonomie liée au
vieillissement, réalisés par des personnes autonomes ou
relativement autonomes de plus de 60 ans, l’évaluation de la
perte d’autonomie (conditionnant l’octroi de l’aide) peut
être faite par la personne qui établit le rapport
d’ergothérapie ou le diagnostic autonomie. Cette possibilité
est ouverte uniquement lorsque l’organisme de gestion des
régimes obligatoires de sécurité sociale est dans
l’impossibilité de réaliser cette évaluation.
Le financement de travaux de mise en conformité des
installations d’assainissement non collectif est conditionné
par l’octroi, à titre principal, d’une subvention de l’Agence de
l’eau.
Les propriétaires bailleurs (délibération n° 2013-08 et 201315) deviennent éligibles aux aides de l’Anah lorsqu’ils
réalisent un projet de travaux d’amélioration des
performances énergétiques (permettant un gain d’au moins
35%) dans des logements peu ou pas dégradés. Ces travaux
seront financés par l’Anah à hauteur de 25%, dans la limite
d’un plafond de travaux de 750 €/m².
Dans tous les cas, l’évaluation énergétique doit être jointe à
toute demande de subvention adressée à l’Anah.
Lorsque la règle d’éco-conditionnalité2 s’applique, l’étiquette
"D" est exigée par principe. Dans certains cas particuliers, il
est possible de prendre en compte une étiquette "E".
S’agissant de la prime de réduction de loyer3, elle peut être
octroyée quel que soit le type de projet de travaux financé
par l’Anah (projet de travaux lourds ou projet de travaux
d'amélioration) et son montant est porté au triple de l’aide
propre dans la limite de 150 €/m².
La prime de réservation4 en cas de conventionnement très
social fait également l’objet de modifications : pour être
accordée, le conventionnement très social doit s’inscrire
dans le cadre d’un dispositif opérationnel permettant
l’attribution effective du logement à un ménage reconnu
prioritaire, au titre du DALO, du PDALPD ou de la lutte contre
l’habitat indigne.
Son montant de base reste inchangé (2 000 €) mais la prime
est doublée (4 000 €) en secteur tendu.
2
Eco-conditionnalité : afin de garantir au locataire des charges
raisonnables, l’octroi d’une aide par l’Anah est subordonné, dans
quasiment tous les cas, à l’atteinte d’un certain niveau de performance
énergétique après travaux. Auparavant, celui-ci devait correspondre au
moins à l’étiquette "E" (consommation inférieure à 330 kWhep/m².an).
3
Prime de réduction de loyer : prime permettant, en secteur tendu, de
compléter la subvention principale pour chaque logement faisant l’objet
d’un conventionnement social ou très social et donnant lieu à l'octroi
d'une aide propre d'une ou plusieurs collectivités.
4
Prime de réservation : versement au bailleur d’une prime d’un montant
de 2 000 € par logement si le logement fait l’objet d’un
conventionnement à loyer très social (pour tout dossiers déposés avant
le 1.6.13).
8
Par ailleurs, à compter de l’exercice 2013, le budget de
l’Anah n’étant plus alimenté par les fonds collectés au titre
de la participation des employeurs à l’effort de construction
(PEEC), la possibilité d'octroyer une prime en cas de
réservation volontaire consentie auprès d'un associé
collecteur de l'UESL est supprimée, de même que le dispositif
de réservation obligatoire institué au profit de ces
organismes en contrepartie du financement de l’agence.
Pour mémoire, ce droit de réservation obligatoire concernait
les demandes de subvention "propriétaire bailleur" portant
sur au moins cinq logements.
Pour les syndicats de copropriétaires (délibération
n° 2013-12), les conditions de financement des travaux dans
les OPAH "copropriété" évoluent avec deux mesures
principales : d'une part, possibilité de déplafonner les
travaux et d’appliquer un taux de subvention maximal de
50% en cas de dégradation très importante du bâti (le
dispositif dit "pathologie lourde" étant parallèlement
supprimé) ; d'autre part, possibilité de déplafonnement des
travaux dans le cas de travaux permettant un gain de
performance énergétique d'au moins 50%.
Par ailleurs, la fourniture d’une évaluation énergétique
devient obligatoire dans tous les cas (cf. § Anah/extension
du champ d'application de l'évaluation énergétique).
Pour les locataires (délibération n° 2013-09), le régime
d’aides demeure identique, de simples mises à jour ayant été
apportées suite au conseil d’administration du 13 mars 2013
ayant procédé à l’adaptation des aides.
S’agissant du financement des prestations d’accompagnement au titre de l’assistance à la maîtrise d’ouvrage (AMO)
(délibération n° 2013-10), les bailleurs pourront bénéficier
d’un complément de subvention de 448 € par logement pour
les cas prioritaires, et de 135 € par logement dans les autres
cas (auparavant un seul complément pouvait être accordé
quel que soit le nombre de logements compris dans le
dossier et bénéficiant de l’AMO).
Lorsque le bailleur bénéficie d’une prime de réservation, le
complément de subvention est majoré de 448 € (par
logement).
En cas de travaux lourds, le demandeur pourra bénéficier
d’une majoration de telle sorte que le complément de
subvention au titre de l'AMO atteigne 800 € (par logement).
Les missions ouvrant droit à l’AMO sont élargies et
comprennent dorénavant l’assistance à la valorisation des
certificats d’économie d’énergie.
L’opérateur qui effectue l’AMO est tenu d’afficher le coût
complet de la mission et ne peut facturer des prestations
non prévues au contrat.
S’agissant
du
financement
des
prestations
d’accompagnement au titre de l’ingénierie de suivianimation, (délibération n° 2013-11), de nouvelles primes
sont créées : une prime à l’appui renforcé du propriétaire
bailleur (313 €), une prime au développement du logement
social dans le parc privé (313 €) et une prime pour
l’attribution d’un logement conventionné très social à un
prioritaire (626 €).
Il est rappelé que l’éligibilité de l’aide à l’ingénierie au titre
du suivi-animation est conditionnée par la réalisation
Actualité juridique | Professionnels
d’études préalables et/ou pré-opérationnelles, ou à défaut,
par la détention d’éléments de diagnostics et de repérage
suffisants par le maître d’ouvrage.
Enfin, en ce qui concerne les copropriétés fragiles ou en
difficulté, les missions du mandataire ad hoc (loi du 10.7.65 :
art. 29-1 A et B) peuvent dorénavant donner lieu à une aide
de l'Anah, dans les mêmes conditions de financement que
pour la mission du coordonnateur d'un plan de sauvegarde
(taux de subvention de 50%, le plafond de la dépense
subventionnable
étant
porté
à
50 000 € HT, contre 15 000 € HT auparavant).
Anah/extension
du champ d’application de l’évaluation
énergétique (instruction Anah du 8.1.13)
Dans le cadre des aides de l’Anah, la fourniture de
l'évaluation énergétique est déjà obligatoire dans un certain
nombre de cas :
- subventions aux propriétaires bailleurs (dans tous les cas
où la règle d'éco-conditionnalité s'applique, y compris
lorsque le dossier est susceptible de donner lieu à l'octroi
d'une dérogation exceptionnelle) ;
- subventions aux propriétaires occupants bénéficiaires de
l'aide de solidarité du programme Habiter Mieux.
Pour les dossiers déposés à compter du 1er janvier 2013, la
fourniture de l'évaluation énergétique est également exigée
dans le cadre de l'instruction des dossiers :
- "propriétaires occupants" bénéficiant de la modalité
d'aide "travaux lourds" (destinée à remédier aux situations
d'habitat indigne ou très dégradé) ;
- "syndicats des copropriétaires" (dans tous les cas sauf
"travaux d'urgence" et "travaux tendant à permettre
l'accessibilité de l'immeuble") ;
- "hôtels meublés", "humanisation", "travaux d'office" et
"portage", lorsque les travaux financés ont pour effet
d'améliorer les performances énergétiques du bâti.
PC/PAS (avis SGFGAS n° 51 du 1.3.13)
Le taux de référence à prendre en compte pour la
détermination des taux d’intérêt maxima des prêts
conventionnés est fixé à 2,15% à compter du 1er mars 2013
(contre 2,25% depuis le 1er décembre 2012).
Compte tenu des marges applicables, les taux maxima des PC
et des PAS (métropole et DOM) sont actualisés et baissent de
0,10 point. Pour mémoire, les taux pratiqués, augmentés des
divers éléments composant le TEG ne doivent jamais
dépasser les taux de l’usure en vigueur.
Participation
des employeurs agricoles à l’effort de
construction/poursuite de l’alignement sur le régime de
droit commun (décret du 5.2.13 : JO du 7.2.13)
On se souvient que la loi d'orientation agricole du 5 janvier
2006 a créé un dispositif spécifique et autonome de
participation des employeurs agricoles à l'effort de
construction de logements dans le secteur agricole (PEECA).
S’inspirant très largement du régime de droit commun
d’Action Logement (Ex- 1 % logement) existant pour le
secteur privé, ce dispositif prévoyait notamment qu’une
fraction de la somme à investir par les employeurs agricoles
devait, dans la limite de 1/9ième, être réservée par priorité au
9
logement des travailleurs immigrés et de leurs familles. Dans
le cadre de la participation des employeurs à l’effort de
construction du secteur privé (PEEC), le 1/9ième a été
supprimé par la loi du 25 mars 2009 (art. 8).
Avec la volonté de s’aligner sur la PEEC, la loi Warsmann du
22 mars 2012 a supprimé cette utilisation des fonds qui
depuis 2009 n’existait plus que pour la PEECA. Elle a
également créé une catégorie d’interventions "très sociales"
destinées notamment à permettre le financement au titre du
logement ou de l’hébergement des personnes défavorisées.
Poursuivant l’alignement sur le régime de droit commun, le
décret du 5 février supprime les références réglementaires
aux fonds dits "1/9ième" et prévoit que le taux d’intérêt des
prêts "accession" et "travaux" accordés aux salariés agricoles
ne devra pas dépasser le taux d’intérêt du livret A en vigueur
au 31 décembre précédant l’émission de l’offre de prêt soit
un taux maximum de 2,25% pour les offres de prêt émises en
2013.
AL/Mayotte : rapprochement de la réglementation avec
celle des DOM (ordonnance du 25.1.13 : JO du 26.1.13 / décret
du 14.2.13 : JO du 16.2.13 / arrêté du 14.2.13 : JO du 16.2.13 /
circulaire du 1.3.13)
Plusieurs textes relatifs à l’allocation logement à Mayotte
sont parus.
Tout d’abord, une ordonnance du 25 janvier 2013 prévoit,
tout en tenant compte des caractéristiques et contraintes
particulières de Mayotte, de rapprocher les règles relatives à
l'allocation de logement familiale (ALF) et à l'allocation de
logement sociale (ALS) avec celles applicables dans les autres
départements d’outre-mer et collectivités assimilées.
Cette ordonnance est prise sur le fondement de la loi du 27
juillet 2011 relative aux collectivités territoriales de Guyane
et de Martinique qui autorise le Gouvernement à prendre
par ordonnance des mesures en vue de rapprocher les règles
législatives applicables à Mayotte des règles législatives
applicables en métropole ou dans les autres collectivités
territoriales régies par l'article 73 de la Constitution dans le
domaine des allocations de logement sociales et familiales.
Dans le prolongement de cette ordonnance, le décret du 14
février 2013 instaure l’ALS à Mayotte et uniformise le régime
de l’ALF avec celui des autres DOM. Ce décret comporte
également des dispositions diverses sur l’aide au logement
en Métropole ainsi qu’en Guadeloupe, Guyane, Martinique
et à la Réunion.
Les modalités de calcul et les pièces justificatives à fournir
par tout mahorais lors d’une demande d’aide au logement
sont précisées par un arrêté du 14 février 2013.
Enfin, une circulaire du 1er mars 2013 du ministère des
Affaires sociales et de la santé précise les adaptations
spécifiques à Mayotte, portant sur le mode de calcul de
l’aide et les conditions de décence et de peuplement du
logement.
