note de conjoncture immobilier d`entreprise

NOTE DE CONJONCTURE
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Bilan du 3ème trimestre 2013
BILAN ET PERSPECTIVES
POINTS POSITIFS
POINTS DE VIGILANCE
• Confiance retrouvée des marchés financiers
• Bons volumes d’investissement en immobilier d’entreprise
• Début de diversification du marché de l’investissement
• Ajustement somme toute modéré des loyers faciaux de bureaux à la baisse
• Stabilisation de l’offre, tant immédiate, qu’à un an
• Lente reprise économique qui laisse espérer un rebond du marché locatif
• Marché de l’investissement toujours dominé par les méga-deals core
• Inversion de la courbe du taux de chômage qui tarde à venir
• Perte de vitesse du marché locatif, et notamment des grandes transactions
• Perspectives de demande placée annuelle en retrait de 25 % par rapport à 2012
• Impact durable des mesures d’accompagnement élevées sur les valeurs
• Risque accru de voir certains actifs frappés d’obsolescence
TABLEAU DE BORD DU 3ÈME TRIMESTRE 2013
Cumul
T1 à T3 2013
Variation / Cumul
T1 à T3 2012
Variation
T3 2013 / T2 2013
Perspectives à fin 2013
Marché locatif de bureaux en Île-de-France
Demande placée
1 280 000 m²
1 800 000 m²
Taux de vacance
7,5 %
7,8 %
5 000 000 m²
5 000 000 m²
Loyer prime Paris Ouest / QCA
800 €/m²
800 €/m²
Loyer moyen de 2nde main
335 €/m²
300 €/m²
10,2 Md€
16 Md€
4,0 %
4,0 %
Offre à un an
Investissement en France
Volume
Taux prime Paris Ouest / QCA
Source : KEOPS
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NOTE DE CONJONCTURE TRIMESTRIELLE | DéCEMBRE 2013 | 2
ÉCONOMIE - FINANCE - INVESTISSEMENT
LE CONTEXTE ÉCONOMIQUE S’AMÉLIORE PEU À PEU
mONTANTS INVESTIS EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE EN fRANCE EN md€
30
Le PIB national a augmenté de 0,5 % au 2ème
trimestre, concrétisant officiellement la sortie
de récession de la France, et les prévisions de
croissance pour l’année 2013 ont été révisées
à la hausse au cours des derniers mois, pour se
situer actuellement autour de 0,3 %.
(Md€)
25
20
15
10
T1
T2
T3
T4
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
5
Prévisionnel T4
Source : KEOPS
répartition géographique
à fin septembre 2013
20%
26%
11%
28%
Paris Ouest / QCA
Hauts-de-Seine
Paris hors QCA
Reste Île-de-France
Source : KEOPS
De son côté, le taux de l’Euribor 3 mois reste
très bas, à 0,22 % depuis début juillet. Ces
conditions de financement particulièrement
avantageuses, conjuguées à la prime de risque
attractive de l’immobilier par rapport à l’OAT 10
ans, dont le taux s’est à présent stabilisé autour
de 2,50 %, sont favorables à la réalisation
de certaines acquisitions et développements
immobiliers.
LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT SE RÉVÈLE ACTIF MAIS
TOUJOURS SÉLECTIF
Le marché de l’investissement se comporte
bien malgré la conjoncture économique
toujours ralentie. Avec 10,2 Md€ d’ores et déjà
enregistrés à fin septembre, le volume annuel
attendu remonte à 16 Md€, le dernier trimestre
étant chaque année le plus dynamique.
12%
Régions
Malgré cette légère embellie, les incertitudes
économiques préoccupent toujours les
utilisateurs, comme les promoteurs et les
investisseurs, partout en France, y compris en région
parisienne. La faible reprise tarde à produire des
effets bénéfiques sur le marché de l’emploi :
le taux de chômage s’élève à 10,5 % en France
métropolitaine et, selon l’UNÉDIC, il faudra
attendre fin 2014 pour constater une réelle
amélioration de cet indicateur.
Pourtant, la Banque Centrale Européenne a
maintenu son taux directeur inchangé à 0,5 %
au cours du 3ème trimestre, ce qui a redonné
confiance aux acteurs du secteur financier. Sans
être complètement derrière nous, la crise de la
zone euro semble en bonne voie de résorption
et les investisseurs étrangers, qui s’étaient
détournés de la France, expriment depuis la
rentrée un regain d’intérêt pour notre marché.
