Résumés_interventions_f 1

Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Résumés des interventions
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Rahel Marti, Hochparterre
Karin Artho, Patrimoine suisse
Introduction
1. L’ampleur du projet ne dit pas tout. C’est une donnée à relativiser.
En Suisse, dans les régions de montagne, environ 50 projets de complexes hôteliers et villages de
vacances ont été lancés. Le « Village Royale Aminona » à Mollens en Valais est le deuxième en
importance, après celui d’Andermatt. Sa réalisation est prévue à proximité de Montana, station de
villégiature de grande tradition. D’où la nécessité de s’interroger sur la notion d’ampleur des projets.
2000 lits représentent par exemple une extension massive pour Montana.
Parmi les 50 projets lancés, beaucoup ne comptent que 120 lits. Tel est le cas du projet de village de
mayens de l’Heinzenberg dont les 21 nouvelles petites maisons en bois peuvent paraître petites.
Pourtant, elles impliquent un agrandissement d’un tiers du hameau tout proche.
Il est nécessaire de considérer l’ampleur d’un projet comme une donnée relative. Autrement dit: nous
devons estimer l’importance d’un projet par rapport à son environnement – et à ses incidences sur les
environs.
2. Il y a complexe touristique et complexe touristique!
La notion de complexe touristique est extensible. Une étude de l’Office fédéral du développement
territorial (ARE) en différencie cinq types allant du « grand complexe » avec plusieurs hôtels et de
nombreuses installations au simple « lotissement de résidences secondaires ». Cette différenciation est
juste et nécessaire: nous ne devons pas seulement parler d’Andermatt ou d’Aminona – mais nous
devons considérer chaque projet pour lui-même et dans les détails. Tous ont des incidences
importantes, même ceux qui paraissent plus petits.
3. Une belle architecture seulement par hasard?
Les hôtels et les complexes touristiques marquent de leur architecture les espaces publics, les
paysages et les villages. Ils font partie de notre patrimoine commun. Par conséquent, l’aspect d’un
nouveau village de vacances nous concerne. Malheureusement, l’architecture est un sujet rarement
abordé dans la conception. Les constructions touristiques sont conçues pour être au goût des touristes.
Or, ce qui est censé plaire aux touristes, c’est de se sentir chez eux. Très bien! Cependant, se sentir
chez soi n’est pas synonyme d’architecture stéréotypée et uniformisée. Il est également possible de se
sentir chez soi dans une maison résolument contemporaine, qui respecte son environnement
architectural et, ce qui est plus important, qui l’enrichit.
En préconisant d’accorder une plus grande attention à l’architecture, nous pensons que tous les
acteurs de la planification devraient assumer davantage leurs responsabilités. Prévoir une réflexion
minutieuse sur le pourquoi et le comment de l’insertion d’un bâtiment dans un site et un paysage n’est
pas un luxe. Cela ne veut pas dire que des stars de l’architecture seraient les seules à dessiner des
projets vedettes. Il faut confier à des femmes et des hommes la responsabilité de développer une
architecture de qualité et de s’occuper de cette tâche très importante de manière approfondie. Ecouter
plusieurs avis et plusieurs idées ne peut qu’améliorer la qualité. S’agissant de l’architecture touristique,
une telle approche est un plus pour tout le monde.
Rahel Marti
Redaktion Hochparterre
Ausstellungsstrasse 25
8005 Zürich
T 044 444 28 76
[email protected]
Karin Artho
Patrimoine suisse
Case postale 1122
8032 Zurich
T 044 254 57 00
[email protected]
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Philipp Maurer, Patrimoine suisse
Philippe Biéler, Présidente Patrimoine suisse
Patrimoine suisse et les grands projets : objectif culture !
Philipp Maurer: Prise de position „Grands projets touristiques“
Patrimoine suisse estime que le développement durable, le choix de l’emplacement et la forme des
constructions de tout grand projet touristique doivent faire l’objet de beaucoup plus d’attention que
jusqu’à présent, et ceci dès le stade des travaux de planification. L’association présente un document
de prise de position qui précise ses vues et ses attentes en la matière.
