investir dans l`immobilier locatif et réduire ses impôts

INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
LOCATIF ET RÉDUIRE SES IMPÔTS
Il existe de nombreuses incitations fiscales pour favoriser l’investissement des particuliers dans
l’immobilier locatif. Neuf ou ancien, avec ou sans travaux… : tour d’horizon des principaux dispositifs.
LOGEMENT NEUF : LA RÉDUCTION D’IMPÔT PINEL
Le dispositif Pinel, en vigueur depuis le 1er septembre 2014, s’inscrit dans la continuité du Duflot en y
apportant un peu plus de souplesse. Outre la durée de 9 ans, l’acquéreur peut choisir une durée de 6 ans
et également proroger jusqu’à 12 ans.
La réduction d’impôt s’élève à 12 % du prix du bien pour une durée de location de 6 ans, 18 % sur 9 ans et
21 % sur 12 ans. Le montant d’une opération est plafonné à 300 000 € par an avec un prix au mètre carré
limité à 5 500 €.
Autre souplesse offerte : la possibilité de louer le bien à un ascendant ou à un descendant, sans
suspension de l’avantage fiscal tant que l’investissement respecte les plafonds de ressources et de loyers.
De quoi rassurer les propriétaires, tout en leur permettant d’aider leurs enfants ou leurs parents.
Les conditions à respecter :
L’avantage fiscal porte sur les biens ou en l’état futur d’achèvement loués nu, à usage d’habitation
principale du locataire. Les ressources de ce dernier ne doivent pas dépasser certains seuils fixé par
décret.
En parallèle, le loyer est plafonné selon les secteurs géographiques : à 16,82 €/m2 en zone A bis*, 12,49
€/m2 en zone A* et 10,06 €/m2 en zone B1* et 8,74 €/m2 en zone B2*. Ces plafonds varient ensuite en
fonction de la surface du logement. Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la
formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S
Pour en savoir plus, consultez le site dédié du ministère du Logement.
Bon à savoir
La réduction d’impôt Pinel rentre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € en 2015.
LOGEMENT ANCIEN : LE DISPOSITIF BORLOO
Le dispositif Borloo dans l’ancien vous permet de bénéficier d’une déduction spécifique sur les loyers
imposables, qui s’ajoute à vos autres charges déductibles, quelle que soit la date d’acquisition du
logement loué (neuf ou ancien).
Pour en bénéficier, vous devez louer le logement nu, à titre d’habitation principale, et signer une
convention de modération des loyers avec l’agence nationale de l’habitat (Anah) pour une durée minimum
de six ans (neuf ans en cas de travaux subventionnés par l’Anah). Celle-ci prévoit le loyer maximum
applicable et les conditions de ressources du locataire à respecter.
En fonction de la nature la convention signée, vous pouvez bénéficier d’une déduction fixée à :
- 30 % pour une convention à loyer intermédiaire ;
- 60 % pour une convention à loyer social ou très social ;
- 70 % pour les logements loués, dans le secteur intermédiaire ou social, à un organisme qui se charge de
loger des personnes défavorisées. Les logements loués doivent être obligatoirement situés dans des zones
géographiques "tendues", c’est-à-dire où l’offre de logements ne permet pas de satisfaire totalement la
demande.
Bon à savoir
Contrairement à ce que pourrait laisser entendra sa dénomination, le régime fiscal avantageux appelé «
Borloo dans l’ancien », peut porter indifféremment sur un logement ancien ou neuf.
IMMOBILIER ANCIEN : INVESTIR EN DÉFICIT FONCIER
L’investissement immobilier en déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers les travaux de
rénovation réalisés lors de l’acquisition de logements locatifs. Cette déduction peut aboutir à la réalisation
d’un déficit imputable sur les revenus globaux à hauteur de 10 700 € par an permettant ainsi de diminuer
l’imposition des autres catégories de revenus. Le déficit excédant le plafond de 10 700 € peut être imputé
sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, ce qui permet d’avoir des revenus fonciers non imposés
jusqu’à apurement du déficit.
Bon à savoir
Outre certaines déductions spécifiques comme le Borloo dans l’ancien, il est possible de déduire des
loyers et des charges les frais suivants :
- frais d’administration et de gestion (rémunération des concierges, frais de procédure, commission
d’agences de location,…) ;
- forfait de 20 € représentatif des autres frais de gestion ;
- primes d’assurance pour loyers impayés ;
- travaux de réparation et d’entretien (à certaines conditions) ;
- dépenses d’amélioration (hors travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement) ;
- les intérêts d’emprunt ;
- certains impôts et notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties.