Sans surprise, l’Île-de-France et les immeubles
de bureaux concentrent toujours les trois quarts
des engagements en immobilier d’entreprise.
Le département des Hauts-de-Seine représente
notamment 28 % des volumes investis, contre
seulement 16 % en 2012, en raison de plusieurs
grandes transactions qui se sont signées à Issyles-Moulineaux ou à Châtillon, en complément
de la vente de la Tour Adria à La Défense pour
450 M€ au début du mois de juillet.
De fait, plusieurs opérations d’envergure ont
été réalisées au cours du 3ème trimestre, ce qui
inscrit l’importance des méga-deals dans
le temps. Comme en 2012, les transactions de
plus de 100 M€ représentent en effet une bonne
moitié (52 %) du marché cette année, tandis que
les opérations de taille intermédiaire, entre 50
et 100 M€, connaissent parallèlement une belle
progression, pour concentrer aujourd’hui 20 %
des volumes investis, contre seulement 15 %
précédemment. Cette course au gigantisme a
toutefois pour corollaire une baisse importante
du nombre de transactions, avec seulement 365
acquisitions recensées à fin septembre 2013.
Les fonds souverains surprennent par leur
absence à ce jour, tout en maintenant un fort
intérêt pour la France, toujours attractive à leurs
yeux. La Chine est notamment très active lors
de certains appels d’offre. De plus, beaucoup
d’investisseurs anglo-saxons ont l’intention
de revenir sur le marché français, ce qui
devrait se traduire prochainement par des
acquisitions significatives. Ces acteurs, souvent
opportunistes, cherchant à créer de la valeur,
leurs opérations seront plus diversifiées
que celles réalisées par les investisseurs
core habituels que sont les compagnies
d’assurances, caisses de retraite, foncières ou
SCPI / OPCI. C’est une bonne nouvelle pour le
marché, qui souffre encore d’une trop forte
polarisation sur le segment core.
Le marché restant toujours très concurrentiel
pour les meilleurs produits, les taux prime
sont stables, voire sous pression à la baisse,
entre 4 et 4,5 %, à Paris Ouest / QCA, et la
prime de risque de l’immobilier est toujours
attractive dans un contexte financier 2013 de
taux remarquablement bas.
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NOTE DE CONJONCTURE TRIMESTRIELLE | DéCEMBRE 2013 | 3
Bureaux en île-de-France
LE MARCHÉ DES BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE EST QUANT À
LUI DANS UNE PHASE DE TRANSITION DÉLICATE
Évolution
trimestrielle de la demande placée
évolution
trimestrielle
de la demande placée
(m²)
La demande placée de bureaux en Île-de-France
atteint 1 280 000 m², en baisse de 16 % par
rapport à la même période de l’année dernière.
Les effets de la conjoncture économique
dégradée depuis fin 2012 se font à présent
pleinement sentir et le ralentissement s’est
accentué au 3ème trimestre, avec seulement
380 000 m² placés, soit une baisse de 15 % par
rapport au 2ème trimestre, et de 40 % par rapport
au 3ème trimestre 2012.
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
1 000 000
T1
T2
T3
T4
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
0
2005
500 000
Prévisionnel T4
Source : KEOPS
qualification de l’offre à un an
4 000 000
Si l’activité sur les petites et moyennes surfaces
s’est bien maintenue, les transactions de
grandes surfaces (supérieures à 5 000 m²)
accusent une chute de 37 % par rapport à la
même période de 2012. Ainsi, le placement
de bureaux neufs ou restructurés, qui provient
surtout des grands utilisateurs, est en retrait de
16 %, à l’image de l’ensemble du marché.
(m²)
3 500 000
3 000 000
2 500 000
2 000 000
1 500 000
Immeubles neufs et restructurés
Immeubles de seconde main
Source : KEOPS
3T.13
3T.11
3T.12
3T.10
3T.09
3T.08
3T.07
3T.06
3T.05
3T.04
3T.03
1 000 000
500 000
Les délais de décision des entreprises sont
longs sur fond de persistance des incertitudes
économiques. La demande placée prévisionnelle
s’établit désormais à 1,8 million de m² pour
l’ensemble de l’année 2013. Le repli sera donc
de l’ordre de 25 % par rapport à 2012.
