point de conjoncture : le marché tertiaire toulousain

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Point de conjoncture :
le marché tertiaire
toulousain
Par la Direction régionale Midi-Pyrénées, Crédit Foncier Expertise.
L
a métropole toulousaine occupe une position dominante en Midi-Pyrénées, aussi bien démographique
qu’économique. Son influence sur la conjoncture
régionale est patente. En matière industrielle, les activités
liées à l’aéronautique (sous-traitants d’Airbus, notamment)
implantées dans la région ont été impactées par la crise
financière. Néanmoins fin 2010, on annoncait une reprise
des commandes, ce qui s’est confirmé sur 2011 avec un
niveau record. Cela relancerait l’emploi du secteur, notamment chez le célèbre avionneur (700 nouveaux emplois déjà
créés).
Par ailleurs, des retombées positives devraient résulter de la
création de pôles de compétitivité : pôle Aéronautique espace
systèmes embarqués « aérospace Valley » (projet de centre
de déconstruction d’avions à Tarbes) ; pôle Cancer – Bio –
Santé (projets sur le site de Castres, où le groupe Fabre est
implanté) ; pôle agroalimentaire « AgriMip Innovation ».
De bonnes perspectives de développement régional existent
aussi en matière d’entrepôts. Dans le Tarn-et-Garonne,
Montbartier bénéficie ainsi de la création d’une zone logistique – Grand Sud Logistique –, où s’est installée la plateforme logistique régionale de la société Intermarché sur
environ 70 000  m2 couverts à terme. Toujours dans le Tarnet-Garonne, Valence d’Agen accueille une plate-forme pour le
compte de Conforama. Dans l’Aveyron, Prologis a initié une
opération à Séverac-le-Château. S’agissant de l’immobilier
de bureaux, le parc demeure concentré dans l’aire urbaine
toulousaine. Il peine à se développer ailleurs. Des projets
sont certes annoncés, mais ne se concrétisent guère, comme
à Albi ou à Tarbes. On note néanmoins quelques réalisations
ponctuelles à destination locative moyennant des loyers plafonnant à 120 euros le mètre carré par an, HT et HC.
4.1 / LES QUARTIERS D’AFFAIRES
◗ Compans-Caffarelli, Basso-Cambo, Grande-Plaine, SaintMartin-du-Touch, situés à Toulouse ;
◗ Parc technologique du canal situé à Toulouse et à Ramonville-Saint-Agne ;
◗ Technopôle sud-est (dont le site Innopole), à Labège ;
◗ Zone aéroportuaire, zones Aéroconstellation et Andromède à Blagnac ;
◗ Pôle logistique Eurocentre (au nord de Toulouse, à Castelnau d’Estretefonds) ;
◗ Zone franche urbaine, située dans le secteur sud de Toulouse ;
◗ Important projet du Cancéropôle à réaliser sur le site A. Z. F. ;
◗ Projet Écopole sur les communes de Cugnaux et Villeneuve-Tolosane.
l’observateur de l’immobilier du crédit foncier – Nº 80
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RÉGIONS-TERRITOIRES
4.2 / LE MARCHé LOCATIF TERTIAIRE
S
elon les dernières données chiffrées (source : l’Observatoire Toulousain de l’Immobilier d’Entreprise),
le volume des surfaces de bureaux commercialisées
aurait atteint 140 600 m2 en 2010, soit une évolution de 4 %
par rapport à 2009. Il s’agit d’un résultat stable par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Hors compte
propre, la performance est meilleure que l’année 2009 ;
toutefois, elle est inférieure aux années précédentes.
Avec la reprise marquée des commandes dans l’aéronautique, le marché « transacté » sur l’agglomération toulousaine maintient sa performance à plus de 140 000 m2 en
année glissante. En effet, sur les 32 200 m2 de bureaux réalisés ce trimestre, près de 20 000 m2 (dont une transaction
signée par Airbus France et représentant 13 000 m2, soit
40 % des surfaces commercialisées) sont liés à l’aéronautique. Avec soixante-huit transactions enregistrées, le trimestre 2011 se maintient au-dessus de la moyenne des deuxième trimestres des dix dernières années (soit soixante
et une transactions par trimestre), avec cependant une
moyenne écrêtée des surfaces commercialisées de 286 m2
en net recul.
La demande placée avec 32 200 m2 de bureaux commercialisés demeure en retrait par rapport au deuxième trimestre
2010, s’établissant à 49 832 m2.
