L`actualité l`immobir
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L`actualité l`immobir
ÉCO- IMILHE CARNET • PEOPIE LA TABLE STATIONS SPORTS BALADE MEMOIRE • DI-TINTE • itation des Affiches de Grenat AFFICHES, PR L'actualité et du Dauphiné, les principaux acteurs de l'immobilier en Isère étaient l'immobir réunis autour d'une table pour échanger sur la situation du marché en ce début 2015. Avant de retrouver l'intégralité des échanges dans notre supplément spécial qui paraîtra le 6 mars, une semaine avant le salon de l'immobilier d'Alpexpo, retour sur quelques propos marquants. PRPOL.q par Caroline Fouché et Pierre Guerry aux ACTEURS DE ;N'Ire' _les': • 4111M Ir " ' UMMOPILIER Christine Garnier, vice-présidente de Grenoble Alpes métropole « Dès 2014, nous avons beaucoup travaillé sur les questions de logement, avec l'adoption du projet de modification du programme local de l'habitat en décembre dernier. Ce PLH tient compte à la fois de la loi SRU renforcée et du Scot. Il prévoit un accroissement du nombre de constructions prévues, notamment dans les secteurs les plus périurbains de la métropole. Nous allons lancer très prochainement notre plan local d'urbanisme intercommunal. Il faudra tout le mandat pour mettre en place ce PLU!, en intégrant les révisions nécessaires sur plusieurs communes, qui portent des projets importants. La volonté de la nouvelle équipe est de construire du logement mieux réparti sur l'ensemble des 49 communes de la métropole, le tout à des prix abordables et avec une qualité satisfaisante. Nous souhaitons aussi mettre en place une vraie politique foncière, de manière à disposer de réserves permettant de maîtriser les coûts pour de nouveaux projets. » Jean-Paul Bref, président de la communauté d'agglomération du Pays voironnais « Aujourd'hui, le Scot entend davantage s'appuyer sur les pôles urbains. Cela donne évidemment à ces derniers une grande responsabilité et cela pose aussi des difficultés. Dans le Voironnais, nous sommes actuellement à mi-parcours de notre plan local de l'habitat 2012-2017. Ce dernier prévoit la construction de 4 000 logements en six ans (dont 900 logements sociaux). Il prévoit aussi que 70% de cette production se fera dans les pôles urbains, ce qui est en conformité avec les orientations du Scot. L'objectif est de conserver une dynamique démographique — voire de la doper un peu — et de conserver également une mixité. Nous rencontrons un problème auquel beaucoup d'autres collectivités font face — et peut-être que le Scot ne l'a d'ailleurs pas assez pris en compte — c'est celui de la vacance. On parle beaucoup d'offre nouvelle, de reconquête de friches urbaines, mais il faut aussi agir pour limiter les logements vacants. » 91.1ES ZOOM SEPT JOURS • REPERES • ÉCHOS • ÉCO À L'AFFICHE • CARNET • PEOPLE • 1A TABLE • STATIONS • SPORTS • BALADE • MÉMOIRE • DÉTENTE • AFFICHES PRATIQUES Angelo Peritore, responsable des crédits grand public à la Banque populaire des Alpes « La baisse des taux d'intérêt a été très marquée sur 2013 et 2014. Et il n'y a aucun indice de montée des taux à court terme au minimum. Tous les indicateurs sont réunis pour une décision d'achat, mais le contexte pèse très lourd. Il manque peut-être l'essentiel: une dynamique, une croissance, un état d'esprit.., des choses qui ne sont pas forcément très cartésiennes. Le primo-accédant est et reste une priorité pour la Banque populaire des Alpes. Cela étant, nous avons une vigilance toute particulière sur l'endettement et même au-delà. Car si la notion de prix est importante, tout ne s'arrête pas à la question de la mensualité. Concernant le rachat de crédit, il faut bien voir qu'avec une courbe des taux très orientée à la baisse, voire atteignant un point bas historique, le rachat est facilité. Mais nous allons arriver sur des millésimes de prêts qui sont faits sur des conditions déjà relativement basses. Le bénéfice du rachat pour un gain en termes de différentiel de taux d'intérêt ne se justifie donc pas toujours. » Patrick Froment, directeur du marché grand public au OC - Lyonnaise de Banque « Des taux tels qu'on les vit aujourd'hui sur vingt ou vingt-cinq ans, je ne pense pas qu'on en ait connu dans le passé. Malgré cela notre marché est atone, malgré cela les prix baissent, malgré cela les volumes baissent. C'est une vraie préoccupation. Sur