les loyers du parc locatif prive en mayenne

LES LOYERS DU
PARC LOCATIF
PRIVE EN MAYENNE
JUIN 2011
…A partir des données du fichier locatif de l’Adil de la Mayenne
qui regroupe toutes les offres de locations des agents immobiliers
des notaires et des experts fonciers.
ADIL 53
SOMMAIRE
Présentation de l’Adil
p2
La population
p3
Les annonces du fichier
p6
Le marché locatif sur Laval Agglomération
p10
Le marché locatif sur le Pays de Mayenne
p22
Le marché locatif sur le Pays de Château-Gontier
p30
Conclusion
p38
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
1
PRESENTATION DE L ’ADIL
1
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement a ouvert ses portes en 1976. Juridiquement,
son statut est celui d’une association de droit privé régie par la loi de 1901. Autonome, possédant ses
propres organes de décision (bureau et conseil d’administration), elle est membre du réseau national
des ADIL, conventionnée par l’ANIL et agréée par le Ministère du Logement.
Sans être une fédération, les ADIL ont une démarche commune qui les identifie au réseau (actuellement
75 adils). Elles obéissent nécessairement à des règles d’agrément en termes de neutralité, de qualité de
conseil et d’indépendance. La mission et les conditions de fonctionnement de l’ADIL sont prévues par le
Code de la Construction et de l’Habitation (Art L 366-1 issu de la Loi Solidarité et Renouvellement
Urbain, dite loi SRU du 13 décembre 2000). Le Décret du 6 novembre 2007 confirme le caractère
d’Intérêt Général de l’activité d’information des ADIL, en l’inscrivant dans le Code de la Construction et
de l’Habitation.
La mission principale de l’ADIL réside dans le conseil juridique, financier et fiscal en matière de logement
(près de 4 300 consultations en 2010).
La diversité des membres de l’ADIL garantit son indépendance. Le conseil délivré doit être neutre,
gratuit, compétent et couvrir tous les thèmes du logement.
Une équipe de juristes renseigne tous les publics du lundi au vendredi par téléphone ou sur rendez-vous.
L’ADIL centralise aussi les offres de terrains en lotissement sur tout le département de la Mayenne
(www.tab53.org). Une mise à jour complète sur le département sera en ligne fin d’été avec le nouveau
module TAB.
Enfin, la particularité de l’Adil de la Mayenne est le fichier locatif. Il s’agit d’une centralisation des offres
de location des professionnels : agents immobiliers, notaires et experts fonciers. Ce fichier est mis à
jour chaque mercredi pour le secteur de Laval Agglomération et centre Mayenne ; tous les quinze jours
pour les secteurs de Château-Gontier et Sud du département de Mayenne et Nord Mayenne.
Ces offres sont distribuées au siège de l’Adil à Laval, au service Habitat de Laval Agglomération, au
bureau du logement à la Mairie de Château-Gontier, à la Mairie de Mayenne, à l’Office du Tourisme de
Mayenne et à la Communauté de Commune de L’Ernée. Elles sont également consultables sur notre site
internet : www.adil53.org .
A compter de cet été un nouveau module locatif sera en fonction et permettra une récupération
automatique des données des agences immobilières FNAIM dans un premier temps et de tous les
professionnels par la suite. Une saisie manuelle sera toujours possible pendant la mise au point définitive.
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2
LA POPULATION
2
En France
Suite au recensement INSEE de 2008, la population légale en France atteint 62 134 866
habitants. Plus de la moitié des résidences principales sont à des propriétaires (57 %).
Dans le parc locatif, 63 % sont des locatifs privés.
En Mayenne…
 Zoom sur la population …
La population en 2008 a augmenté de 0.77 % par rapport à 2007. Elle compte 302 983
habitants contre 300 642 en 2007 et 300 643 en 2006.
Trois secteurs, dont Laval Agglomération ont connu une augmentation plus importante..
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3
 Plus de propriétaires
Au 1er janvier 2007 la Mayenne compte 125 610 résidences principales réparties entre
64.2 % de propriétaires et 34.4 % de locataires (HLM et privés) pour 300 642
habitants.
La Mayenne : une part de propriétaires occupants plus importante qu’en France….
…Au niveau national, 57 % des résidences principales appartiennent à des
propriétaires,
et
25%
à
des
locataires
du
secteur
privé.
Les ménages, en 2008, sont répartis de la même manière qu’en 1999.
En Mayenne l’accession à la propriété reste possible pour beaucoup de foyer. Parmi
les Plans de Financement réalisés par les juristes de l’Adil pour les futurs accédants,
89 % sont faisables.
A noter qu’en 2010, le nombre de constructions individuelles à diminué (-12.24%) et le
nombre de logements collectifs a doublé (113 en 2009 et 227 en 2010) (source DREAL).
