communaute d`agglomeration de niort

Transcription

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE NIORT
Synthèse de diagnostic du
Programme Local de l’Habitat
Synthèse de diagnostic
Document adopté en conseil du 23 décembre 2002
Urbanis / Communauté d'Agglomération de Niort - mai 2002
Synthèse du diagnostic
1
Préambule
Le Programme Local de l'Habitat est une démarche initiée par la Communauté
d'Agglomération de Niort. Il a fait l'objet d'un marché négocié (n°163/2001. Art 104 I 10° du code des marchés publics) entre la Communauté d'Agglomération et Urbanis
le 2 novembre 2001.
Le présent document constitue une synthèse du diagnostic détaillé du PLH. À partir
d'une mise à plat de la situation de l'habitat sur l'ensemble du territoire, le diagnostic
vise à définir les enjeux et un programme d'actions quinquennal qui permettra de
corriger les déséquilibres constatés et d'accompagner la réalisation de nouvelles
opérations d'habitat.
Il n'est donc que la première étape de la démarche d'élaboration du Programme Local
de l'Habitat (PLH). Après l'analyse prospective du marché du logement et des
conditions d'habitat suivront en effet les orientations pouvant servir de guide aux
politiques publiques et aux acteurs privés. Elles déboucheront sur un programme
d'action et sur des propositions d'outils de suivi et d'évaluation. Chacune de ces
étapes doit faire l'objet d'une chaîne de validation.
La démarche engagée depuis le mois d'octobre par Urbanis s'est traduite par la
rencontre avec les maires ou élus de chaque commune, le recueil des données sociodémographiques, urbaines, économiques et immobilières, l'organisation de 2 séries
d'ateliers en décembre et mars sur les thèmes du logement social, le cadre de vie et
l'activité immobilière. Un compte rendu a ensuite été envoyé à chaque participant.
Car le PLH est le fruit d'une réflexion qui requiert la participation de l'ensemble des
élus, des partenaires sociaux et de l'Etat. Cette synthèse est donc l'occasion de porter
à leur connaissance l'analyse du marché de l'habitat, pour appréhender ensuite les
orientations en connaissance du contexte communautaire.
.
2
ÉLEMENTS DE CADRAGE SUR LA SITUATION
DEMOGRAPHIQUE ET LE MARCHE DE L'HABITAT
A) Rappel du contexte démographique
Depuis 1990, la population de la Communauté d'Agglomération de Niort s'est accrue de 1612
personnes (+ 1,68 %) et comptait 97 077 habitants en 1999 soit 28 % de la population du
département des Deux-Sèvres (344 990 habitants).
La première couronne et les communes situées le long de la voie express Niort-La Rochelle
profitent davantage de cette croissance, alors que les communes les plus éloignées de Niort
situées en dehors de son aire urbaine (Saint-Hilaire, Saint-Georges de Rex, Le Bourdet, La
Rochénard) connaissent dans leur ensemble un déclin démographique relativement marqué.
Cette première différenciation entre ces deux secteurs du territoire communautaire se retrouve
en partie dans les données concernant la densité de population en 1999. Les différences
constatées reflètent l'hétérogénéité de ce territoire composé d'un pôle urbain (Niort représente
58 % de la population agglomérée), de communes périurbaines avec des densités supérieures
à 150 habitants au kilomètre carré et de communes rurales où la densité est inférieure à 50
habitants.
Données
CAN
Niort
Excepté Niort
Superficie en km2
Densité de population au km2
Population totale 99
Solde naturel 90-99
Solde migratoire 90-99
560
173,4
97077 (+1,7 %)
2692
-851
68
833,3
56 661 (-0,7%)
1619
-1968
492
82,1
40417 (+5,3 %)
1073
1020
Les résultats concernant le solde naturel confirment l'aspect composite du territoire en
montrant une distinction entre la partie est du territoire (Niort et la 1ère couronne) et la partie
ouest où l'on dénombre en moyenne plus de décès que de naissances. En revanche, le
caractère disparate de l'évolution du solde migratoire ne permet pas de constituer des sousensembles. Les résultats confirment cependant certaines tendances observées depuis les
années 1980 :
- Un départ du centre de l'agglomération qui profite à quelques communes de
la périphérie en particulier Aiffres, Bessines et Magné,
- Le caractère attractif des communes situées le long du principal axe routier
qui traversent la CAN (Mauzé sur le Mignon, Épannes et Bessines).
Ces mouvements migratoires à l'intérieur du territoire de la CAN ne sont pas sans
conséquences sur la répartition par âge de la population de chaque commune. La population
est plus jeune sur Niort (36,5 % de moins de 30 ans) et sur la périphérie, tandis que celle-ci
concentre également la grande majorité de la classe active des 30-60 ans. L'ouest du territoire
abrite une population plus âgée (1 habitant sur 3 à plus de 60 ans à Mauzé sur le Mignon,
Frontenay-Rohan-Rohan, La Rochénard, Saint-Georges de Rex, Arçais).
Cette répartition dépend du positionnement de chaque commune par rapport à trois critères
généraux :
- La situation et l’accessibilité par rapport à Niort,
- Le nombre et la qualité des services et commerces proposés,
- Le cadre de vie existant.
3
B) Le marché de l'habitat
1.Évolution du parc de logements depuis 1990
Sur la CAN, le nombre de résidences principales a augmenté dans l’ensemble des communes
(26 sur 30). La progression de ce nombre (+5803) correspond à la moitié de la production
globale du département.
Ces augmentations sont faibles lorsqu’elles correspondent à de l’habitat diffus, ce qui est le
cas le plus fréquent dans la partie ouest du territoire. Lorsqu’elles sont importantes, elles
découlent d'opérations de lotissement principalement dans la couronne périurbaine (796 lots
privés et publiques depuis 1995 contre 385 à Niort et 189 sur le reste du territoire).
