Les grandes transactions font s`envoler les marchés

Les grandes transactions
font s’envoler les marchés
Panorama bureaux Lyon
© shutterstock
I4
ème
trimestre 2015
I 1
I 2
Ce qu’il faut retenir
de 2015
Marché locatif
• Une demande placée en fort rebond à 272 000 m² grâce à un second semestre
exceptionnellement actif
• La performance la plus importante enregistrée sur les très grandes surfaces avec
12 transactions de plus de 5 000 m²
• L e secteur de Gerland est leader du marché pour la seconde année consécutive
•U
ne offre stable et bien distribuée entre les secteurs
•D
es loyers globalement résistants avec un prime inchangé à 300 € (sur les IGH)
Marché de l’investissement
•
Un volume d’investissement historique de 1,2 milliard d’euros, la meilleure
performance jamais enregistrée sur le marché lyonnais
• Les cessions en spéculatif des programmes Hôtel-Dieu et « Sky 56 » représentent
un quart des volumes investis
•
Des investisseurs étrangers actifs cette année qui représentent 24% des
investissements
•D
es taux de rendement qui repassent sous la barre des 5% pour la première fois
I 3
En direct
du marché
Lyon : le retour des grandes transactions permet au
marché d’enregistrer son année la plus dynamique
depuis 2007
Demande placée
Sources : JLL/CECIM
272 153 m2
Une fin d’année surprenante
Après un premier semestre en repli, la seconde moitié d’année a été nettement
plus active. « Active » est même un terme relativement faible aux vues des quelques
200 000 m² placés sur les 6 derniers mois de l’année. Cette surperformance
inattendue porte à 272 000 m² le volume global enregistré, soit une progression de
12% par rapport à 2014. Cette accélération repose sur l’adéquation entre une offre
de qualité et la concrétisation de projets immobiliers de grands groupes tels
qu’EDF, RTE, ADECCO, UPIL, ou encore CAPGEMINI.
L’accalmie des premiers mois a laissé place à un flot de grandes signatures : 11 des
12 transactions de plus de 5 000 m² enregistrées se sont concrétisées sur le second
semestre, représentant près de 92 000 m² à elles seules.
Le nombre global de transactions est également en croissance avec 501 signatures
(contre 435 en 2014). Le segment des petites et moyennes surfaces, à savoir
moins de 500 m², reste important puisqu’il représente 83% du nombre de
transactions décomptées cette année. Ce segment constitue toujours pour le marché
lyonnais un socle solide et démontre le dynamisme du tissu des PME et ETI lyonnais.
Fait notable, la part des ventes accuse une baisse en 2015. Alors que l’on pourrait
penser que la baisse des taux d’intérêt favoriserait l’acte d’achat, seulement 21% des
surfaces commercialisées ont été des ventes contre 25% en 2014 et 24% en 2013.
Nombre de grandes transactions
Sources : JLL/CECIM
> 1 000 m2
45
-6
39
2014
2015
Gerland se taille la part du « Lyon »
Plus de 8 m² consommés sur 10 sont situés dans les secteurs intramuros (Lyon
ou Villeurbanne), la majorité des entreprises favorisant la proximité des services et
l’accessibilité via les transports en commun. La Part-Dieu, bien que toujours sur les
premières marches du podium, laisse sa place de leader pour la seconde année
consécutive au secteur de Gerland qui cumule à lui seul plus de 69 000 m² placés.
Les valeurs locatives compétitives ainsi que la disponibilité d’opérations de dernière
génération permettent au secteur de conforter son statut sur une année qui restera
dans les annales. Les secteurs, hier émergents, confirment leur statut de secteurs
tertiaires à part entière et deviennent de véritables challengers.
Nombre de transactions
Sources : JLL/CECIM
< 500 m2
334
2014
+80
414
2015
I 4
L’offre continue sa progression et atteint 366 000 m² de bureaux disponibles. Cet
accroissement va de pair avec l’essor du marché lyonnais. Le parc s’étoffe de
nouveaux bâtiments et l’offre neuve a retrouvé, depuis plusieurs trimestres, un niveau
permettant au marché de mieux répondre à la demande. Le taux de vacance reste dans
la moyenne constatée depuis plusieurs trimestres, à savoir environ 6%. Bien que des
disparités persistent entre les secteurs, le marché reste globalement équilibré.
