Immobilier : la bulle anxieuse vire à la bulle

Baromètre MeilleursAgents.com 23ème édition
Immobilier :
la bulle anxieuse vire à la bulle spéculative
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A Paris, les prix ont augmenté de +2% en
décembre 2010, et de +20,3% en 2010 (voir
graphique en page 2)
Enivrés par les hausses de ces derniers mois,
les vendeurs anticipent la poursuite de
l’augmentation rapide des prix
Mais les acheteurs commencent à montrer
des signes d’essoufflement
Les délais de commercialisation s’allongent
Les négociations de prix sont plus
importantes
Les déconvenues pourraient être lourdes
Paris le 11 janvier 2011. MeilleursAgents.com publie la 23ème édition de son baromètre mensuel des
prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Ile-de-France.
« Tout au long de l’année 2010, nous avons constaté la formation d’une bulle anxieuse. Dans un
contexte général de peur de l’avenir, la pierre a retrouvé, au même titre que l’or, son statut de valeur
refuge. La demande, très forte, a poussé les prix très haut partout où l’offre de biens est limitée, en
particulier à Paris.
En fin d’année, cette bulle semble devenue spéculative. En effet, les vendeurs, informés de la hausse
spectaculaire des prix en 2010, anticipent maintenant la poursuite du mouvement en 2011. Depuis
octobre 2010, les prix affichés dans les annonces augmentent sensiblement plus vite que les prix
auxquels les ventes se font réellement. Les négociations de prix sont donc plus importantes et les
délais de vente ne baissent plus à Paris et s’allongent même en petite et grande couronne.
Mais certains vendeurs font fausse route en pensant que la hausse n’a pas de limites. Les taux
d’intérêts ne baisseront plus, les banques prêtent déjà 75% du montant aux acheteurs et la logique de
pénurie ne s’applique pas en dehors de Paris ou de quelques communes limitrophes. Le retour de la
raison n ‘ayant jamais arrêté seul un mouvement spéculatif, il faudra attendre un élément extérieur
pour que le marché se calme. Hausse des taux sur fond de crise monétaire ou de poussée
inflationniste, modification profonde du contexte international, personne ne peut dire, mais plus
forte sera la hausse en 2011, plus dure sera la chute. L’immobilier est comme les arbres, il ne monte
pas jusqu’au ciel.
Plus que jamais, nous conseillons aux vendeurs de proposer leur bien à des prix élevés mais sans
spéculer sur une hausse future. Les acheteurs ne doivent pas oublier les fondamentaux et privilégier
les produits de qualité qu’ils peuvent réellement financer. Une des caractéristiques d’un marché
spéculatif, c’est que les biens médiocres s’apprécient au même rythme que les autres, mais ils chutent
plus lourdement en période de baisse» commente Sébastien de Lafond, Président et fondateur de
MeilleurAgents.com.
1 Baromètre MeilleursAgents.com 23ème édition
Les prix de l’immobilier résidentiel en Île de France à fin décembre 2010
Évolution en décembre 2010 Évolution du 1er janvier au 31 décembre 2010 Prix moyen au m2 Paris toutes surfaces Paris grandes surfaces Paris petites surfaces 92 93 94 Grande couronne +2,0% +2,4% +1,6% +2,7% ‐0,2% ‐0,9% +0,4% +20,3% +19,6% +21,0% +20,3% +8,7% +11,8% +7,2% 7.572€ 5.759€ 3.168€ 4.089€ 2.943€ Evolution des prix à Paris de septembre 2008 à décembre 2010
Le graphique ci-dessous illustre l’évolution des prix de vente dans la capitale depuis la publication de
notre premier baromètre pour le mois de septembre 2008. Le baromètre de MeilleursAgents.com
s’appuie sur les prix des promesses de vente signées par nos agences partenaires. Il a été depuis plus
de deux ans un excellent indicateur avancé des données communiquées par la Chambre des Notaires
de Paris.
Début décembre, la Chambre a communiqué ses premiers chiffres basés sur les promesses de vente (en
pointillés sur le graphique) pour les mois de septembre à novembre 2010. Les Notaires avaient alors
prévu que le prix du mètre carré parisien allait atteindre les 7,500 euros du m2 à la fin de l’année, ce
que nous confirmons avec un prix moyen de 7572€.
Nous reprenons également les chiffres publiés par le groupe Seloger.com, qui reflètent les prétentions
des vendeurs telles qu’affichées dans les annonces. L’écart avec les prix de transaction s’explique par
la commission d’agence, généralement incluse dans les prix affichés ainsi que par la réduction de prix
obtenue lors de la négociation. On note ces derniers mois un accroissement de l’écart entre les
attentes des vendeurs et les prix de vente réels.