Mais ce développement de l'habitat ne donne pas l’assurance de voir la population
augmenter : sur les 30 communes de la CAN ayant enregistré une croissance du nombre de
résidences principales, 9 ont vu leur population diminuer (Niort, Saint-Symphorien, Amuré,
Sansais, Le Bourdet, Saint-Georges, Saint-Hilaire, La Rochénard et Thorigny)
Niort comme toutes les autres communes de la CAN a augmenté en 10 ans le nombre de ces
résidences principales ( +2571 logements), mais a perdu dans le même temps de la population
(-409 personnes). L’arrivée massive d’étudiants (environ 2000 depuis 1990), l’ampleur de la
décohabitation et la constitution de plus en plus tardive de familles expliquent ce phénomène1.
La corrélation entre l’augmentation du nombre de logement évoqué ci-dessus et la diminution
de la population conduit à une évolution négative du nombre moyen de personnes par
logement qui passe de 2,3 à 2,1 personnes sur la CAN.
Taux moyen d'occupation
NIORT
1ère couronne2
Communes rurales
Pôles relais
C.A.N
1989
2,2
2,8
2,2
2,5
2,3
1999
1,9
2,5
2,1
2,4
2,1
Plusieurs facteurs expliquent cette baisse. Parmi les principaux, nous retiendrons la diminution
du nombre moyen d’enfants par ménage, l'allongement des études qui amène les jeunes à
quitter le domicile parental pour se rapprocher de leur activité ou encore l’éclatement de la
cellule familiale qui se traduit par un développement des familles monoparentales.
Malgré l’augmentation du nombre total de logements sur la CAN (comprenant à la fois les
résidences principales, les résidences secondaires, les logements vacants ou occasionnels),
on constate une augmentation de la part des logements vacants (de 5,9% à 7,8 %) due
essentiellement au développement de la vacance niortaise.
L'aggravation significative de ce phénomène dans la ville centre de l'agglomération depuis
1990 (1218 logements vacants en plus par rapport à 1990) a pour corollaire une augmentation
de logements neufs.
En effet à la fin des années 90, la forte demande étudiante sur Niort ainsi que les courants
porteurs du marché favorable au développement de l'habitat en périphérie3 ont intensifié la
1
Ce point n'est pas propre au territoire étudié. L'INSEE remarque dans la revue décimale n°204 d'avril 2000 que sur
86 communes qui ont augmenté leur parc de résidences principales de plus de 150 logements, 19 % d'entre elles
(dont dont Saintes, Parthenay, Thouars, Châtellerault…) ont vu leur population diminuer.
2 ère
1 couronne: Aiffres, Bessines, Chauray, Coulon, Echiré, Magné, Saint Gelais, Saint Maxire, Saint Rémy, Saint
Symphorien, Sciecq, Vouillé
Communes rurales: muré, Arçais, Epannes, La Rochénard, Le Bourdet, Le Vanneau, Priaires, Prin Deyrançon,
Saint Georges de Rex, saint hilaire La Palud, Sansais, Thorigny, Usseau, Vallans
Pôles relais: Frontenay Rohan Rohan, Mauzé sur le Mignon et Villiers en Plaine.
3
Mesures favorisant l’accession (prêt à taux zéro), ainsi que l’investissement locatif (Périssol et Besson)
4
production et provoqué un délaissement des logements anciens inconfortables du centre ville
qui n'avaient pas été réhabilités et qui se retrouvent écartés du marché.
Le phénomène est presque inversement proportionnel en secteur plus rural, car la relance
semble avoir profiter à la « pierre », aux maisons anciennes. Sinon, comment expliquer les
diminutions significatives de logements vacants à Thorigny (de 8 à 2 logements vacants entre
90 et 99), Priaires (de 9 à 3) ou encore Frontenay-Rohan-Rohan (baisse spectaculaire de 70 à
43) ?
Les principales évolutions du parc de l'habitat depuis 10 ans
9 Une diminution du taux d'occupation qui passe de 2,3 à 2,1 personnes par logement.
9 Forte évolution du nombre de résidences principales :
+ 13% ( 19,6 % hors Niort) contre 1,68 % de progression démographique
9 Augmentation de la part des logements vacants : de 6 % à 8 %
En valeur brute, on passe de 2 432 à 3 681 logements vacants
9 Une diminution nette de l'inconfort sur 10 ans : de 5,8 à 2,5 % du parc
En valeur brute, on passe de 2392 à 1172 rés. principales inconfortables
9 Diminution de 21,6 % des résidences secondaires
En valeur brute, on passe de 1 074 à 842 résidences secondaires.
2. Mobilités résidentielles
Entre 1990 et 1999, une personne sur deux a changé de logement sur la CAN et une sur trois
a dans le même temps changé de commune. Mais il existe de fortes disparités entre les
différents secteurs du territoire communautaire.
Ainsi, on observe que plus l'on s'éloigne de la ville centre et plus cette mobilité se restreint. Les
personnes qui ont déménagé au moins une fois représente 57 % de la population niortaise, les
communes de la première couronne se situent entre 40 et 50 % pour la plupart, alors que de
nombreuses communes de l'ouest et du sud ont une mobilité inférieure à 40 %.
L'analyse de cette mobilité nous apporte une connaissance précise du dynamisme
économique et démographique du territoire. Par exemple, dans des communes telles que
Saint-Hilaire-la-Palud, Thorigny ou Saint-Symphorien dans lesquelles 65 à 75 % de la
population n’a pas bougé, l'absence de renouvellement de la population explique en partie leur
déclin démographique depuis 1990.
On ne doit cependant pas se limiter à ce seul indicateur car il ne nous permet pas de mesurer
la mobilité à l'intérieur des communes, c'est-à-dire ceux qui ont changé de logement tout en
restant dans la même commune. On observe que cette mobilité intra-communale est faible sur
la première couronne (de 5 à 8 % pour Bessines, Aiffres et Vouillé et de 8 à 15 % pour SaintMaxire, Échiré, Chauray). Pour ces communes périurbaines, la mobilité dépend donc
principalement de personnes venues de l’extérieur et s'opère dans la plupart des cas pour
l’accession à la propriété qui correspond souvent à une forme d’aboutissement du parcours
résidentiel.
