Document Le baromètre des prix au 1er avril 2016

Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
Marché immobilier : C’est le moment d’acheter
N°80 / 1er avril 2016
Évolution des prix
au 1er avril 2016
Île-de-France
À Paris, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a augmenté de 28,2% en 5 ans.
Paris le 5 avril 2016. MeilleursAgents.com publie la 80ème édition du baromètre
mensuel d’analyse du marché immobilier résidentiel à Paris, en Île-de-France et
dans les dix plus grandes villes de France.
Points clés
ll Le marché immobilier retrouve mois
après mois un certain dynamisme.
ll Cette reprise est entièrement due
au niveau historiquement bas des
taux d’intérêt qui booste le pouvoir
d’achat des ménages solvables.
ll La demande reste cependant faible
par rapport à l’offre.
ll Dans ces conditions de marché,
les prix augmentent dans les villes
les plus demandées et continuent
de s’éroder dans les zones moins
dynamiques.
L’analyse de
Sébastien de Lafond
La baisse des taux est si puissante et
le coût du crédit tellement faible que ce
régime réveillerait un mort… Or ce traitement s’applique à un marché immobilier
convalescent, donc rien d’étonnant à ce
qu’il s’anime !
ll Est-ce le moment d’acheter ?
Oui, mais pour un projet de vie et
sans espérer de plus-value élevée à
court ou moyen terme.
ll La meilleure fluidité du marché
bénéficie également au vendeur,
à condition de demander un prix
raisonnable et sans anticiper
d’augmentation importante des prix.
ll La croissance des volumes
constatée en 2015 doit être
relativisée.
Tout le monde parle désormais de
reprise, c’est vrai les transactions se font
plus facilement et les prix remontent
dans la capitale, en première couronne et
dans plusieurs grandes villes en régions.
Pourtant, le retour d’un nombre suffisant d’acheteurs dans le marché, seul
moteur d’une reprise saine et durable,
n’est toujours pas présent.
Variation depuis :
1 mois 1er janv. 16 1 an
75 - Paris
+0,2%
+0,9%
-0,2%
92 - Hauts-de-Seine +0,2%
+0,8%
+2,2%
93 - Seine-St-Denis
+0,1%
+0,0%
-0,4%
94 - Val-de-Marne
+0,5%
+1,0%
+1,3%
77 - Seine-et-Marne -0,3%
-0,9%
+0,1%
78 - Yvelines
-0,3%
-0,6%
+0,3%
91 - Essone
-0,6%
-1,0%
-0,3%
95 - Val d’Oise
-0,4%
+0,0%
-0,3%
National
Variation depuis :
1 mois 1er janv. 16 1 an
Marseille
-0,1%
-0,7%
-2,4%
Lyon
+0,3%
+1,2%
+1,2%
Toulouse
-0,1%
-0,9%
-0,7%
Nice
-0,9%
-0,9%
-1,7%
Nantes
+0,2%
+1,6%
+3,2%
Strasbourg
-0,8%
-1,3%
-2,2%
Montpellier
+0,4%
+0,5%
+1,4%
Bordeaux
+0,6%
+1,1%
+2,0%
Lille
-0,1%
-1,2%
-3,9%
A propos du Baromètre
MeilleursAgents.com
Le Baromètre MeilleursAgents.com
est calculé tous les mois sur la base
des promesses de vente signées par
les agences immobilières partenaires.
Pour Paris, la Chambre des Notaires
d’Île-de-France communique un indice
basé sur les actes authentiques
signés généralement 3 mois après la
promesse de vente.
Depuis le lancement du Baromètre
en septembre 2008, les tendances
annoncées par MeilleursAgents.com
ont toujours été confirmées par les
Notaires quelques mois plus tard.
Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
Indice de prix immobilier à Paris au 1er avril 2016
N°80 / 1er avril 2016
Indicateur de Tension
Immobilière (ITI)
Île-de-France
75 - Paris
1,3
92 - Hauts-de-Seine
1,1
93 - Seine-St-Denis
0,5
94 - Val-de-Marne
0,8
77 - Seine-et-Marne
0,4
78 - Yvelines
0,7
91 - Essonne
0,4
95 - Val d’Oise
0,4
National
C’est pourquoi nous avons du mal à
entonner le refrain général de reprise.
Et pourtant, tout bien pesé, et pour la
première fois de manière aussi claire en
8 ans, nous affirmons que c’est un bon
moment pour acheter.
Prenons l’exemple de Paris. Les prix ont
baissé de 11% depuis le plus haut de
juillet 2011. À l’époque, le prix moyen
du m2 était de 8,640€, il est aujourd’hui
de 7,790€… Les taux d’intérêt à 20 ans
sont passés de 4,3% en juillet 2011 à
2,15% aujourd’hui. Cela représente un
gain de pouvoir d’achat de 17,2%. Ajouté
à la baisse des prix, cela signifie que les
acheteurs ont vu leur pouvoir d’achat
augmenter de 28,2% en 5 ans, c’est
considérable !