Composition du TEG/assurance incendie
seulement être imposée par l’établissement prêteur mais
elle doit aussi être une condition d’octroi du prêt. A défaut,
les frais correspondants n’ont pas à être pris en compte pour
le calcul du taux. En l’espèce, cette solution est appliquée à
une offre de prêt qui prévoyait que la souscription d’une
telle assurance était obligatoire et que le non-respect de
cette obligation était sanctionné soit par la déchéance du
terme soit par la possibilité pour l’établissement de crédit,
d’assurer lui-même le logement. En revanche, aucune
mention ne prévoyait que la souscription de l’assurance était
une condition d’octroi du prêt. Conforme à sa jurisprudence
(Cass. Civ I : 12.7.12), la Cour de cassation rappelle que dès
lors que les deux conditions ne sont pas réunies, les frais ne
seront pas intégrés dans le calcul du TEG.
Non-recours à un prêt/mention en langue étrangère
(Cass. Civ III : 18.12.12)
Quand l’accédant n’a pas recours à un prêt pour financer une
opération immobilière, l’avant-contrat doit porter, de sa
main, une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé
que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se
prévaloir des dispositions protectrices de l'emprunteur
immobilier (code de la consommation : L.312-17). La
question se pose de savoir comment remplir ces
prescriptions lorsque l’acquéreur est de nationalité
étrangère. Il est jugé que la mention manuscrite peut être
rédigée dans la langue maternelle de l’accédant. En l’espèce,
l’acte avait été dressé avec l’assistance d’une interprète et
l’accédant avait été informé du dispositif de protection de
l’acquéreur immobilier.
Fiscalité
Investissement
locatif : actualisation pour 2013 des
plafonds de loyer et de ressources des locataires
(BOI-IR-RFPI du 20.2.13)
Les plafonds de loyer et de ressources applicables pour
l’année 2013 aux différents investissements locatifs (Scellier,
Robien recentré et classique, Borloo neuf et ancien…) ont été
actualisés dans la base BOFIP-Impôts. Pour mémoire, depuis
le 12 septembre 2012, la direction générale des finances
publiques a mis à la disposition des usagers une base
documentaire dénommée "Bulletin officiel des finances
publiques-Impôts" (BOFIP), accessible en ligne sur internet,
regroupant la totalité des commentaires administratifs des
dispositions fiscales en vigueur (circulaires, instructions,
rescrits, réponses ministérielles). Cette base se substitue au
"Bulletin officiel des impôts". Depuis cette date, les nouveaux
commentaires ne sont plus diffusés sous forme d'instructions
autonomes, mais sont directement intégrés dans la base
consolidée (cf. Habitat Actualité n° 129).
(Cass. Civ III : 6.2.13)
L’arrêt rappelle une solution connue en matière de
composition du TEG : pour être intégrée au taux effectif
global, la souscription d’une assurance incendie doit non
10
Dispositif Girardin : plafonds 2013 (BOI-IR-IS du 7.2.13)
Les plafonds de loyer, de ressources et d'investissement
applicables aux investissements outre-mer sont actualisés
pour 2013.
zonage fera l'objet d'une large concertation avec l'ensemble
des acteurs au niveau national et local avant d'être arrêté à
la fin du premier semestre 2013.
Investissement locatif/exercice d’une
professionnelle à l’étranger par le locataire
activité
Fin du dispositif Scellier/mesures transitoires
(Rép. Min : JO AN du 12.2.13)
(BOI-IR-RICI du 15.3.13)
Le seul fait que le locataire exerce une activité
professionnelle à l’étranger, ne prive pas le propriétaire de
l’avantage fiscal tiré du dispositif Robien, dès lors que toutes
les autres conditions d’application de cet avantage sont
remplies et qu’il peut être établi que l’occupation du
logement par les membres du foyer fiscal du locataire est à
titre de résidence principale. Pour mémoire, l’habitation
principale s’entend, d’une manière générale, "du logement
où résident habituellement et effectivement les membres du
foyer fiscal du locataire".
Cette solution est transposable à l’ensemble des dispositifs
d’investissement locatifs (Scellier et Duflot notamment).
Le dispositif "Scellier" a été prorogé pour les acquisitions de
logements neufs ou en l'état futur d'achèvement réalisées du
1er janvier au 31 mars 2013, sous réserve que le contribuable
justifie avoir pris l'engagement de réaliser cet investissement
immobilier au plus tard le 31 décembre 2012 (loi de finances
pour 2013 : art. 81). L’administration fiscale précise les
modalités d’application de cette mesure transitoire.
La date à retenir pour apprécier l'engagement de réaliser un
investissement immobilier correspond à celle de la promesse
d'achat ou de la promesse synallagmatique de vente,
s'agissant des investissements prenant la forme d'une
acquisition d'un logement neuf achevé. Pour les acquisitions
de logements en l’état futur d’achèvement, on retient la
signature et le dépôt au rang des minutes du notaire ou
l’enregistrement au service des impôts du contrat
préliminaire de réservation.
Enfin, le taux de la réduction d'impôt applicable pour ces
opérations est celui en vigueur au 31 décembre 2012 pour
les logements acquis en 2012.
TVA immobilière/mesures transitoires pour la cession d’un
immeuble acquis en VEFA (BOI-TVA-ENR-CF du 23.1.13)
Depuis la réforme du régime de la TVA immobilière initiée
par la loi de finances rectificative pour 2010 (loi du 9.3.10 :
art. 16), le principe est que les opérations immobilières
réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la
TVA. Pour un particulier qui vend un immeuble neuf à un
autre particulier ou à une personne assujettie à la TVA, il n’y
a pas de TVA à régler mais des droits d’enregistrement au
taux normal.
Il existait néanmoins une exception, lorsque le vendeur
particulier avait au préalable acquis l’immeuble en état futur
d’achèvement : dans ce cas, l’opération est assujettie à TVA
sur le prix total (CGI : art. 257-I-3, 2°, a) et à des droits
d’enregistrement réduits.
Cette exception a été supprimée par la troisième loi de
finances rectificative du 30 décembre 2012 (art. 64).
Sans précision sur l’entrée en vigueur de cette mesure, elle
est applicable pour les cessions réalisées à compter du 31
décembre 2012. Toutefois, pour ne pas remettre en cause
l'équilibre économique des opérations en cours à cette date,
l’administration fiscale admet que les cessions qui
interviennent postérieurement au 31 décembre 2012, mais
qui avaient fait l'objet d'une promesse de vente avant cette
date demeurent soumises à la TVA et, corrélativement, aux
droits de mutation au taux réduit.
Dispositif Duflot/révision du zonage
Une révision du zonage applicable au dispositif
d’investissement locatif "Duflot" a été engagée. Le nouveau
Plus-values
immobilières/appréciation du seuil d'exonération (Rép. Min : JO AN du 15.1.13)
Les plus-values résultant de la cession d'immeubles sont
exonérées d'impôt sur le revenu et, par suite, des
prélèvements sociaux dus au titre des produits de
placement, lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à
15 000 € (CGI : art. 150 U II 6°). Ce seuil de 15 000 €
s’apprécie pour une quote-part indivise au regard de la
valeur de chaque lot. Si le bien indivis est démembré, le seuil
s’apprécie au regard de la valeur de chaque quote-part
indivise en pleine propriété.
En revanche, en cas de cession de la nue-propriété ou de
l’usufruit d’un bien, le seuil s’apprécie en tenant compte de
la valeur en pleine propriété.
Exonération
des plus-values résultant de la cession de
l'habitation principal/délai normal de vente
La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence
principale du vendeur est exonérée. Si le logement n'est plus
occupé pendant sa mise en vente, l'exonération de la plusvalue réalisée reste acquise si la cession intervient dans des
délais normaux. La doctrine administrative prévoit que, dans
la majorité des cas, le délai d'une année constitue le délai
maximal. Mais le caractère normal du délai s'apprécie au
regard de l'ensemble des circonstances de l'opération et
également au regard des raisons conjoncturelles et
notamment de la situation du marché immobilier qui
peuvent retarder la vente.
Taxe d’habitation/colocation
(Rép. Min : JO Sénat du 17.1.13)
La taxe d'habitation est établie au nom des personnes qui
ont la disposition ou la jouissance de locaux imposables (CGI
: art. 1407 et 1408). Les locaux faisant l’objet d’une
occupation indivise ne peuvent donner lieu qu’à une seule
imposition à la taxe d’habitation.
11
Dans ce cas, la taxe est généralement établie au nom de
l'occupant en titre (propriétaire, locataire, titulaire d'un droit
ou d'une autorisation d'occupation) à l'exclusion des
personnes avec lesquelles il partage son logement. Toutefois,
il a été admis que lorsque le logement est occupé par
plusieurs personnes en co-location ou par des personnes copropriétaires, l'imposition peut valablement être établie au
nom de l'un quelconque des occupants (CAA de Paris :
24.10.01).
Par ailleurs, les situations de cohabitation peuvent entraîner
des conséquences sur les mesures d'exonération et de
dégrèvement d'office de taxe d'habitation.
L’administration admet que l’exonération s’applique dès lors
que le revenu fiscal de référence de chaque foyer vivant dans
le logement n’excède pas la limite de 10 024 € (CGI : art.
1417).
Les redevables privés du bénéfice de cette exonération
peuvent bénéficier d’un plafonnement de la taxe
d'habitation également sous conditions de ressources (CGI :
art. 1414 A). Il est précisé que le revenu à prendre en compte
s'entend des revenus de chacun des foyers fiscaux des
cohabitants.
Pour mémoire, le foyer fiscal se limite à une personne
lorsqu’il s’agit de célibataires, veufs, divorcés (ou séparés)
sans personne à charge. En cas de mariage ou de pacs, le
foyer fiscal comprend deux personnes auxquelles s’ajoutent
le cas échéant les enfants et les autres personnes à charge
(personne atteinte d’invalidité, enfant de moins de 25 ans
poursuivant ses études, etc...).
Location
Logement
conventionné/fixation du loyer et des
redevances maximum des conventions APL conclues en
2013 (circulaire DGALN du 24.1.13)
La circulaire fixe les plafonds de loyers et de redevances
maximums applicables aux conventions APL conclues au
cours de l’année 2013. Localement, les loyers doivent faire
l’objet d’un examen très poussé des services de l’Etat. Pour
garantir le caractère social des logements, il convient de
maintenir un écart d’environ 20% entre les loyers du parc
privé et les loyers maximums des logements conventionnés.
Pour mémoire, les règles d’adaptation "locale" des loyers
conventionnés Anah ont été définies par une instruction
Anah du 31 décembre 2007. Pour ces loyers c’est le
programme d’actions territorial qui détermine les loyers
maximums, notamment par secteur géographique et par
catégorie ou taille de logement, dans le respect de la
circulaire annuelle.
Le texte rappelle également que les loyers maximums des
conventions en cours sont révisés selon la base de l’IRL du
deuxième trimestre de l’année 2012 (soit + 2,20%).
HLM : demande de logement/liste des titres de séjour
(arrêté du 1.2.13 : JO du 12.2.13)
Cet arrêté liste les titres de séjour exigés pour l’attribution
d’un logement appartenant à un organisme HLM. Ils sont
désormais identiques à ceux demandés pour les bénéficiaires
potentiels du DALO (arrêté du 22.1.13).
Prolongation de la trêve hivernale
(communiqué de presse du ministère de l’Egalité des Territoires
et du Logement / circulaire du 13.3.13 / instruction du 26.10.13)
Pour répondre à la situation exceptionnelle liée aux
intempéries qui frappent un certain nombre de
départements, le Premier ministre a décidé, sur proposition
de Cécile Duflot et avec l'accord de Manuel Valls, de
prolonger la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2013.
Avec la fin de la trêve, la reprise des expulsions deviendra de
nouveau possible. Cependant, les personnes reconnues
prioritaires DALO au titre de "menacées d’expulsion sans
relogement" devraient bénéficier d’un régime particulier. Les
préfets doivent procéder à leur relogement systématique
"dans un délai tel qu’il intervienne avant la date à laquelle le
concours de la force publique sera mis en œuvre".