Le marché, qui se caractérise par des transactions endogènes avec, notamment, une importante proportion de
déménagements locaux (environ 70 % selon les dernières
données). L’offre affiche ce trimestre un taux d’absorption
performant. En effet, avec un stock de 270 200 m2 à la fin
du premier trimestre 2011, ce sont 40 800 m2 qui auraient
été écoulés au cours du deuxième trimestre, ramenant ainsi
le stock à 229 400 m2… Nous constatons une baisse de 18 %
du « seconde main » et de 14 % du neuf. Par ailleurs, relevons que 12 700 m2 de bureaux neufs seront livrés d’ici fin
juin 2012.
Les loyers n’ont pas évolué au premier semestre 2011.
Les négociations accompagnées de franchises de loyer et/
ou de participation aux aménagements de locaux, voire
la baisse des locatifs affichés, deviennent courantes dans
certains secteurs, pour les locations fermes et les grandes
surfaces.
MARCHÉ LOCATIF
Secteurs recherchés
Max.
Loyers
€/m2/an
Variation
loyer
prime
facial
depuis le
1er janvier
Perspectives court
terme
marché
Min.
Max.
Variation
loyer
prime
facial
depuis le
1er janvier
Perspectives court
terme
marché
160
– 5 %
k
Min.
Autres secteurs
€/m2/an
Bureaux
90
200
0 %
k
70
Entrepôts
25
55
0 %
=
20
45
0 %
=
Locaux d’activités
40
80
– 5 %
=
35
60
– 5 %
=
Boutiques
300
2 200
5 %
=
85
450
3 %
=
Parcs d’activités
commerciales
100
150
5 %
=
85
110
3 %
=
48 le marché tertiaire toulousain
4.3 / MARCHé DE L’INVESTISSEMENT
L
es ventes à investisseurs sont en chute. Elles ont
totalisé 20 000  m2 en 2010 contre 48 300 m2 en 2009
et 109 600  m2 en 2008. Ce premier semestre enregistre six ventes totalisant 11 400 m2 et portant pour l’essentiel sur des locaux quasi neufs offrant des prestations de
qualité, des taux d’occupation optimaux, à des loyers de marché. Les taux de rendement pour les meilleures localisations
tertiaires comme Balma s’établissent à 6,5 % « annoncés »,
et entre 6,5 % et 6,8 % pour les taux réels après correction.
Pour des produits très récents présentant des taux d’occupation semblables et des prestations équivalentes, mais de
conception moins coûteuse et en situation plus concurrentielle (zones tertiaires présentant des taux de vacance), les
taux de rendement constatés sont supérieurs, avec environ
1 % à 1,5 % au-dessus (soit 7,5 % à 8 %). On assiste ainsi
à un recentrage : les investisseurs sont intéressés par des
produits « prime » avec des loyers sécurisés. Les engagements récents constatés concernent essentiellement des
locaux occupés avec baux fermes pour des biens RT 2005++
et B. B. C. (bâtiment basse consommation). Globalement,
les taux de rendement se stabilisent, voire sont en baisse
dans ce cas uniquement. En effet, excepté les immeubles
de centre-ville bien placés, les transactions ne concernent
pas les immeubles récents affichant de la vacance. S’agissant
des locaux acquis par des utilisateurs, la logique d’acquisition se rapproche davantage d’un raisonnement lié au prix
de revient, tant pour du neuf (institutionnels) que pour de
l’ancien (immeubles à restructurer).
Porté par les grandes transactions et l’activité aéronautique,
le marché toulousain reste l’un des plus dynamiques en
région et vient en deuxième place derrière Lyon (66 000 m2
commercialisés) et devant Lille (environ 30 000 m2). Cette
situation devrait perdurer sur la fin de l’exercice 2011 avec
la création de 1 500 postes supplémentaires annoncés chez
Airbus et les 2 000 annoncés chez les sous-traitants…
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
Secteurs recherchés
Taux de rendement
net immédiat
plancher
Bureaux
Autres secteurs
%
Variation en
points de base
depuis
le 1er janvier
Perspectives
court terme
marché
%
Variation en
points de base
depuis
le 1er janvier
Perspectives
court terme
marché
6,5
– 75
=
8,25
0
=
Entrepôts
8
0
=
9,5
0
=
Locaux d’activités
8
0
=
9
0
=
Boutiques
5,5
0
=
7
0
=
Parcs d’activités
commerciales
7,25
– 25
=
NS
NS
NC
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