Patrimoine suisse a formulé différentes exigences dans sa prise de position: L’une dicte de relier tout
centre touristique aux infrastructures touristiques et à la zone construite préexistantes et de les
harmoniser. Sur le plan culturel aussi, les constructions doivent répondre à des exigences élevées.
Patrimoine suisse préconise un développement de la culture du bâti de qualité architectonique
convaincante et rejette la création de « mondes de rêve ». Il va de soi que les grands projets
touristiques doivent être exemplaires sur le plan de la consommation de ressources.
Le document de prise de position de Patrimoine suisse veut montrer quelle est la position de
l’association et ce qu’elle attend de la part des investisseurs, de la population, des autorités et des
associations. Le but est que ces desiderata soient pris en considération dès les premières phases de
planification et contribuent à améliorer ainsi la qualité des projets.
(La prise de position est jointe à la documentation)
Philippe Biéler: Que peut-on attendre de la lex Koller et d’autres dispositions légales ?
1. Les problèmes
1.1. Dans l’ensemble des Alpes européennes, on compte 5 millions de lits touristiques, 10'000
remontées mécaniques... . En Suisse, le parc de résidences secondaires a augmenté de 75 % entre
1980 et 2000, et certaines communes connaissent un taux de résidences secondaires particulièrement
élevé (par ex. Grimentz 82 % ou Laax 81 %).
1.2. Si les résidences secondaires sont très nombreuses, leur problème réside aussi dans le fait
qu’elles sont le plus souvent inoccupées.
1.3. Effets :
- Consommation élevée de territoire et gaspillage du sol.
- Prix de l’immobilier prohibitifs pour la population locale.
- Infrastructures publiques et touristiques surchargées durant des périodes de pointe très courtes.
2. La Lex Koller
2.1. La Lex Koller est le seul outil légal dont nous disposions. Malgré ses faiblesses, nous ne le
laisserons pas tomber sans obtenir de sérieuses compensations.
2.2. L’exception globale accordée à Andermatt est scandaleue et illégale. D’autre part, certaines autres
stations ont réussi un véritable tour de passe-passe avec les lits-froids. Ceci est inacceptable.
2.3. La Fondation pour le paysage (SL) et PS ont proposé des mesures d’accompagnement en cas
d’abrogation de la Lex Koller, notamment un système de contingentement des résidences secondaires.
3. Autres solutions légales proposées
3.1. En principe :
- Importance des mesures de planification
- Contingents ou quotas de résidences secondaires
- Zones réservées à la résidence principale
- Modifier les règles applicables aux zones constructibles (densification, obligation de mise en location)
- Taxes compensatoires
- Taxes de non-séjour
3.2. Les initiatives tandem « Sauver le sol suisse » de Franz Weber posent de bonnes questions, mais
leurs solutions sont excessives.
3.3. « L’initiative pour le paysage », qui ne vise pas que le territoire alpin, contribuera à améliorer la
situation dans les stations de montagne.
3.4. Révision de la LAT : que peut-on attendre du projet de nouvelle loi sur le développement
territorial ?
Philippe Biéler
Présidente Patrimoine suisse
Au Praz Derrey
1613 Maracon
T 021 907 82 52
[email protected]
www.patrimoinesuisse.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Ursula Rütter-Fischbacher, Rütter+Partner, Rüschlikon
Grands complexe de vacances en Suisse: qui planifie quoi,
comment et où?
Sur la base d’un inventaire récent, établis dans le cadre d’une étude mandatée par l’Office fédérale de
du développement territorial (ARE), les types suivants de complexes touristiques peuvent être
distingués en Suisse, des types qui se recoupent toutefois en partie:
-
Les grands complexes de vacances se composant de plusieurs hôtels et d’appartements
exploités (mis en location).