En savoir plus : lire l’analyse juridique n° 2013-08
http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analysesjuridiques/analyse-juridiques-2013/relogement-des-personnesmenacees-dexpulsion-au-titre-du-dalo/
HLM/constitutionnalité
du dispositif du supplément de
loyer de solidarité (Cass. Civ III : 6.2.13)
Par cet arrêt, la Cour de cassation a refusé de transmettre au
juge constitutionnel, une question prioritaire de
constitutionnalité relative au dispositif du supplément de
loyer de solidarité (SLS) institué par la loi du 13 juillet 2006
portant engagement national pour le logement.
En l’espèce, le locataire d’une société HLM a présenté une
question prioritaire de constitutionnalité, en soutenant que
les dispositions de l’article L.441-4 du Code de la
construction et de l’habitation relatives au SLS sont
contraires au principe d’égalité devant la loi (DDHC : art. 6),
au principe d’égalité devant les charges publiques (DDHC :
art. 13) et au principe d’individualisation des peines (DDHC :
art. 8). La Cour a estimé qu’il n’y a pas lieu de renvoyer la
question au Conseil constitutionnel dans la mesure où :
- elle n’est pas nouvelle ;
- elle ne présente pas un caractère sérieux, car les
dispositions n’opèrent pas de discrimination entre les
locataires, elles répondent à un motif d’intérêt général de
justice sociale et leur application est entourée de garanties
procédurales et de fond ;
- le dispositif du supplément de loyer de solidarité ne
prévoyant pas une sanction ayant le caractère d’une
punition, il n’est donc pas soumis aux dispositions de l’article
8 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de
1789.
Différence entre superficie réelle et superficie annoncée :
restitution de loyer (Cass. Civ III : 28.11.12)
Quand la superficie indiquée dans la fiche descriptive d'un
logement (35 m²) est supérieure à la superficie réelle (27m²),
le preneur peut introduire une demande en restitution du
12
trop-perçu de loyers, lorsqu’il établit que celui-ci avait été
fixé au regard de la surface habitable.
Pour mémoire, la mention de la surface du logement dans le
bail est devenue obligatoire avec la loi MLLE du 25 mars
2009. Par ailleurs, dans le cadre de la future réforme des
rapports locatifs (projet de loi sur le logement et
l’urbanisme), il est question d’assortir cette obligation de la
possibilité, pour le locataire, d’obtenir une diminution du
montant du loyer au prorata de la surface manquante.
Paiement du loyer à un bailleur sous tutelle
(Cass. Civ I : 4.7.12)
Le paiement du loyer peut-il être effectué entre les mains
d’un bailleur sous tutelle ?
Le tuteur représente le majeur protégé dans tous les actes
de la vie civile, sauf dans les cas où la loi ou l'usage autorise
la personne sous tutelle à agir elle-même.
En l’espèce, un locataire soutient avoir payé directement son
loyer au bailleur avec l’accord du tuteur et produit à l’appui
de ses allégations des quittances. La Cour d’appel n’en tient
pas compte, confirme la résiliation du bail demandée par le
tuteur et condamne le locataire au paiement de l’arriéré.
La Cour de cassation sanctionne la Cour d’appel, en estimant
que les juges du fond auraient dû s’interroger sur le point de
savoir si le fait que le bailleur percevait le loyer et que cette
pratique se soit poursuivie avec l’accord implicite du tuteur,
ne pouvait pas être considéré comme un acte de la vie
courante que le bailleur sous tutelle était autorisé à
accomplir seul.
Loi de 89/congé pour vendre/erreur dans la mention du
lot (Cass. Civ III : 28.11.12)
Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix
et faire connaître les conditions de la vente projetée (loi du
6.7.89 : art. 15 II). En l'espèce, il mentionnait que l'offre
portait sur le lot de copropriété 125 alors que le bail
indiquait que le logement loué correspondait au lot 25.
L'absence de concordance des numéros de lot s'expliquait
par une modification du règlement de copropriété et de
l'état descriptif de division intervenue après la conclusion du
bail (le lot 25 est devenu le lot 125). Mais le congé visait le
bail, sa date, l'appartement loué, le bâtiment, l'étage et
précisait que l'offre portait sur les biens et droits compris
dans la location. Ces mentions ne permettaient aucune
confusion concernant la désignation du bien et les conditions
de la vente. Le congé était donc valable et les bailleurs
n'étaient pas tenus de communiquer au locataire le
règlement de copropriété et l'état descriptif de division au
moment de la délivrance du congé.
Loi de 89/exemple de motif légitime et sérieux de congé
Dès lors que le locataire exerce, sans informer le bailleur, une
activité commerciale dans les locaux loués à usage
d’habitation principale, cela constitue un motif légitime et
sérieux justifiant la délivrance d’un congé. En l’espèce, lors
de la délivrance du congé et de façon ininterrompue, le
locataire avait exercé dans les locaux loués à usage
d’habitation
principale, une activité
commerciale
d’hébergement de personnes âgées, sans en informer le
bailleur. En outre, les services du Conseil général avaient
établi que cet hébergement n’avait pas fait l’objet d’un
agrément d’accueillant familial prévu par les dispositions du
code de l’action sociale et des familles.
Loi de 89/congé pour reprise : l’occupation du logement à
titre d’habitation principale (Cass. Civ III : 17.10.12)
Dans le cadre d’un congé pour reprise, l’usage auquel doit
être destiné le logement n’est pas précisé par la loi de 89.
En l’espèce, les juges d’appel avaient considéré que le
bénéficiaire de la reprise, retraité, pouvait disposer de deux
résidences. La Cour de cassation confirme sa jurisprudence
constante selon laquelle le congé pour reprise suppose
l’habitation des locaux à titre principal. Les juges devaient
donc vérifier que le logement était occupé à titre de
résidence principale par le bénéficiaire de la reprise.
Habitat indigne / Dalo
Habitat indigne en outre-mer/aide financière
(arrêté du 18.2.13 : JO du 20.2.13)
La loi Letchimy du 23 juin 2011 vise à accélérer le processus
de résorption des différentes formes d’habitat indigne dans
les départements et régions d’outre-mer. En effet, dans les
quartiers d’habitat informel, lorsque la démolition des locaux
concernés est nécessaire à la réalisation d’une opération
d’aménagement ou à celle d’équipements publics, ou
encore, dans des zones à risques particulièrement exposées,
une aide financière, ainsi qu’un droit au relogement ont été
mis en place (loi 23.6.11 : art. 1, 2, 3 et 6). L’aide financière
vise à compenser la perte de domicile ou les conséquences
liées à la démolition du local à usage d’habitation ou
professionnel. Cette aide concerne les personnes (occupants,
exploitants ou bailleurs) ayant construit sans droit ni titre sur
le terrain d’autrui aux fins d’habitation ou à des fins
professionnelles et les seuls occupants à l’origine de
l’édification de leur habitation pour les zones à risques. Pour
mémoire, les occupants doivent justifier d'une occupation
continue et paisible des locaux depuis plus de dix ans (loi
23.6.11 : art. 1-3°). Les modalités de calcul de cette aide
financière sont précisées dans un arrêté interministériel du
18 février 2013. L’aide financière tient ainsi compte, de l’état
technique et sanitaire de la construction, de la valeur des
matériaux, de la surface des locaux, de la durée
d’occupation, ainsi que, le cas échéant, de la situation de la
construction au regard des risques naturels.
http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analysesjuridiques/analyse-juridiques-2013/habitat-informel-aide-financiereapplicable-en-outre-mer/
13
DALO/conditions
de permanence de résidence pour les
étrangers (arrêté du 22.1.13 : JO du 30.1.13)
Contrat de vente/dossier de diagnostic technique
Les conditions de permanence de résidence sur le territoire
français des étrangers pour prétendre au bénéfice du droit
au logement opposable ont été assouplies tant pour les
ressortissants de l'Union européenne, que pour les non
européens (décret du 30.10.12: JO du 1.11.12). Cet arrêté
précise la liste des titres de séjour requis pour chacune des
catégories.
Les titres de séjour exigés pour l’attribution d’un logement
HLM sont désormais identiques à ceux exigés des
demandeurs DALO.
Recours DALO/compétences du juge (CE : 15.2.13)
Construction de maison individuelle/devoir de conseil du
banquier (Cass. Civ III : 15.1.13)
La personne dont la demande a été reconnue prioritaire et
urgente par la commission de médiation et qui n’a pas été
relogée dans le délai imparti peut saisir le juge administratif
d’une demande tendant au préfet, le cas échéant sous
astreinte, de lui attribuer un logement adapté à sa situation
(CCH : L.441-2-3-1). Dans le cadre de ce recours, le juge n’est
compétent ni pour apprécier la légalité de la décision de la
commission de médiation, ni même pour tirer les
conséquences d’une fraude. La contestation de la validité des
actes de la commission de médiation doit donner lieu à un
recours pour excès de pouvoir de droit commun. Par ailleurs,
la proposition par le préfet de la candidature d’une personne
ne peut être considérée comme une offre de logement, dès
lors qu’il n’y a pas d’accord effectif de l’organisme HLM.
Toutefois, le comportement de la personne peut délier le
préfet de son obligation de la reloger. En l’espèce, le Conseil
d’Etat juge que les imprécisions relevées dans le formulaire
de saisine de la commission de médiation n’établissent pas
que l’absence d’offre de logement serait imputable à la
personne.
Concernant le dossier de diagnostic technique présent dans
un contrat de vente, une distinction est opérée entre
l’obligation d’information et la charge financière.
En effet, la loi prévoit l’obligation pour le vendeur de fournir
à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique (CCH :
L.271-4). En revanche, dans le silence du législateur, les juges
considèrent que la charge financière du coût du diagnostic
relève de la liberté contractuelle. Les parties peuvent donc
convenir de la mettre à la charge de l’acquéreur.
Selon une jurisprudence constante, le contrôle de la
qualification du contrat de construction n’entre pas dans les
obligations du banquier prêteur (Cass. Com : 9.7.02 et
22.10.02 ; Cass. Civ III : 12.2.03 et 2.7.03). Ce principe a été
réaffirmé en précisant que le banquier ne pouvait s’immiscer
dans la convention passée entre le constructeur et le maître
de l’ouvrage. En revanche, l’établissement prêteur a vu sa
responsabilité retenue au titre de son devoir d'information et
de conseil (Cass. Civ III : 11.1.12).
Dans un arrêt non publié, c’est à nouveau sous l’angle du
devoir de conseil qu’est abordée la responsabilité du
banquier. En présence de devis estimatifs établis par
l’entrepreneur qui prend en charge la construction de
l’intégralité de la maison, il revient aux juges du fond de
rechercher si le prêteur n’aurait pas dû informer l'accédant à
la propriété du risque de la signature d’un contrat ne
prévoyant pas de garantie de livraison.
Copropriété
Contrats
CCMI/sommes
Emprunt collectif en copropriété (décret du 11.3.13 : JO du
13.3.13)
pouvant être perçues par le garant de
livraison (Cass. Civ III : 23.10.12)
Dans le cadre du contrat de maison individuelle et, en cas de
défaillance du constructeur, le garant peut être amené à
prendre en charge les travaux destinés à achever la
construction de la maison individuelle. Il peut s’agir de
travaux d’achèvement ou de réparations des désordres. En
revanche, la garantie de livraison n’a pas pour objet de
financer la maison individuelle au lieu et place de l’accédant.
En conséquence, le professionnel est en droit d’exiger, dans
la limite du prix convenu au contrat, le paiement des
sommes correspondant aux travaux effectués (CCH : L.2316). Il est jugé qu’un maître d’ouvrage ne peut s’opposer au
paiement des sommes exigées par le garant au motif qu’il y
aurait une distinction à faire entre les travaux nécessaires à
l’achèvement de l’immeuble et les travaux engagés à la suite
de l’apparition de désordres. Le droit à remboursement qui
existe au profit du garant concerne tous les travaux
effectués.
A compter du 14 mai 2013, les syndicats de copropriétaires
pourront souscrire, en leur nom propre, un emprunt collectif
afin de financer des travaux sur les parties communes, des
travaux d’intérêts collectif sur les parties privatives,
l’acquisition de biens ou le préfinancement de subventions
publiques.
Cette possibilité, intégrée à la loi de 1965 par la loi
Warsmann du 22 mars 2012 nécessitait la publication d’un
décret précisant les modalités de mise en œuvre : il s’agit du
décret du 11 mars 2013.
