Initiation à la promotion immobilière

Transcription

8 Février 2012
Atelier Jeuness Promoteurs
1
JEP 2012
JEP 2
2
ATELIER JEUNESS PROMOTEURS
ATELIER JEUNES
S PROMOTEURS
Anim
mé par :
Madame Véronique Bléas‐Moncorps, présidente Sacib et Chambre FPI Bretagne
Madame Géraldin
ne Favre, juriste FPI
M i
Monsieur Patrick M
P t i kM
Mauriello, consultant
i ll
lt t
Monsieur Eric Verrax, présiden
nt Anabase et vice‐président FPI
Monsieur François‐Xavier Dussaulx, d
directeur général ASSCO International
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2
Programmee de l
e de l’atelier
atelier
1. PRÉSENTATION DE L’ACTTIVITÉ DE PROMOTION IMMOBILIÈRE ET DE LA È
RÉALITÉ DU MÉTIER DE É
É
É
PROMOTEUR
2. PRESENTATION
PRESENTATION DU BILA
DU BILA
AN ET DU PLAN DE
AN ET DU PLAN DE TRESORERIE – FOCUS SU
UR LES POSTES CLÉS
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LE MÉTIER PRINCIPAL
LE MÉTIER ¾Acheter un terrain ou
¾Acheter
un terrain ou
u un immeuble existant
u un immeuble existant à restructurer
¾Faire construire ou rééhabiliter un immeuble
¾Le vendre en bloc ou en détail
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LES MÉTIERS AUXILIAIRES
LES MÉTIERS •
Signature d’un contrat de promotion immobilière
– Le promoteur s’engage à construire un immeub
ble donné, pour un prix fixé, dans un délai convenu. (article 1831‐1 et suivants du code civil ou L 22
21‐1 et suivants du CCH). Le promoteur souscrit une quasi obligation de résultat.
bli ti d é lt t
– Le CPI (contrat de promotion immobilière) est toujours conclu sous forme authentique.
– Le promoteur ne peut fournir le terrain à son cclient sous peine de requalification de l’opération en vente d’immeuble à construire.
t d’i
bl à
t i
•
Maîtrise d’ouvrage déléguée et assistance à maîtrisee d’ouvrage
– Il s’agit de prestations de service pour le compt
l ’
d
d
l
te d’un donneur d’ordres
d’ d
d’ d
– La plupart du temps, il s’agira d’une obligation de moyens.
•
Certains métiers peuvent être pratiqués occasionnelllement par le promoteur, mais ce n’est plus, à strictement parler, de la promotion immobilière
– Lotisseur
– Aménageur
– Marchand de biens
– Agent immobilier
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LES FORMES SOCIALES ADAPTÉES AUX OPÉRATIONS DE PROMOTION
LES FORMES SOCIALES ADAPTÉ
ES AUX OPÉRATIONS DE PROMOTION
POURQUOI AVOIR RECOURS À
À UNE SOCIÉTÉ DE CONSTRUCTION É É
POUR RÉALISER UNE OPÉRATIO
ON DE CONSTRUCTION COLLECTIVE?
FAUT‐IL CHOISIR UNE FORME C
CIVILE OU UNE FORME COMMERCIALE?
¾ LE CHOIX DE LA SOCIÉTÉ DE CO
LE CHOIX DE LA SOCIÉTÉ DE CO
ONSTRUCTION CONSTITUÉE EN VUE
ONSTRUCTION CONSTITUÉE EN VUE DE LA VENTE D’IMMEUBLES (SC
CCV)
¾ LE CHOIX DE LA SOCIÉTÉ DE CO
LE CHOIX DE LA SOCIÉTÉ DE CO
ONSTRUCTION EN NOM COLLECTIF
ONSTRUCTION EN NOM COLLECTIF (SNC)
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LES DIFFÉRENTES ÉTTAPES D
LES DIFFÉRENTES ÉT
TAPES D’UNE
UNE OPÉRATION
OPÉRATION
Le promoteur, pour les besoins de son opération, va d
devoir franchir toute une série d’étapes, dont voici les
principales :
•
La détection d’un terrain à construire (ou d’un im
mmeuble à réhabiliter)
•
L’étude de marché
•
Le choix d’un support juridique
•
La signature d’une promesse de vente sous cond
g
p
ditions suspensives (unilatérale ou synallagmatique)
p
y
g
q
•
Le dépôt et l’obtention du permis de construire ((attention aux délais dans vos prévisions financières).
•