En revanche, pour les résidents niortais, rester dans la même commune ne signifie pas rester
dans le même logement puisque environ un niortais sur quatre qui a déménagé une ou
plusieurs fois a retrouvé un logement dans cette même ville.
5
Cette mobilité intra-communale forte correspond au statut de ville centre de Niort dans laquelle
l’importance du parc locatif privé favorise le développement de parcours résidentiels intramuros. Elle s'explique également par les caractéristiques démographiques de la population
niortaise qui compte une part importante de moins de 30 ans (36,5%) traditionnellement
mobile.
9 Sur le territoire de l'agglomération, 1 personne sur 2 a déménagé une ou plusieurs
fois en 10 ans
9 A Niort, la mobilité intra-communale est élevée: 26% de la population a changé de
logement tout en restant dans la même commune
9 Dans les pôles relais, la mobilité intra-communale concerne entre 10 et 15 % de la
population
9 Dans la 1ère couronne, elle ne concerne que 5 à 8 % de la population dans la frange sud
et 8 à 15 % dans la frange nord.
3. La production de logements
Production annuelle par période
1986-90
26
23
1991-95
1ère couronne
444
Pôles relais
Communes
rurales
229
233
37
47
0
Niort
170
20
23
96-2000
267
172
100
200
300
400
500
Après une période de forte production pour Niort (67 % des logements nouveaux sur la CAN),
dopée par la venue massive d’étudiants pour lesquels de nombreux programmes en collectif
ont été réalisés, la période 1996-2000, est marquée par une baisse considérable de cette part
(42% du total). Le tarissement des zones urbanisables et la recherche par la population des
30-60ans de conditions de vie différentes (pavillon avec jardin et garage, etc) sont en partie
responsable de cette baisse de la production niortaise.
Ainsi, la première couronne, après avoir connu un léger fléchissement de sa production au
début des années 1990 (170 logements construits en moyenne de 1991 à 1995 contre 172 de
1986 à 1990) est devenu depuis cinq ans le secteur le plus attractif de la CAN. On assiste à un
déplacement du marché « porteur » de la ville centre vers la première couronne de
l’agglomération.
6
Dans les deux autres secteurs, communes rurales et pôles relais, le nombre de logements
commencés a doublé dans la dernière période, après un tassement de la production observé
également au seuil des années 1990.
À la différence des pôles relais où la production est répartie de manière assez égale, les
données concernant les communes rurales ne doivent pas cacher de profondes inégalités
suivant les communes. Ainsi dans ce secteur, 40 % des logements ont été construits sur les
communes d’Épannes et de Vallans entre 1995 et 2000, ce qui semble traduire plus
généralement une cristallisation du marché le long de la RN 11, de Bessines à Mauzé sur le
Mignon.
4) Évolution des statuts d'occupation des résidences principales depuis
1989
Sur 5125 logements produits, 40 % sont des logements réservés à de nouveaux accédants et
60 % sont des logements locatifs. Dans cette production locative, 32 % est réalisé à l'extérieur
de Niort.
Ainsi, sur la période allant de 1989 à 1999, la répartition entre la production de résidences
principales à usage locatif et celle destinée aux propriétaires occupants montre une évolution
qui tranche avec l'idée d'une périphérie entièrement tournée vers de l'accession.
Si en 1999, 81% des résidences principales à usage locatif de la CAN sont localisées sur
Niort, cette part apparaît en léger recul depuis 1990 (84%). Sur cette période, la croissance du
parc locatif est en effet plus importante sur le reste du territoire communautaire (+45%).
9 2 070 propriétaires occupants en plus:
67% hors Niort
33% à Niort
9 3 055 logements à usage locatif en plus (dont 16% d'HLM):
68% à Niort
32% hors Niort
Mais si la part des résidences principales en locatif augmente dans la quasi-totalité des
communes, des distinctions sont à opérer.
L’évolution est plus conséquente dans les communes qui disposaient déjà d’un parc locatif
assez important à l’échelle communautaire. Aiffres, Coulon, Échiré, Saint-Gelais et Vouillé
avoisinent ou dépassent les 50% d’augmentation, alors que Bessines et Saint-Rémy ont
respectivement doublé et triplé leur nombre de logements locatifs.
D’autres comme Arçais, Épannes ou Sciecq se distinguent par une forte progression, mais en
partant d’un nombre plus modeste. Pour ces communes, on peut véritablement parler d’une
diversification de l'offre en matière de logement.
Cependant, à l’inverse de Niort, la part des logements avec un statut d'occupation propriétaire
reste partout majoritaire, elle est même parfois écrasante dans plusieurs communes à l’ouest
et au sud du territoire (Sansais, Amuré, Vallans, La Rochénard, Priaires et Thorigny). Dans ce
secteur, seuls les pôles relais de Mauzé sur le Mignon et Frontenay-Rohan-Rohan présentent
des proportions similaires aux communes de la première couronne (autour de 20 % de locatif).
7
5 ) Habitat et consommation foncière
9 Un clivage entre les communes du nord-est et du sud-ouest.
9 Des zones urbanisables concentrées sur Niort et les communes péri-urbaines de l'Est
(+ de 10 ha).
9 Une faible part de zones urbanisables au sud-ouest et au sud-est (1 à 6 ha).
La césure nette au sujet de la consommation foncière entre les communes du nord-est et les
communes du sud-ouest s’explique essentiellement par deux raisons :
La première relève de l’impact du réseau routier sur le développement des constructions. En
effet, les communes situées au nord de Niort (Sciecq et St Maxire) et la majorité de celles du
sud et de l'ouest à l’écart d’axe routier important, présentent une consommation d’espace
moindre comparée aux communes du reste de la première couronne et de celles qui sont
traversées par la RN 11 (Frontenay-Rohan-Rohan, Epannes et Mauzé-sur-le-Mignon).