Ce décret prévoit l’envoi par le syndic, avant la tenue de
l’assemblée générale, des conditions générales et
particulières du projet de contrat de prêt collectif ainsi que
de la proposition d’engagement de caution correspondante.
Il définit, par ailleurs, les modalités de recours à la caution en
cas de défaillance d’un copropriétaire.
Enfin, l’information de l’acquéreur, en cas de transfert de
propriété, est complétée par deux mesures. D’une part, le
montant de l’emprunt souscrit au nom du syndicat doit
14
apparaître dans l’état daté (document qui est transmis par le
syndic au notaire avant l’établissement de tout acte réalisant
ou constatant le transfert ou la création d’un droit réel sur
un lot). D’autre part, lorsque l’acquéreur accepte de
continuer à rembourser l’emprunt de l’ancien propriétaire,
l’accord du prêteur, de la caution et du nouveau propriétaire,
doivent être notifiés au syndic. A noter qu'à ce jour, les
textes permettant l’application de l’éco-prêt collectif ne sont
pas parus.
L’assemblée générale des copropriétaires pouvait-elle
adopter ce nouveau règlement de copropriété en seul et
unique vote ?
La Cour de cassation répond par l’affirmative : la question
avait "une portée globale, en ce qu'elle invitait l'assemblée
générale à accepter en un seul vote l'ensemble du nouveau
règlement de copropriété proposé au vote".
Il en ressort qu’une assemblée générale de copropriétaires
peut procéder par un vote unique à l’adoption d’un nouveau
règlement de copropriété.
http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analysesjuridiques/analyse-juridiques-2013/emprunt-collectif-encopropriete/
Passerelle de majorités : vote direct (Cass. Civ III : 23.1.13)
Audit énergétique/calcul du seuil de 50 lots
La réalisation d’un audit énergétique est obligatoire dans les
copropriétés de plus de 50 lots (CCH : L.134-4-1 et R.134-14).
Tous les lots visés par le règlement de copropriété doivent
être pris en compte quel que soit leur affectation. Par
exemple, une copropriété comportant 2 commerces en rezde-chaussée et 16 logements associés chacun à un parking et
une cave (soit 50 lots au total) est soumise à l'obligation de
réaliser un audit, sous réserve que les autres critères soient
satisfaits.
Compte
bancaire séparé/renouvellement de mandat du
syndic (Cass. Civ III : 23.1.13)
Le syndic est tenu, dans les trois mois suivant sa désignation
et au moins tous les trois ans, de soumettre au vote de
l’assemblée générale la décision d’ouvrir un compte bancaire
séparé au nom du syndicat de copropriétaires (loi du 10.7.65
: art. 18).
La Cour de cassation apporte une précision sur cette
obligation et le moment où doit intervenir ce vote en
relevant qu’il n’est pas nécessaire que le syndic sollicite à
nouveau les copropriétaires sur cette question à l’occasion
du renouvellement du mandat du syndic.
Règlement
de copropriété/adaptations et modifications/vote unique (Cass. Civ III : 23.1.13)
L’assemblée générale adopte à la majorité simple (majorité
des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du
10.7.65 : art. 24) les adaptations du règlement de
copropriété rendues nécessaires par les modifications
législatives et réglementaires intervenues depuis son
établissement (loi du 10.7.65 : art. 49).
Lorsque les modifications du règlement de copropriété
concernent la jouissance, l’usage et l’administration des
parties communes, l’assemblée générale se prononcent à la
double majorité (majorité des membres du syndicat
représentant au moins les deux tiers des voix / loi du 10.7.65
: art. 26 b).
En l’espèce, un projet de règlement de copropriété, soumis
au vote des copropriétaires, comportaient à la fois des
adaptations législatives et des modifications de la destination
des parties privatives (notamment suppression d’une clause
d’occupation bourgeoise ou possibilité d’installer une
véranda).
La procédure de la "passerelle de majorités" permet de
soumettre deux fois au vote des copropriétaires, au cours
d’une seule assemblée générale, une résolution qui n’aurait
pas, à l’occasion d’un premier vote, obtenue l’accord des
copropriétaires.
En effet, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires
n'a pas décidé d'une résolution à la majorité des voix de tous
les copropriétaires (majorité de l’article 25), mais que le
projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée
peut décider à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article
24) en procédant immédiatement à un second vote (loi du
10.7.65 : art. 25-1 al. 1er).
La Cour de cassation précise que l’assemblée générale n’a
pas à autoriser, par une décision intermédiaire, le recours à
la passerelle de majorités : le second vote doit intervenir
immédiatement après le vote au cours duquel la résolution a
été rejetée (premier vote).
Travaux d’aménagements intérieurs/nuisances sonores
(Cass. Civ III : 20.11.12)
Cet arrêt est l’occasion de rappeler, que même autorisés par
une assemblée générale, des travaux ne doivent pas, une fois
achevés, entraîner de nuisances sonores pour les tiers.
Si tel est le cas, les copropriétaires s’exposent à devoir
réparer le préjudice subi par les voisins et à remettre leur
appartement dans l’état antérieur.
En l’espèce, des copropriétaires avaient redistribué les pièces
de leur appartement, en transformant les chambres en
cuisine et salle à manger et en remplaçant la moquette par
un autre revêtement entraînant ainsi des nuisances sonores
pour les voisins des étages inférieurs.
Charges impayées/recours en recouvrement
(Cass. Civ III : 11.12.12)
Pour pouvoir exercer une action en recouvrement de
charges, le syndicat de copropriétaires doit rapporter la
preuve du montant de la créance dont il réclame le paiement
(code civil : art. 1315).
Cet arrêt est l’occasion, pour la Cour de cassation, de
préciser les documents que le syndicat doit fournir à l’appui
de sa demande en recouvrement de charges de copropriété.
Ainsi, les juges relèvent que le procès-verbal de l’assemblée
générale approuvant les comptes de l’exercice
correspondant, les documents comptables et le décompte de
répartition des charges doivent être produits par le syndicat,
15
le compte de gestion générale de l’exercice clos, ainsi que le
compte de charges du copropriétaire en impayés étant
insuffisants.
Changement
d’affectation d’un lot/droits des autres
copropriétaires (Cass. Civ III : 11.12.12)
Un copropriétaire peut-il transformer un local à usage de
garage en local de vente et d’exposition ?
Un copropriétaire peut modifier l’affectation de son lot, à
condition que cette modification ne porte atteinte ni aux
droits des autres copropriétaires, ni à la destination de
l’immeuble (loi du 10.7.65 : art. 9). En l’espèce, un
copropriétaire a transformé son garage en magasin d’articles
et de vêtements de sport avec occupation par la clientèle
sans l’autorisation de l’assemblée générale. Le syndicat des
copropriétaires l’assigne en remise des lieux en leur état
initial de garage. La Cour d’appel a jugé que la
transformation d’un garage en local de vente et d’exposition
est de nature à influer sur les droits des autres
copropriétaires, car un magasin ne peut être assimilé à un
garage, ne serait-ce qu’au regard du calcul des tantièmes.
La Cour de cassation sanctionne la Cour d’appel, en estimant
que les juges du fond auraient dû caractériser l’atteinte aux
droits des copropriétaires ou à la destination de l’immeuble,
en indiquant les éléments leur permettant de retenir
l’existence de cette influence.
- il peut faire une réclamation auprès du diagnostiqueur ou
de l’organisme qui l’a certifié ;
- il peut engager la responsabilité délictuelle du
diagnostiqueur qui aurait commis une faute contractuelle à
l’origine de son préjudice ;
- en cas de dol, il peut introduire une action en nullité du
contrat de vente.
Urbanisme
Documents
d’urbanisme/élaboration, modification et
révision (décret du 14.2.13 : JO du 16.2.13)
Les procédures d’élaboration et d’évolution des SCOT, des
PLU et des cartes communales ont été modifiées par
l’ordonnance du 5 janvier 2012, prise en application de la loi
du 12 juillet 2010, dite "Grenelle II". Ces changements sont
entrés en vigueur depuis le 1er janvier 2013. Le décret du 14
févier 2013 adapte en conséquence les dispositions
réglementaires du code de l'urbanisme.
Plan local d’urbanisme/toitures végétales
Qualité de l'habitat
Redevance
d'enlèvement des déchets : dispense de
paiement (Cass. Civ III : 26.9.12)
L’usager est tenu de payer la redevance d’enlèvement des
déchets à la communauté de commune chargée du
ramassage collectif des ordures ménagères, sauf s’il rapporte
la preuve de l’élimination personnelle de ses ordures
ménagères (code de l’environnement : L.541-2). En l’espèce,
la production d’une note explicite sur la gestion des déchets
ménagers rédigée par l’usager, ne permet pas de justifier de
l’élimination personnelle des ordures ménagères.
Assainissement non collectif en zone inconstructible
(Rép. Min : JO du Sénat du 13.12.12)
Un dispositif d’assainissement non collectif peut être installé
dans une zone inconstructible d'une carte communale dans
la mesure où il ne porte pas atteinte à la zone. Tout projet de
ce type devra être apprécié par l’autorité compétente en
matière d’autorisation d’urbanisme qui devra notamment
s’assurer du respect de la salubrité et de la sécurité publique.
Diagnostic technique/recours ouverts à l’acquéreur
L’acquéreur dispose de trois types de recours pour contester
un diagnostic :
L'application des règles du plan local d’urbanisme (PLU) ou
du règlement national d’urbanisme (RNU) ne doivent pas
s'opposer à l'utilisation de matériaux renouvelables ou à
l'installation de dispositifs favorisant la retenue des eaux
pluviales ou la production d'énergie renouvelable ou
procédés de construction écologique correspondant aux
besoins de consommation domestique des occupants de
l'immeuble (CU : L.111-6-2).
Il est précisé que les toitures végétales constituent des
matériaux d'isolation thermique et font partie des dispositifs
favorisant la retenue des eaux pluviales.
Par conséquent, les dispositions d'urbanisme, dès lors
qu'elles s'opposent à l'installation de toitures végétales, ne
doivent pas être appliquées.
Définition du lotissement (CE : 20.2.13)
La définition du lotissement applicable avant le 1er mars 2012
prévoyait qu’il y avait lotissement dès la division d'une ou de
plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de
bâtiments. Le Conseil d'Etat a ensuite précisé qu'il y avait
bien création d'un lotissement à l'occasion du détachement
d'une seule parcelle, dès lors qu'elle était destinée à recevoir
une construction (CE : 27.7.12).
Un nouvel arrêt élargit encore ce champ en considérant
qu’un lotissement est constitué en cas de division d’un
terrain en deux lots, même lorsque la vente du lot détaché
n'a pas pour objet l'implantation d'un bâtiment, dès lors que
la partie conservée par le propriétaire doit recevoir des
constructions.
Par conséquent, dès qu’il y a division d’un terrain en vue de
la construction d’un bâtiment sur l’un ou l’autre des lots, il y
a lotissement. Cette solution est transposable au nouveau
16
régime du lotissement applicable depuis le 1er mars 2012
(ordonnance du 22.12.11).
Affichage du permis de construire/effets de l’annulation du retrait (Rép. Min : JO Sénat du 25.10.12)
L'annulation d'une décision de retrait de permis de
construire a pour effet de rétablir l'autorisation initialement
accordée, à compter de la date de la décision juridictionnelle
prononçant cette annulation.
Si le délai de recours des tiers de deux mois n’était pas
encore expiré au moment de l’annulation juridictionnelle, un
nouveau délai est accordé aux tiers pour contester le permis
de construire rétabli. Ce délai court à compter d’un nouvel
affichage de l’autorisation sur le terrain.
Preuve de l’affichage du permis de construire
vérifier la destination prévue par la DUP et son éventuelle
rétrocession.
Enfin, dans un autre arrêt daté du même jour, la Cour de
cassation revient sur la demande de restitution des biens par
les expropriés. Ceux qui souhaitent faire constater le défaut
de base légale d'une ordonnance d’expropriation, doivent
saisir la juridiction de l'expropriation dans un délai de 2 mois
à compter de la notification de la décision du juge
administratif annulant la DUP ou l'arrêté de cessibilité. Mais
ce recours n'a pas pour effet de suspendre le délai de 2 mois
ouvert à l'exproprié pour demander la restitution des biens
dont il a été illégalement dépossédé.