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 Des locataires qui changent de logement
Sur Laval Agglomération, ¾ des locataires privés sont arrivés dans leur logement il y a moins
de 4 ans en 2008.
Sur le reste du département les locataires ont, pour la majorité, déménagé dans ce délai. Peu
de ménages sont dans le même logement depuis plus de 10 ans.
Sur Laval Agglomération, le nombre de locataires récemment installés (moins de 2 ans)
représente environ 39% des locataires privés de cette zone géographique.
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LES ANNONCES DU FICHIER LOCATIF
3
 Les flux du fichier
La centralisation des offres de locations des professionnels (agents immobiliers,
notaires et experts fonciers) permet de répondre et de faciliter la recherche de
logement pour les futurs locataires et d’alimenter une base de données utile à la sortie
des indicateurs sur le marché locatif. Ces données ne comprennent aucune annonce de
particulier à particulier.
Nombre d’annonces diffusées par l’ADIL
1ER semestre
2nd semestre
2005
2434
2017
2006
2392
1930
2007
2199
1843
2008
2080
1882
2009
1928
1500
2010
1695
1341
Depuis
2006
le
nombre
d’annonces enregistrées dans le
fichier de l’ADIL diminue. Moins
de préavis sont donnés et donc
moins de personnes cherchent un
logement. En effet en cette
période de crise, les locataires
changent moins facilement de
logement, l’emploi étant moins
sûr, ils n’envisagent pas de frais
supplémentaires.
La mise à jour est faite chaque semaine sur Laval Agglomération et tous les quinze
jours sur le reste du département. En Août il n’y a qu’une saisie en début de mois.
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Sur l’année 2010, 2936 annonces
ont été enregistrées dans le
fichier contre 3200 en 2009 (soit
8%
de
baisse).
Le nombre d’annonces est plus
important sur les zones où il y a
une distribution du fichier
locatif. Laval Agglomération
regroupe 66 % des annonces, le
Pays de Château-Gontier : 7 % et
le Pays de Mayenne : 9 %.
Les
entrées
concernent
principalement les 2 et 3 pièces.
Le
nombre
d’annonces
enregistrées dans le fichier
diminue chaque année. Ce
phénomène s’explique par
quelques difficultés dans
les mises à jour et par le
nombre de préavis qui
diminue.
Un flux saisonnier toujours présent…
Le stock de logements à louer amorce une légère baisse en 2010 qui se poursuit en 2011.
Certains logements en raison de leur état sont retirés de la location.
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 Les niveaux de loyer des appartements
Sachant que la majorité
des appartements sont sur
les
agglomérations
principales
(Laval
Agglomération, Mayenne et
Château-Gontier),
en
Mayenne un appartement
se loue en moyenne 8,53 €
le m².
Hors Laval Agglomération,
les loyers sont assez
homogènes sur tout le
département.
Le loyer moyen inférieur
au reste du département
sur le Pays du Haut Maine
et Pail s’explique par le
faible nombre de références
dans le fichier.
Ces loyers varient en fonction de la taille de l’appartement et de la
situation géographique de ce dernier.
Le
loyer
moyen
des
appartements
sur
le
département en 2010 a
légèrement
augmenté
(+0.31 €)
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8
Un appartement 2 pièces sur le département se loue en moyenne 8.08 € le m² avec
une surface moyenne de 56 m².
Un appartement 3 pièces sur le département se loue en moyenne 6.73 € le m² avec
une surface moyenne de 64 m².
Un appartement 4 pièces sur le département se loue en moyenne 6.00 € le m² avec
une surface moyenne de 84 m².
 Les niveaux de loyers des maisons
Sur le département une
maison se loue en moyenne
6,35 € le m².
Les
loyers
restent
homogènes sur l’ensemble
du département.
Contrairement aux appartements, le
loyer moyen des maisons sur le
département a légèrement diminué
(-0.32€/m²) pour reprendre son niveau
de 2008.
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Une maison 3 pièces sur le département se loue en moyenne 6.84 € le m² avec une
surface moyenne de 70 m².
Une maison 4 pièces sur le département se loue en moyenne 6.32 € le m² avec une
surface moyenne de 85 m².
Une maison 5 pièces sur le département se loue en moyenne 6.29 € le m² avec une
surface moyenne de 95 m².
LE MARCHE LOCATIF SUR LAVAL AGGLOMERATION 4
 La population sur Laval Agglomération
Les 20 communes que regroupe
Laval Agglomération
représentent 31 % de la
population mayennaise.
Sur les 40 880 foyers de Laval
Agglomération, 55 % sont des
propriétaires, et 25 % sont
locataires du secteur privé.