Nous recommandons d’acheter aujourd’hui car nous pensons que les prix
peuvent baisser mais faiblement et que
le niveau actuel des taux rend l’achat très
attractif… pour les heureux élus à qui les
banques veulent bien prêter.
Nous ne voyons plus les prix baisser
beaucoup, c’est pourquoi nous recommandons d’acheter même si les prix ne
seront pas nécessairement beaucoup
Marseille
0,7
Lyon
1,5
Toulouse
1,0
Nice
1,0
plus élevés dans 10 ans. En effet, il n’est
pas nécessaire d’espérer une plus-value
pour justifier l’achat de sa résidence
principale et se constituer un patrimoine
aux conditions actuelles de prix et de
financement. Nous détaillons plus bas
plusieurs scénarios plausibles d’évolution des taux et de la conjoncture pour
justifier notre recommandation.
Nantes
1,5
Strasbourg
0,8
Montpellier
1,1
Bordeaux
1,3
Lille
0,8
Le marché immobilier est plus fluide,
c’est certain… mais cette dynamique ne
repose que sur la faiblesse des taux d’intérêt qui augmente très sensiblement le
pouvoir d’achat des ménages. Les taux
ont encore baissé en mars. En moyenne,
les Français peuvent emprunter à 2,15%
sur 20 ans alors que le taux moyen était
de 2,5% en janvier. Il est même possible,
avec un très bon dossier, de négocier un
taux inférieur à 2%.
“ITI = 2” : 2 acheteurs en recherche
active pour un bien en vente.
Pour chaque marché, l’ITI représente
le nombre moyen d’acheteurs en
recherche active pour un bien en
vente. Il permet d’anticiper l’évolution
des prix dans les 12 prochains mois.
La diminution des taux d’emprunt est
à l’origine d’une hausse de +3,5% du
pouvoir d’achat en seulement trois
mois. Par rapport à juillet 2011, où les
taux moyens étaient de 4,3%, le pouvoir
d’achat a augmenté de +21% uniquement par l’évolution des conditions
d’emprunt.
Qu’est-ce que l’ITI ?
Comment l’interpréter ?
4 < ITI : Fort excédent d’acheteurs
3 < ITI < 4 : Excédent d’acheteurs
2 < ITI < 3 : Marché équilibré
1 < ITI < 2 : Déficit d’acheteurs
ITI < 1 : Fort déficit d’acheteurs
Quel impact sur les prix ?
0
Baisse
1
2
3
Stabilité
4
5
Hausse
Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
Cette situation exceptionnelle masque le
déséquilibre du rapport demande/offre.
Notre Indicateur de Tension Immobilière
(ITI) reste faible à Paris (1,3 acheteur
pour un vendeur, contre 4,4 acheteurs
pour un vendeur en 2011 !), en Petite
Couronne (0,8 acheteur pour un vendeur)
et en Grande Couronne (0,5 acheteur
pour un vendeur).
La situation est identique dans les
grandes villes de province avec un ITI
de 1,3 à Bordeaux et 0,8 à Strasbourg
et Lille, voire 0,7 à Marseille. Pour que
le marché redémarre vraiment et que
les prix soient à nouveau durablement
orientés à la hausse, il faudrait compter
au moins 2 acheteurs pour un vendeur.
Nous en sommes encore loin.
Pourtant, l’ensemble de la profession
chante à l’unisson l’hymne de la reprise.
Fidèle à notre habitude, nous demeurons
un peu plus mesurés. La reprise est là,
nous la constatons : les prix ont augmenté à Paris, en proche banlieue et dans les
grandes villes de province dynamiques,
l’activité progresse, les candidats à
l’achat visitent et des transactions se réalisent. Mais, car il y a un mais, il ne faut
pas croire que les prix grimperont dans
les prochains mois comme au plus fort
de l’activité sur un marché réellement
fluide.
Plusieurs scénarios
L’évolution du marché immobilier dans
les prochains trimestres est donc directement liée à celle des taux d’intérêt. Hors
improbable reprise de l’inflation à court
terme, deux scénarios sont possibles,
et confortent notre recommandation à
l’achat aux conditions de prix et de taux
actuelles.
Hausse des taux d’intérêt
La hausse des taux pourrait être provoquée soit par une reprise économique
soit par un accident monétaire. Une
hausse des taux est généralement synonyme de baisse des prix immobiliers.
Mais… En cas de reprise économique, la
baisse du chômage viendrait augmenter
la demande solvable, l’ITI augmenterait
et les prix devraient se stabiliser.
En cas d’accident monétaire, la valeur
de l’ensemble des actifs serait revue à
la baisse. Sans échapper à cette baisse,
l’immobilier ne devrait pas subir une correction plus forte que les autres classes
d’actifs et resterait donc une relative
valeur refuge. Dans les deux cas, acheter
ou vendre aujourd’hui est une décision
raisonnable.
Stagnation ou baisse des taux
Scénario le plus plausible, au moins pour
les prochains mois, les taux devraient
rester bas et pourraient même encore diminuer légèrement, augmentant d’autant
plus le pouvoir d’achat des ménages.