La mise en place des différentes assurances
•
La purge du recours des tiers
La purge du recours des tiers
•
L’appel d’offres vis‐à‐vis des entreprises de consttruction
•
L’obtention du financement
•
La signature des marchés de travaux
La signature des marchés de travaux
•
Le suivi du chantier
•
La mise en commercialisation
•
La réception des travaux
La réception des travaux
•
La livraison aux acheteurs
•
Le Service Après Vente
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LA DÉFINITION
LA DÉFINITION
N DU PRODUIT
N DU PRODUIT
La définition du produit va être le résultat d
La
définition du produit va être le résultat d’une
une étude de marché
étude de marchéé très poussée, qui va nous donner des indications indispensables é très poussée qui va nous donner des indications indispensables
sur les prix de vente (au m² et à l’appartement), la typologie, et lee niveau de prestation à retenir.
¾ La conjoncture
– Situation économique générale et particulière
– Evolution prévisible des taux
– Etat des stocks
¾ L’analyse du site
– Région en croissance démographique ou non
– Attractivité de la commune ou du quartier
– Pouvoir d’achat de la clientèle visée
– Capacité d
Capacité d’absorption
absorption du secteur considéré
du secteur considéré
– Nombre d’opérations en cours
on, taux d’écoulement par type…)
– Analyse des opérations concurrentes (prix, compositio
¾ Les enseignements à en tirer
g
– Prix de vente au m² et à la « bête »
– Typologie / Nombre d’appartements par type(studios, 2P., 3P., 4P….). Surface souhaitée de chaque type d’appartement
– Attention aux conséquences sur les parkings, et doncc sur le nombre de sous‐sols
¾ Une erreur à éviter, parmi bien d’autres
– Il ne faut pas toujours vouloir densifier au maximum
orme du terrain, et la densification ne peut se faire qu’en – Souvent, la longueur de la façade est donnée par la fo
augmentant la profondeur de l’immeuble
augmentant la profondeur de l
immeuble, avec le risq
avec le risq
que de créer des appartements trop grands
que de créer des appartements trop grands
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LES RELATIONS AVEC LES AUTRES INTERVENANTS À L’ACTE DE C
À LACTE DE C
CONSTRUIRE
Le promoteur est un chef d’orchestre, compositeur
¾ Personne ne sait tout faire, il faut donc s’entourer d
de spécialistes
¾ Le soliste et le premier violon, c
Le soliste et le premier violon c'est‐à‐dire
est‐à‐dire le maire le maire et l
et l’architecte
architecte, de même que les entreprises de travaux.
de même que les entreprises de travaux
Pour les autres, et pour donner un aperçu, nous renconttrerons :
•
Le propriétaire du terrain
•
L’intermédiaire
•
Le notaire
•
Les banques
•
Les géomètres
é è
•
Les Bureaux d’études techniques
•
Les sociétés d’études de sol
•
Les coordonnateurs SPS
•
Les assureurs
•
Les commercialisateurs
•
Les agences de publicité
•
Les avocats •
Les fiscalistes
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LES RELATIONS AVEC LES AUTRES INTERVENANTS À L’ACTE DE C
À LACTE DE C
CONSTRUIRE
¾ Les relations avec la mairie
– Elus ou fonctionnaires municipaux
– Contexte réglementaire (RNU, PLU
U)
– Contexte électoral
– La volonté d’avoir des logements g
sociaux
– La volonté d’avoir des appartemeents familiaux
– Une ouverture des débats : le refus de Permis de Construire
– Abandon de l’opération si le proje
Ab d d l’ é i
il
jet n’est plus économiquement viable
’
l é
i
i bl