-
Les grands complexes hôteliers dans la catégorie des 4 et 5 étoiles disposant d'infrastructures
telles que « wellness » et équipement de congrès.
-
Les grands complexes d’appartements composés par des appartements bénéficiant d'un
service de type hôtelier
-
Les villages de vacances – parcs de vacances : complexes plus importants (chalets, maisons
plus vastes, villages) d'appartements de vacances loués par un professionnel à des fins
lucratives.
-
Les grands complexes de résidences secondaires pures, sans prestations supplémentaires
(ancien complexe de vacances, pas de projet de ce type n’est en cours).
Taille et situation des grands complexes de vacances par rapport aux agglomérations
Une analyse des grands complexes de vacances montre que plus de la moitié des capacités en lits
sont projetées dans des grands complexes de vacances de plus de mille lits. Trois quarts de ceux-ci
sont situés en bordure ou à l’extérieur d’agglomérations et contribuent ainsi à leur extension.
Concepts de financement
En Suisse, la marge de manoeuvre est limitée (prix du terrain et salaires élevés), afin de permettre à
une entreprise d'hébergement de dégager suffisamment de revenu pour amortir les investissements.
Par conséquent, des concepts de financement particuliers sont appliqués, permettant de financer
l’investissement de manière à rentabiliser l'entreprise. Parmi ces concepts:
-
la vente (partielle) d’appartements et aussi d'immeubles de bureaux à des propriétaires privés,
-
un prix du terrain plus bas (à l’extérieur de l’agglomération, dans les terrains vagues), afin que
l’investisseur puisse profiter lors de la vente partielle des logements, de la plus-value des biens
immobiliers générée par le « resort »,
-
le cofinancement par un mécène dans des hôtels 5 étoiles,
-
l’aide au financement des investissements par d’autres activités de la même société
-
la mise à disposition de terrains bon marché (en-dessous du prix du marché) par des
communes ou des remontées mécaniques
Forces et faiblesses
Les différents types de complexes touristiques présentent diverses forces et faiblesses. Par rapport aux
résidences secondaires pures, les complexes de vacances contribuent de manière plus sûre à la
création de valeurs ajoutées d’une région touristique. Les risques concernent surtout l’impact
esthétique sur des villages et sur le paysage, l’équipement des espaces encore intactes ainsi que la
création de nouveaux lits froids, lorsque les bases contractuelles sont insuffisantes.
Principes pour une planification durable
-
Afin d'exploiter toutes les opportunités ouvertes par des projets de grands complexes
touristiques et d'en minimiser les effets négatifs, une planification coordonnée est nécessaire à
tous les niveaux – Communes, Cantons, Confédération.
-
Les cantons doivent adapter leur planification directrice et y inclure l'évaluation de projets de
grands complexes touristiques.
-
Il faudra s'assurer que les communes, lors de l'évaluation de projets de grands complexes
touristiques, même conformes à leur plan de zones, sollicitent et obtiennent l'appui
indispensable des offices cantonaux compétents.
-
Les projets de grands complexes touristiques, au-delà d'une taille donnée, doivent
nécessairement faire l'objet d'un examen préalable par les instances cantonales.
Critères d'évaluation pour les grands complexes touristique dans le cadre d'un examen préalable
La taille du projet (nombre de lits) décidera de la nécessité (ou non) de procéder à son examen
préalable. Cette taille critique et donc le nombre de lits, doivent plus être adaptés aux conditions
régionales et cantonales et comparés à l'offre actuelle d'hébergement des communes ou de la région
environnant le site touristique.
D'autre part, en plus des critères d'exclusion doivent être formulés des critères préférentiels
(externalités positives des grands complexes touristiques) ainsi que des critères permettant d'évaluer
les conditions préalables que doivent réunir un site touristique et la région environnante.
L’étude contient également une liste exhaustive de critères pour l’évaluation de la durabilité des grands
complexes touristique.