Géographiquement, Paris poursuit sa baisse
pour la 3ème année consécutive, tandis que
les Hauts-de-Seine continuent d’attirer les
entreprises à la recherche de locaux de qualité
à des loyers moins élevés que dans la capitale.
Le reste de la 1ère couronne et la 2nde couronne
ont pour leur part subi durement les effets
de la crise, avec une importante réduction du
placement.
L’offre immédiate est toujours orientée à la
hausse et frise les 4 millions de m² disponibles.
De nombreuses livraisons de bureaux ont eu
lieu cette année, telles Eqho, avec 78 000 m²
à La Défense, ou encore In-Out avec 35 000 m²
à Boulogne-Billancourt. Le ralentissement du
placement de grandes surfaces n’a pas favorisé
l’absorption de cette offre de 1ère main, ce qui a
entraîné l’augmentation du taux de vacance à
7,5 %. Il pourrait atteindre 7,8 % en décembre
si les quelques 140 000 m² de bureaux de 1ère
main ou rénovés attendus en livraison d’ici la fin
de l’année ne trouvent pas preneur rapidement.
Parallèlement, l’offre à un an est restée stable
depuis fin 2012. Globalement, elle devrait rester
aux alentours de 5 millions de m² disponibles
jusqu’à ce que la demande redémarre de façon
plus significative courant 2014, même si le
niveau de l’offre de 2nde main reste élevé,
à 3,7 millions de m² disponibles, soulignant
le risque d’obsolescence d’une partie du parc
tertiaire francilien.
Parmi l’offre de 2nde main, il convient toutefois
de distinguer les locaux en état d’usage et
ceux qui ont été rénovés car les tendances
de marché divergent. Alors que la demande
placée s’est réduite de manière générale, les
bureaux rénovés concentrent désormais
un tiers du placement, à part égale avec les
bureaux neufs ou restructurés. Les propriétaires
sont plus enclins à engager des travaux de
rénovation, dont le coût est moins élevé
qu’une restructuration. Dans le même temps,
les entreprises utilisatrices privilégient ces
surfaces de bonne qualité, qui leur permettent
de rationaliser leurs besoins à un loyer qui reste
acceptable par leurs Directions Générales.
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NOTE DE CONJONCTURE TRIMESTRIELLE | DéCEMBRE 2013 | 4
Bureaux en île-de-France
IL FAUDRA ATTENDRE 2014 POUR QUE LES LOYERS
REPARTENT à LA HAUSSE
loyer moyen de 1ère main
(en € ht hc / m² / an)
800
En conséquence, ce dynamisme des surfaces
rénovées soutient les loyers de marché des
bureaux de 2nde main, dont la baisse semble
enrayée.
(€)
700
600
500
400
300
2S.2013
2S.2011
2S.2012
2S.2010
2S.2009
2S.2008
2S.2007
2S.2006
2S.2005
2S.2004
2S.2003
2S.2002
100
2S.2001
200
Paris Ouest / QCA
La Défense
Boulogne
Saint-Denis
A contrario, les valeurs moyennes des bureaux
de 1ère main sont globalement en baisse. Depuis
janvier 2013, la moyenne à Paris Ouest / QCA
affiche ainsi une diminution de presque 7 %.
La raréfaction des transactions prime depuis
un an explique en grande partie cette tendance.
Si les loyers faciaux commencent à se stabiliser,
de fortes variations sont néanmoins constatées
d’un marché à l’autre, et les mesures
d’accompagnement restent globalement
élevées, témoins du précaire équilibre du
marché locatif des bureaux en cette fin 2013.
Il faudra donc sans doute attendre mi-2014
pour voir cesser la dégradation des loyers
économiques en Île-de-France.
Source : KEOPS
mesures d’accompagnement
(en % du loyer facial annuel)
Secteur géographique
Mesure
d’accompagnement
Paris Ouest / QCA
15 à 20 %
Hauts-de-Seine
20 à 25 %
Secteurs sur-offreurs de 2
nde
couronne
> 25 %
Source : KEOPS
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Bases de Données :
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