¾ Les relations avec l’architecte
– Plans, appel d’offres, marchés, suivi de travaux
on architecte, et ne pas se le faire imposer
– Choisir autant que faire se peut so
– Lui donner un programme précis
Lui donner un programme précis
– Le rencontrer souvent pendant laa phase de conception
– Attention au contrat
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LES MARCHESS DE TRAVAUX
LES MARCHES
S DE TRAVAUX
Gré à gré ou appel d’offres
¾ Gré à gré si on connait bien l’entreprise et le pro
ojet
¾ Appel d’offres dans les autres cas
¾ Toujours en liaison étroite avec le maître d’œuvvre
Les différentes manières de traiter avec les entreprises
p
¾ Entreprise générale
¾ Groupement d’entreprises avec mandataire com
mmun
¾ Corps d
Corps d’états
états séparés
séparés
Le contenu des marchés : CCAG,CCTP, Plans….
¾ Le cahier des clauses générales est le document
Le cahier des clauses générales est le documentt qui récapitule les documents qui vont constituer les t qui récapitule les documents qui vont constituer les
marchés, qui régit les rapports entre les différen
nts intervenants sur le chantier
¾ La FPI a mis à jour le 16/12/2011 son modèle dee CCAG, que vous êtes invités à consulter
¾ Le CCTP, cahier des clauses techniques particuli
Le CCTP cahier des clauses techniques particulières, ou devis descriptif tous corps d
ères ou devis descriptif tous corps d’état
état, est un est un
document qui va décrire le bâtiment à construirre, ainsi que les procédés à mettre en place
¾ Les plans, aussi bien techniques que commerciaaux, afin qu’il n’y ait aucune différence entre les deux
¾ Les documents afférents à la sécurité Les documents afférents à la sécurité
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LES MARCHESS DE TRAVAUX
LES MARCHES
S DE TRAVAUX
La période de chantier : suivre sans s’immiscer ¾ La direction de chantier est assurée par le maître d’œuvre
¾ Le maître d
Le maître d’ouvrage
ouvrage peut (doit) participer aux r
peut (doit) participer aux réunions de chantier, mais surtout sans jamais donner éunions de chantier mais surtout sans jamais donner
l’impression qu’il s’immisce dans la direction dee ce chantier (responsabilité, assurances) Un moment particulier, la réception
Un
moment particulier la réception
La réception se fait entre le maître d’ouvrage, c’est‐à‐diree le promoteur, et les entreprises.
¾ C’est le point de départ des garanties (parfait acchèvement, biennale, décennale)
¾ Elle est à distinguer de la livraison, même si elle
Ell
t à di ti
d l li i
ê
i lles peuvent se faire concomitamment, qui intervient entre t f i
it
t
ii t i t t
le promoteur et l’acheteur de l’appartement ou
u de l’immeuble.
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Les garanties des promoteurs, th
héorie et pratique en matière de souscrription
Acquisition du terrain
Dommages causés et subis
Contrats d’assurance
Souscription
Recherche de terrain
Dommages causés
RC promoteur
Indispensable
Etude de faisabilité
Dommages causés
RC promoteur
Indispensable
Acte d’acquisition
Bâtiment conservé
RC promoteur
q
Multirisques
Indispensable
Recommandé
Bâtiment à démolir
Dommages causés
g
Dommages subis et causés
Dommages causés
RC promoteur
Indispensable
Propriété du terrain
Dommages causés
RC promoteur
Indispensable
Etude de sol
Dommages causés
RC promoteur
Indispensable
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LA RC PRO
OMOTEUR
CHAMP D’APPLICATION