2008
La Mayenne
2006
Laval Agglo
La Mayenne
1999
Laval Agglo
La Mayenne
Laval Agglo
Résidences
principales
127035
100 %
40880
100 %
124219
100 %
39686
100 %
113501
100 %
35899
100 %
Propriétaires
82307
64.79 %
22808
55.79 %
79109
63.70 %
21926
55.20 %
67596
59.60 %
18403
51.30 %
Locataires non
HLM
29121
22.92 %
10343
25.30 %
29272
23.56 %
10135
25.53 %
28595
25.19 %
9554
26.61 %
Locataires HLM
13905
10.95
7304
17.86 %
13949
11.20 %
7155
18 %
14282
12.60 %
7208
20.10 %
En 2008, le nombre de locataires a diminué sur le département, tandis que le nombre de
propriétaires a augmenté.
Un peu plus d’un quart des propriétaires habitent Laval Agglomération, ainsi que 35,5%
des locataires privés.
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10
 La répartition des locataires privés
Les locataires sont très
présents sur Laval ainsi
que sur la 1ère couronne.
83 % des locations parues dans le
fichier locatif sont réalisées sur
Laval et 4% sur Saint-Berthevin.
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 Les appartements à louer
 Une vision des flux
Le flux saisonnier reste bien marqué comme chaque année. Le stock d’appartements
en été est plus faible que les années précédentes, celui que nous trouvons en hiver est
sensiblement le même. Les entrées sont moins importantes, nous ne rencontrons plus
de gros pics de sorties post été.
En 2010, la répartition des appartements loués par nombre de pièces est la même que
celle de 2009, les studios-une pièce représentent 38 % des appartements loués sur
Laval Agglomération, les deux pièces 33 %, les trois pièces 19 % et les quatre pièces 6
% des appartements loués.
Tout comme en 2009, en 2010, 95 % des appartements loués se situent sur Laval.
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 Les loyers et leur évolution
Evolution du loyer moyen depuis 2007
Appartement
studio
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
2007
353,34
247,17
288,81
353,84
434,27
494,23
575,78
2008
358,16
256,14
299,78
357,30
438,52
485,30
575,38
variation
2008/2007
1,36
3,63
3,80
0,98
0,98
-1,81
-0,07
2009
354,26
252,75
294,50
354,21
442,13
480,69
571,51
variation
2009/2008
-1,09
-1,32
-1,76
-0,86
0,82
-0,95
-0,67
2010
362,51
272,25
293,66
360,47
441,64
503,73
586,03
variation
2010/2009
2,33
7,71
-0,29
1,77
-0,11
4,79
2,54
Les appartements
1 pièce, 2 pièces et
3 pièces ont un
loyer très stable.
Pour les autres
types, en 2010 les
loyers ont connu
des fluctuations
pour revenir au
niveau du loyer de
2009.
 Les loyers des appartements
Les loyers des appartements par type sur Laval Agglomération sont proches du
loyer moyen. Peu de loyers se situent hors du marché, les loyers très élevés ou très
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faibles sont rares.
A l’exception des 5 pièces, la moyenne pour chaque type de logement est très proche de la
médiane, ce qui signifie qu’elle traduit une bonne représentation de l’échantillon.
 Les studios
Pour les studios, 25 % des loyers les plus faibles sont entre 160 et 230 euros, 25% des loyers
les plus élevés sont entre 280 et 355 euros. La moyenne est de 258 € et la médiane à 257.5
€. Ces données sont calculées sur 216 références.
 Les appartements 1 pièce
La moitié des appartements 1 pièce a un loyer inférieur à 290 € et le loyer moyen est de 295
€, sur un effectif de 223 logements.
Le quart des loyers les plus faibles est compris entre 142 et 184 € et le quart des loyers les
plus élevés est compris entre 328 et 400 €.
 Les appartements 2 pièces
L’échantillon est composé de 486 références.
Les appartements 2 pièces connaissent une seule valeur atypique pour un loyer unique à
640 €. 25 % des loyers sont compris entre 250 et 327 € pour la fourchette basse et 25 % sont
compris entre 396.87 et 467 €. Les T2 ont un loyer moyen de 360.79€ et une médiane à 360
€.
 Les appartements 3 pièces
Le loyer moyen d’un appartement T3 est de 441.37 € et la médiane est de 440 €. La moitié
des appartements 3 pièces ont un loyer compris entre 390 et 490 € sur un effectif de 283
logements.
 Les appartements 4 pièces
Les appartements 4 pièces sont au nombre de 89. Le loyer moyen est de 503.72 € avec une
médiane à 500 €. 25 % des appartements ont un loyer inférieur à 420 € et 25 % ont un loyer
supérieur à 560 €.
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 Les appartements 5 pièces
Le nombre d’appartements 5 pièces sur Laval Agglomération est plus faible : 37 références.