l'activité immobilière, le phénomène de rachats de crédit fausse complètement aujourd'hui l'analyse de notre production de crédits. Face à des transactions qui sont au mieux en stagnation, des prix qui sont plutôt en baisse, on a pourtant un volume de crédits immobiliers en hausse de 20 %, car nous faisons des rachats de crédits existants et nous baissons nos marges. Ce n'est donc pas représentatif de l'activité du secteur immobilier, même si nos encours, eux, sont représentatifs. Aujourd'hui, notre volonté est évidemment d'accompagner des projets. Le crédit immobilier reste un vecteur de fidélisation fort pour nos clients, mais nous manquons de demandes comme tous les acteurs du secteur de l'immobilier. » Stéphane Wegner, vice-président du tribunal administratif de Grenoble « Sur le département de l'Isère, on observe une baisse très significative du nombre de recours en matière d'urbanisme. De 270 recours par an en 2011-2012, nous sommes passés à 190, soit une baisse de quasiment 30%. Mais cela s'explique surtout par la baisse du nombre de permis de construire délivrés. En revanche, les recours contre les documents d'urbanisme augmentent dans des proportions importantes, plus particulièrement dans les petites communes. C'est une tendance qui se développe et qui profite de la complexité des textes pour trouver des failles exploitables. La législation récente va dans le sens d'une réduction du nombre d'annulations de permis de construire ou de documents d'urbanisme. Différentes mesures ont été prises pour réduire le nombre de recours à l'entrée. Et dans l'idée de pallier les conséquences parfois trop brutales des annulations, le tribunal a récemment différé les effets de l'annulation d'un plan local d'urbanisme, le temps de laisser à la commune le temps d'élaborer un nouveau document et ainsi de proposer un sursis à statuer pour les permis de construire. » Claus Habfast, président d'Alpexpo « Dans le contexte de crise que nous connaissons, Alpexpo a fait le choix de continuer de développer ses deux salons de l'immobilier: celui de septembre et celui du printemps. C'est important car cela donne aux promoteurs et aux acteurs de l'immobilier la possibilité de présenter leurs programmes deux fois dans l'année et d'aller à la rencontre de leurs clients. Nous souhaiterions aussi développer sur ces salons une meilleure présence du monde du BTP, à la fois en direction du grand public, mais aussi entre les acteurs de l'immobilier. Il y a une tendance de développer des salons B to B pour le public et les entreprises de la grande région urbaine grenobloise. Nous souhaitons que ce salon participe aussi à l'animation du tissu local du secteur du bâtiment, car l'immobilier comme le bâtiment sont des secteurs essentiels pour notre économie locale. » Dominique Verdiel, président des Affiches de Grenoble et du Dauphiné, en compagnie de Catherine Calmels et Claus Habfast, directrice générale et président d'Alpexpo. Le supplément des Affiches, consacré à l'actualité de l'immobilier et à paraître le 6 mars, est préparé en partenariat avec Alpexpo dans la perspective du salon de l'immobilier (qui se tiendra du 12 au 15 mars). On y retrouvera ainsi un plan complet du salon et la liste des exposants. Le supplément sera par ailleurs distribué aux visiteurs du salon. ZOOM SEPT IOURS • REPÈRES • ÉCHOS • ÉCO À L'AFFICHE • CARNET • PEOPLE • LA TABLE • STATIONS • SPORTS • BALADE • MÉMOIRE • DÉTENTE AFFICHES PRP Wilfrid Maduli, président de l'union des géomètres-experts de l'Isère « En Isère, on dénombre 235 communes en plan d'occupation des sols et 236 en plan local d'urbanisme. 205 sont en phase d'élaboration d'un PLU. Cela signifie que, sur certaines communes, on se retrouve avec des blocages complets en matière de foncier. D'autant que la mise en compatibilité des PLU avec les Scot favorise la densification. Conséquence: on observe un certain ralentissement. Le peu de terrains qui restent est difficile à aménager. Eton se retrouve avec des terrains où il faut densifier de plus en plus. C'est ce que traduit la progression du nombre de projets de type Vefa alors que ceux soumis à autorisation d'aménager sont en baisse. Les courbes se sont nettement inversées en la matière. Les promoteurs privés travaillent de plus en plus avec les bailleurs sociaux. Beaucoup de programmes privés