Couverture de l’activité d’animation d’opérations immobilièrres;
Quel
Q l que soit
it le
l contrat
t t liant
li t le
l promoteur
t
ett le
l maître
m ît d’ouvrage,
d’
Quelle que soit la forme juridique du maître d’ouvvrage (SCI, SCCV…)
Couverture des conséquences pécuniaires de la responsabillité délictuelle, contractuelle que l’assuré peut encourir en raison
de dommages
g matériels, corporels,
p
immatériels causés aux tiers,
t
aux‐contractants du fait de ses activités, des p
personnes, des
biens…
Exclusion systématique de la RC décennale (Volet CNR).
RECOMMANDATIONS

Notion d’assuré comprenant le promoteur et le maître d’ouvvrage et les réputer « tiers entre eux »
Un contrat d’activité de type « tout sauf » : Tout est en prrincipe garanti, à la seule exception de ce qui est précisément et
expressément exclu.
mages intermédiaires) en excluant toute référence aux articles du
Tout fondement juridique (garantie des vices cachés, domm
Code civil.
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LA RC PRO
OMOTEUR
RECOMMANDATIONS
CO
AN A IONS
En cas de contrat à périls dénommés, prévoir les garanties:

Conséquences d’une non‐conformité aux documents contraactuels de vente et aux règlements de construction lorsqu'elle est
commise par un tiers ou qu’elle
’ ll résulte
é l d’une
d’
non‐conformit
f
téé involontaire
l
pour le
l promoteur (ou
( rachat
h de
d l’exclusion).
l’ l
)

Des conséquences d’un retard de livraison d’un immeuble à la suite d’un événement garanti et/ou accidentel ou fortuit.

Des dommages aux parties existantes.

Des dommages intermédiaires.
LA MULTIRISQU
QUES IMMEUBLE

Couverture des dommages pouvant affecter un immeuble dont
d
la propriété incombe au promoteur, même si le bâtiment est
voué,
é en principe,
i i
à la
l démolition.
dé liti
uble devant être démoli (RC propriétaire d’immeuble, défense et
L’étendue des garanties pourra être limitée pour un immeu
recours)
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Phase chantier et rapport acquéreurs
Dommages causés et subis
Contrats d’assurance
Souscription
Ouverture de chantier
Dommages causés
Dommages subis
RC promoteur
TRC
Indispensable
Recommandé
Bureaux de vente et appartements témoins
Dommages causés
Dommages subis
RC promoteur
TRC / MULTI
Indispensable
Recommandé
Bâtiment à démolir
Dommages causés
RC promoteur
Indispensable
Construction
Dommages causés
Dommages
causés
Dommages subis
RC promoteur
RC
promoteur
TRC / DO
Indispensable
Recommandé / Obligatoire
Post‐réception
Dommages causés
RC promoteur
DO/CNR
Indispensable
Obligatoire
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GARANTIE D’ACHEVEMENT EXTRINSEQUE
Une souscription fortement recommandée:
Bien que légalement non obligatoire, sauf dans le caadre de la VIR, elle permet de sécuriser son opération et
peut s’imposer au promoteur du fait d’une exigence de
d son acquéreur.
Elle peut être délivrée par une entreprise d’assurancees agréée, un établissement financier ou une banque.
En cas de défaillance du promoteur, elle assure le financement nécessaire à l’achèvement des travaux. Le
garant finance les travaux mais ne se substitue pas au
u maître d
d’ouvrage
ouvrage.
! La garantie extrinsèque d’achèvement ne prend paas en charge les frais et dommages découlant d’un non
respect des délais de chantier.
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TOUS RISQUES C
CHANTIER (TRC)
Une souscription fortement recommandée:
9 Action sur le fondement de l’article 1788 du Code civil non
n sécurisée.
¾ Solvabilité du débiteur
¾ Garanties d’assurance inexistantes ou insuffisantes
Les critères de souscription: Durée et montant des trravaux,
ravaux nombre de niveaux,
niveaux ouvrages géotechniques complexes,
complexes
situation du risque…
Les standards de qualité d’une police TRC
9
9
9
9
9
Notion d’assuré
Prohibition de toute notion de dommage accidentel, soudain et fortuit.
Stipulation d’une renonciation à recours de l’assureur TRC à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs.
Absence de résiliation après sinistre.
d
Limitation des obligations pouvant peser sur le maître d’ouvrage.
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TOUS RISQUES C
CHANTIER (TRC)
Recommandations:
Eviter les exclusions de garantie suivantes :

Les dommages
g résultant d’une erreur de conception
p n.

La partie viciée du dommage.

30 jours).
Les arrêts de travaux: Prévoir une durée suffisante (3

L frais
Les
f i engagés
é pour rechercher
h h ou supprimer
i
un dommage.
Conseils de souscription:

Vigilance quant à la durée des garanties construction
n et à leur prorogation.
prorogation

Suffisance des montants de garantie en sous limitation.