25 % des loyers les plus faibles sont compris entre 390 et 520 €, 25 % des loyers les plus
élevés sont compris entre 619 à 750 €. Le loyer moyen des T5 est de 586 € et la médiane est
de 555 €.
 La vacance des appartements
La vacance se calcule en faisant la différence entre la date de sortie du logement du fichier
et la date de fin de préavis.
Sur l’année 2010 la tendance est identique à celle de 2009. Les logements mettent plus de
temps à se louer au cours du 2ème semestre.
1/3 des appartements se louent sans vacance, comme en 2009 mais moins qu’en 2008 et
2007. La vacance de 3 à 6 mois augmente, en 2010 20 % des appartements se sont loués
dans
ce
délai,
22
%
en
2009
contre
16
%
en
2008
et
2007.
Cette durée de vacance concerne la location des petits appartements soit 38 % de studios - 1
pièce, 31 % des 2 pièces.
A dire d’expert, en juin 2011, ce délai risque de s’allonger, en effet, selon les professionnels,
le nombre de demandes tend à diminuer.
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15
 Les équipements des appartements

Le mode de chauffage
83 % des appartements loués en
2010 sur Laval Agglomération ont
un chauffage individuel. Quand le
chauffage est collectif il faut
compter 94 € en moyenne pour les
charges mensuelles…
…Les locataires préfèrent en général les
charges individuelles et gérer eux même
le
chauffage.
vc
Le chauffage électrique fait parfois un
peu peur, alors que les nouvelles
générations de ce type de chauffage
peuvent être plus économiques, il faut
surtout regarder l’isolation du logement,
l’abonnement et le prix du kw/h (cf point
info
énergie).).
.
.
A noter, 63 % des appartements loués
ont un chauffage électrique et 29% un
chauffage gaz.
Proportionnellement à la taille du
logement les charges varient, les charges
pèsent plus lourd sur un petit logement.
Pour les 5 pièces les charges sont très
importantes dès que le chauffage est
collectif. Sur les 5 pièces qui avaient ce
chauffage collectif, les ¾ ont mis
plusieurs semaines à être loués.
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16
Le Diagnostic de performance énergétique en question…
Depuis le 1er janvier 2011 (CCH : L.134-4-3), la généralisation de l’affichage de la
performance énergétique dans les annonces immobilières est prévue par la loi portant
Engagement national pour l’Environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II. Cette
mesure conduit les propriétaires à faire réaliser un diagnostic de performance énergétique
(DPE) dès la diffusion de l’annonce de vente ou de location. Cette obligation d'affichage
concerne toutes les annonces, y compris celles passées par les particuliers.
Depuis le 1er juillet 2007, le DPE était déjà obligatoire pour la conclusion ou le
renouvellement d’un bail, pour tous les propriétaires du secteur privé ou public, quelque
soit le régime de location (la location saisonnière est concernée dès lors que le logement est
loué au moins quatre mois consécutifs ou non dans l’année). Il est annexé au contrat de
bail lors de sa signature. Il est effectué aux frais du bailleur.
Le logement est classé par une étiquette énergie le situant sur une grille d’évaluation
classant les bâtiments suivant leur performance énergétique et par une seconde étiquette
indiquant les émissions de gaz à effet de serre liées aux consommations d’énergies estimées
ou relevées. Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette
performance.
Il est indéniable que l’affichage énergétique, intervenant dorénavant en amont de la
conclusion du contrat de bail, jouera sur le marché locatif 2011, et d’autant plus sur un marché
non tendu. Les locataires pouvant choisir un logement en bon état, vont naturellement s’orienter
vers un habitat peu énergivore…

Les divers équipements
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17
Les équipements des logements n’ont pas une grande incidence sur le loyer, même si
l’on constate qu’un appartement sans aucun équipement se loue légèrement moins
cher qu’un appartement avec au minimum un équipement.
Un logement bien équipé et au prix du marché a plus de chance de se louer.
 Les plafonds de loyers
Le loyer au m² le plus élevé est
celui de la zone B2 et le loyer
au m² le plus faible correspond
à la zone C. Pour le parc
locatif social il s’agit du loyer
moyen en individuel et en
collectif.
Le loyer de marché retenu
dans ce schéma est celui des
appartements
sur
le
département. Il est inférieur
aux plafonds Scellier.
 Les maisons à louer
Sur le département le loyer
dans le parc privé est 2 fois
supérieur au loyer du parc
social.
 Une vision des flux
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18
Le nombre d’entrées et de sorties des maisons s’équilibre bien, ce qui confirme un marché
stable sur ce type de biens. Contrairement aux appartements il n’y a pas de flux
saisonnier.