Taux de vacance
Sources : JLL/CECIM
Fin
Fin
2014
2015
6,2 %
Le rythme de livraison a été important en 2015
La cadence de livraisons soutenue en 2013 avec plus de 190 000 m² a connu un net
ralentissement en 2014 avec seulement 76 000 m² de bureaux construits. Toutefois,
les années se suivent et ne se ressemblent pas puisque nous avons comptabilisé
192 000 m² de bureaux neufs livrés en 2015.
Les précommercialisations sont restées importantes puisque 65% de ces surfaces
livrées en 2015 avaient trouvé preneur avant la livraison de l’immeuble. L’appétence
des grands utilisateurs pour les surfaces neuves n’est plus à démontrer sur le marché
lyonnais. Le phénomène de clé-en-main est d’ailleurs en pleine expansion et permet
aux entreprises de se créer un outil immobilier sur-mesure, des réserves foncières
permettant d’y répondre sont encore disponibles en périphérie comme en intramuros
ou de nombreux projets sont en cours de réalisation ou d’études.
Volume de livraisons
en région Lyonnaise
Des valeurs locatives stables qui restent compétitives
Loyer prime (€/m2/an)
Les valeurs locatives prime se maintiennent sur la plupart des secteurs
offrant un bon équilibre offre/demande. Le loyer prime reste sur des bases de 300 €
HT-HC/m²/an sur les immeubles de grande hauteur du secteur Part-Dieu. Nous
pouvons également retenir la valeur de 280 € HT-HC/m²/an sur les immeubles dits
« classiques » sur les secteurs historiques de la Presqu’Ile Nord et à 270 € sur le
quartier d’affaires de la Part-Dieu. Les loyers de seconde main ont connu, quant à
eux, des évolutions variables selon les secteurs. La moyenne générale sur le marché
lyonnais est en légère baisse et s’établit à 152 € HT-HC/m²/an.
Source : JLL
Sources : JLL/CECIM
7ème Gerland
215
215
Fin
2014
Fin
2015
Année record pour le marché de l’investissement lyonnais
Le marché de l’investissement continue sur sa lancée et engrange 1 255,9
millions d’euros investis fin décembre, soit le plus gros volume jamais enregistré
sur la région. Cette performance permet au marché de progresser de 60% par rapport
à l’année dernière.
La diversité des profils d’investissement a permis au marché lyonnais d’enregistrer
une année record
Derrière cette performance se cache deux transactions majeures hissant le
volume à son meilleur niveau. En effet, l’acquisition par PREDICA en spéculatif
du programme mixte tertiaire-commerce de l’Hôtel-Dieu (37 200 m²) sur la Presqu’Ile
lyonnaise pour un montant estimé de 170 millions d’euros ainsi que celle par GECINA
de l’immeuble tertiaire « Sky 56 » (30 690 m²) sur le secteur Part-Dieu pour un montant
de 133,6 millions d’euros représentent à elles seules un quart des volumes investis.
Nonobstant ces grandes opérations, la majorité des acquisitions s’est portée sur des
actifs d’une valeur de moins de 15 millions d’euros : 76% des transactions ont été
Volume d’investissement
Sources : JLL/CECIM
720 M€
Bureaux
182 M€
Commerces
170 M€
Mixte : Bureaux Commerces
149 M€
Entrepôts
35 M€
Locaux d’activité
I 5
réalisés sur ce segment. La répartition est plus équilibrée lorsque l’on évoque les
montants investis : 285 millions pour les moins de 15 millions d’euros, 334 millions
pour la tranche allant de 15 à 40 millions, 333 millions concernant les transactions
de 40 à 100 millions d’euros et enfin 304 millions pour les transactions de plus de
100 millions.
Notons que le nombre de transactions réalisé est en forte hausse (+30%), et ce
quelle que soit la tranche de surface étudiée. Les propriétaires ont profité de la
baisse des taux pour céder leurs actifs en cette période propice.
