note de conjoncture immobilier d`entreprise

NOTE DE CONJONCTURE
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
BILAN DU 1ER TRIMESTRE 2014
BILAN ET PERSPECTIVES
POINTS POSITIFS
POINTS DE VIGILANCE
• Des prévisions de croissance économique révisées à la hausse pour 2014 / 2015
• Un marché de l’emploi qui commence à se stabiliser
• Une reprise de l’investissement des entreprises
• De grosses acquisitions en immobilier d’entreprise depuis le début de l’année
• Un marché locatif de bureaux qui a amorcé un lent redémarrage au mois de mars
• Un nombre record de demandeurs d’emploi malgré la légère inflexion du taux
• de chômage
• Un marché de l’investissement toujours dominé par les mega-deals core
• Une demande encore fragile sur le marché des bureaux, après deux mois • • •
• particulièrement atones
• Des loyers toujours sous pression, même sur les immeubles neufs
• Une grande défiance de la part de tous les acteurs du secteur immobilier eu
• égard au projet de loi Pinel
TABLEAU DE BORD DU 1ER TRIMESTRE 2014
Données T1 2014
Variation / T1 2013
Variation / T4 2013
Perspectives à fin 2014
Marché locatif de bureaux en Île-de-France
Demande placée
522 000 m²
2 000 000 m²
Taux de vacance
7,7 %
7,8 %
5 336 000 m²
5 200 000 m²
Loyer prime Paris Ouest / QCA
750 €/m²
750 €/m²
Loyer moyen de 2nde main
328 €/m²
330 €/m²
3,4 Md€
17 Md€
4,0 %
4,0 %
Offre à un an
Investissement en France
Volume
Taux prime Paris Ouest / QCA
Source : KEOPS
www.keops.fr
NOTE DE CONJONCTURE 1 ER TRIMESTRE 2014 | 2
ÉCONOMIE - FINANCE
UNE CROISSANCE UN PEU PLUS TANGIBLE EN 2014
PRINCIPAUX INDICATEURS
ÉCONOMIQUES FRANÇAIS
(%)
(%)
12
3
2
1,7%
9,8%
1,0%
1
0,0%
0
10
8
0,3%
6
-1
4
-2
(p) 2015
2013
(p) 2014
2011
2012
2010
2009
2008
0
2007
-4
2006
2
2005
-3
Croissance annuelle du PIB (en volume)
Taux de chômage métropolitain (au sens du BIT)
Source : KEOPS, INSEE, COMMISSION EUROPÉENNE
RENTABILITÉ DE L’IMMOBILIER DE BUREAUX
Évolution trimestrielle de la demande placée
PAR RAPPORT À L’OAT 10 ANS
7
(%)
6
Selon les chiffres publiés par l’INSEE mi-février,
la France a enregistré une croissance de
+ 0.3 % en 2013. Elle a ainsi retrouvé le niveau
du PIB du 1er trimestre 2008, juste avant le
déclenchement de la crise. Cette reprise, certes
modeste et encore fragile, est un peu plus forte
qu’initialement anticipé, ce qui a le mérite de
redonner une relative confiance en l’avenir
aux ménages et aux entreprises. Les moteurs
de l’économie redémarrent donc lentement
mais sûrement : après 7 trimestres de baisse,
l’investissement des entreprises a progressé
de + 0.9 % au 4ème trimestre 2013 et l’activité
du secteur privé français a renoué avec la
croissance en mars. Sur fond de conjoncture
internationale plus favorable, la Commission
Européenne a révisé la croissance du PIB en
France à la hausse, avec + 1 % attendu en 2014,
puis + 1,7 % en 2015.
Il est grand temps que la situation s’améliore : le
nombre de demandeurs d’emplois (de catégorie A)
dépasse en effet désormais 3,3 millions. Certes,
le taux de chômage en France métropolitaine a
perdu 0.1 % pour repasser sous les 10 % fin 2013.
Mais l’inversion de la courbe est marginale, et
c’est surtout un changement méthodologique
qui abaisse mécaniquement cet indicateur, pour
lequel les prévisionnistes s’attendent toujours
à une hausse en 2014. La reprise, qui se fait
jour de manière un peu plus tangible, devrait
pourtant se traduire dès le 2nd semestre 2014
par une embellie sur le marché de l’emploi,
à l’image de l’amélioration d’ores et déjà
constatée dans le secteur tertiaire.
Malgré la dégradation de la dette souveraine par
les agences de notation à l’automne et l’ampleur
du déficit public qui, selon l’INSEE, s’élève à
4,3 % du PIB en 2013, l’environnement financier
est stabilisé en France et les taux évoluent peu.