9 000 €
8 500 €
8 000 €
7 500 €
7 000 €
6 500 €
6 000 €
Notaires
déc.-10
nov.-10
oct.-10
sept.-10
juil.-10
août-10
juin-10
mai-10
avr.-10
mars-10
févr.-10
déc.-09
MeilleursAgents.com
janv.-10
oct.-09
nov.-09
août-09
sept.-09
juil.-09
juin-09
avr.-09
mai-09
févr.-09
mars-09
déc.-08
janv.-09
oct.-08
nov.-08
sept.-08
5 500 €
Seloger.com
La situation à Paris : attention aux abus sur les prix. Tout n’est pas permis
Le prix moyen à Paris s’approche des 7572€ du m². Les grandes surfaces progressent particulièrement
vite (+2,4% en un mois) et ont rattrapé la progression des petites surfaces (studio et deux pièces) par
lesquelles le mouvement de hausse des prix avait commencé.
Les produits de bonne qualité proposés au prix du marché se vendent toujours vite et sans difficulté.
Mais, de plus en plus de vendeurs, dont la gourmandise est attisée par la hausse continue des prix,
2 Baromètre MeilleursAgents.com 23ème édition
sont enclins à exiger des prix exagérément élevés. Nous constatons actuellement de plus en plus de
mises en vente à des prix supérieurs de 10%, voire plus, à nos estimations. Ces produits se vendent mal
et nous avons constaté au dernier trimestre 2010 un allongement des délais de vente alors que ces
délais avaient beaucoup baissé depuis un an.
Dans ces conditions, de plus en plus de ventes de particulier à
particulier n’aboutissent pas. Face à des prix trop élevés, les
acheteurs peinent à obtenir leurs crédits et de nombreuses
promesses de vente sont cassées dans les 45 jours suivant leur
signature.
Les conseils de MeilleursAgents.com aux vendeurs à
Paris :
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N’importe quoi ne se vend pas à n’importe quel prix Annonce vue en vitrine d’une agence parisienne : A vendre, studio 6,5m² avec point d’eau. Quartier nord de Paris. 107 000€ Garder la tête froide, tirer parti des niveaux élevés des prix
A plus de 16 400€ du m², nous sans spéculer sur un futur improbable ni de faire de paris
constatons sans surprise que ce risqués.
produit n’a pas trouvé d’acheteur à Respecter les prix de marché et en tout cas ne pas proposer
ce jour. son bien plus de 10% au dessus du prix du marché.
Résister aux chants des sirènes de certains agents
immobiliers qui font miroiter des prix de vente vertigineux pour signer un mandat.
Vérifier la solvabilité et le sérieux des acheteurs potentiels avant de signer une promesse de
vente.
Faire appel à des professionnels compétents pour vendre rapidement et sans difficultés au
meilleur prix possible.
Les conseils de MeilleursAgents.com aux acheteurs à Paris :
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La meilleure affaire est un produit qui convient à ses besoins et à ses ressources, il ne faut pas
s’engager dans des crédits intenables.
Aux prix actuels du marché, l’acheteur doit être exigeant sur les fondamentaux du produit
(emplacement, qualité du bâti, proximité des transports…). A budget fixe, il faut donc
privilégier la qualité du produit par rapport à sa surface.
Ne jamais acheter par dépit ou par peur de la hausse des prix. Même dans les pires moments,
les biens de bonne qualité trouvent toujours preneur, les autres deviennent invendables.
Petite couronne : le début de la sagesse ?
Au-delà du périphérique, les communes et quartiers raccordés directement au métro parisien
bénéficient encore d’un fort mouvement de report. De nombreux acheteurs, incapables de suivre les
hausses des prix parisiens, se reportent en effet sur la banlieue mais cherchent avant tout la proximité
des transports en commun.
On trouve ainsi des situations très contrastées selon les départements et les communes de la petite
couronne. Le 92 se comporte comme un véritable 21ème arrondissement de Paris, et suit la
progression parisienne avec +2,7%% de hausse en décembre et +20,3% en un an. En revanche le 93 et
le 94 ont vu leurs prix s’essouffler en novembre (+0,3% et +0,5%) puis baisser légèrement en
décembre (-0,2% et -0,9%). Globalement, ces départements ne progressent presque plus depuis 6 mois.
Au début de la crise en 2008, les prix en petite couronne avaient commencé à baisser 6 mois avant les
prix parisiens. La stabilisation, voire la baisse des prix dans ces départements sont peut être un signe
avant-coureur d’un retour à plus grande rationalité dans la capitale.