Le marché lyonnais est traditionnellement diversifié en termes de typologie
d’actifs. Les actifs tertiaires restent toujours les plus plébiscités avec 53% des
investissements. La répartition sur les autres typologies d’actifs à savoir, locaux
industriels, logistiques et commerces, sont globalement équilibrés et représentent
entre 13% et 16% du volume investi sur 2015. Absente du devant de la scène en
2014, les transactions sur les actifs commerciaux font leur grand retour. Pour n’en
citer qu’un, l’anglais GROSVENOR s’est positionné le pied d’immeuble 62 rue de la
République abritant l’enseigne suédoise H&M.
La part des ventes en état futur d’achèvement est en hausse
Alors qu’il n’avait pas dépassé la barre des 25% depuis 6 ans, le secteur des VEFA
atteint 55% des volumes globaux fin 2015. Cela n’est pas seulement dû à une
grande transaction pouvant faire basculer les statistiques mais bien à une tendance
appuyée puisque 16 VEFA ont été comptabilisées durant l’année. L’appétit des
grands utilisateurs pour ce type de surface fait de cette catégorie d’actif un bien
liquide et sécurisant pour les acheteurs. En effet, les immeubles neufs ont un taux
de précommercialisation important, notamment en bureaux : 46% des surfaces
tertiaires en chantier et livrables sous 3 ans sont d’ores et déjà louées. Citons par
exemple l’acquisition par MACIFIMO de l’immeuble en cours de construction « Green
Office Link » sur le secteur Gerland, la cession de l’immeuble tertiaire en cours de
construction « Factory » sur le secteur Confluence à AG Real Estate, ou encore la
cession du futur immeuble tertiaire « King Charles » sur le secteur Confluence à la
SCPI Notapierre.
Les opérations spéculatives reviennent sur le devant de la scène puisque 13
transactions en blanc sont d’ores et déjà comptées contre 4 en moyenne sur les
5 dernières années. Les investisseurs ont confiance dans le marché lyonnais et la
mise sur le marché d’opérations de qualité leurs font franchir le pas.
Tant sur la scène européenne que mondiale, Lyon séduit les investisseurs
Les acteurs français restent majoritaires sur la métropole lyonnaise : 76% des
acquéreurs et 73% des vendeurs sont de nationalité française. Parmi les cessions
marquantes de 2015, nous pouvons noter les acquisitions par PREDICA du futur
siège de Sanofi avenue Tony Garnier et de l’immeuble tertiaire « View One » sur
le secteur de la Soie. DCB International, promoteur lyonnais, s’est quant à lui porté
acquéreur de l’ensemble immobilier « Confluent » siège mondial de SANOFI Pont
Pasteur à Gerland d’une surface de 20 000 m². Autre transaction notable : l’acquisition
par la CAISSE D’EPARGNE de l’immeuble tertiaire « Thiers Lafayette » sur le secteur
Part-Dieu.
I 6
Les investisseurs internationaux sont également présents, mais dans une moindre
mesure avec 24% des volumes investis. Citons cependant la cession « internationale »
la plus importante, à savoir l’acquisition par ADIA de l’immeuble du Printemps rue de
la République pour un montant de 80 millions d’euros. Les européens demeurent les
plus actifs : allemands, belges, luxembourgeois, anglais et hollandais représentent
11% des volumes de transactions.
Taux de rendement prime bureaux
La demande de produits prime demeure importante face à une offre toujours faible.
Une nouvelle contraction du taux de rendement, anticipée depuis plusieurs
mois, est actée avec un prime « Part-Dieu » passant sous la barre symbolique
des 5% atteignant son niveau le plus bas à 4,80%.
De la même manière, l’ensemble des taux est tiré vers le bas puisque les actifs
industriels et logistiques prime se négocient respectivement à 7,20% et 5,90%.
4,80 % - 5,10 %
Perspectives
Le contexte économique pour l’année 2016 s’annonce globalement plus
dynamique qu’en 2015 avec toutefois des points d’attention en cette fin
d’année. Dans la plupart des pays développés, les prévisions de croissance ont
été légèrement revues à la baisse depuis l’automne tout en restant généralement
meilleures que pour 2015 ; et la Chine donne quelques motifs d’inquiétude avec un
ralentissement assez marqué de son activité.