Ursula Rütter-Fischbacher
Rütter + Partner
Weingartenstrasse 5
8803 Rüschlikon
T 044 724 27 70
[email protected]
www.ruetter.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Thomas Ammann, arcalpin – planification en région de montagne, Sion
RESORTS EN SUISSE . EXEMPLE : LE VALAIS
La vague de grands projets touristiques qui déferle ces dernières années sur les Alpes n'est pas la
première. Dans les années 70 déjà, les Alpes valaisannes ont été équipées de nombreux centres
touristiques.
Des stations créées ex nihilo sur le modèle français initié par le Plan Neige de Savoie ont vu le jour
entre autres à Siviez (Nendaz), Thyon (Vex), Anzère (Ayent) et Aminona (Mollens). Conçus par des
architectes et promoteurs hors canton, ces projets ont été bâtis sur des alpages afin d'offrir un habitat
confortable dans un site totalement vierge. L’entrée en vigueur des premières mesures de limitation de
vente d’immeubles aux étrangers a provoqué la faillite de ces projets en cascades. Suite à cette
douloureuse expérience, personne n'osait plus lancer ce type de centre touristique en Suisse romande.
Entre-temps, la demande du marché étranger, puis suisse, ne s’est plus intéressée qu’aux logements
dans de petits immeubles, et, à la fin du siècle passé, uniquement (ou presque) aux chalets. Ces 40
dernières décennies, le parc immobilier de résidences secondaires a connu une croissance d'environ
5'000 résidences secondaires par an, dont 1'500 vendues à des étrangers. Aujourd’hui, on estime qu’il
y a près d’un million de lits froids. Ces résidences secondaires construites selon des indices d'utilisation
du sol très faibles occupent des surfaces très importantes. On parle ainsi de la dispersion des
résidences secondaires.
Depuis peu, de nouveaux projets de centres touristiques sont envisagés à Nendaz, Mollens et dans le
Val d'Illiez… Comme dans les années 70, les promoteurs ne sont pas issus du Vieux Pays, ni de
Suisse. Ils viennent de France, du Canada, de Russie…
Dès lors, deux questions se posent :
-
pourquoi de nouveaux centres touristiques après 40 ans de « moratoire » ?
-
quels sont les motifs actuels des promoteurs étrangers ?
Des enquêtes réalisées auprès des acteurs de l'immobilier suisse démontrent que les moyens à
engager et les risques liés à ce genre de projet sont trop importants pour les promoteurs suisses qui
s'assurent un revenu suffisant par la vente de logements individuels. De plus, le savoir-faire lié à
l'exploitation des villages touristiques n'est que très rare en Suisse.
Si l'on creuse un peu plus la question, on s'aperçoit que tous ces projets sont conçus en vue de la
commercialisation rapide de la totalité des logements achevés. Ce qui explique le fort intérêt manifesté
par les promoteurs étrangers qui s'engagent lourdement dans ces réalisations. Ces investissements
peuvent être rentabilisés rapidement - qui plus est dans un environnement politiquement stable. Ces
projets profitent de l'aide des banques suisses qui préfèrent financer des hypothèques garanties par
des résidences secondaires dont la valeur n'a cessé de progresser ces dernières années, plutôt que
d’investir dans des hôtels qui, du coup, disparaissent petit à petit.
Seulement, le Suisse n'achète pas de logement dans ces complexes touristiques. Quant aux
personnes résidant à l’étranger, elles ne peuvent en principe pas en faire l’acquisition tant que la lex
Koller est en vigueur.
L'apparent dilemme est aisément résolu: il suffit que le promoteur déclare que l'ensemble des
logements sera exploité en tant que résidence hôtelière; cela lui permet paradoxalement de les vendre
en tant que résidences secondaires également aux personnes résidant à l’étranger.
Comparés au nombre de résidences secondaires dispersées réalisées ces dernières 40 décennies, les
projets actuels de centres touristiques ne représentent qu’une quantité négligeable. L'enjeu principal de
ces nouveaux projets réside, en revanche, très clairement dans leur mode d'exploitation à long terme,
comme le met en évidence l'étude mandatée par l'ARE.