Prévoir dans les marchés de travaux que la francchise (entre 2.500€ et 10.000€) restera à la charge du
responsable
bl du
d dommage,
d
d titulaire
du
i l i du
d lot
l endomm
d magéé à défaut
déf
d compte prorata.
du

Point de vigilance: le sort des existants
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DOMMAGES‐O
OUVRAGE (DO)

Elle préfinance, en dehors de toute recherche de responsabilité,
r
le paiement de la totalité des travaux de
réparation des dommages de nature décennale subiss par l’ouvrage, y compris ceux provenant d’un vice de sol
(Compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendan
nt impropre à sa destination).

i é i
impérativement
souscrit
i avant l’ouverture
l’
d chantier,
du
h i
l contrat bénéficie
le
bé éfi i au souscripteur
i
et aux
propriétaires successifs de la construction.

La garantie ne couvre que les désordres affectant l’opération de construction (bâtiment et VRD privatifs, g p
)q
j
p
(y
p
p
ce (y compris les existants totalement incorporés dans ouvrages sportifs) qui fait l’objet de la police assuran
l’ouvrage neuf, pour les chantiers ouverts après le 8 sseptembre 2005).

Ce contrat est régi par des clauses‐types prévues par l’arrêté du 17 novembre 1978 et révisées en 2009.
ETENDUE
•
Avant réception, lorsque après mise en demeure resttée infructueuse le contrat de louage d’ouvrage conclu par l’entrepreneur est résilié pour inexécution.
•
Après réception et avant l’expiration du délai de garaantie de parfait achèvement lorsque après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté dans le délai fixé au marché, ou à défaut dans le délai fixé au contrat d’assurance son obligation de réparer.
•
Après l’année de parfait achèvement jusqu’à 10 ans aaprès la réception.
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DOMMAGES‐O
OUVRAGE (DO)
MONTANT DE GARANTIE OBLIGATOIRE

Pas de franchise (illégalité des franchises en DO)
Prohibition du plafond de garantie: le principe est afffirmé de manière positive par les nouvelles clauses types:
Article A 243‐1 Annexe II: « La garantie couvre le coût de l'ensemble des travaux afférents à la remise en état des
ouvrages ou éléments d'équipement de l'opération de construction
c
endommagés à la suite d'un sinistre. » avec une
exception désormais limitée au seul cas du « hors habitaation ».
GARANTIES COMPLEMENTAIRES

La garantie de Bon Fonctionnement: Paiement des travaux de réparation des dommages matériels affectant des
éléments d
d’équipement
équipement rendus inaptes à remplir leur fonction dans les deux ans suivant la réception.
réception
La garantie des immatériels: Paiement de tout préjjudice pécuniaire résultant de la privation d’un droit, de
l’interruption d’un service rendu par la construction ou de la perte d’un bénéfice consécutif à un dommage pris en
charge dans le cadre de la garantie obligatoire ou de la garantie
g
des éléments d’équipement.
La garantie des existants: Paiement des travaux de rép
paration des dommages affectant les parties anciennes de la
construction lorsque ces dommages ont exclusivement pour
p
origine l’exécution des ouvrages couverts par la garantie
obligatoire lorsque la solidité de la construction est compromise (depuis la convention signée entre les assureurs le 8
septembre 2005,
2005 ll’impropriété
impropriété est aussi garantie).
garantie)
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CONSTRUCTEURS NON
N‐REALISATEURS (CNR)
Garantie décennale du promoteur, vendeur en sa qualité de constructeur non réalisateur vis‐à‐vis des acquéreurs.

ê souscrit avant l’ouverture de chantier.
Le contrat CNR associé le plus souvent à la DO doit être
Le contrat comporte
p
les mêmes ggaranties compléme
p
entaires q
que la DO.
Franchise obligatoire d’un montant faible.
Plafond de garantie selon les mêmes conditions qu’een dommages‐ouvrage.
CONTRAT COLLECTIF DE RESPO
ONSABILITE DECENNALE (CCRD)