La deuxième relève de l’influence de Niort et surtout de la localisation des zones d’activité
dans la stratégie résidentielle des actifs travaillant sur l’agglomération. En effet, celles-ci sont
implantées majoritairement sur un axe allant de St Maixent-l’école à Bessines, où l’on constate
une forte consommation d’espace. Les communes principalement sollicitées sont Aiffres (39
ha), Chauray (33 ha) et Vouillé (18 ha).
Enfin, les chefs-lieux de canton, Mauzé-sur-le-Mignon et Frontenay Rohan-Rohan, se
distinguent grâce à leur consommation d’espace depuis 1990 (respectivement 10 ha et environ
9 ha depuis 1990). Ils jouent un rôle de pôle d’attraction secondaire sur le territoire
communautaire. Un rôle plus affirmé pour Mauzé-sur-le-Mignon, qui bénéficie d'un pôle
d’emplois plus attractif.4
6) Le logement social
Ecarts de revenus moyens par secteur
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
114 711
94 633
91 360
82 255
62 620
Péri-urbain
Niort
Rural
4
Selon le rapport de présentation du POS réalisé en 1998, sur les 896 emplois proposés sur la commune, 511 (57%)
sont occupés par des Mauzéens.
8
9 Les écarts de revenus moyens sont importants entre les communes de la couronne
périurbaine et le secteur rural.
9 A Niort, l'écart entre le revenu moyen des foyers imposés et non imposés est
élevé.
Niort fait partie des 3 communes (avec Arçais et La Rochénard) dont le revenu net fiscal est le
plus faible et où la concentration de situations sociales difficiles est la plus importante : Niort
regroupe 80% des foyers Rmistes de la CAN et 46% de ménages sont non imposables.
Un parc HLM concentré sur Niort
9 Niort représente :
2) 62% du parc de logements sociaux de son bassin d'habitat (8 200 logements)
3) 88% du parc HLM de la CAN
9 La CAN concentre 71% du parc de ce même bassin d'habitat
Les logements sociaux sont inégalement répartis sur le territoire communautaire. Cela n'est
pas surprenant et s'inscrit dans l'histoire même du logement social, elle-même étroitement liée
au mouvement d'urbanisation de ces trente dernières années. De ce point de vue, Niort n'est
pas différent des autres villes de la région.
Cependant, le poids du parc HLM de Niort est inférieur à celui d'autres villes de la région
comme Poitiers et Châtellerault.
Poitiers
145 ‰
Châtellerault
111 ‰
Poitou-Charentes
43 ‰
Deux-Sèvres
42 ‰
Niort
92 ‰
Pôles relais et Communes périurbaines
19 ‰
Communes rurales
17 ‰
À l'intérieur de la CAN, on peut souligner le faible poids du logement social dans le secteur
rural (17 ‰, ratio 2,5 fois inférieur à la moyenne départementale). En dehors de Niort,
seulement deux communes se détachent avec plus de 100 logements en HLM : Aiffres (187)
et Frontenay-Rohan-Rohan (127). La commune de Chauray, soumise à l'obligation des 20 %,
n'affiche que 88 logements.
9
Sur le plan quantitatif, la création de logements ralentie nettement, puisque l'on passe d'une
moyenne de 210 logements par an dans les années 1960-1973, à 116 logements autour de
1975. Après un net fléchissement dans les années 1980 (30 logements par an), la dernière
décennie marque une reprise de la production avec 50 logements par an.
Sur le plan qualitatif, la production d'HLM a évolué selon deux tendances ces vingt dernières
années : la réalisation de programmes en individuel groupé hors Niort et la réalisation de
petits programmes en collectif au centre ville de Niort. Le poids du collectif reste écrasant
puisqu'il représente 78 % du parc d'HLM de Niort réparti entre les trois principaux bailleurs
(OPAC, SA d'HLM et la SEMIE).
Cependant, les opérations en individuel groupé prennent de plus en plus d'importance. Si
pour l'OPAC la diversification de sa production s'opère en quasi-totalité à Niort où 98 % de
son parc est implanté, celle de la SA d'HLM s'effectue dans la couronne périurbaine et dans le
secteur rural ce qui enclenche depuis la dernière décennie un phénomène de déconcentration
de l'habitat social. Si bien que le parc de la SA d'HLM est plus important à l'extérieur de Niort.
Analyse de la demande de logement social
9 Les principaux demandeurs sont les célibataires (40 % ) et les ménages de 3
personnes ou plus (32 %).
9 Dans le collectif, ce sont les petits appartements qui sont le plus demandés
(62 %).
9 50 % des demandes concernent les maisons individuelles
Outre le poids des demandes émanant de Niort (44 %, soit 1304 demandes), on constate
l’importance des demandes extérieures à l’agglomération (45 %, soit 1365). Comparativement,
les demandes émanant des différents secteurs de l’agglomération paraissent faibles.
Selon les secteurs que nous avons définis à l’intérieur de la C.A.N, les chiffres sont les
suivants : 187 dans la 1er couronne, 86 dans la seconde couronne (autour de Frontenay), 55
dans la frange sud (autour de Mauzé). Au total, cela représente 11 % de la demande
exprimée, soit 328 demandes.
10
La structuration du marché de l'immobilier
A) Un territoire hétérogène
Au terme de ce diagnostic, le marché immobilier de la Communauté d’Agglomération de Niort
apparaît sous un jour contrasté. La carte de « localisation des secteurs du marché immobilier »
essaie d’en rendre compte. Celle-ci présente un découpage du territoire en espaces et sousespaces de marché, définis suivant leur plus ou moins forte activité et suivant les
« segments » immobiliers (locatif / accession à la propriété, neuf / ancien) qui se sont le plus
développés.