Ces conditions sont idéales pour acheter
son logement en particulier pour les
primo-accédants. Si les taux venaient à
remonter plus tard, l’emprunt resterait
bon marché, si les taux venaient encore
à baisser, il serait toujours temps de
renégocier les conditions.
La situation actuelle est donc propice
à l’achat, ce qui contribue au sentiment
de reprise constaté sur le marché.
Cependant, compte tenu de la faiblesse
structurelle de la demande solvable, il
ne faut pas attendre de hausse de prix
soutenue et donc de plus-value à court
ou moyen terme. Il ne faut pas non plus
se précipiter pour éviter la hausse des
prix. Celle-ci est largement compensée
par la faiblesse des taux.
Reprise : un terme
trompeur
Acheter aujourd’hui est donc un acte
raisonnable pour se constituer un
patrimoine ou trouver sa résidence principale. La psychologie des acheteurs et
des vendeurs s’est beaucoup améliorée
depuis un an. Les acheteurs sont plus
confiants et voient leur pouvoir d’achat
augmenter. Les vendeurs sont, pour
l’instant, restés raisonnables et n’ont pas
trop augmenté leurs prix.
N°80 / 1er avril 2016
A propos de
MeilleursAgents.com
MeilleursAgents.com aide les particuliers à réussir leur projet immobilier en
leur apportant la meilleure information
possible sur le marché, les prix et les
agents immobiliers.
Nos services sont gratuits pour
les particuliers et payants pour les
professionnels avec qui nous les
mettons en relation.
A propos de
Sébastien de Lafond
Sébastien de Lafond étudie chaque
mois la situation du marché
immobilier dans le Baromètre des prix
MeilleursAgents.com. Son expertise
unique des tendances de fond et des
usages des Français fait de lui un
interlocuteur privilégié sur les enjeux
économiques et sociétaux.
Il se tient à votre disposition pour un
éclairage sur le marché immobilier et
toutes les problématiques adjacentes.
Contacts presse
Dakota Communication
Morgane Meyer
01 55 32 10 40 / [email protected]
Rachel Hemet
01 55 32 10 45 / [email protected]
Baromètre national des prix de
l’immobilier MeilleursAgents.com
Une mauvaise interprétation du mot
«reprise» serait un grand risque pour
le marché. Reprise n’est pas synonyme
de plus-value facile ou rapide pour
l’acheteur. Pour le vendeur, cela ne veut
pas dire que tout se vend, surtout pas à
n’importe quel prix.
Nous voyons encore nombre d’appartements en rez-de-chaussée ou au
premier étage, de grandes surfaces ou
de logements excentrés qui peinent à
trouver preneurs alors que dans les périodes de reprise réelle (2010-2011), tout
se vendait. Il est vrai qu’à l’époque, l’ITI
atteignait des sommets : 5 acheteurs
pour un vendeur à Paris (1,3 aujourd’hui).
Même la reprise des volumes de
transactions constatée depuis 2015
est discutable. Le creux mesuré en
2014 (692.000 transactions) a été suivi
d’une augmentation de +15,5% en 2015
(800.000 transactions).
Dans la réalité, le creux de 2014 s’explique en grande partie par la mise
en œuvre de la loi ALUR qui a ralenti
considérablement les transactions au
point de reporter l’équivalent d’un mois
(50 à 60.000 transactions) sur l’année
suivante.
En valeurs corrigées des effets de la loi
ALUR, les transactions de 2015 seraient
alors proches de celles de 2014 : 750 à
760.000. Pouvons-nous encore parler de
croissance des volumes ? Il est encore
trop tôt pour mesurer correctement
l’évolution des volumes sur l’année 2016.
Dans les conditions actuelles du marché,
il ne faut pas attendre de croissance
forte qui prolongerait une augmentation
artificielle des volumes en 2015.
Évolution des prix
A Paris, les prix de l’immobilier résidentiel ancien ont augmenté en moyenne de
+0,2% au mois de mars 2016. Au total, la
hausse est de +0,9% depuis le début de
l’année. En mars, les studios et 2 pièces
ont augmenté de +0,1% (+0,9% depuis
janvier) et les grandes surfaces de +0,3%
(+0,8% depuis janvier).
En Petite Couronne, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3% en mars et
+0,6% depuis janvier. La hausse la plus
forte est dans le Val de Marne (+0,5%).
Elle se limite à +0,2% dans les Hautsde-Seine et +0,1% en Seine-Saint-Denis.
La Grande Couronne reste orientée à la
baisse : -0,4% en moyenne en mars.
En régions, Bordeaux a connu la plus
forte augmentation des prix en mars
(+0,6%). Nantes a vu ses prix augmenter
de +1,6% depuis janvier (+0,2% en mars).
À l’inverse, Strasbourg (-0,8%) et Nice
(-0,9%) sont en queue de peloton avec
les plus fortes baisses en un mois.
L’écart d’évolution des prix depuis le
début de l’année entre une ville en difficulté comme Lille et une cité attractive
comme Nantes atteint 2,3%.
N°80 / 1er avril 2016
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