Pour éviter la dispersion des résidences secondaires qui a résulté des grandes réalisations touristiques
des années 70, les collectivités publiques doivent impérativement veiller à ce que les nouveaux grands
projets touristiques ne constituent pas, à moyen et long terme, des conglomérats de lits froids.
Thomas Ammann
Arcalpin
Av. de la Gare 41
1950 Sion 2 Nord
T 027 323 19 23
[email protected]
www.arcalpin.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Miroslav Sik, Professeur EPFZ, architecte FAS
La conception du nouveau village d’Andermatt
Ce bref exposé retrace les étapes de l’élaboration du plan d’aménagement du centre du village, fruit du
travail commun de trois bureaux d’architecture suisses dans le cadre du grand projet touristique
d’Andermatt. Les trois bureaux sélectionnés pour la conception architecturale du centre du village sont :
Miller & Maranta (Bâle), Knapkiewicz & Fickert (Zurich) et Miroslav Sik (Zurich). Cependant, il existait
déjà un concept d’aménagement établi par des collègues architectes hors d’Europe. Nous avons pu
reprendre quelques éléments de ce concept, mais il nous a paru nécessaire d’en revoir certains points.
Le premier concept proposait l’implantation de blocs d’habitation irréguliers et erratiques. La
commission des constructions en avait critiqué la densité excessive, l’aménagement trop urbain, avec
des pavés, sans jardins ni échappées panoramiques. Dans le cadre de son travail collectif, le groupe
d’architectes imagina petit à petit des blocs triangulaires avec des angles abritant des immeubles de 4
à 5 étages. Ensuite, la forme et le nombre de blocs d’immeubles prirent peu à peu des contours plus
précis.
Désormais, le projet se caractérise par sept îlots délimités par la rue centrale et les ruelles
transversales. Finalement, les 21 résidences n’ont pas toutes été dessinées par notre groupe de travail.
Néanmoins, notre conception architecturale a joué un rôle dynamique précurseur. Malgré la diversité de
nos approches architectoniques, nous partagions tous l’envie de créer un ensemble alliant des formes
architecturales tant locales et raffinées que célèbres et originales. Le projet d’ensemble présente des
formes architecturales différentes et novatrices tenant compte de notre plan de quartier. En ce sens, la
réflexion et l’élaboration du projet constituent à mes yeux une expérience passionnante et réussie.
Miroslav Sik
Architekturbüro Miroslav Sik
Josefstrasse 206
8005 Zurich
T 044 271 17 05
[email protected]
www.miroslavsik.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Philippe Meier, Architecte EPFL
Les grandes stations alpines françaises des annés 70. Quelles
leçons pour l’avenir?
L’après-guerre en France a coïncidé avec la double demande de reconstruction de logements détruits
pendant la guerre mondiale, et une volonté politique nationale de développer les loisirs en montagne.
Ces développements font suite à la liaison par train de la station de Chamonix (1901), et le fait qu’elle
accueille les premiers Jeux Olympiques d’hiver en 1924.
Les premières stations de ski en France et ailleurs en Europe se développent autour des villages
existants. Après la guerre, au vu de la demande croissante des “nouveaux skieurs”, de grands projets
vont voir le jour. Dans les années 60 et 70, certains ont été créés sur des sites vierges : Courchevel
1850, Les Arcs, Flaine, Avoriaz, etc.
Ces expériences dans le développement construit de la montagne revêtent une importance d’autant
plus grande aujourd’hui que les domaines skiables sont saturés, et qu’une pression sur la “nature
vierge” est encore de mise aujourd’hui.