Cette caractérisation en espaces et sous-espaces de marché recoupe dans une large mesure
les évolutions socio-démographiques observées : si le territoire gagne 1,7 % d’habitants,
passant de 95 465 à 97 077 habitants entre 1990 à 1999, nous constatons que les évolutions
ne sont pas homogènes.
Au centre du territoire se trouve Niort. Comparativement aux communes péri-urbaines, Niort
connaît une stagnation de sa population (-0,7 %) tout en continuant à développer son parc de
résidences principales (11 %). Le paradoxe n’est qu’apparent. Pour s’en convaincre, nous
pouvons examiner l’évolution du taux moyen d’occupants par logement : celui-ci est passé de
2,2 en 1989 à 1,9 dix ans plus tard. Quelles en sont les causes ? Deux explications principales
sont avancées : d’une part, l’arrivée de populations étudiantes au début des années 19905;
D’autre part, la poursuite du phénomène de décohabitation (plus de ménages célibataires et
de jeunes couples).
Ces mouvements démographiques expliquent que 75 % des logements construits depuis dix
ans sont à usage locatif (plus de 2000), contre 25 % seulement destinés à des propriétaires
occupants (moins de 700). De plus, 68 % des nouveaux logements locatifs réalisés ces dix
dernières années sur l’agglomération l’ont été à Niort. On note au passage que le taux de
mobilité intra-communale6 représente 25 % de la population, et que 38 % de ceux qui sont
restés à Niort ont déménagé au moins une fois. L’importance du parc locatif niortais explique
largement ces changements résidentiels, propre d’ailleurs à toute ville de cette importance.
Ces évolutions s’inscrivent aussi dans une volonté clairement exprimée par la municipalité
de développer un parc de logements de qualité convenable. Celle-ci s’exprime d’abord
par la réalisation d’opérations publiques (près de 52 % des 400 lots réalisés en lotissements,
l’ont été dans le cadre d’opérations publiques), en appui au marché privé.
On peut distinguer deux grands espaces de marché. Un espace dynamique et à fort
potentiel en limite d’urbanisation (le Nord-Est, l’Est et le Sud), un espace actif mais tendu
(l’Ouest). Entre ces grands espaces, on distingue deux sous-espaces : entre les limites
d’urbanisation du quart Nord-Est et le centre ancien, d’une part ; le centre ancien d’autre part.
•
Le Nord-Est (Les Brizeaux, Souché, Sainte-Pezenne) représente 41 % des permis de
construire d’opérations privées déposés ces quatre dernières années. Ces quartiers se
structurent autour des pôles de développement économique majeurs de la ville. Ils
constituent des espaces de marché très actifs, où les zones urbanisables représentent
plus de la moitié des zones à urbaniser de la ville (plus de 500 hectares, répartis de
manière à peu près équivalente entre le quart Nord-Est et le quart Sud-Est).
•
Au Sud, à la frontière d’Aiffres, le secteur est aussi très actif (26 % des permis de
construire depuis 1999). Il possède en outre un bon potentiel foncier urbanisable (à
part égale avec l’Est niortais), un important projet de développement économique à
5
Non comptabilisées dans les chiffres de l’I.N.S.E.E puisque ces derniers présentent la population sans double
compte
6
C’est-à-dire les déménagements à l’intérieur de la commune.
11
travers le « pôle de développement sportif » (équipement d’intérêt national) et
bénéficie de la proximité de l’autoroute.
•
À l’Ouest, vers Sainte-Liguaire, le marché immobilier est également très attractif, mais
plus tendu en raison de la rareté des opportunités foncières et immobilières : depuis
1999, on y relève cependant plus d’une trentaine de permis de construire privés. Il faut
dire que le foncier à usage agricole et les contraintes liées au milieu naturel (la coulée
verte au nord et le marais à l’Ouest) limitent le développement urbain.
•
À l’intérieur des limites d’urbanisation, nous trouvons un tissu urbain plus ancien,
également attractif, mais dans lequel les opportunités foncières pour de la construction
neuve sont plus rares. À ce propos, il semble qu’un certain nombre de friches
industrielles (à l’instar de la friche Prolait située derrière la gare et d’une superficie de
4 hectares) constituent des opportunités intéressantes pour une politique de
« renouvellement urbain », dans laquelle l’habitat pourrait jouer un rôle important.
•
Mais si la stratégie d’appui à la construction neuve menée par la ville a eu pour
bénéfice immédiat d’accueillir dans de bonnes conditions les nouveaux ménages, elle
a aussi entraîné, par voie de conséquence, la « disqualification » du parc ancien peu
ou non entretenu. Et cela d’autant plus que la dernière Opération Programmée
d’Amélioration de l’Habitat (O.P.A.H. faubourg Est) a été un échec (61 logements
locatifs réhabilités). C’est très certainement l’une des raisons pour lesquelles le
nombre de logements vacants s’est accru de près de 10 % en dix ans (2910
logements au recensement de 1999), et que les signalements relevant de l’habitat
vétuste (ou indécent) se soient multipliés dans certains quartiers du centre ville (colline
Saint-André notamment).
À l’évidence, la ville de Niort devra veiller à rééquilibrer son action dans le domaine de l’habitat
et de l’aménagement en agissant sur les points suivants :
•
•
•
Maîtriser de l’expansion urbaine dans le quart Nord-Est.
Se doter d’un plan d’urbanisation cohérent intégrant la dimension de l’habitat au Sud
pour accompagner la réalisation du Pôle de développement sportif
Mener une politique soutenue pour l’amélioration de l’habitat ancien en centre ville et
dans les faubourgs.
Hors Niort, le territoire se structure autour de plusieurs espaces de marché.
Les communes périurbaines : Aiffres, Bessines, Chauray, Coulon, Echiré, Magné, StGelais, St-Rémy, St-Symphorien, Siecq, Vouillé.