Souscrit le plus souvent par le maître d’ouvrage pour un chantier déterminé, vient compléter en seconde ligne les garanties de chacun des intervenants.
Sont assurés tous les intervenants assujettis à l’obliggation d’assurance RC décennale.
Franchise absolue correspondant aux montants des garanties des contrats individuels des intervenants.
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Police DO :
préfinancement de
l’indemnisation
CCRD :
Ri
Risque
maximum: coût
total de
l’ouvrage
avec un plafonnement
possible à 150 Millions
d’Euros
complément aux
assurances de
responsabilités des
différents
constructeurs
10 M. E
E t
Entreprises
i
de
gros œuvre
et
structure
6 M. E
Autres
entreprise
es
Polices RCD :
3 M. E
Maîtres
d’œuvres et
réalisation
ns autres « non
réalisateurs»
d
de
Responsabilités, garantiess, et assurances : théorie et prat
thé i t
ti
tique
t
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montants de
garantie des polices
annuelles des
constructeurs +
éventuelles
extensions ou
polices
complémentaires
individuelles
23
PRINCIPAUX CRITEREES DE SOUSCRIPTION
PRINCIPAUX CRITERE
ES DE SOUSCRIPTION

Adresse et description de la construction à assurer
Caractéristiques du bâtiment (nombre d’étages, nom
mbre de sous‐sol)
Coût prévisionnel des travaux
Environnement du risque: Réalisation d
d’une
une étude géotechnique de type G1
G1‐2.
2.
Maîtrise d’œuvre complète extérieure.
Contrôle technique dont l’étendue dépendra de l’ouvrage, sa destination, son environnement…
p
technique
q des travaux ((type
yp de fondatio
on,, maçonnerie
ç
brique
q ou p
parpaing
p g ou béton,, couverture
Description
tuiles ou toiture terrasse)
Liste des constructeurs et de leurs assureurs
Procédé de construction spécifique
Durée prévisionnelle des travaux.
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BILAN ET PLAN DE TRÉSORERIE D’UNE OP
PÉRATION
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Initiation à la promotion
Plan financier d'étude - Phase étude
as 21/01/10
éléments de base
Logements -
Commerce
SHON
SHAB
Nombre
1029
844
40
0,82
171
145
1
0,85
1200
989
Parking
15
Garages
Total
montage
SCI
juridique
Plan financier d'étude - Phase étude
Charges
Taux
Terrain
- Achat
Taux
HT
TTC
%
30,4%
1 664 499
50 000
1 265 670
116 280
114 556
21 479
35 799
60 715
1 983 724
59 800
1 513 741
139 071
137 009
25 689
35 799
72 615
51,9%
,
532 254
96 774
193 547
241 934
13,9%
2%
4%
5%
445 029
80 914
161 829
202 286
3,0%
121 371
121 371
3,8%
910
- Sondages, géomètre
- taxes et participation
4000
2 822 007 3 375 120
19,6%
Construction
- VRD(cis frais branchements)
- Travaux Col.
- Commerces
Commerce
Parking
Garages
2500
15000
20000
363 375
0
284 360
434 597
0
300 000
- Architecte BET MOE
- Coord. Sécu/Contr.
- Assurances
- Aléas
Rabais commercial
-53 512
1500
800
8,0%
1,5%
2,5%
2,0%
-64000
Gestion
Total produits
%
1 160 240
1 076 400
18 000
23 920
23 920
18 000
- Démolition
Logements
g
-
TTC
976 000
900 000
18 000
20 000
20 000
18 000
- Frais d'acq
Produits
HT
3 416 230 4 045 717
- Publicité
- Vente
- Gestion
Financement
Total charges
Marge nette
3 206 899
209 331
3 797 590 100,0%
5,2%
MAJ17/05/10
PRODUITS
COMMERCIALISATION INTERNE
Nbre résa. logmts PASS (tva 5,5) - bât A + B