Collectivités locales
Tout permis de construire doit faire l’objet d’un affichage
continu pendant deux mois afin de permettre aux tiers
s’estimant lésés de le contester (CU : R.600-2). Pour prouver
cet affichage, le bénéficiaire peut faire établir un constat
d’huissier. Il peut également fournir des attestations de
témoignages dès lors qu’ils émanent de personnes n’ayant
pas de lien avec lui.
Suppression de la participation pour voiries et réseaux
(Rép. Min : JO Sénat du 10.1.13)
La participation pour voirie et réseaux (PVR) est instituée en
deux temps, d’abord instaurée sur l’ensemble du territoire
communal par une délibération de portée générale puis,
ultérieurement, par une délibération propre à chaque voie
nécessitant des travaux. Elle est abrogée au 1er janvier 2015.
A compter de cette date, il ne pourra plus être pris de
nouvelles délibérations propres à chaque voie sur le
fondement d'une délibération générale instituant la PVR
avant cette date. En revanche, les délibérations propres à
chaque voie, prises avant le 1er janvier 2015, continueront à
produire leurs effets pour les autorisations d'urbanisme
déposées après cette date.
Expropriation/affectation non-conforme à la DUP et droit
de rétrocession/restitution des biens
(C. Const : 15.2.13 / Cass. Civ III : 16.1.13)
Si l’immeuble exproprié ne reçoit pas la destination prévue
ou a cessé de la recevoir dans les 5 ans suivant l’ordonnance
d’expropriation, les anciens propriétaires ou leurs ayantsdroits peuvent demander la rétrocession du bien dans un
délai de 30 ans (à compter de la notification de l’ordonnance
d’expropriation (code de l’expropriation : L.12-6).
Si une nouvelle déclaration d’utilité publique (DUP) est prise,
il ne peut y avoir rétrocession sauf si la DUP a pour unique
but d’empêcher l’exercice par les anciens propriétaires de ce
droit. Cette disposition qui permet la mise en échec du droit
de rétrocession par une nouvelle DUP est déclarée conforme
à la Constitution (C. Const : 15.2.13).
Par ailleurs, la Cour de cassation précise que c'est au regard
de la globalité du projet et de son emprise déclarés d’utilité
publique (et non de la seule parcelle expropriée) qu’il faut
Réforme de la politique de la ville
(CIV du 19 février 2013)
La réforme de la politique de la ville élaborée par le
gouvernement s’articule autour de cinq axes : construire
ensemble la politique de la ville, territorialiser les politiques
de droit commun, rénover et améliorer le cadre de vie,
concentrer les interventions publiques et lutter contre les
discriminations. Parmi les 27 décisions prises par le Comité
Interministériel des Villes (CIV), seules la rénovation et
l’amélioration du cadre de vie et la réforme de la géographie
prioritaire et la signature de contrats de ville de nouvelle
génération sont ici présentées succinctement.
Rappelant qu’une action spécifique en matière d’habitat et
de cadre de vie est indispensable pour favoriser
l’amélioration durable des conditions d’existence des
habitants des quartiers populaires, plusieurs décisions du
CIV, regroupées dans l’axe 3 "rénover et améliorer le cadre
de vie" sont dédiées à l’achèvement du programme national
de rénovation urbaine (PNRU), au lancement d’une nouvelle
génération d’opérations de renouvellement urbain, à la mise
en œuvre d’actions pour renforcer la gestion des quartiers et
favoriser la mixité sociale ainsi qu’à l’engagement de
nouvelles opérations de désenclavement des quartiers. La
rénovation de la géographie prioritaire de la politique de la
ville relève, quant à elle de l’axe 4 "concentrer les
interventions publiques".
Mener à bien le PNRU (décision 17)
L’échéance du PNRU fixée à fin 2013 sera reportée à fin
2015, afin de mettre en cohérence cette échéance avec la
durée du régime spécifique de TVA à taux réduit pour ventes
et livraisons à soi-même sur les territoires faisant l’objet
d’une convention ANRU, prévu par la loi de 2006 portant
engagement national pour le logement. Il s’agit là d’aligner la
durée du dispositif de TVA à taux réduit en accession sur le
calendrier de clôture des conventions de rénovation urbaine.
Lancer une nouvelle génération d’opérations de
renouvellement urbain intégrées dans les contrats de ville
2014-2020 (décision 18)
17
Alors que le PNRU est engagé, fin 2012, à près de 80%, il
subsiste encore un certain nombre de quartiers
insuffisamment ou encore non traités ; pour ces derniers,
une nouvelle génération d’opérations de renouvellement
urbain intégrées dans les contrats de ville 2014-2020 devrait
voir le jour. "Il convient d’intégrer cette intervention dans un
contrat de ville unique réunissant les volets urbain et
humain, et assurant la coordination de la politique de la ville
avec les politiques de droit commun de l’Etat et des
collectivités". Adossé à un projet de territoire global et
stratégique porté par les EPCI, le volet renouvellement
urbain du contrat de ville vise à mieux intégrer les quartiers
dans leur agglomération. Les projets proposés s’appuieront à
cet égard sur la démarche "EcoQuartier" initiée par le
ministère de l’Egalité des Territoires et du Logement.
En cohérence avec ces orientations, l’intervention de l’ANRU
devrait se concentrer sur les quartiers prioritaires de la
politique de la ville présentant les plus forts
dysfonctionnements urbains, à savoir les grands ensembles
d’habitat social et les copropriétés dégradées relevant d’un
projet d’aménagement urbain intégré. Dans cette
perspective, un recensement des quartiers à enjeux sera
mené sur la base de critères objectifs ; le CIV souligne en
outre que dans le cas spécifique de l’outre-mer se pose la
question de la cohérence des interventions PRU/RHI sur les
secteurs d’habitat informel et insalubre.
Renforcer la qualité de gestion des quartiers et la mixité
sociale (décision 19)
La réussite des interventions physiques de restructuration
urbaine et de rénovation du parc de logements nécessite la
mobilisation des politiques locales de l’urbanisme et du
logement pour intervenir à une échelle plus large afin de
rééquilibrer l’offre de logements locatifs sociaux, notamment
l’offre à bas loyers sur les territoires, conduire les politiques
d’attribution concertées à l’échelle des agglomérations et
déclinées plus finement sur les quartiers de la politique de la
ville et enfin assurer une qualité de gestion du patrimoine
HLM.
Trois mesures sont à cet égard préconisées par le CIV : une
meilleure répartition de la construction de logements sociaux
à l’échelle des agglomérations, notamment en favorisant
celle-ci dans les communes où le besoin est le plus notable ;
l’organisation, dans le cadre de la préparation de la future loi
"urbanisme et logement" d’une concertation dédiée à la
réforme des procédures d’attribution des logements sociaux
est proposée ; l’adaptation du dispositif d’abattement de la
taxe foncière sur les propriétés bâties pour le parc locatif
social situé en ZUS jusqu’au 31 décembre 2013 à la nouvelle
géographie prioritaire de la politique de la ville à compter du
1er janvier 2014.
Favoriser le désenclavement des quartiers populaires
(décision 20)
Souvent mal desservis par les transports en commun alors
même que les habitants sont plus fréquemment dépendants
des transports publics et que les quartiers prioritaires de la
politique de la ville sont souvent éloignés des centres et des
bassins d’emploi, le développement de transports collectifs
figure parmi les mesures prioritaires à mettre en œuvre.
Une géographie prioritaire rénovée (décision 21)
Par rapport aux 2 500 quartiers actuellement en contrat
urbain de cohésion sociale, la nouvelle géographie prioritaire
devrait être resserrée autour d’un nombre ciblé de quartiers,
zones de concentration de population en difficultés, définis
sur la base d’un critère simple et objectif : la part de
population à bas revenus.
Cession de terrains à bâtir et TVA
Depuis la loi de finances rectificative pour 2010, les cessions
de terrains à bâtir réalisées par une collectivité locale sont
appréciées au regard de la TVA de la même façon que les
cessions réalisées par toute autre personne.
Ainsi, une collectivité locale qui réalise un lotissement est
assujettie à la TVA à raison de cette opération. Les ventes de
terrain à bâtir correspondantes sont soumises à la TVA sur le
prix total lorsque le terrain cédé avait ouvert droit à
déduction lors de son acquisition et ne sont taxées que sur la
seule marge dans le cas contraire. Ces règles ont vocation à
s’appliquer quel que soit le prix de vente des terrains. Ainsi,
le fait qu’une collectivité vende à prix coûtant, en ne
répercutant dans son prix que les seules dépenses engagées
pour la viabilisation du terrain, n’est pas de nature à modifier
l’analyse.
Professionnels
Notaire/obligation de réitérer un acte de vente
(Cass. Civ III : 20.12.12)
Un notaire, informé de l’existence d’une première promesse
de vente non publiée doit-il refuser de réitérer un acte
authentique de vente portant sur une seconde promesse de
vente, non publiée également ?
La réponse apportée par la Cour de cassation est négative.
On sait que le notaire a une fonction particulière. Il assure
une mission de service public. Aux termes de la loi sur le
notariat, il a l’obligation de "prêter son ministère lorsqu’il est
requis" (loi du 16 mars 1803 : art. 3). En cas de refus injustifié
d’instrumenter un acte de vente, il s’expose à des sanctions
disciplinaires et civiles (versement de dommages-intérêts en
cas de préjudice pour les usagers de ce service public).
En l’espèce, et par application des règles relatives à la
publicité foncière, la première promesse non publiée est
inopposable aux tiers. En conséquence, le notaire requis par
le bénéficiaire de la deuxième promesse, elle- même non
publiée, ne pouvait refuser d’instrumenter l’acte de vente
sous peine de voir engager sa responsabilité professionnelle.
Le bénéficiaire de la première promesse ne peut en aucun
cas engager la responsabilité du professionnel. La solution
18
aurait été différente si la première promesse avait été
publiée et pas la seconde.
Banquier/devoir d’information et de conseil dans le cadre
d’investissement locatif (Cass. Com : 8.1.13)
L’arrêt est l’occasion de rappeler qu’en matière
d’investissement locatif, la banque qui finance le projet et
l’agence qui recommande l'opération ont un devoir de
conseil et d’information envers les investisseurs physiques.
Dans le but d’effectuer un investissement leur permettant la
défiscalisation de leurs revenus, des époux avaient noué des
contacts avec une banque et avec une agence immobilière
appartenant au même groupe que l’organisme prêteur. Suite
à leurs conseils, les particuliers ont fait l’acquisition de deux
logements situés dans un projet de rénovation d’un hôtel
classé bâtiment historique. En l’espèce, une plaquette
vantant l’avantage fiscal ainsi que deux études
personnalisées avaient été fournies aux particuliers.
Cependant, les simulations fournies avaient été trop
optimistes : les particuliers ont dû faire faire à un surcoût
important de travaux (dû en partie aux exigences de
l’architecte des Bâtiments de France) et à un redressement
fiscal.
Il est jugé qu’au titre de leur devoir de conseil et
d’information les deux professionnels que sont l’agence
immobilière et la banque auraient dû informer les personnes
physiques des aspects moins favorables de l’opération et des
risques inhérents à ce type d’investissement.
Droit général
Saisie des rémunérations/révision des seuils de la fraction
saisissable ou cessible des rémunérations
(décret du 14.1.13 : JO du 14.1.13)
Le décret révise, comme chaque année, les seuils permettant
de calculer la fraction saisissable et cessible des
rémunérations qui peut être versée aux créanciers du salarié.
La saisie des rémunérations ne peut en aucun cas ramener la
part de la rémunération laissée au salarié à un montant
inférieur au RSA pour une personne seule (483,24 € au 1er
janvier 2013), augmenté de 1 390 € par personne à charge.
Aide juridictionnelle : plafonds de ressources 2013
(circulaire du 7.1.13 : BOMJL du 31.1.13)
Pour 2013, le barème des plafonds de ressources pris en
compte pour bénéficier de l'aide juridictionnelle est le même
qu'en 2012. Ces montants sont en principe revalorisés, au 1er
janvier de chaque année, comme la tranche la plus basse du
barème de l'impôt sur le revenu (loi du 10.7.91 : art. 4), qui
n'a pas été modifié par la loi de finances pour 2013.