Ces communes ont bien développé leur parc de résidences principales ces dix dernières
années. Les évolutions se situent généralement entre 15 % et 30 %, mais peuvent atteindre 45
%, à l’instar de Bessines et St-Remy. Sous l’effet des aides à l’accession (prêt à « taux zéro »)
et à la production locative (« Périssol »), la réalisation de logements s’est intensifiée ces cinq
dernières années, passant de 170 logements par an (entre 90 et 95), à 233 à la fin des années
1990.
Ces communes ont donc clairement joué le rôle de communes résidentielles, non seulement
pour les primo-accédants (Aiffres, Chauray et Bessines et St-Symphorien), mais aussi pour les
locataires. Ainsi, sur 1490 résidences principales supplémentaires en 1999 (par rapport à
1990), 63 % sont occupées par de nouveaux propriétaires (941) et 37 % par des locataires
(549). Sachant que le nombre de logements vacants a très sérieusement diminué (il est
actuellement de 3 %, soit moins de 250 logements selon l’I.N.S.E.E.), on conçoit que l’activité
immobilière soit très dynamique, tant en accession qu’en locatif, en construction neuve et en
acquisition dans l’ancien.
12
La majeure partie des ménages accueillis est constituée de familles avec enfants. Le taux
moyen d’occupants par logement, bien qu’en légère diminution par rapport aux années 80
(2,8), reste élevé (2,5) par rapport aux autres secteurs du territoire (2,1). Les ménages
concernés proviennent surtout de Niort, où ils louaient un logement. Cependant, on estime que
la moitié des opérations d’accession a été réalisée par des ménages extérieurs au
département, s’installant pour la première fois dans l’agglomération pour des raisons
professionnelles.
Si on regroupe les communes suivant le poids des nouvelles résidences principales qu’elles
représentent dans la production globale de la zone péri-rubaine (1490 nouvelles résidences
principales), trois catégories de communes apparaissent, correspondant à différents niveaux
d’activité du marché immobilier.
•
Aiffres et Chauray représentent à elles seules 41 % des nouvelles résidences
principales de la zone péri-urbaine (soit 620 sur 1490 nouvelles résidences
principales), avec une évolution supérieure à 300 unités en 10 ans. Ces deux
communes partagent un point commun : aucun lotissement n’a été le fait de l’initiative
publique depuis 1995, ce qui est l’expression d’un marché extrêmement actif et
disputé par les investisseurs privés.
•
Bessines, Coulon, Echiré, Magné représentent également 41 %, avec une production
comprise entre 140 et 170 logements. Dans ces trois communes, 35 % de l’habitat
produit en lotissement depuis 5 ans est d’initiative publique. Cela exprime une volonté
d’accompagnement sur un marché immobilier actif.
•
Enfin la part des nouvelles résidences principales à Saint-Gelais, St-Remy, StSymphorien, Siecq est égale à 17 %, avec une production oscillant entre 35 et 80
unités. Il s’agit donc des communes péri-urbaines les moins attractives, mais
connaissant de récents « pics de production » comme St-Symphorien où 80
logements ont été construits depuis 1995. Dans ces communes, l’initiative publique
dans les opérations de lotissement a généré 57 % des nouvelles résidences
principales, montrant ainsi un réel effort d’accompagnement sur un marché qui n’est
pas entièrement conquis et investi par les opérateurs privés.
Dans ces communes, l’une des préoccupations majeures pour l’avenir est de parvenir à
planifier de manière cohérente le développement urbain. Dans la mesure où l’habitat individuel
pavillonnaire est dominant (ce qui est évident à Aiffres et Chauray), le niveau de
consommation foncière est élevé (entre 11 et 20 hectares en 10 ans). Il dépasse 20 hectares
comme à Aiffres, Vouillé ou Chauray, marquant clairement la différence entre les communes
péri-urbaines de la frange Est de celles de la frange Ouest.
Les municipalités de la frange Est souhaitent « recentrer l’urbanisation », en étant plus
restrictives sur l’expansion urbaine, et en accordant plus d’attention à l’aménagement des
centres anciens. Ces préoccupations sont finalement assez éloignées des communes de la
frange Ouest, qui partagent le souhait d’un développement urbain maîtrisé, incorporant
l’identité du marais poitevin dans leur stratégie.
Les pôles « relais » ou « rurbains » : Villiers-en-Plaine (et St-Maxire) au Nord, FrontenayRohan-Rohan (Epanne et Vallans) et Mauzé-sur-le-Mignon (Prin-Deyrançon, La
Rochénard, Usseau) au Sud. Les communes situées autour des pôles profitent de cet
encrage.
Ces trois communes ont permis de maintenir un certain équilibre sur le territoire de
l’agglomération, grâce à un bon dynamisme immobilier : 265 résidences principales en plus
depuis 1990. Au Sud de l’agglomération, la R.N.11 joue un rôle structurant.
Ces trois pôles bénéficient d’un certain « report » de la construction individuelle provenant des
zones péri-urbaines. Ce phénomène profite également à certaines communes environnantes
13
(Epannes et Vallans autour de Frontenay-rohan-Rohan, etc.). Cependant, la plupart des
opérations immobilières ont été impulsées par la collectivité : sur 85 lots issus de lotissements
depuis 1995, aucun ne relève de l’initiative privée. On peut en déduire que pour attractif que
soit le marché immobilier dans ces communes, le « coup de pouce » de la collectivité reste un
facteur décisif.
Frontenay-Rohan-Rohan est la commune la plus dynamique, car elle représente à elle seule
48 % des nouvelles résidences principales des pôles identifiés. Par ailleurs, autour de
Frontenay, Vallans, et surtout Epannes (44 % de nouvelles résidences principales en dix ans)
contribuent au renforcement de la polarité du marché immobilier du secteur. Cet effet
d’entraînement est également sensible autour de Villiers-en-Plaine avec St-Maxire, mais peu
perceptible autour de Mauzé-sur-le Migon : La Rochénard, ou Usseau ont des taux de
progression de résidences principales de 3 et 7 %, comparables à ceux des communes les
moins dynamiques.