Nbre résa. logmts 19,6 - bât A +B
Nbre résa. logements 19,6 - bât C
Commerces
COMMERCIALISATION Réseau
Nombre résa - logmts 19,6 - Bât A +B
COMMERCIALISATION INTERNE
CA résa. Logmts PASS (tva 5,5) - bât A + B
CA résa. Logmts 19,6 - bât A +B
CA résa. Logements 19,6 - bât C
CA résa. Commerces A + B
COMMERCIALISATION Réseau
CA résa - logmts A+B com. Réseau.
CA résa. TOTAL
Cumul CA résa commercialisation Interne
Cumul CA résa commercialisation réseau
TOTAL
Cumul CA régul. Commercialisation Interne
Cumul CA régul. Commercialisation réseau
TOTAL
% ap. de Fonds
CUMUL PRODUITS TTC
CHARGES
Achat terrain
Frais d'acquisition
Particip. & taxes
Sondages géomètre démol
VRD
TRAVAUX
Archi BET MOE Coord.
Assurances
Aléas
Publicité
Vente
Gestion
TVA
Commissions + Frais
GFA
Frais financiers
Total Charges
CUMUL CHARGES TTC
Compte de résultat
Besoin de financement
Fonds propres
TRESORERIE
Autorisation de découvert
tva résiduelle : 77 186
Budget
réalisé
3T09
4T09
1T10
3
5
12
3
3
5
12
3
30
30
53
53
3
338
535
1 627
272
338
535
1 627
272
246
0
2 892
5 664
2 892
338
Budget
328
7
38
20
110
2 782
284
98
67
63
111
283
30
23
32
cumul
reste à
réaliser
328
7
38
20
110
2 782
284
98
67
63
111
283
871
30
23
32
2T10
2
3T10
2
10
15
5
2
11
20
201
138
0
0
964
138
584
964
1 548
246
0
246
0
246
201
447
0
447
0
0
0
0
0
0
0
30
20
-
-
5 147
y/c tva résiduelle
cumul
3T09
Budget reste à
réaliser
-
-
2T11
3T11
4T11
1T12
2T12
3T12
4T12
1T13
2T13
9
1
2
2
2
2
1
7
3
2
2
2
1
0
0
0
0
183
136
272
271
106
271
271
271
271
136
0
0
0
0
1 446
0
1 175
2 410
3 585
447
0
447
30%
134
482
0
1 446
2 892
4 338
584
2 892
3 476
35%
1 217
0
0
1 823
2 892
4 715
1 175
2 892
4 067
45%
1 830
0
0
2 094
2 892
4 986
1 446
2 892
4 338
70%
3 037
0
0
2 365
2 892
5 257
1 823
2 892
4 715
75%
3 536
0
0
2 636
2 892
5 528
2 094
2 892
4 986
85%
4 238
0
0
2 772
2 892
5 664
2 636
2 892
5 528
95%
5 252
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
2T10
3T10
10
164
7
15
10
3T13
4T13
1T11
2T11
3T11
4T11
1T12
2T12
3T12
4T12
1T13
10
20
100
20
14
0
0
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
0
0
2 772
2 892
5 664
2 772
2 892
5 664
100%
5 664
2T13
3T13
2
4T13
164
15
8
10
750
20
10
400
20
20
400
20
20
400
20
20
10
82
20
5
5
10
20
5
5
5
5
5
5
5
5
50
5
6
10
20
10
20
10
20
10
50
10
20
10
20
10
20
10
23
11
-
81
15
12
5
142
2
11
6
161
2
92
2
93
2
93
2
21
2
29
2
13
1
30
10
3
0
77
6
5
5
5
15
5
5
7
6
4T10
0
10
650
20
98
5
7
10
20
15
18
10
4 276
246
0%
0
1T10
30
-
1
1
3
0
0
0
0
4T09
1T11
1
3
3T09
4T10
20
-
-
60
60
57
117
36
153
386
539
980
1 520
990
2 510
584
3 093
739
3 833
576
4 408
136
4 544
178
4 722
79
4 800
185
4 985
62
5 047
19
5 066
3
5 069
77
5 147
4T09
1T10
2T10
3T10
4T10
1T11
2T11
3T11
4T11
1T12
2T12
3T12
4T12
1T13
2T13
3T13
4T13
60
117
153
405
303
680
57
297
170
350
55
350
47
350
330
350
293
350
53
350
180
60
-
117
-
153
-
500
500
-
500
500
500
500
-
708
350
1 058
-
942
942
-
863
863
-
679
679
-
616
616
-
597
597
-
595
595
500
la promesse de vente du terrain prévoit une réitération du foncier avec versement de 50% du prix au plus tard le 30 septembre 2010 et un versement du solde du prix au plus tard le 30 septembre 2011
la TVA sur l'ensemble du prix sera réglée le jour de la réitération
-
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