Calcul des frais d`acte

Droit immobilier – Le calcul des frais d’actes M2/DN Le calcul des frais d’actes C’est l’acquéreur qui paye les frais d’acte dans le cas de la vente. Il est possible qu’il y ait une dérogation conventionnelle. On parle alors de vente acte en main. Il peut arriver que le prix de vente soit partie acte en main. Les frais sont payés au moment de la signature de l’acte. Il faut avoir la provision sur frais au moment où on signe l’acte. Il faut pouvoir passer les écritures le jour même. I La structure des frais d’acte
Les frais sont environ de 6,5% sur une vente. Cependant, dans les frais, il y a une partie fixe et proportionnelle. Il y a un minimum. Par exemple, quand on achète un bout de couloir, le prix des frais peut être équivalent à celui du bien acheté. Les frais fixes ne sont pas du tout proportionnels au prix. §1 Les frais proportionnels
A. La rémunération des notaires
1. Les honoraires tarifiés Il y a 2 choses qui sont précisés par le décret 78-­‐262 du 8 mars 1978: -­‐ Les émoluments qui résultent d’un tarif -­‐ Les honoraires (Art 4) La plupart des émoluments sont tarifés. C’est la contrepartie du statut. Tous les actes usuels sont tarifés. Ce tarif est proportionnel aux capitaux traités et dégressifs. Assiette du tarif : ce sont les capitaux traités. Dans les actes de vente, c’est a priori le prix de vente. Il faut se méfier des cas particuliers et notamment les charges augmentatives du prix. Ex : dans les VEFA, les promoteurs précisent qu’en plus du prix, il faudra prendre en charge le coût de la mise en copropriété de l’immeuble. Caractère obligatoire du tarif : il est le même sur tout le territoire français. La seule marge de manœuvre est de consentir une remise d’émolument. Cette remise ne peut pas être partielle. Elle est obligatoirement totale. La remise n’est pas totale. Les notaires payent des cotisations à la chambre sur leurs émoluments. Les notaires ne font donc pas de remise sur ce qu’ils devront payer (cela représente quelques centaines d’euro). On a le droit de négocier librement tous les émoluments qui dépassent 80 000€. La quote-­‐part supérieur à 80 000€ est librement négociable. Cela concerne souvent des dossiers entre professionnel. Ils sont donc souvent au courant de cette possibilité. Partage des émoluments entre notaires : les émoluments sont assortis à l’acte. S’il y a plusieurs notaires qui participent au même acte, les notaires se partagent les émoluments de l’acte. A paris, le partage est 50/50. Paris Province est 60/40 en général. Cela dépend qui tient la plume. Si l’immeuble est en province, c’est pour le notaire de province. Si le notaire ne se déplace pas, il touche 20% au lieu de 40%. 2. Les honoraires libres de l’article 4 Rentre dans cette catégorie tout ce qui n’est pas prévu dans le tarif. Cela concerne tout ce qui n’est pas dans le monopole. Dans ce cas, les honoraires sont librement négociables avec le client. Le notaire se retrouve dans la situation de l’avocat. Cela peut aussi être des honoraires de conseil. Tout travail fait pour un client qui ne rentre pas dans le tarif. Limite : Il n’est pas possible d’augmenter les émoluments tarifés par l’intermédiaire d’un article 4. Il faut le consentement éclairé du client. Il faut dans le dossier un accord préalable du client pour payer. Dans le cadre des inspections, la chambre des notaires est assez regardante. 1
Droit immobilier – Le calcul des frais d’actes M2/DN B. Le salaire du conservateur
Il faut que l’acte soit publié à la conservation des hypothèques. En général, l’assiette est la même que celle du notaire (PV + charge augmentative du prix). Tarif : sur les actes : 0,80%. Sur les inscriptions : 0,05% (hypothèque, dans ce cas, le montant est calculé sur le principal et accessoire…). C. La fiscalité de l’acte
Est-­‐on en droit d’enregistrement ou en TVA. TPF. Droit fixe. L’essentiel des frais est ici. §2 les frais fixes
Ce sont des frais qui ne sont pas proportionnels au prix. C’est le coût de tout le débours (cadastre, état hypothécaire, géomètre, état civil…). Ces coûts sont les mêmes quelque soit le bien acheté. Il y a aussi les émoluments de formalité. Les notaires ont le droit a des émoluments de formalité qui ne sont pas calculé en fonction des capitaux traités mais en fonction du travail fourni. Cela se calcule en unité de valeur (qui est aujourd’hui de 3,82€). §3 Particularités
LES CHARGES AUGMENTATIVES DU PRIX Ex : on fait une vente avec jouissance différé (vente est réalisée mais les clés sont remises plus tard). L’administration fiscale considère qu’une jouissance différée est une charge augmentative du prix. Il faut valoriser cette charge. Les droits sont perçus sur le montant du prix + la jouissance différés évaluée à la somme de x euros. MANDATS ET COMMISSION D’AGENCE Lorsque la commission d’agence de l’intermédiaire est due par le vendeur, elle fait partie du prix et par conséquent, elle doit supporter les droits d’enregistrement. Si elle ne fait pas partie du prix, elle ne doit pas supporter les droits d’enregistrement. Bien souvent, on s’arrange pour que la commission d’agence soit à la charge de l’acquéreur. Ce n’est possible que si le mandat le prévoit. II Exemples pratiques
§1 La vente d’immeuble
Frais fixe et proportionnel (fiscalité c’est à dire DE ou TVA, salaire du conservateur, émolument du notaire). §2 Le prêt
Le tarif distingue les prêts qui financent des activités commerciales et les autres ; le tarif est différent. Taxe de publicité foncière est due sur les hypothèques mais pas sur les privilèges. Elle est de 0,047%. C’est une bonne raison pour privilégier les privilèges. §3 La VEFA
Frais fixé par exemple : -­‐ Géomètre -­‐ Etat hypothécaire -­‐ Frais de mise en copropriété Frais proportionnels -­‐ Fiscalité (TVA/TPF) 2
Droit immobilier – Le calcul des frais d’actes M2/DN -­‐
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Salaire du conservateur Emolument du notaire : pour la chancellerie, c’est de la vente à la chaine. Le notaire fait toujours le même travail, il faut donc réduire ses émoluments. Plus le permis de construire autorise la construction d’un grand immeuble plus les émoluments seront faibles. S’il est petit, 0,625 comme une vente normale. Sinon, on tome à 0,275. Il y a un tarif particulier pour les ventes d’HLM qui est réduit et qui tient compte du nombre d’unité d’habitation autorisée par le permis. §4 Le partage
Salaire du conservateur est le même que pour la vente. Fiscalité : on paye le droit de partage. Il était à 1%. Il est passé à 1,1% pour le RSA. Pour financer le RSA, tous les droits d’enregistrement ont été augmentés de 0,1%. §5 La licitation
Cession de droit indivis. La question qui se pose est la source de l’indivision. En ce qui concerne les émoluments, il y a 2 tarifs. On se demande si l’indivision cesse ou pas. Si l’indivision cesse, l’émolument est calculé sur l’ensemble des biens. Si la licitation ne fait pas cesser l’indivision, on calcule les émoluments au tarif plein (5,09%) mais uniquement sur la quote-­‐part acquise. §6 Les statuts de société
Ce sont des honoraires libres a priori. Il y a une exception. Si statut de société dans lesquels il y a un apport immobilier, on retombe dans le monopole du notaire et on retombe donc sur un tarif. Pour les cessions de fond de commerce, honoraire libre. La détermination de l’honoraire diffère entre les études. Certaines études appliquent les honoraires de vente. 3