On observe que la part des nouveaux locataires est légèrement supérieure à celle des
nouveaux propriétaires. La comparaison des statuts d’occupation entre 1990 et 1999 montre
que sur 286 nouvelles résidences principales, 52 % sont à usage locatif. Cette indication
montre bien la fonction d’équilibre que maintiennent ces trois communes : elles « mixent »
davantage les statuts d’occupation, presque « naturellement », par rapport aux communes
péri-urbaines. Le taux moyen d’occupation par logement (2,47), reflète cette plus grande
diversité. Il faut dire que les pôles bénéficient de bons niveaux d’équipement : écoles,
commerces, services, etc.
Les communes « pôles relais » ont conscience de leurs atouts. Elles affichent au cœur de
leurs préoccupations la volonté de conforter cette position au sein de la Communauté
d’Agglomération : des projets de lotissements sont en cours (elles possèdent plusieurs zones
à urbaniser), ainsi que la création ou l’amélioration d’équipements publics. Notons que
l’absence de transports en commun figure parmi les besoins urgents à résoudre.
Les communes rurales de la frange ouest et Sud.
•
•
Ouest : Amuré, Arçais, Le Bourdet, Le Vanneau, Sansais, St-Georges-de-Rex, StHilaire-la-Palud,
Sud :, Priaires, Thorigny.
Frange Ouest. L’espace de marché représenté par ces communes est peu actif, mais
plusieurs communes restent attractives, tout en étant très limitées sur le plan foncier, et parfois
mal desservies par le réseau routier (Arçais, Le Bourdet, Le Vanneau). D’autres semblent
davantage « décrocher » comme St-Georges-de-Rex, St-Hilaire-la-Palud, à l’Ouest, Thorigny
et Priaires au Sud.
En 10 ans, seulement 122 nouvelles résidences principales ont été créées à l’Ouest (23 % à
Sansais et Le Vanneau, 16 % à Arçais et Le Prin-Deyrançon), dont 68 % destinées à des
propriétaires occupants. Au Sud, 28 nouvelles résidences principales sont dénombrées (60%
Usseau), dont 78 % de propriétaires occupants.
Ces communes sont davantage recherchées par les investisseurs pour leur patrimoine bâti et
leur cadre de vie, emprunt de l’identité du marais poitevin. Et si l’accession à la propriété y est
attractive, le locatif semble peu prisé : les résultats obtenus dans le cadre de « l’O.P.A.H. du
marais », montrent que les « produits » immobiliers locatifs dans l’ancien attirent peu les
propriétaires : seulement 14 logements locatifs ont été réhabilités. En tout état de cause,
« l’investisseur privé » n’y vient pas spontanément pour réaliser de grosses opérations de
construction : sur 88 habitations réalisées en lotissements depuis 1995, la quasi-totalité est
d’initiative privée.
7
Soit un niveau légèrement inférieur à celui des communes péri-urbaines (2,5).
14
Cependant la « vieille pierre », est de plus en plus chère. Le cadre de vie qu’offre ces
communes du Marais est un atout intéressant, ajouté à celui d’être plus proche encore de La
Rochelle. Les agences immobilières soulignent toutefois un certain décalage entre l’idée que
les investisseurs se font du cadre de vie dans le marais et la réalité.
B) Quatre thématiques fortes
1) Le parc ancien à Niort
Avec une augmentation des taux de vacance dans les secteurs de Niort et de la périphérie, le
parc ancien émerge comme un sujet de préoccupation majeure. L’accélération de la
production de logements neufs, en accession ou en locatif, « dopée » par les mesures
d’incitation fiscales, a déclenché un phénomène de « chaîne de la vacance » qui trouve son
origine dans l’effet conjoint des mécanismes suivants :
La majorité des nouveaux accédants sont constitués de ménages niortais ayant saisi
l’occasion des nouvelles mesures pour devenir propriétaire. Par ailleurs, la production de
nouveaux logements locatifs réalisés à la faveur de la loi Périssol, le plus souvent tourné vers
une clientèle d’étudiants, ont provoqué un délaissement du parc ancien le moins confortable.
Il est alors moins étonnant de constater l’aggravation de la vacance de plus de 1200
logements (moins de 10 % est imputable au parc social), dont la majeure partie est située
dans les quartiers les plus anciens de la ville. C’est ainsi que, malgré les efforts consentis pour
améliorer le parc de logements anciens dans les années 90, il semble que beaucoup reste à
faire pour inverser ce mécanisme.
À cet égard, les chiffres communiqués par le service hygiène de la ville de Niort sont
éloquents : plus de 130 immeubles situés majoritairement colline Saint-André ou, de manière
diffuse, dans les faubourgs Est, ont fait l’objet d’un signalement. De fait, on y retrouve les
ménages les plus fragiles sur le plan socio-économique et logés dans les moins bonnes
conditions.
2) Le logement des personnes âgées
Comparée à la région Poitou-Charentes et au département des Deux-Sèvres, la C.A.N.
apparaît relativement bien pourvue en nombre d'établissements pour personnes âgées.
Le territoire communautaire, qui concentre 38 % des établissements du département, présente
une répartition assez inégale de ces établissements puisque 15 sur 27 sont regroupés sur
Niort. Cependant, ramené au poids démographique de chaque secteur, on observe que les
communes rurales, ainsi que les pôles relais de Frontenay et Mauzé offrent en réalité la plus
grande capacité d'hébergement pour la population résidante.
Le décalage est encore plus prégnant si l'on se concentre sur l'offre proposée pour les
personnes résidantes de plus de 70 ans. Dans ce cas de figure, les communes rurales avec
102 places pour 1000 habitants âgées de plus de 70 ans, et surtout les pôles relais avec 222
places, semblent nettement mieux équipés que Niort (90 places) et les communes
périurbaines (81 places).