Le cas de Flaine, en Haute-Savoie est particulièrement révélant. Construite en quelques années, par
un promoteur éclairé, Eric Boissonas, cette station moderne est exemplaire de la manière dont se sont
déroulés les différentes étapes d'une réalisation en site vierge. Au début de cette "aventure", il y a un
repérage d'un lieu par un architecte genevois, Gérard Chervaz, amoureux de la haute montagne, et en
quête d'un espace à développer. Après de nombreuses péripéties, le promoteur parisien est d'accord
de financer le projet. Autour de Boissonas est mise en place une équipe de professionnel, parmi
lesquels on trouvera: .. Chappi, ... Pradel, G. Chervaz et enfin Marcel Breuer que Boissonas ira
chercher aux Etats-Unis. Plusieurs plans masse sont dessinés. A la fin des phases d'études, seuls
Marcel Breuer reste comme manager du projet. Il impose sa vision urbanistique et architecturale à la
station: un lieu de villégiature sans voitures, organisé en trois parties (Flaine Forum, Flaine Forêt et
Flaine Front de Neige). Les bâtiments sont tous construits en béton armé, sous la forme d'immeubles
qui renvoyent à une image urbaine affirmée.
Aujourd'hui, la station fait l'objet d'une mesure de protection nationale, concrétisée par un cercle de 500
mètres autour de l'hôtel "Le Flaine". Une association de défense de la station a été mise en place afin
d'en préserver le caractère atypique et culturellement reconnue. Malheureusement la pression
économique est grande sur ce lieu, dont l'enneigement reste exceptionnel pour la région, et des
groupes de promoteur sont en train de réaliser des ensembles "pittoresques" à proximité du Flaine de
Breuer. D'un autre côté, au centre de la station une densification s'opère avec un projet d'hôtel au bout
du "Forum. Dessiné par l'architecte parisien de renom, Christian Hauvette, il a reçu l'appui des
défenseurs de la station.
La conclusion de cette belle leçon est certainement, qu'à l'époque, seules quelques décideurs ont eu
en main les cartes du développement et a permis la réalisation de cet ensemble architectural encore
admiré aujourd'hui, malgré un certain nombre de défauts avérés. Il n'y avait pas non plus de pression
des organisations de défense du patrimoine naturel, ce qui, en fait et dans ce cas précis, n'a pas
empêché une intégration plus réussie que la plus part des "villages" de vacances pseudo traditionnels.
Philippe Meier
meier + associés architectes
Rue du môle 38bis
1201 Genève
T 022 715 48 48
[email protected]
www.maa.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Marcus Gschwend, Office de l’économie et du tourisme des Grisons
Paul Schildmeijer, Landal GreenParks, Hollande
Durabilité des modèles d’exploitation des complexes de vacances
Marcus Gschwend: Présentation
Le tourisme suisse a besoin d’un nouveau souffle. Les modifications de la demande touristique, les
séjours plus courts, les nouvelles possibilités de réservation et la concurrence internationale toujours
plus âpre de ces dernières années ont entraîné un recul des emplois et de la valeur ajoutée générée
par le tourisme. Pour la plupart, les stations alpines ont observé qu’elles avaient trop unilatéralement
misé sur les résidences secondaires et qu’elles dépendaient (trop) fortement de ce secteur. En Suisse,
les stations de montagne sont dans l’obligation d’opérer un changement structurel. Le rendement des
activités touristiques doit redevenir une priorité. Le secteur de l’hébergement touristique (hôtels,
location de vacances, auberges de jeunesse, …) est l’un des piliers de ces réformes structurelles.
Seule une augmentation nette et constante du taux de fréquentation des stations permettra de réussir
ce changement.
Il n’existe pas de recette miracle pour encourager l’occupation des lits. Il est nécessaire bien sûr de
tenir compte de la situation et des objectifs des stations touristiques et d’élaborer un concept bien
réfléchi, honnête et rentable. Pour améliorer la fréquentation, il faut avant tout répondre aux souhaits
des touristes et favoriser l’ouverture de nouveaux marchés et segments touristiques. Il n’y a pas de
place pour les convoitises politiques, les réalisations architecturales en soi ou les intérêts personnels.