Procédure
d'injonction de payer/jugements électroniques (circulaire du 3.1.13 : BOMJL du 31.1.13)
La loi du 13 décembre 2011 relative à la répartition des
contentieux et à l'allègement de certaines procédures
juridictionnelles a étendu au TGI la procédure d'injonction de
payer. Les mesures réglementaires nécessaires à la mise en
oeuvre de cette extension ont été fixées par le décret du 28
décembre 2012. Depuis le 1er janvier 2013, le TGI est donc
compétent pour connaître des requêtes en injonction de
payer d'un montant supérieur à 10 000 €. Le décret avait
également introduit la possibilité d’établir les jugements
civils sur support électronique. La circulaire du 3 janvier 2013
présente l'ensemble de ces dispositions.
Deux arrêts de la Cour de cassation précisent les diligences
de l’huissier de justice lors de la signification des actes.
Dans le premier arrêt, un procès-verbal d’expulsion a été
signifié au locataire à l’adresse du bail résilié (CPC : art. 659).
La décision rappelle que, la régularité du procès-verbal
d’expulsion ne dépend pas des diligences effectuées par le
destinataire de l’acte pour faire connaître sa nouvelle
adresse à la partie poursuivante, mais uniquement des
diligences concrètes accomplies par l’huissier pour
rechercher le destinataire de l’acte, celles-ci devant être
mentionnées dans l’acte. Dès lors que, la seule mention de
l’établissement du procès-verbal, au titre des diligences, ne
constitue pas une tentative de recherche de la nouvelle
adresse, la signification à domicile de l’acte ne peut être
déclarée régulière (décision n° 11-23151).
Dans le second arrêt, l’irrégularité de la signification est
invoquée du fait que l’huissier n’avait pas précisé, dans son
acte, la nature des diligences accomplies caractérisant
l’impossibilité d’une signification à personne. En effet,
l’huissier a l’obligation de rencontrer la personne au domicile
présumé avant de procéder à la vérification du domicile de
délivrance de l’acte. L’existence des diligences accomplies
par l’huissier tirée d’une autre mention de l’acte, telle la
vérification du domicile ne peut être présumée (CPC : art.
655). En conséquence, sous peine d’être déclaré irrégulier,
l’acte de signification à domicile doit relater les diligences
accomplies pour effectuer la signification à personne et les
circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle
signification (décision n° 11-27228).
Signification des actes/contrôle des diligences accomplies
par l’huissier (Cass. Civ II : 10.1.13)
19
Edition
Propositions, Projets
Plan d’investissement
pour le logement : recours
aux ordonnances
Lors d’un déplacement à Alfortville (94), le Président de la
République, accompagné de Cécile Duflot, ministre de
l’Egalité des Territoires et du Logement, et de Dephine
Batho, ministre de l'Ecologie, du Développement durable et
de l'Energie, a dévoilé 20 mesures d’un plan d’investissement
en faveur du logement.
Parmi celles-ci, on peut citer les mesures suivantes :
- raccourcir les délais de procédure des grosses opérations
de construction de logements afin de diviser par trois les
délais de procédure et par 2 les traitements de contentieux
(mesure n° 1) ;
- simplifier les normes de construction avec pour objectif
de réduire les coûts de production (mesure
n° 14) ;
- aider à la rénovation énergétique des logements
(création d’une prime exceptionnelle pour les classes
moyennes, mise en place d’un guichet unique et
d’ambassadeurs de la rénovation énergétique pour
accompagner les ménages précaires les plus isolés (mesures
16 et 17)) ;
- conclure un pacte avec le monde HLM visant à la
production de 150 000 logements sociaux par an (mesure n°
11) ;
- construire là où sont les besoins, en privilégiant la densité
à l’étalement urbain.
Pour l’adoption de certaines mesures, le gouvernement va
légiférer par ordonnances. D’ici à fin avril, un projet de loi
d’habilitation sera déposé.
Loi
relative à la transition vers un système
énergétique sobre
La proposition de loi Brottes "visant à préparer la transition
vers un système énergétique sobre et portant diverses
dispositions sur la tarification de l'eau et sur les éoliennes" a
été définitivement adoptée le 11 mars 2013. Ce texte a fait
l’objet successivement, d’une première lecture dans chacune
des deux chambres parlementaires, d’un échec de la
commission mixte paritaire (CMP), d’une nouvelle lecture
dans chacune des deux chambres et d’une lecture définitive
par la commission des affaires économiques de l'Assemblée
nationale.
Cette proposition de loi poursuit deux objectifs. Le premier
objectif est d’accélérer la transition énergétique grâce à une
diminution de l’énergie consommée par les ménages
(modification de leur comportement, meilleure isolation des
logements).
Le
second
objectif
réside
dans
l’accompagnement de la hausse des prix de l’énergie.
La mesure la plus importante et la plus controversée porte
sur la création, à partir de 2015, d'un bonus-malus sur les
consommations d'énergies de réseau (électricité, gaz naturel,
chaleur), visant à "inciter les consommateurs domestiques à
réduire leur consommation".
En effet, les consommateurs bénéficieront du bonus s'ils
consomment moins que le "volume de base" qui leur est
attribué en fonction de leur situation géographique et du
nombre de personnes composant leur foyer. Ils devront en
revanche payer un premier malus présenté comme un
"signal pédagogique" entre 100% et 300% du volume de
base, et un second malus "plus pénalisant" au-delà de 300%.
Le texte comporte également des mesures d'extension des
tarifs sociaux de l'énergie, de création d’un service public de
la performance énergétique et de l’habitat, sur l'effacement
de la pointe de la consommation énergétique, sur la CRE
(Commission de régulation de l'énergie), sur l'éolien mais
aussi sur l'expérimentation par les collectivités locales d'un
tarif social de l'eau.
Le 14 mars 2013, un recours a été déposé devant le Conseil
constitutionnel sur certaines des dispositions de la loi
notamment le bonus-malus considérant qu’il constitue
notamment une rupture d'égalité entre les consommateurs.
Projet de loi de décentralisation et de réforme de
l’action publique
Le projet de loi de décentralisation et de réforme de l’action
publique, dont la présentation est prévue au Conseil des
ministres du 10 avril comporte six titres et 124 articles, dont
bon nombre concernent l’urbanisme, le logement et la
gouvernance des collectivités territoriales. Les titres II
"promouvoir l’égalité des territoires", III "clarifier les
responsabilités des collectivités territoriales et de l’Etat" et IV
"conforter les dynamiques urbaines et territoriales" sont à
cet égard particulièrement riches.
Dans le cadre du titre II "promouvoir l’égalité des
territoires", un premier chapitre traite des compétences en
matière d’urbanisme à travers l’intercommunalisation des
plans locaux d’urbanisme (PLU), un second des
établissements publics fonciers et un troisième de
l’ingénierie territoriale.
La compétence d'élaboration du plan local d'urbanisme est
rendue obligatoire pour l'ensemble des communautés de
communes et des communautés d'agglomération de plus de
30 000 habitants (art. 37 et 38).
Actuellement des établissements publics fonciers de l'Etat
peuvent coexister sur certains territoires, notamment en Ilede-France, "entraînant des incohérences de stratégie
foncière" : le texte prévoit qu’il ne pourra exister qu'un seul
établissement public foncier de l'Etat par région dans un
objectif de bonne gestion et d'efficacité de l'action publique
(art. 39).
A l’image du domaine de l’eau où "les départements
détiennent une mission d'appui pour des raisons de
solidarité et d'aménagement du territoire", l’article propose
"d'étendre le champ de l'assistance technique pour raison de
solidarité et d'aménagement du territoire à la voirie, à
l'aménagement du territoire et à l'habitat", ce qui permettra
20
aux conseils généraux de venir en appui des communes les
plus isolées et des EPCI ne disposant pas des ressources
suffisantes pour mener de manière autonome des projets
structurants (art. 40).
Le titre III vise à clarifier les responsabilités entre l’Etat et
les collectivités locales tout en créant, "tant au niveau
national qu’au niveau local, un cadre à la fois souple et
pérenne permettant le dialogue et la prise de décision quant
au niveau pertinent d’exercice de certaines responsabilités".
La clause de compétence générale des départements et des
régions qui avait été supprimée par la loi de réforme des
collectivités territoriales de décembre 2010, est rétablie à
compter de janvier 2015 (art. 45).
Pour la mise en œuvre de certaines compétences nécessitant
l’intervention de plusieurs collectivités territoriales, relevant
d’une autre catégorie, un chef de file est désigné. A cet
égard, le département est notamment investi de
responsabilités en matière d’action sociale et de
développement social, la région se voyant confier le
développement économique et l’organisation des transports
(art. 46).
Des conférences territoriales de l’action publique associant à
la fois l’Etat et les collectivités sont créées (art. 47).
Le Haut Conseil des Territoires (HCT) vise à assurer la
cohérence des différentes politiques publiques associant
l'Etat et les collectivités territoriales" ; le HCT a vocation à se
substituer aux multiples instances sectorielles qui se sont
développées, dès lors qu’elles réunissent uniquement l’Etat
et les collectivités territoriales (art. 54).
Afin d’accroître les pouvoirs de la commission consultative
d'évaluation des normes (CCEN) celle-ci, devient une
formation spécialisées du HCT et peut notamment être
consultée par les présidents de l’Assemblée nationale et du
Sénat à l’égard des propositions de lois concernant les
collectivités locales, pour que soit expertisée, avec l’accord
du Gouvernement, l’évaluation préalable de l’impact
financier pour les collectivités locales des mesures
envisagées (art. 56).
Le titre IV dont l’objet est de "conforter les dynamiques
urbaines et territoriales" compte deux chapitres
respectivement consacrés au renforcement de l’intégration
des structures intercommunales (art. 62 à 67) et à
l’affirmation des métropoles (art. 75 à 101).
Dynamiques urbaines et territoriales
Le bloc de compétences obligatoires des communautés de
communes est renforcé, notamment par l’attribution de
"l’aménagement, l’entretien et la gestion des aires d'accueil
des gens du voyage" ainsi que de "l’assainissement collectif
et non collectif". S'ajoutent aux compétences optionnelles,
celles relatives à la politique de la ville. Le conseil de
communautés, à la majorité des deux tiers de ses membres
est habilité à définir l’intérêt communautaire des
compétences dont l’exercice est subordonné à cette
Edition
définition ; ce régime est la transposition de celui des
communautés urbaines et d’agglomération (art. 62).
Le champ des compétences obligatoires des communautés
urbaines est ainsi complété : "l'intérêt communautaire des
compétences attaché à l'exercice des compétences zones
d'aménagement concerté et réserves foncières est supprimé,
de même qu'il l'est s'agissant de la politique du logement".
Aux compétences transférées à la communauté urbaine, sont
en outre ajoutées l'aménagement, l'entretien et la gestion
des aires d'accueil des gens du voyage, et les espaces
mutualisés de service au public (art. 64 et 68).
Le seuil démographique pour la création de communautés
urbaines est abaissé de 450 000 à 400 000 habitants,
400 000 étant le seuil retenu pour la création de métropoles
(voir infra).
Le champ des compétences obligatoires des communautés
d'agglomération
notamment
par
l’attribution
de
"l’aménagement, l’entretien et la gestion des aires d'accueil
des gens du voyage" ainsi que de "l’assainissement collectif
et non collectif" (art. 65).
Les EPCI ont jusqu'au 1er janvier 2016 pour se conformer aux
nouvelles dispositions de la loi en étendant ou en modifiant
leur champ de compétence (art. 66).
Les communautés de communes créées avant la publication
de la loi du 12 juillet 1999 relative au renforcement et à la
simplification de la coopération intercommunale, sont
tenues à une obligation de continuité territoriale. Elle
apporte également une clarification s'agissant de la
procédure à mettre en œuvre pour intégrer les communes
en situation d'isolement après le 1er juin 2013 (art. 67).