Ainsi, la Banque Centrale Européenne a maintenu
son taux directeur inchangé à 0,25 % depuis
novembre. Après avoir stagné à un niveau
historiquement bas, le taux de l’Euribor 3 mois
a très légèrement remonté ce 1er trimestre et
atteint à peine 0,30 % fin mars. De son côté,
l’OAT 10 ans poursuit sa baisse pour s’établir à
2,10 %.
5
4
3
2
1
2013
1T.2014
2012
2010
2011
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
0
Prime de risque des bureaux prime
à Paris OUEST / QCA
Rémunération obligataire sans risque
(OAT 10 ans, moyenne annuelle)
Source : KEOPS, BANQUE DE FRANCE
www.keops.fr
NOTE DE CONJONCTURE 1 ER TRIMESTRE 2014 | 3
INVESTISSEMENT
UN MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT EN PLEINE FORME
MONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE EN FRANCE EN MD€
Le marché de l’investissement poursuit sa
trajectoire 2013. De grosses transactions, initiées
depuis l’automne dernier, se débouclent, ce
qui stimule les volumes. À fin mars, 3,4 Md€
d’engagements ont été enregistrés, un niveau
comparable à celui du 1er trimestre 2013.
L’opération Cœur Défense, quelques ventes
de portefeuilles et de trophy assets tirent
incontestablement le marché.
30
25
20
15
10
5
T1
T2
T3
T4
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
Prévision
Source : KEOPS
RÉPARTITION DES VOLUMES PAR TAILLE DE
TRANSACTION AU 1ER TRIMESTRE 2014
22%
62%
16%
< 50 M€
> 100 M€
Source : KEOPS
50 à 100 M€
La segmentation s’accentue toujours entre, d’une
part, les très gros deals, avec 8 transactions d’une
taille unitaire supérieure à 100 M€ depuis le
début de l’année, et de l’autre, des acquisitions
de taille bien moindre qui se raréfient de jour
en jour. Certains acteurs du marché peinent à
trouver leurs marques entre ces deux extrêmes,
or le cœur du marché tend, quant à lui, à se
réduire de plus en plus, même si les transactions
de gré à gré compensent sans doute en partie
cette contraction apparente du marché.
De fait, la France connaît une situation un peu
paradoxale. D’un côté, certains baromètres
d’attractivité internationale témoignent
d’une chute brutale de l’Hexagone dans les
classements, de l’autre, les investisseurs
étrangers y sont toujours bien représentés et
l’immobilier d’entreprise est l’une de leurs
cibles de prédilection. Ainsi au 1er trimestre, les
acquéreurs américains ont représenté 1,6 Md€.
Leur part est donc bien plus importante que
celle des français qui ont compté pour environ
1 Md€ en se positionnant sur de plus petites
transactions.
Quelques freins existent cependant. Ainsi, tous
les investisseurs ont à l’esprit l’impact de la Loi
Pinel qui, plus favorable aux preneurs, viendra
détériorer la rentabilité de leur patrimoine
immobilier dès qu’elle entrera en vigueur. Par
ailleurs, l’engouement des investisseurs pour
les mega-deals reste contraint par le manque
d’offres à la vente. Toutefois, ce bon début
d’année s’avère très encourageant, et au moins
4 autres mega-deals, pour un total de 3,7 Md€,
sont actuellement sous promesse, qui pourraient
se signer définitivement dès le 2nd trimestre,
venant encore renforcer la part de ces très
grosses transactions dans les volumes 2014,
et confirmant les prévisions de volume annuel
autour de 17 Md€.
Le marché prime affiche avec constance des
taux entre 4 et 4,5 % à Paris Ouest / QCA
pour les meilleurs produits de bureaux et de
commerces. Les liquidités sont abondantes
et la concurrence entre acquéreurs en fonds
propres pour les plus beaux actifs de la capitale
est toujours vivement perceptible. Mais les
taux ont pour ainsi dire atteint des valeursplancher et évoluent marginalement à présent.
Cette relative pression à la baisse accompagne
l’atterrissage en douceur des taux de l’OAT 10
ans autour de 2 %, ce qui n’érode pas la prime
de risque de l’immobilier, toujours de l’ordre
de 200 points de base. En dehors du segment
prime, il est difficile d’établir des fourchettes de
taux, car le marché est tout compte fait très peu
actif : si les fonds opportunistes sont toujours à
l’affût, les vendeurs ne sont pas prêts à brader
leurs actifs immobiliers, préférant attendre
que les investisseurs acceptent de prendre un
peu plus de risques, pour mieux réaliser leurs
cessions quand l’économie sera remise à flot.