Les conseils de MeilleursAgents.com
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Les propriétaires de biens dans les communes raccordées au métro parisien peuvent vendre
facilement et rapidement leurs biens et bénéficier du mouvement de report. Ils devront éviter
toute surenchère dans les prix de mise en vente dans le 93 et le 94.
3 Baromètre MeilleursAgents.com 23ème édition
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En dehors de ces communes, les prix restent plus raisonnables. Les vendeurs ne doivent pas
imaginer que les hausses parisiennes se sont propagées uniformément dans les départements
de petite couronne.
Les acheteurs peuvent être exigeants en particulier sur les prix. Ils doivent se renseigner
auprès des meilleurs professionnels locaux pour vérifier l’état réel du marché : transactions
récentes, prix des transactions par rapport aux prix des annonces.
Les investisseurs doivent se concentrer sur les zones proches des stations de métro.
En grande couronne : le must des petites surfaces bien connectées
Les départements de la grande couronne suivent une tendance beaucoup plus proche de la moyenne
française avec une augmentation de +9,7% en 2010.
Cependant cette moyenne cache d’importantes disparités. Ainsi, de nombreux acheteurs recherchent
soit pour y habiter soit pour les louer de petits appartements de moins de deux pièces dans les centres
villes des communes connectées au RER. C’est particulièrement vrai dans les Yvelines à Versailles ou
Saint Germain en Laye où l’on peut assister à des flambées comparables à celles de Paris intra muros
ou des Hauts de Seine. En dehors de ces zones, les prix progressent peu, voire pas du tout dès que l’on
s’éloigne des centres villes et des grands axes.
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Les conseils de MeilleursAgents.com
En tout état de cause, il serait illusoire de penser que la hausse des prix parisiens s’est
propagée en grande couronne. Pourtant, nous constatons la mise en vente de certains biens à
des prix dépassant de 20% leurs prix réels de marché. Ces biens ne trouvent pas d’acquéreur
sauf à se repositionner rapidement.
Les vendeurs doivent respecter les prix du marché qui n’ont pas connu en grande couronne la
même évolution qu’à Paris.
A l’achat, il est aujourd’hui possible de réaliser de bonnes affaires en dehors des centres villes.
Les acheteurs de maisons individuelles vigilants sur la qualité du bien, de sa construction et de
son environnement pourront encore faire de bonnes affaires.
A propos du baromètre MeilleursAgents.com :
MeilleursAgents.com établit son baromètre sur la base des ventes réalisées par les agences
immobilières partenaires de MeilleursAgents.com. Celles-ci sont aujourd'hui au nombre de 300 à Paris
et en Ile-de-France et communiquent en temps réel les données concernant les transactions qu'elles
ont réalisées jusqu’à ces tous derniers jours. Sont prises en compte les promesses de vente signées
après expiration du délai légal de rétractation de 7 jours. L'équipe scientifique de MeilleursAgents.com,
dirigée par Arnaud Simon, par ailleurs Maître de Conférences à l'Université Paris-Dauphine, et auteur
d’une « Introduction à la finance et à l’économie de l’immobilier » (Editions Economica), applique des
méthodes statistiques rigoureuses afin d’obtenir les informations les plus fiables possibles. Ces
méthodes assurent une bonne robustesse du baromètre pour l’évolution du marché parisien et
francilien dans son ensemble.
A propos de MeilleursAgents.com :
MeilleursAgents.com, architecte de la transaction immobilière, permet aux particuliers de vendre un
bien immobilier dans les meilleures conditions de prix et de délai. Le vendeur confie un mandat de
vente à MeilleursAgents.com. MeilleursAgents.com met les deux meilleures agences du quartier en
concurrence pour trouver un acquéreur et s’assure de la bonne exécution de la transaction. Ces deux
agences sont choisies par le vendeur parmi 300 agences franciliennes triées sur le volet par
MeilleursAgents.com. La commission, payable uniquement en cas de vente, se limite à 4% TTC tout
compris, rémunération de MeilleursAgents.com et des deux agences incluses. MeilleursAgents.com est
également une référence en matière de prix immobiliers en Ile-de-France avec sa Carte des Prix qui
affiche un prix au m2 pour chaque immeuble résidentiel ainsi qu'ESTIMA, outil d'estimation
immobilière à la précision inédite. Depuis février 2009, MeilleursAgents.com publie une Carte des Prix
immobiliers à l’échelle nationale, détaillant les prix de plus de 36,000 communes. Plus d'information
sur le site Internet : http://www.meilleursagents.com
4 Baromètre MeilleursAgents.com 23ème édition
Contacts Presse : Agence RUMEUR PUBLIQUE
Hélène Laroche | [email protected] | 01 55 74 52 15
Laura Sergeant | [email protected] | 01 55 74 52 13
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