Si le total de ces dépenses dépasse le total des sommes encaissés, on parle de déficit foncier.
PROFITER DU MICRO-FONCIER SI L’ON A PEU DE CHARGES
Si vos loyers annuels ne dépassent pas 15 000 € en 2015, vous relevez automatiquement d’un régime
d’imposition simplifié, appelé "micro-foncier". Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de
30 % : vous n’êtes donc imposé que sur 70% des loyers encaissés.
Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges et vous ne pouvez pratiquer aucune autre déduction.
C’est notamment une solution à privilégier si vous n’avez ni travaux importants, ni intérêts d’emprunt à
supporter.
Cependant si l’abattement de 30 % est inférieur au montant de vos charges, vous pouvez renoncer à ce
régime et opter pour le régime "frais réels" avec déduction des charges du montant des loyers encaissés.
Attention ! Une fois choisi, le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Il est ensuite renouvelable par
tacitement reconduction chaque année.
LOUER EN MEUBLÉ
Autre piste pour vous procurer des revenus faiblement fiscalisés : la location en meublé.
Se déclarer en loueur en meublé non professionnel (LNMP)
Par rapport à une location nue, la location en meublé non professionnel présente, au titre de son
rattachement à la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), l’avantage de permettre la
déduction des frais d’acquisition et l’amortissement du bien.
Toutefois, le déficit constaté est imputable uniquement sur les loyers de même nature avec possibilité de
report pendant 10 ans. Cela permet ainsi de ne pas payer d’impôts au titre des loyers pendant plusieurs
années. De plus, la TVA est récupérable pour les logements neufs avec services.
Profiter du régime micro-BIC
Si vos loyers annuels ne dépassent pas 32 600 € en 2014, vous relevez automatiquement d’un régime
d’imposition simplifié, appelé "micro-BIC". Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50
% : vous n’êtes donc imposé que sur la moitié des loyers encaissés.
Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges : vous ne pouvez pratiquer aucune autre déduction.
C’est donc une solution à envisager si vous n’avez ni travaux importants, ni intérêts d’emprunt à
supporter.
Investir dans une résidence services et bénéficier de la réduction d’impôt "Censi-Bouvard"
L’achat d’un logement dans une résidence dite de services, sous réserve que ce bien soit loué meublé,
permet de bénéficier, en 2015 encore, d’une réduction d’impôt dite "Censi-Bouvard".
Les conditions :
- Le logement acquis peut être acquis neuf, sur plan ou faire l’objet de travaux de réhabilitation ou de
rénovation, à condition qu’il ait plus de 15 ans.
- Il doit être situé dans une résidence services pour étudiants, dans une résidence de tourisme classée ou
dans un établissement médico-social pour personnes âgées dépendantes (de type Ehpad) ou adultes
handicapés.
- Le logement doit être loué meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence ou de
l’établissement de soins.
La réduction est égale à 11 % du prix de revient du ou des logements (TVA comprise), quel qu’en soit leur
nombre. Le prix de revient est retenu dans la limite de 300 000 €, et la réduction est étalée sur neuf ans, à
raison du neuvième de son montant chaque année. Soit une réduction maximale annuelle de 3 666 €. Les
loyers qui vous sont versés par l’exploitant de la résidence sont imposables dans la catégorie des BIC
(micro-BIC si inférieurs à 32 600€ et régime réel au-delà).
Bon à savoir
La réduction d’impôt Censi-Bouvard rentre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € en
2015.
Adopter le statut de loueur en meublé professionnel (LMP)
Il est possible d’exercer une activité de loueur en meublé à titre professionnel ou à titre non professionnel.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est avantageux puisqu’il vous permet d’imputer la
totalité de vos charges financières (intérêts d’emprunt, amortissement de l’immeuble et des meubles…) de
votre revenu global, même si cela entraîne un déficit (lui-même imputable sans limitation de montant de
votre revenu global de l’année). Sous certaines conditions, la TVA peut être récupérée. Sous certaines
conditions également, la plus-value réalisée lors de la vente d’un logement est exonérée d’impôt sur le
revenu.