Le nombre de maisons dans le fichier est passé de 133 maisons en janvier 2010 à 86 en
décembre 2010, pour atteindre 72 maisons en avril 2011.
Les maisons contiennent 3 pièces, 5 et 6 pièces.
En 2010, 15 % des maisons louées sont des T3, 19 % des T4, 34 % des 5 pièces et 24 % des 67 pièces.
 Les loyers et leur évolution
Evolution du loyer moyen des maisons par année
Maison
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces et plus
2007
597,13
495,18
556,84
620,15
713,56
2008
616,99
513,37
562,75
636,39
741,40
variation
2008/2007
3,33
3,67
1,06
2,62
3,90
2009
628,16
520,68
586,59
638,97
762,27
variation
2009/2008
1,81
1,42
4,24
0,40
2,81
2010
613,32
510,50
577,72
638,92
735,35
variation
2010/2009
-2,36
-1,95
-1,51
-0,01
-3,53
Les loyers de
relocation des
maisons ont en
moyenne diminué en
2010. Ce phénomène
peut expliquer
qu’elles se louent
facilement.
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19
 Les loyers moyens des maisons
La structure des loyers
de
relocation
des
maisons
sur
Laval
Agglomération
pour
l’année
2010
se
différencie
sur
les
grandes maisons.
 Les maisons 3 pièces
L’effectif est constitué de 75 références.
La répartition des loyers des maisons 3 pièces est assez homogène.
La moitié des maisons T3 ont un loyer inférieur à 510 € et ici la médiane est égale à la
moyenne.
Le quart des loyers les plus faibles est compris entre 395€ et 460 € et le quart des loyers les
plus élevés est compris entre 550 et 640 €.
 Les maisons 4 pièces
Elle regroupe 87 références.
La représentation des loyers des maisons T4 ressemble à celle des T3.
Une maison 4 pièces se loue en moyenne 577 € et 50 % des loyers pour ce type sont
inférieurs à 580 €. La médiane et la moyenne sont également très proches donc la
répartition est représentative.
La fourchette basse se situe entre 450 et 540 € et la fourchette haute entre 616 et 720 €.
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20
 Les maisons 5 pièces
Les maisons 5 pièces louées en 2010 représentent 161 données.
Le loyer moyen est de 638.92 €.
25 % des loyers les plus faibles sont compris entre 510 et 606 € et nous avons une valeur
atypique à 330 €. 25 % des loyers les plus élevés sont compris entre 680 et 790 € et à nous
avons 2 valeurs atypiques à 850 €.
 Les maisons 6-7 pièces
Les maisons de cette taille se louent en moyenne 735 € et le loyer qui partage la répartition
en 2 est de 700 €.
La fourchette basse est comprise entre 520 et 660 € et la fourchette haute est comprise
entre 775 et 942 €.
Nous remarquons des valeurs atypiques élevées qui représentent des maisons très grandes,
ou de haut standing.
 La vacance des maisons
Les ¾ des maisons se louent avec moins de 3 mois de vacance. La tendance de 2011 nous
montre une diminution du stock de maisons entrainant une durée de vacance qui se réduit
encore. Selon plusieurs agences, la demande est plus forte que l’offre.
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21
 Le départ des militaires
A dire d’expert, après avoir contacté les professionnels, le départ des militaires n’a pas eu
beaucoup d’incidence sur le marché locatif. En effet, chaque professionnel avait peu de
locataires militaires, donc quand ils sont partis, ils ont souvent laissé une maison qui n’a
rencontré aucun problème pour être relouée.
Pour certains militaires, du fait de leur départ, n’ont finalement pas mis en vente le
logement dont ils étaient propriétaires, ils ont préféré le proposer à la location.
LE MARCHE LOCATIF SUR LE PAYS DE MAYENNE
5
 La population sur le Pays de Mayenne
Les 20 communes du Pays de
Mayenne représentent près de
10% de la population
mayennaise.
Sur les 11 713 foyers du Pays
de Mayenne 62 % sont des
propriétaires et 27 % sont
locataires du secteur privé.
2008
La Mayenne
2006
Pays de
Mayenne
La Mayenne
1999
Pays de
Mayenne
La Mayenne
Pays de
Mayenne
Résidences
principales
127035
100 %
11 713
100 %
124219
100 %
11 588
100 %
113501
100 %
10 427
100 %
Propriétaires
82307
64.79 %
7 206
61.52 %
79109
63.70 %
6 997
60.38 %
67596
59.60 %
5 888
56.47 %
Locataires non
HLM
29121
22.92 %
3 168
27.04%
29272
23.56 %
3 273
28.24 %
28595
25.19 %
2 991
28.68 %
Locataires HLM
13905
10.95
1 075
9.17 %
13949
11.20 %
1 034
8.92 %
14282
12.60 %
NC
NC
Le Pays de Mayenne compte 8 % des propriétaires mayennais.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
22
 La répartition des locataires privés
Les locataires sont
concentrés sur Mayenne.