Ces données sont bien à relativiser dans la mesure où les communes de l'Ouest, où l'on
trouve selon le dernier recensement de la population la plus âgée de l’agglomération,
répondent actuellement à la demande. Les communes périurbaines et la Ville de Niort où se
15
concentrent l'immense majorité des actifs de la C.A.N, ne se situent pas encore dans cette
configuration et l'offre proposée semble correspondre pour l'instant aux besoins exprimés.
Mais compte tenu du vieillissement prévisible de la population, les capacités d'hébergement
proposées dans ces secteurs pourraient se révéler insuffisantes dans un proche avenir. En
prévision de cette évolution, l'enjeu d'une répartition des établissements pour personnes
âgées, et du développement du maintien à domicile (par l’adaptation de logements), plus en
accord avec le poids démographique de chaque secteur de la C.A.N. peut être considéré
comme une priorité.
3) Le logement social
On observe un tassement de la demande pour le parc d’H.L.M en général, mais compte tenu
du faible taux de vacance et du volume élevé de la demande sur l’ensemble du parc, cela ne
semble pas remettre en cause la production de logements sociaux à court terme.
En fait, les évolutions semblent davantage refléter la désaffection du public pour un certain
type d’habitat. Le marché est de plus en plus détendu et la concurrence de plus en plus forte.
Quel que soit le niveau de la demande, tout se joue aujourd’hui sur le type d’habitat proposé.
L’émergence de la S.A d’H.L.M des Deux-Sèvres a réorienté la production vers de petits
ensembles à caractère résidentiel sur Niort, et a enclenché un processus de production
d’habitat individuel en couronne péri-urbaine. Affirmant une politique d’implantation en centre
ancien sur Niort (par exemple, l’opération de l’îlot St-Vaize -48 logements répartis en 7 petits
ensembles, des garages et aménagement d’espaces publics8 - après celle de la Roullière), elle
a permis une diversification du parc, jusque-là dominé par le collectif dans de grands
ensembles.
De ce point de vue, l’O.P.A.C est défavorisé par rapport à la SA d’H.L.M., puisque 60 % de
son parc est situé dans de grands ensembles, dont la majeure partie en Zone de Revitalisation
Urbaine (Z.R.U). L’Opération de Renouvellement Urbain (O.R.U) menée par la Ville de Niort.
indiquait d’ailleurs la démolition de la barre « Le Bougainville » (50 logements) dans le secteur
Gavacherie et posait l'hypothèse de la destruction d'une des 4 tours (160 logements) du
secteur Tour Chabot. Car il s’agit bien pour l’O.P.AC de renouveler le parc en le
9
reconstruisant, dans une optique de diversification patrimoniale. Cela passe par le
redéploiement sur Niort et sur le territoire de la Communauté d’Agglomération.
Cette éventuelle restructuration du parc niortais devra, en tout état de cause, tenir compte
d’une clientèle très répandue à Niort : les jeunes célibataires, les jeunes couples et les familles
monoparentales. Ces derniers n’aspirent pas nécessairement à loger en individuel, pas plus
d’ailleurs que dans les « quartiers de relégation ». L’enjeu est donc de produire un habitat
prenant en compte deux paramètres : la taille des ménages et l’intégration urbaine.
L’analyse globale de la demande croisée avec celle du profil socio-économique des
populations, permet également de localiser des secteurs dans lesquels le faible nombre ou
l’absence de logements locatifs sociaux peut poser problème. C’est le cas des secteurs de la
frange sud et ouest, où le revenu moyen des ménages est le plus faible du territoire.
8
L’aménagement des espaces publics est pris en charge par la ville pour un montant de 7 MF, la réalisation des logements
revenant à 30 MF.
9
Opération de Renouvellement urbain – La fin de la relégation pour les quartiers Tout Chabot-Gavacherie et Clou BouchetCommunauté d’Agglomération de Niort – Mars 2000.
16
4) Le logement très social
Dans son programme d’actions, la D.D.A.S.S. concluait à la nécessité de « mettre en place un
groupe de travail sur la diversification et la complémentarité des produits logements sur le
niortais ». En échos à cette orientation, la C.A.F. nous faisait connaître ses préoccupations : il
existe selon elle deux problèmes importants à résoudre : « la concentration de logements
insalubres dans quartiers du centre ancien du Niort d’une part ; la trop faible production de
logements très sociaux d’autre part ».
Il y a là, en effet, de véritables sujets de préoccupation et de véritables enjeux. À l’échelle de
l’agglomération, 308 logements très sociaux ont été réalisés, dont 56 % dans le parc privé. Or,
le parc privé n’est pas pérenne (sotie de conventionnement au bout de 9 ans), et la rotation y
est faible. Pour autant, un effort dans ce sens s’impose car beaucoup trop de ménages sont
logés dans un habitat ancien indigne (près de 400 dans les quartiers anciens de Niort). Une
mobilisation du parc privé s’impose (par la mobilisation des services sociaux), en s’efforçant de
maintenir sa « vocation sociale de fait ».
Mais l’effort ne saurait porté uniquement sur le parc privé. Une augmentation de la production
de logements très sociaux publics s’impose. Elle doit passer par un développement de la
collaboration avec les organismes H.L.M. (intermédiation locative, développement de la souslocation avec baux glissants, etc.).
Niort est sans conteste très exposé aux phénomènes de paupérisation d’une fraction de sa
population. Tous les indicateurs sociaux le montrent.
Si les structures d’hébergement « institutionnelle » et associatives sont en mesure d’accueillir
la plupart des démunis en situation d’errance ou en situation de rupture, les conditions d’accès
à un logement autonome, en sortie d’hébergement temporaire et d’urgence posent de grandes
difficultés.
Enfin, concernant les Gens du Voyage, la question est loin d’être résolue. Le territoire dans
son ensemble est concerné, même si la réglementation ne vise que les communes de plus de
5000 habitants. En tout état de cause, il ne suffira pas de créer des aires d’accueil « chez le
voisin » pour se « débarrasser du problème ». Selon, le cadre communautaire pourrait fournir
une réponse efficace à ces questions.
17

communaute d`agglomeration de niort

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