Baromètre national des prix de l`immobilier MeilleursAgents.com

Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
N°85 / 1er novembre 2016
Malgré la baisse des taux, les prix diminuent
encore dans 6 grandes villes françaises en
octobre
A Toulouse, Marseille, Nice, Nantes, Strasbourg et Montpellier, la situation
est entièrement favorable aux acheteurs...
MeilleursAgents publie la 85ème édition de son baromètre
mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris, en Île-deFrance et dans les dix plus grandes villes de France. Basé sur les
promesses de vente signées entre le 1er et le 31 octobre 2016 qui
se transformeront en actes authentiques dans les 3 prochains
mois, ce baromètre est un indicateur avancé de l’évolution des
prix de l’immobilier.
Points clés
La baisse des taux d’intérêt se
poursuit (-0,2% en octobre pour les
emprunts sur 20 ans) et génère
une hausse de pouvoir d’achat de
+2% en seulement un mois et de
+10% en un an.
Cette
manne
se
répartit
inégalement entre acheteurs et
vendeurs selon les zones.
Dans les villes les plus dynamiques
(Paris, Lyon, Bordeaux) 1/3 du gain
profite aux vendeurs qui montent
leurs prix, les 2/3 restant dans la
poche des acheteurs.
Regain d’intérêt à Paris pour les
petites surfaces qui voient leurs
prix augmenter sensiblement en
octobre (+0,7%) alors que les prix
des appartements familiaux
(3 pièces et plus) reculent de -0,2%
sur la même période.
Ailleurs, où les prix sont orientés à
la baisse, le pouvoir des acheteurs
progresse fortement.
Au plan macroéconomique, la
baisse continue des taux d’intérêt,
l’évolution favorable de l’emploi
en septembre et la croissance
limitée mais réelle du troisième
trimestre laissent augurer d’une
amélioration.
La campagne électorale des
présidentielles risque de susciter
l’attentisme des acteurs du
marché : Quelles annonces ?
Quelles politiques en faveur de
l’immobilier et du logement ?
Évolution des prix
au 1er novembre 2016
Île-de-France
.
Variation depuis :
1 mois 1er janv. 16 1 an
75 - Paris
+0,3%
+3,5%
+2,5%
92 - Hauts-de-Seine
+0,2%
+1,0%
+1,3%
93 - Seine-St-Denis
-0,1%
+1,4%
+1,3%
94 - Val-de-Marne
+0,2%
+1,9%
+2,0%
77 - Seine-et-Marne
-0,4%
-0,7%
-1,7%
78 - Yvelines
-0,3%
-0,2%
-0,1%
91 - Essone
-0,1%
-1,1%
-1,8%
95 - Val d’Oise
-0,1%
-1,1%
-1,5%
National
Variation depuis :
1 mois 1er janv. 16 1 an
Marseille
-0,2%
-1,3%
-0,9%
Lyon
+0,9%
+5,0%
+5,0%
Toulouse
-0,4%
-0,2%
-0,2%
Nice
-0,1%
-0,2%
+0,4%
Nantes
-0,1%
+2,5%
+3,5%
Strasbourg
-0,1%
-2,5%
-2,1%
Montpellier
-0,1%
0,0%
+1,0%
Bordeaux
+0,3%
+3,0%
+3,6%
Lille
0,0%
+1,4%
-0,4%
A propos du Baromètre
MeilleursAgents.com
Le Baromètre MeilleursAgents.com
est calculé tous les mois sur la base
des promesses de vente signées par
les agences immobilières partenaires.
Pour Paris, la Chambre des Notaires
d’Île-de-France communique un
indice basé sur les actes authentiques signés généralement 3 mois
après la promesse de vente.
Depuis le lancement du Baromètre
en septembre 2008, les tendances
annoncées par MeilleursAgents.com
ont toujours été confirmées par les
Notaires quelques mois plus tard.
Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
Indice de prix immobilier à Paris au 1er novembre 2016
N°85 / 1er novembre 2016
Indicateur de Tension
Immobilière (ITI)
Île-de-France
75 - Paris
1,3
92 - Hauts-de-Seine
1,2
93 - Seine-St-Denis
0,6
94 - Val-de-Marne
0,9
77 - Seine-et-Marne
0,5
78 - Yvelines
0,8
91 - Essonne
0,5
95 - Val d’Oise
0,5
National
L’analyse de
Sébastien de Lafond
Nous nous réjouissons de la forte
baisse du chômage en septembre
et espérons que cette tendance se
confirmera. Seul un retour à l’emploi dans des conditions stables
d’un grand nombre de chômeurs
ou de salariés précaires serait de
nature à redynamiser durablement
le marché immobilier, toujours et
encore dopé à la baisse des taux
d’intérêt. Sur le seul mois d’octobre,
les taux moyens sur 20 ans sont
passés de 1,8% à 1,6%, générant mécaniquement 2% de pouvoir d’achat
supplémentaire aux ménages. Sur
douze mois, le gain est même de
10%. Dans un contexte économique
encore morose, ces gains sont une
manne inespérée pour le marché.
Un renouveau de la croissance et
de l’emploi permettrait de redémarrer le moteur de la confiance,
de l’optimisme et de l’activité. Un
moteur bien plus solide et sain que
la perfusion de la baisse des taux.
Cette amélioration du pouvoir
d’achat a des conséquences très
différentes d’une ville à l’autre.