Dans la zone Euro, l’inflation recule de nouveau laissant anticiper que la BCE
maintiendra sa politique monétaire accommodante dans les prochains mois, avec
pour conséquence des conditions de financement durablement favorables. Cette
faible inflation est accompagnée d’éléments positifs en matière d’activité : le crédit
aux ménages et aux entreprises est au plus haut, et les indices d’activité (PMI Markit)
sont en zone de croissance.
En ce qui concerne l’économie française les anticipations de croissance s’améliorent.
Selon les prévisions[1], le PIB pourrait connaître une progression de l’ordre de 1,4%
cette année (contre 1,1% en 2015). Toutefois la plupart des économistes semblent
s’accorder sur une reprise lente. Parmi les éléments qui ont un impact sur l’activité
des marchés immobiliers, on retiendra que :
• 2016 débute avec un Climat des Affaires à 101 points, alors que 2015 se présentait
avec un indicateur très bas à 94 points. Cet indicateur a renoué depuis l’été avec un
niveau conforme ou supérieur à sa moyenne de long terme, ce qui n’avait pas été
le cas depuis 2011. Sur le long terme on constate généralement que l’évolution du
Climat des Affaires précède de quelques mois la tendance du marché.
• Le nombre d’emplois dans le secteur salarié marchand en Ile-de-France est
en hausse de 0,4% en 2015 ; et la dynamique de l’emploi dans le secteur tertiaire
s’est accélérée ces derniers mois après une stagnation qui durait depuis 2012.
• Le taux de marge des entreprises a continué de se redresser et a repassé le cap
des 30% courant 2015 pour atteindre 31,2% à la fin du 3ème trimestre et le taux
d’autofinancement s’est également redressé de près de 10 points.
[1] Source : Consensus Forecasts, décembre 2015
Sources : JLL/CECIM
QCA Part-Dieu
I 7
Globalement le panorama économique français s’éclaircit, bien que de nombreuses
incertitudes existent, et l’évolution des marchés devrait refléter ce contexte plus favorable.
Marché locatif : des attentes pour 2016
2015 a été une année pleine de « bonnes » surprises. Tous les feux sont au vert sur
le marché lyonnais. On peut s’attendre à une année 2016 dans la même tendance,
la différence se fera sur la capacité de concrétiser ou non les grands dossiers sur
cet exercice.
JLL dénombre actuellement plus de 20 grands projets susceptibles de se matérialiser
dès 2016 totalisant un volume d’environ 100 000 m². Le marché lyonnais reste équilibré
par la diversité des offres disponibles ou en projet sur l’ensemble de la métropole.
Dans ce contexte, les valeurs locatives prime devraient rester dans la même
mouvance que 2015. En matière de livraisons, 2015 a été une année des plus active
avec plus de 190 000 m² livrés sur l’ensemble de l’exercice. 2016 sera moindre
puisque que moins de 100 000 m² sont annoncés pour cette nouvelle année. Ces
nouveaux mètres carrés disponibles devraient venir cependant continuer de soutenir
l’offre de première catégorie sans peser sur le taux de vacance.
La livraison la plus attendue en 2016 sera celle du « Seven », sur le secteur de
Gerland, d’une surface totale de 12 500 m² et précommercialisé à plus de 50%.
Marché de l’investissement
Le marché lyonnais a enregistré un volume record avec 1 255,9 millions d’euros
investis sur son territoire. Il n’est pas aisé de prédire aujourd’hui si cette performance
se renouvellera en 2016. Le marché devrait cependant rester sur une bonne
dynamique et la barre des 900 millions d’euros investis pourrait de nouveau être
franchie fin 2016. La performance du marché sera conditionnée en grande partie par
la mise sur le marché d’actifs de première catégorie.
De nombreux projets d’envergure sont prévus sur le territoire et devraient intéresser
les investisseurs qui se positionnent de nouveau sur des produits spéculatifs.