Les conditions générales actuelles (coûts de construction, droit du travail, taxes et redevances, prix des
denrées alimentaires, financement, etc…) posent déjà un défi difficile à relever dans le secteur de
l’hébergement. Les modèles d’exploitation touristique qui génèrent des revenus adaptés et permettent
aux propriétaires de réinvestir sont durables dans tous les sens du terme.
Paul Schildmeijer: Modèle d’exploitation des villages de vacances Landal
Landal Green Parks gère 60 villages de vacances d’environ 11'000 lits et 1'500 campings dans les pays
du Benelux, en République tchèque, en Allemagne, en Autriche et en Suisse. Avec un chiffre d’affaires
brut de 250 millions €, 10,7 millions de nuitées et 2'500 collaborateurs, Landal est l’un des plus grands
exploitants de ce secteur en Europe. Il y a cinq ans, Landal a décidé de s’installer également dans les
Alpes suisses et de rechercher des sites adéquats dans les cantons de Berne, des Grisons et du
Valais. A l’heure actuelle, Landal étudie la possibilité de lancer des villages touristiques à Lenk,
Klosters et Brigels ainsi que dans quelques autres sites en discussion.
Landal est une société de villages de vacances bénéficiant d’une solide expérience en Europe
(ouverture du premier village en 1954). Elle finance ses activités par les locations de vacances
(commissions) et la gestion des villages touristiques. Les logements qu’elle loue sont soumis à une
obligation de mise en location inscrite au registre foncier. Ils appartiennent à des particuliers ou des
investisseurs institutionnels. L’occupation par les propriétaires est limitée à 4 ou 6 semaines par année
dans un délai très court (trois jours à l’avance). Landal s’engage contractuellement vis-à-vis des
propriétaires à exploiter les appartements pendant 20 ans (option de prolongation du contrat de 10
ans). Un fond de rénovation est alimenté dès le début de la mise en location. Les investissements
nécessaires à la création d’un village Landal sont préfinancés par un promoteur qui vend les unités
réalisées à des investisseurs. L’ameublement de tous les logements est uniformisé. Il correspond aux
critères définis par Landal (qualité, coût par lit) pour répondre aux attentes des visiteurs et assurer la
rentabilité du concept d’exploitation.
Landal et les stations touristiques partagent les mêmes intérêts. Les recettes générées dépendent de
l’augmentation de la fréquentation. La location (et non pas la vente d’appartements) est prioritaire.
Landal doit affronter en Suisse des défis de taille : la cherté des prix immobiliers et de la construction, la
multitude de lois résultant du fédéralisme, les procédures d’autorisation, les réticences vis-à-vis des
acheteurs internationaux et la fragmentation des structures. Une société touristique s’engage
durablement lorsque les conditions générales lui permettent d’obtenir un bon rendement. Le risque pris
par une entreprise ne peut pas être assuré par des lois ou des ordonnances.
Markus Gschwend
Office de l’économie et du tourisme
des Grisons, Coire
T 081 257 30 89
[email protected]
Paul Schildmeijer
Landal Green Parks
Leidschendam NL
www.landal.nl
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Leo Jeker, membre du Conseil d’administration de la SA des remontées mécaniques de
Savognin (GR)
SAVOGNIN
La région de Savognin vit pour plus de 80% du tourisme, et principalement du tourisme d’hiver qui
génère les trois quarts de la valeur ajoutée. A l’instar de nombreuses stations alpines, la neige est en
quelque sorte le pain de cette région. Il n’y a aucune alternative réaliste au tourisme. Le tourisme est le
nerf de la vie dans les Alpes.
En comparant la population suisse à celle des Grisons, on calcule que 2,5% de la population suisse vit
sur 1/6 du territoire suisse. Il reste forcément énormément d’espace pour l’implantation de projets
touristiques et des infrastructures que ceux-ci nécessitent sans que le paysage ne soit bétonné.
Seulement 0,8% de la surface du canton sont aplanis pour la pratique du ski de piste. Un Grison sur
deux vit directement ou indirectement du tourisme et cela, en premier lieu en hiver.