Les conditions :
- les loyers encaissés doivent être supérieurs à 23 000 € par an ;
- ils doivent être également supérieurs à la totalité des autres revenus professionnels (salaires, pensions,
rentes, BNC…) de votre foyer fiscal
- et vous devez être inscrit en qualité de loueur professionnel au registre du commerce et des sociétés
(RCS).
Bon à savoir
Si vous êtes assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), sous réserve de remplir certaines
conditions, les logements loués meublés peuvent être considérés comme des biens professionnels et, à ce
titre, être exonérés d’ISF.
INVESTIR DANS LES DOM-COM
Réaliser un investissement locatif dans les DOM COM (départements et collectivités d’outre-mer) permet
de bénéficier d’un avantage fiscal très attractif mais en contrepartie, compliqué de par l’éloignement
géographique et parfois même risqué. Il est donc important de le dire : cet investissement nécessite une
bonne connaissance du marché local, d’autant que les loyers sont moindres en regard de ceux de
nombreuses villes de la métropole.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt attachée au dispositif Pinel outre-mer depuis le 1er septembre
2014, il faut acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (sans condition de norme BBC
2005 comme en métropole pour certains départements et collectivités d’outre-mer), faire construire
(certaines conditions sont requises), ou encore acquérir un logement vétuste nécessitant d’importants
travaux de réhabilitation.
Vous devez également vous engager à louer le logement non meublé, à titre de résidence principale, à
toute personne non membre de votre foyer fiscal, pendant 9 ans minimum. Le loyer ne doit en outre pas
dépasser certains plafonds, variables selon les DOM ou COM.
La réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient de l’investissement, dans la limite de 300 000 €. Son
taux est de 23 % sur 6 ans ou 29 % sur 9 ans pour les logements acquis ou construits à partir du 1er
septembre 2014.
Bon à savoir
La réduction d’impôt outre-mer rentre dans un plafond global spécifique des niches fiscales, fixé à 18 000
€ en 2015, au lieu de 10 000 € pour les autres dépenses plafonnées.
INVESTIR DANS LA FORÊT
L’acquisition de bois et de forêts, de terrains nus à boiser, de parts de groupements forestiers ou de
société d’épargne forestière ouvre droit, sous certaines conditions (engagement de conservation des
terrains de 15 ans minimum…), à une réduction d’impôt sur le revenu accordée au titre de l’année de
réalisation de l’investissement.
Elle est égale à 18 % du prix d’acquisition de terrains boisés ou à boiser ou de souscription de parts de
groupements forestiers, retenu dans la limite de 5 700 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée
ou de 11 400 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une
imposition commune.
Ouvrent également droit à un crédit d’impôt, les travaux forestiers à hauteur de 6 250 € et de 12
500 € et les rémunérations payées dans le cadre d’un contrat de gestion de bois de moins de 25 hectares,
jusqu’à 2 000 € ou 4 000 €.
Enfin, il existe également une réduction d’impôt de 76 % des cotisations d’assurance dans la limite de
7,20 € par hectare assuré en 2015 et 6 € en 2016.
Ces droits à réduction et crédit d’impôt se cumulent. Ils sont pris en compte pour le plafond des niches
fiscales.
Bon à savoir
Sous certaines conditions, les particuliers assujétis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui achètent
en direct un bois ou une forêt bénéficient d’un abattement de 75 % sur sa valeur. En d’autres termes, seul
le quart de la valeur d’une forêt doit être déclaré dans le cadre de l’ISF. De même, lors d’une donation ou
d’une succession, l’exonération est identique.
LE RÉGIME MALRAUX
La restauration complète d’un logement ou d’un local professionnel dans un immeuble ancien situé en
centre-ville, dans un secteur sauvegardé présentant un caractère historique, ou dans une aire de mise en
valeur de l’architecture et du patrimoine ou encore dans un quartier ancien dégradé (dont la liste est fixée
par décret) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Celle-ci est calculée sur le montant des dépenses spécifiques à la restauration de l’immeuble
(reconstitution des toitures, restauration… soumises à permis de construire et à l’approbation d’un
architecte des Bâtiments de France), hors coût d’acquisition du bien lui-même.
Son taux est fixé à 22 % du montant de ces dépenses lorsque l’immeuble est situé dans une zone de
protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) et à 30 % lorsque l’immeuble se
trouve dans un secteur sauvegardé.
Les dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt sont retenues dans la limite annuelle de 100 000 €.