Dans les agglomérations les plus
dynamiques et attractives (Paris,
Lyon, Bordeaux) les prix ont continué à augmenter (+0,3% à Paris,
+0,9% à Lyon, +0,3% à Bordeaux).
La contribution de la baisse des
taux soutient pour un tiers les prix
et pour deux tiers le pouvoir d’achat
des ménages. La répartition de
cette manne dépend essentiellement du rapport de force local
entre acheteurs et vendeurs.
A Paris, il faut noter la hausse des
prix moyens des petites surfaces
(studios et deux pièces) : +0,7% en
octobre alors que les prix des appartements familiaux baissent (-0,2%)
probablement pour des raisons saisonnières. La hausse des prix des
petites surfaces marque un retour
des primo-accédants, un excellent
signal de redémarrage du cycle
dynamique du marché. A suivre
et à surveiller dans les prochains
mois. Et les investisseurs, bien
qu’échaudés par l’encadrement des
loyers, sont toujours présents et à
la recherche de placements considérés comme “sûrs”.
Marseille
0,7
Lyon
1,3
Toulouse
1,1
Nice
1,1
Nantes
1,8
Strasbourg
1,1
Montpellier
1,0
Bordeaux
1,2
Lille
0,8
Qu’est-ce que l’ITI ?
“ITI = 2” : 2 acheteurs en recherche
active pour un bien en vente.
Pour chaque marché, l’ITI représente
le nombre moyen d’acheteurs en
recherche active pour un bien en
vente. Il permet d’anticiper l’évolution
des prix dans les 12 prochains mois.
Comment l’interpréter ?
4 < ITI : Fort excédent d’acheteurs
3 < ITI < 4 : Excédent d’acheteurs
2 < ITI < 3 : Marché équilibré
1 < ITI < 2 : Déficit d’acheteurs
ITI < 1 : Fort déficit d’acheteurs
Quel impact sur les prix ?
0
Baisse
1
2
3
Stabilité
4
5
Hausse
Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
Ailleurs, la situation est entièrement favorable aux acheteurs qui
bénéficient non seulement d’une
hausse de leur pouvoir d’achat mais
aussi de la baisse des prix. Grande
Couronne : -0,2% ; Marseille : -0,2%
; Toulouse : -0,4% ; Nice, Nantes,
Strasbourg et Montpellier : -0,1% en
octobre.
La situation des acheteurs s’est
ainsi considérablement améliorée
dans certaines villes. A Strasbourg
par exemple, en un an, un acheteur
a gagné 10% de pouvoir d’achat
grâce à la baisse des taux et 2,6%
grâce à la baisse des prix, soit
+12,6% de pouvoir d’achat en 12
mois !
Léger regain de tension dans certaines villes
Depuis septembre 2015, notre
Indice de Tension Immobilière (ITI)
retrouve un peu de vigueur dans
quelques villes. A Nice, il passe de
0,8 à 1,1, à Nantes de 1,6 à 1,8. Il
reste stable à Paris et baisse à
Montpellier, Lille et Marseille.
Quoi qu’il en soit, la demande est
encore bien trop faible pour générer
des hausses de prix sensibles et
rapides. Il faudrait passer la barre
de deux acheteurs pour un vendeur
pour inverser le rapport de force et
stimuler positivement les prix.
Cap sur 2017
Le marché immobilier ne devrait
pas connaître de bouleversement
d’ici la fin de l’année. Les conditions
macroéconomiques ne devraient
pas évoluer sensiblement et si
les taux d’intérêt poursuivent leur
baisse, le pouvoir d’achat continuera à augmenter pour les ménages
solvables. L’évolution de l’emploi
reste la question majeure.
La dynamique du marché risque
de souffrir de la longue campagne
électorale qui s’annonce. Quelles
annonces, quels programmes en
faveur de l’immobilier et du logement ? La stabilité réglementaire
et fiscale est toujours appréciée
mais des décisions importantes
seront à prendre rapidement :
quelles incitations fiscales ? Quel
sort pour l’encadrement des loyers
? Le déploiement géographique en
dehors de Paris sera-t-il poursuivi ?
Les atermoiements des candidats
sur ces sujets risquent de pénaliser
l’évolution du marché.
Il ne faut donc pas attendre de
grands changements sur le marché
immobilier pour les six prochains
mois.
La situation reste favorable aux
acheteurs solvables qui bénéficient
de conditions d’emprunt exceptionnelles par rapport à une offre qui
reste soutenue. Les fondamentaux
de l’achat demeurent immuables
: qualité du bien (bâti, copropriété,
environnement, transport, commerces, écoles…), qualité du marché
local (liquidité, dynamisme)…
N°85 / 1er novembre 2016
A propos de
MeilleursAgents.com
MeilleursAgents.com aide les particuliers à réussir leur projet immobilier en
leur apportant la meilleure information
possible sur le marché, les prix et les
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Nos services sont gratuits pour
les particuliers et payants pour les
professionnels avec qui nous les
mettons en relation.
A propos de
Sébastien de Lafond
Sébastien de Lafond étudie chaque
mois la situation du marché
immobilier dans le Baromètre des prix
MeilleursAgents.com. Son expertise
unique des tendances de fond et des
usages des Français fait de lui un
interlocuteur privilégié sur les enjeux
économiques et sociétaux.
Il se tient à votre disposition pour un
éclairage sur le marché immobilier et
toutes les problématiques adjacentes.
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