n'ont d'ailleurs pas pu démarrer que parce qu'une partie de l'opération a été acquise par des bailleurs sociaux. Un marché demeure en pleine progression: celui des résidences thématiques, destinées aux seniors. Elles présentent l'avantage d'une densification maximale sur une quantité de foncier assez réduite. » 'Olivier Gallais, président de la fédération des promoteurs immobiliers des Alpes « Au niveau national, 2014 est la plus mauvaise année depuis 1997 sur le plan de la production de logements collectifs neufs. Nous sommes passés sous la barre des 300 000 logements par an. Quand on enlève les extensions et les réhabilitations, on est même très en deçà, à 269000 logements sur l'année. En Isère, la production est réalisée à 90 % sur l'agglomération grenobloise. Sur ce marché de l'agglomération, l'année 2014 a connu une baisse de l'activité de 14 %. Nous sommes ainsi passés de 804 réservations en 2013 à 700 pour 2014. C'est une chute très importante, (en particulier sur la ville-centre, depuis 2012). Les deux points qui me semblent essentiels, au-delà de cette contraction très importante des volumes, ce sont les prix et le stock. Les prix restent stables, et les stocks sont au plus haut depuis plus de quinze ans. Je me réjouis aujourd'hui de voir La Métro afficher sa volonté de lancer une véritable politique foncière. C'est en effet en travaillant ensemble sur cette question qu'on parviendra à produire du foncier moins onéreux et donc des logements moins chers. Mais cela va prendre du temps et, en attendant, le marché va rester très difficile. » Vincent DelauilOiS, président de la Fnaim de l'Isère « Le marché locatif est assez simple à observer dans le neuf; puisqu'il est soumis aux différents dispositifs fiscaux- aujourd'hui la loi Pinel -qui limitent le prix des loyers à un certain seuil. Le marché dans son ensemble a été impacté par la loi ALUR. D'autant qu'au niveau de l'agglomération grenobloise, nous n'avons toujours pas d'information précise sur les intentions des décideurs politiques d'appliquer l'encadrement des loyers. En laissant planer ce doute, on refroidit d'ailleurs les éventuelles velléités des investisseurs. En 2014, on a eu le sentiment de parvenir à un volume plancher sur le marché de l'ancien, un seuil au-dessous duquel le nombre de transactions n'évoluera plus, sous l'effet d'une demande naturelle. Côté prix, l'agglomération grenobloise s'inscrit parfaitement dans la dynamique nationale, avec une diminution de l'ordre de 2,5 à 3 %. On est revenu au prix de marché d'il y a dix ans. » Me David Ambrosiano, président de la chambre des notaires de l'Isère « Dans le secteur du neuf, ce que la profession relève, c'est une relative stabilité des prix, aux alentours de 3 750 euros/m2 sur l'agglomération grenobloise. En revanche, les volumes subissent une baisse que l'on peut qualifier de dramatique. Le neuf est de loin le secteur qui suscite le plus d'inquiétudes. Dans un tel contexte, avec des taux de croissance qui vont rester faibles, le rôle des élus locaux va demeurer prépondérant. Leur responsabilité en matière d'immobilier - et l'immobilier, c'est de l'économie réelle - est phénoménale. Les élus locaux ont d'ailleurs, à mon sens, une longueur d'avance sur les élus nationaux. Ils sont un peu plus rapides à comprendre et pensent davantage à la prochaine génération qu'à la prochaine élection! Et c'est très positif pour l'avenir de nos territoires. On peut aussi s'interroger sur la validité du parcours résidentieL Est-ce vraiment nécessaire, pour un primo-accédant, d'acquérir dans le neuf? Ne pourrait-il pas passer par l'ancien et un logement réhabilité, d'autant que la réhabilitation peut être très efficace ?Sur le marché de l'ancien, la baisse des volumes est significative en Isère. Les prix sont stables dans l'ancien. Il y a fort à parier qu'ils ne baisseront plus. Aujourd'hui, au regard de cette stabilité des prix et des taux d'intérêt, on peut estimer que tous les feux sont au vert pour acheter. » ZOOM SEPT IOURS • REPÈRES ÉCHOS • ÉCO À L'AFFICHE • CARNET • PEOPLE • LA TABLE STATIONS SPORTS • BALADE • MÉMOIRE DÉTENTE • AFFICHES PRATIQUES Michel Rival, vice-président de la communauté d'agglomération Porte de l'Isère « Le territoire de la Capi bénéficie aujourd'hui d'un solde migratoire positif Pour maintenir la population, il faudrait