Sur le reste du Pays de
Mayenne, ils sont répartis
de manière homogène.
77 % des locations parues dans
le fichier locatif sur le Pays de
Mayenne sont réalisées sur
Mayenne.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
23
 Les appartements à louer
 Une vision des Flux
Le stock d’appartements ne connaît pas le même flux saisonnier que les autres pays
étudiés. Début 2010 il a nettement diminué et en décembre 2010 le stock est de 55
appartements.
Les locations en appartements concernent les petits logements jusqu’au T3, plus
précisément, 29 % des appartements loués sont des studios-1 pièce 28 % des T2 et 36 % des
3 pièces.
 Les loyers et leur évolution
Evolution du loyer moyen depuis 2007
Appartement
studio
1 pièce
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
2007
315,28
219,26
248,30
313,58
387,82
427,68
479,50
variation
variation
2008 2008/2007 2009 2009/2008
2010
313,2
-0,67
328,8
5,01
322,27665
222,11
1,30
218,18
-1,77
233,07
248,08
-0,09
248,69
0,25
246,83
312,81
-0,25
299,88
-4,14
317,48
375,90
-3,07
389,23
3,55
373,58
396,90
-7,20
427,81
7,79
438,30
500,38
4,35
525,00
4,92
484,00
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
variation
2010/2009
-2,00
6,82
-0,75
5,87
-4,02
2,45
-7,81
24
Le loyer des
appartements a
tendance à
diminuer en 2010
sur le Pays de
Mayenne.
 Les loyers des appartements
Pour
chaque
type
d’appartement les loyers
sont assez concentrés
autour de la moyenne.
 Les Studios
Les studios se louent en moyenne 233 €. 25 % des loyers les plus faibles sont compris entre
180 et 210 €. 25 % des loyers les plus élevés sont compris entre 251 et 310 €.
 Les appartements 1 pièces
L’échantillon est constitué de 23 données.
Le loyer moyen des T1 est de 246 €. 50 % des loyers sont inférieur à 240 € .
La fourchette basse se situe entre 190 et 216 € et la fourchette haute entre 280 et 330 €.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
25
 Les appartements 2 pièces
Les T2 se louent en moyenne 317 € sur un échantillon de 56 références.
25 % des loyers les plus faibles sont compris entre 190 et 283 € et 25 % des loyers les plus
élevés sont compris entre 350 et 420 €.
 Les appartements 3 pièces
Il s’agit de l’échantillon le plus important, soit 71 références.
Le loyer moyen des appartements 3 pièces est de 373 €.
Le quart des loyers les plus faibles comprend les loyers entre 274 et 327 € et le quart des
loyers les plus élevés se situe entre 410 et 490 €
 Les appartements 4 pièces
Trop peu de références permettent d’obtenir des résultats représentatifs.
 La vacance des appartements
La vacance est calculée sur la différence entre la date de sortie du fichier locatif et la date
de fin de préavis annoncée.
La durée de vacance
des appartements sur
le Pays de Mayenne
augmente. Le nombre
de logements qui se
louent sans vacance
diminue.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
26
 Un point sur les équipements
90 % des appartements loués en
2010 sur le Pays de Mayenne
ont un chauffage individuel.
Sur 2010 seul une vingtaine
d’appartements
ont
un
chauffage collectif (studios, T1
et T2).
Sur le Pays de Mayenne seulement 14 % des appartements ont un ascenseur.
Parmi les appartements, 59 % n’ont pas de stationnement, 31 % ont un parking extérieur et
7 % un garage.
 Les maisons à louer
 Une vision des flux
Le nombre de maisons sur le Pays de Mayenne est très fluctuant, mais nous restons sur un
stock assez faible qui se maintient à 30-40 maisons.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
27
 Les loyers et leur évolution
Maison
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces et plus
2007
496,19
406,76
462,79
533,75
633,57
variation
20082008/20072009
513,83 3,55 511,20
416,46 2,38 415,36
491,28 6,16 510,70
551,74 3,37 561,52
635,42 0,29 619,72
variation
2009/2008
-0,51
-0,26
3,95
1,77
-2,47
2010
518,62
427,86
492,47
545,26
608,76
variation
2010/2009
1,45
3,01
-3,57
-2,89
-1,77
Les loyers moyens de relocation
fluctuent
beaucoup.
L’explication peut être le
nombre limité de références.
Ainsi le moindre loyer plus
élevé ou plus faible influe sur la
moyenne.