Affirmation des métropoles
L'obligation de couverture intégrale du territoire francilien
par des EPCI à fiscalité propre est étendue aux trois
départements de la petite couronne. Le seuil démographique
est à 300 000 habitants dans ces départements, et à 200 000
habitants pour les établissements dont le siège se situe dans
l'unité urbaine de Paris, à condition de ne compter aucune
commune des départements des Hauts-de-Seine, de SeineSaint-Denis et du Val-de-Marne. Le schéma régional de
coopération intercommunale des départements des Hautsde-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, de la Seineet-Marne, de l'Essonne, des Yvelines et du Val-d'Oise qui a
pour objectif d’établir la couverture intégrale du territoire
par des EPCI à fiscalité propre et de rationaliser les
périmètres doit être élaboré avant le 1er septembre 2014 et
approuvé au plus tard le 28 février 2015 (art. 75 et 76).
Il est créé un établissement public regroupant la ville de Paris
et les EPCI à fiscalité propre de l'aire urbaine de Paris,
dénommé "Métropole de Paris". Celle-ci est constituée en
vue de la définition et la mise en œuvre d’actions d’intérêt
métropolitain afin de promouvoir un modèle de
développement durable et d’améliorer la compétitivité et
l’attractivité de son territoire (art. 77).
21
Edition
Pour améliorer la création de logements à l’échelle de l’Ilede-France, la création d’un schéma régional de l'habitat et de
l'hébergement (SRHH) est proposée ; ce nouveau schéma,
complémentaire du Sdrif, fixe les objectifs globaux et leur
déclinaison territoriale en matière de construction et
rénovation de logements, de construction et d’amélioration
des structures d’hébergement, de développement équilibré
du parc de logements sociaux, de rénovation thermique des
logements, d’actions en faveur des populations défavorisées,
de rénovation urbaine, de requalification des quartiers
anciens dégradés et de lutte contre l’habitat indigne (art. 78).
Le texte propose la création de deux métropoles :
- Lyon : à compter du 1er avril 2015, est créée "une
collectivité territoriale à statut particulier dénommée
métropole de Lyon par transformation de la communauté
urbaine de Lyon et en lieu et place du département" (art.
85).
- Aix-Marseille-Provence : à compter du 1er janvier 2015
est créé un EPCI dénommé Aix-Marseille-Provence, qui se
substitue à la communauté urbaine Marseille Provence
Métropole, la communauté d'agglomération du Pays d'Aixen-Provence, la communauté d'agglomération Salon Étang
de Berre Durance, la communauté d'agglomération du Pays
d'Aubagne et de l'Etoile, le syndicat d'agglomération
nouvelle Ouest Provence et la communauté d'agglomération
du Pays de Martigues (art. 94).
Un nouvel EPCI à fiscalité propre dénommé "métropole" est
créé ; il remplace l'actuel statut de métropole créé par la loi
de réforme des collectivités locales du 16 décembre 2010 et
qui n'existe qu'à Nice. La métropole regroupe "plusieurs
communes d'un seul tenant et sans enclave au sein d'un
espace de solidarité pour élaborer et conduire ensemble un
projet d'aménagement et de développement économique,
écologique, éducatif, culturel et social de leur territoire afin
d'en améliorer la compétitivité et la cohésion à l'échelle
nationale". Pour pouvoir devenir métropoles, par décret, les
EPCI doivent former un ensemble de plus de 400 000
habitants dans une aire urbaine de plus de 500 000 habitants
(art. 96 à 101).
Sur le plan institutionnel, la métropole dispose de larges
compétences transférées par les communes et l’Etat et
bénéficie également de transferts facultatifs de compétences
départementales et régionales, par voie de conventions.
Le projet de loi précise la gouvernance et le financement des
métropoles. Ainsi, dans le cadre de territoires dont elles
définissent le périmètre, les métropoles ont la faculté de
mettre en place des conseils de territoires qui émettent des
avis sur les politiques métropolitaines intéressant leurs
périmètres mais également sur toute affaire portant sur le
développement et l’aménagement de l’espace métropolitain
et la politique de l’habitat.
PTZ+ dans les DOM : définition de la condition de
performance énergétique pour les logements neufs
(décret et arrêté à paraître)
Le dispositif du PTZ+ tel qu’il a été mis en place par la loi de
finances pour 2012 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2013,
l’octroi du PTZ+ pour les logements neufs est soumis à la
condition de respect d’un certain niveau de performance
énergétique. Jusqu’alors, le niveau de performance
énergétique exigé pour l’octroi d’un PTZ+ ainsi que les
justificatifs à produire par l’emprunteur étaient définis pour
le seul territoire métropolitain (décret et arrêté du 29
décembre 2012). Un décret devrait être publié très
prochainement au Journal officiel. Il définira le niveau de
performance énergétique globale exigé pour respecter la
condition d’éligibilité au PTZ+ dans les départements de
Guadeloupe, Guyane, Martinique et de la Réunion. Un arrêté
déterminera les justificatifs à fournir par l'emprunteur.
Niveau de performance énergétique globale exigé pour le
bénéfice du PTZ+ (CCH : R.31-10-3 3)
En application de la loi de finances pour 2012 (art. 86),
l’octroi du PTZ+ est conditionné au respect d’un certain
niveau de performance énergétique.
Dans les départements d’outre-mer (Guyane, Martinique,
Réunion, Guadeloupe) compte tenu de la spécificité des
conditions climatiques régnant dans ces départements, une
réglementation thermique particulière a été mise en place.
Depuis le 1er mai 2010, elle est applicable à tout projet de
construction d'un logement neuf ou de parties nouvelles
d'un bâtiment existant qui fait l'objet d'une demande de
permis de construire ou d'une déclaration préalable (date de
dépôt de la demande). Par ailleurs en 2011, la Guadeloupe a
adopté une réglementation propre à son département.
Le niveau de performance énergétique exigé dans le cadre
du PTZ+ correspondra à la réglementation thermique telle
qu’elle est exigée dans ces quatre départements.
Ainsi, pour les logements situés en Guyane, en Martinique, et
à La Réunion, ce sont les prescriptions spécifiques prévues au
Code de la construction et par l’arrêté d’application du 17
avril 2009 qui doivent être respectées depuis le 1er mars (CCH
: R.162-1 et 162.2).
Les logements situés en Guadeloupe doivent respecter les
règles fixées par le conseil régional de la Guadeloupe
relatives :
- à la réglementation thermique et aux caractéristiques
thermiques de l’enveloppe des bâtiments nouveaux et des
parties nouvelles de bâtiments (délibération du 19.4.11 : JO
du 20.5.11) ;
- à la production d’eau chaude sanitaire par énergie
renouvelable ou par énergie de récupération (délibération du
19.4.11 : JO du 25.5.11) ;
- aux systèmes de refroidissement et à la performance
énergétique des appareils de climatisation individuels qui
devront être respectées (délibération du 19.4.11 : JO du
20.5.11).
Logements concernés (CCH : R.31-10-2)
La condition de performance énergétique
exclusivement les logements neufs.
concerne
22
Edition
Pour mémoire, au sens PTZ+, sont qualifiés de logements
neufs les opérations suivantes :
- la construction d'un logement ;
- l'acquisition d'un logement en vue de sa première
occupation ;
- l'aménagement à usage de logement de locaux non
destinés à l'habitation ;
- l’acquisition d’un logement en vue de sa première
occupation après la réalisation de travaux concourant à la
production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens
fiscal.
Exception à la condition de performance énergétique pour
certains logements PSLA (deuxième loi de finances
rectificative pour 2012 : art. 19 / CCH : L.31-10-2)
La condition de performance énergétique n’est pas exigée
pour les ménages qui lèveraient l’option sur un logement
financé en PSLA dont la convention et la décision d’agrément
ont été prises avant le 1er janvier 2012. Pour justifier de la
dérogation à la condition de performance énergétique,
l’emprunteur fournit le contrat de location-accession et la
copie de la décision d’agrément prise avant le 1er janvier
2012 (arrêté du 29.12.12 modifiant l’arrêté du 30.12.10).
Par ailleurs, l’exigence de performance énergétique n’existe
pas dans les opérations d’aménagement de locaux et les
logements acquis en vue de leur première occupation après
la réalisation de travaux de grosse envergure.
Les justificatifs à produire par l’emprunteur (arrêté du
30.12.10 : art. 7 modifié par l’arrêté à paraître)
L’emprunteur devra justifier du respect de la condition de
performance énergétique. Les justificatifs diffèrent selon les
formes d’acquisition ou de construction :
- en cas d'achat d’un logement neuf, l’accédant fournit, à
l’établissement prêteur l’attestation conforme à l’annexe XIII
de l’arrêté ;
- dans tous les autres cas, la justification du respect de la
condition de performance énergétique se fait en deux temps
:
• en cas d’acquisition dans le cadre d’une vente en l’état
futur d’achèvement ou de construction, dans le cadre du
contrat de construction de maison individuelle régi par la
loi de 1990 (CCMI) ou dans le cadre peu usité du contrat de
promotion immobilière :
⋅ l’emprunteur produit dans un premier temps un
justificatif provisoire du respect de la condition de
performance énergétique à laquelle il est soumis
(réglementation thermique DOM ou Guadeloupe).
Cette justification provisoire consiste en une mention
portée au contrat précisant que le logement livré
respectera la condition de performance énergétique à
laquelle il est soumis, ou en une attestation conforme
au modèle figurant en annexe XII de l’arrêté ;
⋅ dans un second temps et au plus tard un an après la
date de déclaration d’achèvement, l’emprunteur doit
fournir une attestation conforme au modèle figurant
en annexe XIII de l’arrêté ;
⋅
à défaut, l’emprunteur fournit dans le même délai
la preuve qu’il a engagé une procédure à l’encontre de
son contractant relativement au non-respect de la
réglementation thermique applicable. Pour la preuve
de cet engagement de procédure, l'envoi d'une lettre
recommandée par l'emprunteur sur l'action liée au
non-respect de la réglementation est suffisant ;
• en cas de construction hors CCMI (contrat de maîtrise
d’œuvre, contrats d’entreprise, auto construction) :
⋅ l’emprunteur produit dans un premier temps un
justificatif provisoire respect de la condition de
performance énergétique à laquelle il est soumis
(réglementation thermique DOM ou Guadeloupe).
Cette justification provisoire consiste en une mention
portée au contrat précisant que le logement livré
respectera la condition de performance énergétique à
laquelle il est soumis, ou en une attestation conforme
au modèle figurant en annexe XII de l’arrêté ;
⋅ dans un second temps et au plus tard un an après la
date de déclaration d’achèvement, l’emprunteur doit
fournir l’attestation de prise en compte de la
réglementation thermique une attestation conforme
au modèle figurant en annexe XIII de l’arrêté.
Montant du prêt (CCH : R.31-10-9)
Le montant du PTZ+ correspond au coût total de l’opération,
retenu dans la limite d’un plafond, auquel est appliquée une
quotité.
Pour les offres de prêt émises dans les DOM et pour tous les
logements neufs, le taux du prêt est de 26%.
Autorisations d’urbanisme/projet de décret
Un projet de décret en Conseil d’Etat relatif à certaines
corrections à apporter au régime des autorisations
d’urbanisme a été mis en consultation publique jusqu’au 10
février 2013 sur le site du ministère de l’Egalité des
Territoires et du Logement.
Il comporte des mesures visant notamment à:
- simplifier le régime des autorisations d’urbanisme : les
travaux de ravalement, soumis à déclaration préalable,
seraient dispensés de formalités ;
- intégrer les préoccupations environnementales dans les
procédures d’urbanisme : le décret définit les portes, portesfenêtres et volets isolants ainsi que les dispositifs
- de production d’énergie renouvelable, notamment les
panneaux photovoltaïques, auxquels les dispositions
d’urbanisme ne peuvent pas être opposées ;
- remédier aux effets induits par la réforme de la surface
de plancher (en ajustant la définition de l’emprise au sol).
Les dispositions du décret seraient applicables aux demandes
d’autorisation déposées à compter du 1er juillet 2013 (sauf la
mesure concernant les travaux de ravalement qui entrerait
en vigueur le 1er janvier 2014).
23
Fenêtre sur…
Les acteurs
Isabelle Couëtoux du Tertre, directeur-adjoint de l’ANIL, a
choisi de mettre fin à ses activités professionnelles. Associée
à la création de l’ANIL, elle a été un acteur essentiel du
développement d’un réseau auquel elle a apporté sa
compétence, sa rigueur et son élégance et qu’elle a
profondément marqué de son empreinte.