Lyon demeure une place recherchée et liquide pour les acquéreurs nationaux et
internationaux.
Le manque de produits dits « classiques » sur les secteurs référencés maintient
toujours les taux sous pression. Dans ce contexte, le taux prime vient de passer sous
la barre des 5% en bureaux et ne devrait pas remonter en 2016.
Les taux logistique et activité sont également en baisse.
I 8
Bloc-notes
ICC, ILAT et ILC : des tendances inchangées
au 3ème trimestre 2015
Pour le troisième trimestre consécutif, l’ICC poursuit sa baisse : avec une valeur
à 1 608 points l’indice du 3ème trimestre 2015 se replie de -1,17 % en glissement
annuel, contre -0,43 % le trimestre précédent.
L’ILAT, également publié par l’INSEE, conserve son cap depuis 2013 en affichant
une croissance modérée. L’indice se positionne ainsi à une valeur de 107,98 points
au 3ème trimestre 2015 (vs 107,86 le trimestre précédent), soit une progression de 0,33 %
sur un an.
Pour conclure, concernant les baux commerciaux, l’indice ILC reste en zone
négative ce 3ème trimestre, tendance amorcée depuis le début de l’année. Sa valeur
reste inchangée comparée à celle du 2ème trimestre à 108,38 points, et marque
un repli de -0,13 % en glissement annuel. L’indice des loyers de commerce reste
relativement stable depuis maintenant plus de deux ans, fluctuant entre 108,32
et 108,53.
Comparaison de l’évolution de l’ICC, l’ILAT et l’ILC
Source : INSEE
I 9
Conjoncture économique en Rhône-Alpes :
l’amélioration se confirme mais reste fragile
L’amélioration du climat des affaires et de l’activité économique se confirme, tant
au niveau national que rhônalpin. Les résultats sur l’année sont globalement
favorables, poussés notamment par la hausse de la consommation des ménages et
le remplissage des carnets de commande des entreprises locales.
Dans ce contexte, la reprise se confirme mais reste fragile. La Métropole de Lyon
enregistre des performances encourageantes : la création d’emplois marchands est
dynamique et touche tous les secteurs d’activités mise à part dans la construction.
Dans la dernière publication de conjoncture, l’INSEE Rhône-Alpes indique que le
regain d’activité se confirme d’un trimestre à l’autre, sans être régulier. Toutefois, des
dissonances sont à noter entre les résultats et le ressenti des entreprises. L’enquête
mené par la CCI régionale auprès des petites et moyennes entreprises (moins
de 250 salariés) fait état d’une fin d’année plutôt décevante par rapport à l’éclaircie
ressentie pendant la saison estivale.
C’est l’enquête de la Banque de France auprès des grandes entreprises de la région
qui montre les signes les plus favorables de reprise. L’activité dans l’industrie comme
dans les services marchands s’est consolidée sur les derniers mois sous l’influence
d’une bonne tenue de la demande. Dans les services, l’impact des évènements
du 13 novembre a surtout été ressenti dans l’hôtellerie-restauration : l’annulation
de la Fête des lumières pour raisons de sécurité représente un rude contrecoup
économique pour la région lyonnaise. Les quatre jours de festivités devaient attirer
plus de trois millions de visiteurs. La moitié des touristes ont annulé leur déplacement.
Les prochains mois sont envisagés avec optimisme même si l’emploi ne devrait pas
en bénéficier à court terme.
© Shutterstock
I 10
Tour « Incity » : le nouveau point culminant
de la skyline lyonnaise est livré
En construction depuis octobre 2012 dans le centre d’affaires de la Part-Dieu, le
chantier de la tour « Incity » a touché à sa fin. Située à l’angle de la rue Garibaldi
et du cours Lafayette, elle culmine désormais à 202 mètres de hauteur et fait partie
intégrante du paysage lyonnais depuis maintenant plusieurs trimestres. Ce sont les
architectes Denis Valode et Albert Constantin qui ont été chargés de ce projet, dirigé
par Sogelym Dixence. Incity est le plus le haut gratte-ciel de Lyon, et le troisième
gratte-ciel de France (flèche comprise) derrière la tour « First » (la Défense) et la tour
« Montparnasse » (Paris).