 Les loyers moyens des maisons
Les loyers des maisons
sont homogènes sur le
Pays de Mayenne sur
l’année 2010.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
28
 Les maisons 3 pièces
Les maisons 3 pièces se louent en moyenne 427 €. Le quart des loyers les plus faibles est
compris entre 360 et 396 € et le quart le plus élevé est compris entre 472 et 500 €.

Les maisons 4 pièces
Le loyer moyen pour une maison T4 est de 492 €.
25 % des loyers les plus faibles sont compris entre 400 et 460 €, et 25 % des loyers les plus
élevés sont compris entre 530 et 590 €.
 Les maisons 5 pièces
Les maisons 5 pièces se louent en moyenne 545 €.
La fourchette basse des loyers est comprise entre 430 et 520 €, et la fourchette haute se
situe entre 580 et 640 €.
 Les maisons 6 pièces
Ces dernières se louent en moyenne 608 €, avec 25 % des loyers les plus faibles compris
entre 520 et 590 € et 25 % des loyers les plus élevés entre 654 et 672 €.
 La vacance des maisons
Contrairement à Laval,
les maisons connaissent
une
vacance
qui
augmente. Les maisons
concernées ne sont pas
situées sur Mayenne.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
29
LE MARCHE LOCATIF SUR LE PAYS DE CHATEAUGONTIER
6
 La population sur le Pays de Château-Gontier
Les 24 communes que
regroupe Le Pays de
Château-Gontier
représentent également
près de 10% de la
population mayennaise.
Le Pays de ChâteauGontier est composé de
12 040 foyers, 66 % sont
propriétaires et 22% sont
locataires du secteur
privé.
2008
La Mayenne
2006
Pays de
ChâteauGontier
La Mayenne
1999
Pays de
Château-Gontier
La Mayenne
Pays de
ChâteauGontier
Résidences
principales
127 035
100 %
12 040
100 %
124219
100 %
11 670
100 %
113501
100 %
10 296
100 %
Propriétaires
82 307
64.79 %
7 969
66.18 %
79109
63.70 %
7 519
64.43 %
67596
59.60 %
6 171
59.93 %
Locataires non
HLM
29 121
22.92 %
2 706
22.47 %
29272
23.56 %
2 675
22.92 %
28595
25.19 %
2 410
23.41 %
Locataires HLM
13 905
10.95
1 224
10.16 %
13949
11.20 %
1 314
11.26%
14282
12.60 %
1 443
14.01 %
Le Pays de Château-Gontier compte 9.68 % des propriétaires du département.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
30
 La répartition des locataires privés
Les locataires sont, comme
sur les autres
agglomérations, plus
présents sur ChâteauGontier.
70 % des locations parues dans
le fichier locatif sur le Pays de
Château-Gontier sont réalisées
sur Château-Gontier.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
31
 Les appartements à louer
 Une vision des flux
Comme sur Laval Agglomération, le stock des appartements connait une saisonnalité. Au
31 décembre 2010 54 appartements sont à louer sur le Pays de Château-Gontier.
La majorité des appartements loués, comme sur les autres pays, rstent des petits
logements, 36 % sont des T2.
 Les loyers et leur évolution
Evolution du loyer moyen depuis 2007
2007
Maison
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces et plus
547,90
352,83
436,38
520,43
575,13
670,00
2008
552,75
356,00
452,52
498,96
574,02
705,80
variation
2008/2007
0,89
0,90
3,70
-4,13
-0,19
5,34
2009
550,71
426,88
448,10
533,61
575,49
665,12
variation
2009/2008
-0,37
19,91
-0,97
6,95
0,25
-5,76
2010
552,46
412,50
475,33
492,36
562,25
718,88
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
variation
2010/2009
0,32
-3,37
6,08
-7,73
-2,30
8,08
32
Les loyers des
appartements sont
relativement
stables sur le Pays
de ChâteauGontier.
 Les loyers des appartements
600
500
Les appartements ont des
loyers assez concentrés
autour de la moyenne sauf
pour les T2.
400
300
200
100
0
studios
1 pièce
2 pièces
3 pièces
 Les Studios
Les studios se louent en moyenne 222 €. 25 % des loyers les plus faibles sont compris entre
150 et 190 €. 25 % des loyers les plus élevés sont compris entre 260 et 300 €.
 Les appartements 1 pièces
L’échantillon est constitué de 16 données.
Le loyer moyen des T1 est de 246 €, loyer identique à celui du pays de Mayenne.
La fourchette basse se situe entre 180 et 220 € et la fourchette haute entre 260 et 320 €.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
33
 Les appartements 2 pièces
Il s’agit de l’échantillon le plus important : 42 références
Les T2 se louent en moyenne 333 €.
25 % des loyers les plus faibles sont compris entre 220 et 301 € et 25 % des loyers les plus
élevés sont compris entre 360 à 435 €.