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NOTE DE CONJONCTURE 1 ER TRIMESTRE 2014 | 4
BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE
UN MARCHÉ DES BUREAUX QUI A REDÉMARRÉ EN MARS
DEMANDE PLACÉE TRIMESTRIELLE
(Millions de m²)
3
2,5
2
1,5
1
0,5
T1
T2
T3
T4
2014
2013
2011
2012
2010
2009
2008
2007
2006
2005
0
PRÉVISION
Source : KEOPS
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA
DEMANDE PLACÉE AU 1ER TRIMESTRE DE
CHAQUE ANNÉE
300
(Milliers de m²)
250
200
150
100
50
0
Paris
2010
Source : KEOPS
Hauts-de-Seine 1ère couronne
Nord-Est
2011
2012
2013
2nde couronne
2014
Les deux premiers mois de 2014 se sont
caractérisés par un attentisme ambiant :
le marché attendait de savoir si le taux de
chômage avait fini par baisser, si le retour à la
croissance économique était confirmé, si les
élections municipales allaient ou non changer
la donne, si le projet de loi Pinel allait voir la fin
de l’indexation des baux commerciaux sur l’ICC.
Malgré quelques percées annonçant certaines
belles transactions, le marché a donc pris du
retard.
Au global, la capitale représente ainsi 42 % de
la demande placée du trimestre, distançant
sans ambiguïté les Hauts-de-Seine qui
n’atteignent que 30 %. Cette répartition
géographique contrebalance en quelque sorte
la percée significative de la 1ère couronne
Ouest en 2013. Toutefois, la pérennité de la
demande parisienne doit s’apprécier sur le
reste de l’année pour savoir si elle sera l’un
des principaux moteurs du marché tertiaire
francilien en 2014.
Pourtant, avec une demande placée de
522 000 m², les chiffres de ce 1er trimestre
démontrent une légère progression, aussi bien
par rapport au 1er trimestre 2013 (+ 3%) que par
rapport au 4ème trimestre 2013 (+5 %).
Le mois de mars a en effet vu les transactions
s’accélérer, et tous les créneaux de surfaces se
sont bien comportés.
Les premiers signes de redémarrage restent
encore fragiles et il faut attendre le 2nd trimestre
pour pleinement mesurer si cette reprise du
marché immobilier prendra de l’ampleur,
comme le suggèrent certains indicateurs de
demande. Au niveau macro-économique, les
prévisions de croissance se sont améliorées.
Au niveau local, les incertitudes inhérentes aux
élections municipales se dissipent et les chefs
d’entreprise savent mieux à quoi s’en tenir sur
leur environnement économique immédiat.
La conjugaison de ces deux facteurs laisse à
croire que les preneurs pourraient peu à peu
retrouver une meilleure visibilité et reprendre
quelque peu confiance pour lancer des projets,
ce qui soutiendra la demande des PME comme
des grands utilisateurs. Par exemple, plusieurs
immeubles sont actuellement sous option ou
sous promesse, et ces transactions devraient se
signer de manière ferme et définitive dès le 2ème
trimestre.
D’abord, même si les délais de prise de décision
et de négociation sont toujours très longs, les
surfaces inférieures à 5 000 m² sont restées
très dynamiques, ce qui n’était pas le cas début
2013, où elles avaient chuté de 6 % par rapport
au 1er trimestre 2012. Les 308 400 m² qu’elles
représentent se répartissent à hauteur de 46 %
dans Paris et 37 % dans les Hauts-de-Seine.
Ensuite, 15 transactions supérieures à 5 000 m²
ont totalisé 213 600 m², soit 41 % du marché.
Parmi ces grandes transactions, deux d’entre
elles dépassent 40 000 m², une taille unitaire
qui n’avait pas été atteinte l’année dernière,
et 8 se sont signées à Paris, dont 6 au sein des
arrondissements qui composent le QCA, pour un
total de 61 800 m².
Dans ce contexte, la demande placée
prévisionnelle 2014 s’établit à 2 millions de m²,
un niveau meilleur qu’en 2013, mais encore endessous de la moyenne constatée depuis 10 ans.
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NOTE DE CONJONCTURE 1 ER TRIMESTRE 2014 | 5
BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE
UNE SUROFFRE PAS ENCORE EN VOIE DE RÉSORPTION
QUALIFICATION DE L’OFFRE À UN AN
5
(Millions de m²)
4
3
2
1T.2014
3T.2013
1T.2013
3T.2012
1T.2012
3T.2011
1T.2011
3T.2010
1T.2010
3T.2009
1T.2009
3T.2008
0
1T.2008
1
Immeubles neufs et restructurés
Immeubles de seconde main
Source : KEOPS
LOYERS MOYENS DE 1ÈRE MAIN
(EN € HT HC / M² / AN)
700
(€)
600
500
400
300
L’offre dans les Hauts-de-Seine dépasse
désormais les 2,4 millions de m² disponibles
à un an, soit deux fois plus qu’en 2007. Sous
l’effet de libérations ou de livraisons récentes,
elle augmente sensiblement dans certains
quartiers d’affaires, au premier rang desquels
La Défense, dont les IGH ont un positionnement
prix délicat. L’offre remonte aussi, dans une
moindre mesure, à Paris Ouest / QCA, même
si cette progression est plutôt bienvenue dans
un quartier structurellement sous-offreur. La
plupart des autres arrondissements de Paris
voient également leur offre progresser alors que
la demande y reste plus volatile.