ADIL de la Haute-Savoie : Brigitte Mafféo, actuellement
directrice de l’ADIL de la Savoie va succéder à compter du 15
avril prochain à Christine Thierry-Glo, qui dirigeait l’ADIL de
Haute-Savoie depuis 1978.
ADIL du Val-de-Marne : Lise Berthelemy, qui assure la
fonction de responsable du pôle "Droit au logement
opposable" au sein de l’ADIL devient directrice de l’ADIL du
Val-de-Marne. Elle remplace Laurence Sauvage, qui rejoint
Espacité, agence de conseil qui intervient en appui aux
collectivités locales et aux bailleurs HLM dans la définition et
la mise en œuvre de leurs politiques territoriales de l’habitat
et des projets de rénovation urbaine.
USH : Frédéric Paul est nommé directeur général de l’Union
sociale pour l’habitat. Frédéric Paul, 64 ans, normalien, est
diplômé en sciences économiques. Il était précédemment
secrétaire général de l'Union sociale pour l’habitat.
Fédération des PACT : Bernard Lacharme, jusqu’alors
secrétaire général du Haut Comité pour le logement des
personnes défavorisées, succède à Rémi Gérard comme
directeur général de la Fédération des PACT.
Ademe : Bruno Lechevin, délégué général du Médiateur
national de l'énergie depuis 2008, a été nommé Président du
conseil d’administration de l’Ademe. Il succède ainsi à
François Loos.
Les institutions
Concertation sur les politiques d’attribution des logements
sociaux
En vue d’une réforme du système d’attribution des
logements sociaux, la ministre de l’Egalité des Territoires et
du Logement, Cécile Duflot, a lancé le 16 janvier dernier, une
concertation très large, préalable au projet de loi-cadre sur le
logement.
Quatre groupes de travail sont chargés d’élaborer, pour la fin
du mois de mars, des propositions (cf. Habitat Actualité n°
131).
Le groupe de travail chargé de l’amélioration du service
rendu aux demandeurs, présidé par Claude Jeannerot,
sénateur, président de l’ANIL et Monique Vuaillat, adjointe
au maire de Grenoble s’est réuni à trois reprises.
Edition
Dans ce cadre, l’ANIL a proposé un renforcement de la
contribution des ADIL à l’information des demandeurs de
logements HLM.
La mission des ADIL, présentes aujourd’hui dans 80
départements, est d’offrir aux particuliers une information
complète sur tous les aspects des questions de logement.
A ce titre, elles reçoivent de nombreux candidats au
logement, qu’il s’agisse de personnes souhaitant accéder à la
propriété, de locataires ou de candidats à la location dans le
parc privé comme dans le parc social. 1/3 des consultations
qu’elles accordent concerne la location.
Les ADIL informent les demandeurs de logements HLM sur :
- les conditions d’admission de la demande de logement
social (conditions tenant à la personne et aux ressources du
demandeur). Chaque année, l’ANIL diffuse les plafonds de
ressources actualisés permettant l’accès à un logement HLM,
ainsi que les modalités de prise en compte des ressources
dans une note juridique accessible sur le site public ;
- les modalités de la demande de logement social
(formulaire de demande de logement social, lieux de dépôt
du dossier dans le département) ;
- les règles de priorités définies localement et les délais
d’attente anormalement longs fixés par arrêtés ;
- les modalités d’attribution des logements (passage en
commission d’attribution, examen des candidatures, critères
de
choix
(solvabilité,
urgence,
taille
du
logement)) ;
- les règles régissant les rapports locatifs et les spécificités
du régime locatif HLM.
Comment les ADIL peuvent-elles améliorer l’information des
demandeurs de logements HLM ?
Les ADIL doivent-elles être impliquées dans la procédure
de demande d’un logement HLM ?
Parmi les locataires qui consultent aujourd’hui les ADIL, que
ce soit parce qu’ils recherchent un logement ou parce qu’ils
ont une question relative aux rapports locatifs, les locataires
du parc privé sont surreprésentés par rapport à leur poids
dans la population. Ceci s’explique principalement par le fait
que les ADIL, à l’exception de celles de la Loire-Atlantique et
de la Haute-Savoie, ne sont pas impliquées dans la procédure
de demande de logement social.
Devraient-elles l’être en devenant des lieux de dépôts des
demandes de logement social ? C’est une première question
posées aux élus et aux organismes d’HLM et qui n’appelle
pas nécessairement une réponse uniforme dans l’ensemble
des départements.
Les ADIL peuvent-elles informer les demandeurs de
logement social sur l’état de l’offre, voire sur l’avancement
de leur demande ?
Au-delà de l’information déjà mentionnée sur les conditions
d’obtention d’un logement social et sur la procédure et les
démarches de demande, les ADIL pourraient aider le
particulier à préciser sa demande, à la localiser en fonction
de la plus ou moins grande tension de l’offre. Il s’agirait de
détourner les particuliers des demandes qui ont peu de
chances d’aboutir dans un terme raisonnable et de la tourner
de façon à ce qu’elle soit non seulement juridiquement
acceptable, mais réaliste en fonction de la nature de l’offre.
24
Edition
Les études des ADIL et notamment l’une des plus récentes
conduite par l’ADIL du Gard et qui porte sur les refus par les
particuliers des logements qui leur sont attribués dans le
cadre de la procédure DALO, montrent que cette
méconnaissance des possibilités de l’offre par les
demandeurs est une réalité. C’est un phénomène qui doit
contribuer à l’image d’opacité des procédures d’attribution.
Les ADIL seraient tout à fait à même d’offrir ce type
d’information, distincte de l’instruction, pour autant que les
organismes et les élus leur communiquent les éléments
nécessaires pour le faire.
Les ADIL pourraient également, si les organismes d’HLM et
les élus le souhaitent, donner des informations au
demandeur sur l’état d’avancement de sa demande.
Le décloisonnement de l’offre de logement social
D’ores et déjà, les ADIL apportent aux particuliers une
information précise sur l’état de l’offre des autres segments
du parc, notamment l’offre locative privée.
Or nombre de demandeurs de logements HLM trouvent
finalement à se loger dans le parc privé, sur lequel les ADIL
disposent d’éléments précis sur l’offre et sur le niveau des
loyers.
Déjà dans une dizaine de départements, les ADIL en
partenariat avec les professionnels, principalement les
agents immobiliers mais aussi les notaires, sont en mesure
de présenter l’offre de logements à louer. Cette opération
devrait être étendue à la majorité des ADIL au cours de
l’année 2013.
Dans les départements où ce système est en place, les HLM y
présentent également, à côté de l’offre privée, les logements
des ensembles des secteurs les moins tendus de leur parc.
En outre, les loyers du parc social, leur niveau, leur évolution,
leur écart selon les régions et les caractéristiques des
logements sont mal connus du public. Or il existe désormais,
avec le Répertoire des logements locatifs des bailleurs
sociaux (RPLS), une source fiable et largement accessible
décrivant la localisation des logements du parc social, leurs
caractéristiques et leurs loyers. Cette source pourrait être
mise à profit, comme c’est déjà le cas de certains
observatoires gérés par les ADIL, pour informer les
demandeurs sur les niveaux de loyers du parc social. Les
données nécessaires, résultant d’une exploitation à définir
du répertoire, pourraient être mises à la disposition de
l’ensemble des ADIL par l’ANIL.
De la sorte les ADIL joueraient un des rôles qui leur avait été
assigné, informer l’ensemble des demandeurs en
décloisonnant les différents catégories d’offres.
En savoir plus : lire l'analyse juridique n° 2013-08
http://www.anil.org/analyses-et-commentaires/analysesjuridiques/analyse-juridiques-2013/relogement-despersonnes-menacees-dexpulsion-au-titre-du-dalo/
Mise
en place d’un guichet unique pour la
rénovation thermique des logements
Dans le cadre du plan de rénovation thermique des
logements, le premier ministre a souhaité la mise en place
d’un guichet unique permettant de simplifier les démarches
pour les particuliers.
En matière de rénovation thermique, il existe d’ores et déjà
au plan local des dispositifs de service complet
d’accompagnement
du
particulier
(démarchage,
accompagnement dans le financement, animation de
réseaux de professionnels, suivi des travaux…). L’Anah et
l’ANIL se sont attachées à définir ce que devrait être un
service d’information national géré avec l’Ademe et qui
permettra à toute personne physique ou morale qui souhaite
réaliser des travaux de rénovation thermique de son
logement (ou de son immeuble), de disposer d’une
information (financière, juridique, administrative et
technique …) personnalisée. Pour les propriétaires les plus
modestes, un accompagnement sera en outre proposé sur
tout le territoire au travers du programme "Habiter Mieux".
L’Anah, l’ANIL et l’Ademe disposent déjà d’une offre sur
l’ensemble du territoire qui répond à leurs missions propres :
les délégations de l’Anah en DDT (ou les collectivités
territoriales lorsqu’elles sont délégataires de type 3)
apportent une information sur les aides de l’Agence dans
chaque département. L’Anah s’appuie également sur le
réseau des agences départementales d’information sur le
logement (ADIL) ; les ADIL, présentes dans 80 départements,
apportent un conseil complet d’ordre juridique, financier,
fiscal sur le logement et proposent un mode d’accueil, de
service et de contenu
uniformes. Dans 12 départements, elles sont également
espaces info énergie (EIE) et offrent une information sur les
aspects techniques du projet de rénovation thermique.
Ailleurs, elles orientent les personnes qui les consultent vers
les EIE. Elles assurent déjà un rôle de guichet unique en
matière d’information sur les aides au logement. Toutes
prolongent leur action par des permanences décentralisées :
elles disposent de 112 centres d’information sur l’habitat et
effectuent environ 700 permanences au niveau infradépartemental qui se tiennent pour la plupart dans les
mairies ; les EIE, cofinancés par l’Ademe et les collectivités
territoriales, et répartis dans 260 structures d’accueil,
assurent les conseils techniques sur la maîtrise de l’énergie.
L’EIE est un label qui renvoie à une grande diversité de
porteurs (agences locales de l’énergie, mais aussi, outre les
ADIL chez certains opérateurs de l’Anah, CAUE, agences
d’urbanisme…), avec une couverture du territoire assez
inégale.
Dans la plupart des départements, l’action de ces réseaux est
déjà coordonnée. L’objectif est cependant d’harmoniser les
pratiques, de resserrer les liens, de les nouer là où ils
n’existent pas, et de garantir au public un service unifié.
L’objectif est de mettre en place, d’ici l’automne, un numéro
de téléphone unique au niveau national qui, après une
analyse fine de la demande, permettra de mettre le
particulier en relation avec le bon interlocuteur (ADIL, EIE,
DDT ou collectivité territoriale).
25
Edition
EDITION
Anah
L’agence a mis en ligne :
- un guide des aides aux travaux et des
avantages fiscaux du conventionnement
destiné aux propriétaires bailleurs qui
souhaitent
réaliser
des
travaux
et
conventionner leurs logements ;
- un guide des aides destiné aux bénéficiaires des aides de
l’Anah (propriétaires occupants, propriétaires bailleurs,
copropriétaires).
Ces guides sont téléchargeables sur leur site.
Ademe
L’agence a actualisé son guide des aides
financières en matière de travaux de performance
énergétique. Le guide, destiné aux particuliers qui
souhaitent s’engager dans l’amélioration de la
performance énergétique de leur logement est
disponible en ligne.
http://www2.ademe.fr/servlet/getDoc?sort=1&cid=96&m=3&id=86980&ref=17597
http://www.anah.fr/les-publications/les-aides.html
Date de publication : 22 mars 2013
N° ISNN : 09996-4304
Directeur de la publication : Bernard Vorms
Comité de rédaction ANIL : Constance Bernard,
Emmanuelle Bily, Jean Bosvieux, Béatrice Herbert, Naima
Kherbouche, Nicole Maury, Sylvie Merlin, Dalila Mokrani,
Antonin Ollivier
Comité de rédaction ADIL de l’Ain : Elisabeth Charquet,
Cyril Gilbert
26

N° 132 Mars 2013

Transcription

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