La réduction est accordée chaque année pendant 3 ans, au titre du paiement des dépenses, soit un
avantage fiscal global qui peut aller jusqu’à 90 000 € (100 000 € x 30 % x 3).
En contrepartie, vous devez vous engager à louer pendant 9 ans. S’il s’agit d’un immeuble destiné à
l’habitation, il doit être loué non meublé, à titre de résidence principale.
Bon à savoir
L’avantage tiré de la réduction d’impôt au titre du régime Malraux échappe au plafonnement des niches
fiscales à 10 000 euros.
LE DISPOSITIF MONUMENTS HISTORIQUES
Les monuments historiques ou assimilés sont soumis à un régime d’imposition spécifique. Si l’immeuble
est donné en location ou ouvert à la visite en contrepartie d’un droit de visite payant, il vous permet de
déduire vos charges dans des conditions plus favorables que celles habituellement admises.
Les conditions :
- vous devez vous engager à conserver le bien pendant au moins quinze ans à compter de son acquisition ;
- si vous n’achetez pas l’immeuble en direct mais par le biais d’une société civile non soumise à l’impôt sur
les sociétés, il doit s’agir d’une société civile familiale, c’est-à-dire constituée de membres de la même
famille ; à défaut, la société doit obtenir un agrément justifiant de l’intérêt patrimonial de l’immeuble ;
- l’immeuble ne doit pas être mis en copropriété.
Bon à savoir
L’avantage tiré de la réduction d’impôt au titre du régime des monuments historiques échappe au
plafonnement des niches fiscales à 10 000 euros.
LE DÉMEMBREMENT DE PROPRIÉTÉ D’UN BIEN IMMOBILIER
La propriété d’un bien immobilier se divise en deux actifs : la nue-propriété, d’un côté, et de l’autre,
l’usufruit, correspondant à la jouissance du bien (par exemple y habiter ou encaisser les loyers).
A condition de ne pas avoir besoin de revenus immédiatement, acquérir la nue-propriété d’un bien
immobilier peut se révéler une stratégie intéressante notamment pour les gros contribuables.
Encore peu connu, le dispositif d’usufruit locatif social (ULS) repose sur le principe d’un démembrement
de propriété pour produire des logements locatifs sociaux favorisant fiscalement leurs acquéreurs.
En pratique, un opérateur construit un immeuble neuf ou en achète un ancien et le rénove de fond en
comble. Ensuite, il démembre le bien et vend la nue-propriété à des investisseurs particuliers, et l’usufruit
à un bailleur social. Avantage : à l’achat, le nu-propriétaire débourse seulement 60 à 70 % de la valeur de
marché du bien, puisqu’il n’en a pas la jouissance.
Pendant la durée de l’usufruit (de 15 à 20 ans), il n’a aucune fiscalité à supporter (impôt sur le revenu et
sur la fortune) puisqu’il ne perçoit pas de loyers. Enfin, s’il achète la nue-propriété à crédit, il pourra
déduire les intérêts d’emprunt de ses autres revenus fonciers existants.
Ce type d’opération est donc particulièrement intéressant pour les contribuables avec des revenus
fonciers et les redevables assujetis à l’impôt de solidairté sur la fortune (ISF). En revanche, le capital de
l’emprunt n’est pas déductible de l’assiette ISF.
ATOUT SUPPLÉMENTAIRE : PENDANT TOUTE LA DURÉE DU
DÉMEMBREMENT, C’EST L’USUFRUITIER QUI PAIE LES
CHARGES COURANTES ET LES DÉPENSES D’ENTRETIEN. LE
NU-PROPRIÉTAIRE ASSUME UNIQUEMENT LES TRÈS GROS
TRAVAUX, RARES, PUISQUE L’IMMEUBLE EST EN GÉNÉRAL
RÉNOVÉ OU NEUF.
AU TERME DE L’OPÉRATION (DE 15 À 20 ANS), LE NUPROPRIÉTAIRE RÉCUPÈRE LA PLEINE PROPRIÉTÉ DE SON
BIEN, EN TOTALE FRANCHISE DE DROITS ET DE TAXES.
L’INVESTISSEUR EST ALORS LIBRE DE CHOISIR D’HABITER
DE LOGEMENT, DE LE LOUER OU ENCORE DE LE REVENDRE.
UNI-ÉDITIONS - JANVIER 2016