Davantage de produits sont notamment
disponibles à la vente dans la capitale, ainsi
qu’en 1ère couronne Nord et Est. Pour autant que
le prix soit en adéquation avec la demande, ce
qui n’est pas toujours le cas, cette offre pourrait
donner un nouvel élan au marché des ventes
à utilisateurs courant 2014, d’autant que ces
transactions se signent alors très rapidement.
Ainsi, au-delà de tendances parfois
comparables, des disparités se creusent entre
les principaux quartiers d’affaires franciliens.
Si les 7 600 m² en cours de restructuration
rue Pillet Will à Paris 9, et livrables d’ici la
fin de l’année, ont de grandes chances d’être
commercialisés d’ici là, ce sera certainement
bien plus aléatoire pour certains immeubles de
bureaux libérés en 1ère Couronne.
Dans le reste de l’Île-de-France, l’offre est mieux
maîtrisée. En-dehors des quartiers d’affaires les
plus prisés, elle serait même plutôt en baisse, par
exemple à Saint-Quentin-en-Yvelines (-20 %),
Saint-Denis – Saint-Ouen (- 9 %) ou Paris Nord (- 6 %).
UNE ATTRACTIVITÉ RENFORCÉE DES LOYERS PRIME ET RÉNOVÉS
200
Paris Ouest / QCA
La Défense
Boulogne-Bilancourt
Saint-Denis
Source : KEOPS
1T.2014
2S.2013
1S.2013
2S.2012
1S.2012
2S.2011
1S.2011
2S.2010
1S.2010
2S.2009
1S.2009
2S.2008
1S.2008
2S.2007
1S.2007
2S.2006
1S.2006
2S.2005
1S.2005
100
0
L’offre immédiate n’est pas encore tout à fait
stabilisée. Un peu plus de 4 millions de m² de
bureaux sont disponibles, ce qui entraîne une
remontée marginale du taux de vacance en
Île-de-France, à 7,7 %. Alors que l’absorption
de l’offre neuve ou restructurée était ralentie
en 2013, elle semble devenir plus rapide cette
année. La progression de l’offre tient donc
en grande partie au stock de 2nde main qui
s’alourdit, peinant à trouver preneur en l’état.
Les loyers sont apparemment entrés dans une
phase de stabilisation, qui pourrait annoncer
leur reprise modérée dès cette année. La forte
activité locative à Paris intra muros a même
déjà tiré le loyer moyen francilien de 2nde
main à la hausse. Mais dans le même temps,
certains produits restent mal positionnés et les
propriétaires, même s’ils sont toujours réticents
à le faire, ont continué à ajuster leurs loyers.
Ainsi, une petite cinquantaine d’offres à Paris
QCA a subi une légère baisse des loyers de
présentation début 2014, avant que le marché
locatif n’accélère. Cette tendance montre bien
combien l’équilibre reste fragile.
Autre fait marquant, le loyer prime qui atteint
péniblement 750 €/m² ce trimestre, bien
en-dessous des 800 €/m² encore possibles
en 2013. Ce décrochage doit s’apprécier à sa
juste mesure, car les valeurs élevées n’étaient
maintenues en facial qu’en échange de
franchises de loyers et autres participations
aux travaux parfois disproportionnées, ce
qui perturbait la bonne lisibilité des loyers de
marché.
L’ajustement des valeurs locatives des produits
prime n’entame en rien leur excellence et
permet aux preneurs de saisir des opportunités,
là où, à l’inverse, les immeubles en état d’usage,
considérés comme obsolètes, ne trouvent pas
preneurs, malgré leurs valeurs orientées à la
baisse et l’éventuelle décote par des mesures
d’accompagnement très importantes.
Pour leur part, les bureaux rénovés, qui
constituent une cible de recherche à part
entière, souffrent moins, et dans certains
quartiers d’affaires, ils voient même leurs loyers
augmenter. Ainsi, pris dans leur ensemble, les
loyers des immeubles de 2nde main résistent
assez bien grâce à la meilleure qualité des
bureaux pris à bail, les preneurs cherchant
à optimiser leurs coûts immobiliers en
s’implantant dans des locaux bien disposés qui
leur permettent de densifier leurs équipes.
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NOTE DE CONJONCTURE 1 ER TRIMESTRE 2014 | 6
KEOPS
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