y construire 350 logements par an. Mais l'objectif retenu dans le plan local de l'habitat est de 1 000 logements, ce qui correspond à un compromis trouvé entre les élus (qui visaient 750 logements)et l'État (qui en voulait 1 500) lorsqu'il a fallu prendre la suite de la ville nouvelle. Notre volonté est de rééquilibrer les choses entre les différents secteurs, alors que l'État nous a légué une situation très compliquée sur l'ancienne ville nouvelle, avec des quartiers composés à 100 % de logements sociaux. Il faudra plusieurs décennies pour redonner la bonne dimension urbaine à ces quartiers. Aujourd'hui, nous sommes en passe de réviser le plan local de l'habitat. Nous abordons ce nouveau plan de manière plus sereine que le premier PLH, qui avait été lancé peu après la naissance de la communauté. Il affichera l'objectif de construire davantage dans la vallée urbaine et moins dans le diffus. Nous souhaitons favoriser la rénovation énergétique. Une partie de l'habitat est déjà ancien, avec une part conséquente des logements construits à l'époque de la ville nouvelle qui utilisent le chauffage électrique... » ' Vincent Fristot, adjoint au maire de Grenoble « La municipalité souhaite mener un travail important en matière de logement. Avec une priorité: la qualité des opérations, que ce soit sur le plan de la mixité sociale ou des performances énergétiques. Le prix de sortie est pour nous un élément très important. 11 faut que le marché soit en adéquation avec les possibilités financières des ménages. En 2014, la municipalité a travaillé sur la modification du plan local de l'urbanisme pour y intégrer des priorités politiques. Cela comprend une meilleure insertion des opérations, ce qui permet d'ailleurs de prévenir certains risques de recours, notamment en associant en amont les riverains. Autre priorité intégrée au PLU: une qualité thermique plus ambitieuse. Le logement social est une composante importante de la politique de la municipalité grenobloise. Le PLU prévoit désormais que dans les grandes opérations, la part du logement social passe à 40% (pour la Presqu'île) ou entre 30 et 40 % pour la Zac Flaubert. Notre objectif est d'atteindre les 25 % de taux SRU à l'horizon 2025. » Jean Picchioni, vice-président de l'association des maires de l'Isère « Pour les petites communes rurales, mener une politique en faveur du logement est une démarche compliquée. On peut d'ailleurs se demander si les outils actuels sont bien adaptés, et dans ce domaine,je crois que le plan local d'urbanisme intercommunal pourrait représenter un progrès dans bien des cas. Produire du logement social dans ces secteurs se heurte à des considérations comme la raréfaction du foncier et les contraintes naturelles. La préoccupation des élus est de lier en permanence la production de logements à l'aménagement du territoire. L'un ne va pas sans l'autre. La question des déplacements, par exemple, est cruciale. L'idéal serait bien entendu d'associer logement et lieu de travail, nous travaillons à le faire le plus possible. La réhabilitation est également une problématique importante. Même les petites communes sont confrontées à cette question, et elles n'ont pas toujours les outils pertinents pour trouver des solutions. » r Frédéric Rolland, président de l'association des bailleurs sociaux de l'Isère « En 2014, nous avons observé une baisse assez importante de notre livraison de logements. Nous sommes passés de 1 300 à 950 logements entre 2010 et 2014. Si on regarde vers l'avenir, et plus particulièrement les logements financés, on relève là encore une baisse. Elle est de l'ordre de 25% entre 2013 et 2014. La situation est donc préoccupante. Nous avons besoin de maires bâtisseurs. Cela demande du courage. C'est par là que passent l'attractivité d'un territoire, l'emploi et la création de valeur. Nous avons parfois l'impression, en matière de production de logements neufs, qu'on nous demande de courir un cent mètres, mais en nous mettant chaque matin un boulet supplémentaire aux pieds. Ces boulets sont réglementaires et techniques. Mais nous rencontrons aussi des difficultés à atteindre les niveaux de performances énergétiques demandés. Et puis il y a les contraintes économiques, avec la baisse des dotations de l'État qui limite les moyens des collectivités. Cela rompt en rni Ica le art, fol