La tour « Incity » est également la première tour « HQE » (Haute Qualité Environnementale) de centre-ville en France. Avec 39 étages, elle offre une surface de
42 000 m² de bureaux déjà totalement précommercialisés et accueillera bientôt les
700 collaborateurs de la Caisse d’Epargne Rhône-Alpes, propriétaire des lieux, ainsi
que du personnel de la SNCF.
« Incity » est chronologiquement la 6ème tour de Lyon, après la tour « Part-Dieu » (165 m),
la tour « Oxygène » (115 m), la tour panoramique de La Duchère (91 m, 1972, immeuble
d’habitation), la tour « Swiss » Life (82 m) et la Tour « EDF Lyon » (80 m).
Construite à la place de l’ancienne tour « UAP », inoccupée depuis 1994, elle fait du
quartier de La Part-Dieu un centre d’affaires à l’échelle européenne. La construction
de nouvelles tours permet au marché lyonnais d’acquérir une visibilité et un
rayonnement plus important auprès des utilisateurs européens.
I 11
Carré de Soie : Alstom Transport
a inauguré ses 36 890 m² de locaux
Après deux ans de travaux, la branche Transport du groupe Alstom vient d’inaugurer
son immeuble, baptisé « Epsilon ». Avec près de 37 000 m² dans le quartier du Carré
de Soie, le bâtiment flambant neuf succède aux locaux vieillissants de Villeurbanne.
Alstom Transport pérennise ainsi son ancrage dans la métropole lyonnaise et
confirme son ambition de contribuer au développement économique et social des
régions françaises.
Une double certification HQE-BREEAM a été attribuée au programme, qui abrite
des bureaux, des ateliers de fabrication, des laboratoires ainsi qu’un hall logistique ;
le tout dédié à la conception et la fourniture de systèmes et produits électroniques
pour les trains et la signalisation ferroviaire. Le site dispose également d’une gamme
de services éclectiques pour les 800 collaborateurs : salles de réunion, salle de
conférence divisible en quatre, salle de sport, restaurant d’entreprise, 2 salles de
restaurant VIP et un espace café / restauration rapide. Le site de la Soie est le seul
du groupe intégralement dédié à l’électronique.
Henri Poupart-Lafarge, président d’Alstom Transport, a déclaré : « C’est ici que se
conçoit le cœur de l’intelligence des trains et des métros. Et ce bâtiment est une
vitrine pour nous qui travaillons dans le développement durable ».
Le projet immobilier a été mené par le promoteur lyonnais DCB International.
Source : http://www.alstom.com/fr/
Nouveau siège d’ALSTOM TRANSPORT, « Epsilon », Villeurbanne
© Fabrice Schiff
I 12
Paris
40-42, rue La Boétie
75008 Paris
T : +33 1 40 55 15 15
F : +33 1 46 22 28 28
Le Plessis-Robinson
Centre d’affaires la Boursidière
RN 186 BP 171
92357 Le Plessis-Robinson
T : +33 1 40 55 15 15
F : +33 1 46 22 28 28
Lyon
55, avenue Foch
69006 Lyon
T : +33 4 78 89 26 26
F : +33 4 78 89 04 76
La Défense
Cœur Défense
100-110 esplanade Charles de Gaulle
92932 Paris La Défense cedex
T : +33 1 40 55 15 15
F : +33 1 49 00 32 59
Saint-Denis
3, rue Jesse Owens
93210 Saint-Denis
T : +33 1 40 55 15 15
F : +33 1 48 22 52 83
Marseille
21, rue de la République
13002 Marseille
T : +33 4 95 09 13 13
F : +33 4 95 09 13 00
Magali Pousson
Consultante
Études & Recherche - Lyon
T : +33 4 78 17 13 13
[email protected]
Virginie Houzé MRICS
Directeur Études & Recherche
Études & Recherche – Paris
T : +33 1 40 55 15 94
[email protected]
Laurent Vallas MRICS
Directeur JLL Lyon
T : +33 4 78 89 26 26
[email protected]
www.jll.fr
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