 Les appartements 3 pièces
Le loyer moyen des appartements 3 pièces est de 412 €.
Le quart des loyers les plus faibles comprend les loyers entre 340 et 380 € et le quart des
loyers les plus élevés se situe entre 450 et 472 €
 Les appartements 4 pièces
Trop peu de références permettent d’obtenir des résultats représentatifs.
 La vacance des appartements
La vacance est calculée sur la différence entre la date de sortie du fichier locatif et la date
de fin de préavis annoncée.
En 2010, La location avec peu de vacance sur le Pays de Château-Gontier tend à diminuer.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
34
 Un point sur les équipements
91 % des appartements loués en
2010 sur le Pays de ChâteauGontier
ont
un
chauffage
individuel.
A noter qu’aucune donnée n’existe
dans le fichier pour avoir une
moyenne de loyer avec un
chauffage au fuel.
Parmi les appartements, 77 %
n’ont pas de stationnement, 19 %
ont un parking extérieur et 3 % un
garage.
Les maisons à louer
 Les flux
Le nombre de maisons sur le Pays de Château-Gontier est décroissant. Le stock a
toujours traduit une quantité faible de maisons enregistrées dans le fichier. Elles sont
louées très rapidement
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
35
 Les loyers et leur évolution
2007
Maison
2 pièces
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces et plus
547,90
352,83
436,38
520,43
575,13
670,00
variation
20082008/20072009
552,75 0,89 550,71
356,00 0,90 426,88
452,52 3,70 448,10
498,96 -4,13 533,61
574,02 -0,19 575,49
705,80 5,34 665,12
variation
2009/2008
-0,37
19,91
-0,97
6,95
0,25
-5,76
2010
552,46
412,50
475,33
492,36
562,25
718,88
variation
2010/2009
0,32
-3,37
6,08
-7,73
-2,30
8,08
Les loyers moyens de relocation
en maisons fluctuent peu.
 Les loyers moyens des maisons
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Les loyers des maisons
sont très homogènes sur
le Pays de ChâteauGontier
pour l’année
2010.
3 pièces
4 pièces
5 pièces
6 pièces
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
36

Les maisons 3 pièces
Les maisons 3 pièces se louent en moyenne 475 € plus élevé que sur le Pays de Mayenne.
Le quart des loyers les plus faibles est compris entre 360 et 435€ et le quart le plus élevé
est compris entre 510 à 583 €.
 Les maisons 4 pièces
Le loyer moyen pour une maison T4 est de 492 € identique au loyer moyen sur le Pays de
Mayenne.
25 % des loyers les plus faibles sont compris entre 339 et 430€, et 25 % des loyers les plus
élevés sont compris entre 550 et 600 €.
 Les maisons 5 pièces
Les maisons 5 pièces se louent en moyenne 562 €.
La fourchette basse des loyers est comprise entre 450 et 536 €, et la fourchette haute se
situe entre 600 et 650 €.
 Les maisons 6 pièces
Les maisons T6 se louent en moyenne 673 €, avec 25 % des loyers les plus faibles compris
entre 550 et 605 € et 25 % des loyers les plus élevés entre725 et 900 €.
 La vacance des maisons
Les
maisons
ne
connaissent
pas
vraiment
de
problème de vacance.
En 2010, 73 % des
maisons se louent
avec une vacance
inférieure à 3 mois.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
37
CONCLUSION
6
Incontestablement, sur le marché locatif mayennais, un logement en bon état trouve
preneur. Le marché mayennais n’étant pas tendu : les locataires ont le choix. De ce fait, ils
opteront naturellement pour un appartement en bon état, bien rénové (parfois un simple
toilettage du logement par la réfection des peintures ou la pose de papiers peints neufs
suffit).
Un logement doté d’une cuisine et/ou d’une salle de bain équipée est un gage de location
plus rapide.
Cependant, du fait de l’état du marché, tous ces critères ne permettront pas de prétendre à
un loyer plus élevé.
Ainsi, un logement en bon état, bien équipé et au prix du marché se loue simplement.
Le fichier locatif de l’Adil de la Mayenne, par son système de mise à jour hebdomadaire, ne
voit souvent pas passer les logements qui se relouent sans délai. Le nouveau module locatif,
prévu pour la fin de l’été 2011, permettra de remédier à ce problème et d’enrichir d’autant
plus l’étude loyer 2012.
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
38
ADIL de la Mayenne
21, rue de l’Ancien Evêché
B.P. 70 837
53008 LAVAL Cédex
Web : www.adil53.org
Conception et réalisation : Annie Hiland
Directeur de publication : Marie-France
Gourmelon
ADIL53 |21 rue de l’Ancien Evêché | LAVAL
39