La comparaison de la superficie du parc naturel Ela à celle du domaine skiable ainsi que la station de
Savognin montre que le domaine se prête à merveille aux vacances d’hiver et d’été. La superficie brute
du domaine skiable englobant le Piz Martegnas, Piz Cartas, Sur Carungas et Piz Mez représente 3,8%
de la surface du parc naturel Ela (600 km2). La superficie brute des pistes de ski, du tracé des
remontées, des surfaces des stations de vallées et des sommets, des restaurants d’altitude et du
centre touristique représente seulement 1% du parc naturel Ela. Et pourtant, on dénombre 52 pistes, 8
grosses remontées mécaniques. Dans l’espace alpin, vous trouverez difficilement un équivalent plus
efficace et plus compact, avec un respect écologique et économique aussi optimal.
Lors de la journée d’étude du 13 juin 2008 organisée à Savognin, la région a montré qu’elle souhaitait
l’implantation d’un grand projet touristique, en priorité dans le secteur de Radons. Depuis des siècles,
Radons est un hameau de mayens possédant depuis 1969 des équipements touristiques. Le parc
naturel Ela constitue une bonne offre touristique complémentaire pour la saison estivale, mais ne
saurait certainement pas assurer la pérennité des activités touristiques de la région. Un complexe
touristique de 2000 lits chauds en altitude, là où l’enneigement est assuré, procurerait à la région le
coup de pouce nécessaire et indispensable pour que Savognin reste compétitive à long terme sur le
marché national et international. Avec les quatre domaines skiables, l’infrastructure de la vallée et un
nouveau projet touristique, la région pourrait atteindre une taille qui lui permettrait de garder son rang
dans la concurrence nationale et internationale. Sinon, sa croissance sera limitée, l’émigration
s’aggravera, l’infrastructure de la vallée et des sommets ne pourra pas être renouvelée, l’immobilier
perdra de sa valeur, les rentrées fiscales diminueront, les pouvoirs publics ne pourront plus faire face à
leurs tâches, … Il faut atteindre une certaine taille pour pouvoir tenir le coup face à la concurrence.
Savognin appartient aux rares domaines de l’espace alpin parfaitement adaptés de par leur nature au
futur tourisme d’hiver et d’été et propices à un développement durable. L’objectif essentiel est de
profiter du tourisme 10 mois par année et de créer le plus grand nombre possible d’emplois toute
l’année.
Je compare toujours un projet touristique à un paquebot de croisière. Les constructions sont très
compactes. La valeur ajoutée générée sur une superficie relativement petite est très élevée grâce aux
lits chauds. Les normes d’efficacité énergétique doivent bien sûr être respectées et l’architecture doit
être adaptée à la région.
A propos de notre projet: le centre touristique ne se voit pas depuis la vallée. On part et revient skis au
pied ou en VTT. A long terme, ce sera la bonne altitude en raison des changements climatiques.
L’emplacement jouit d’un bon ensoleillement en hiver. En été sa situation est également excellente.
La réalisation d’un complexe touristique est la réponse au mitage du territoire et au remplacement des
lits froids.
Leo Jeker
Membre du Conseil d’administration de la SA des remontées mécaniques de Savognin (GR)
7460 Savognin
T 081 300 64 00
leo.jeker@ savogninbergbahnen.ch, www.savogninbergbahnen.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Professeur Giovanni Danielli, institut de l’économie du tourisme ITW
Le complexe touristique reste l’exception – Quel développement
pour le tourisme?
Un paysage intact est un atout extrêmement important pour le tourisme. Pourtant, les paysages suisses
se transforment de manière dramatique et les paysages naturels ainsi que les paysages ruraux
traditionnels se raréfient. La dispersion des constructions et la prolifération des résidences secondaires
sont à l’origine de cette transformation. Les résidences secondaires ont des incidences négatives sur
l’hôtellerie qui doit déjà faire face à de nombreuses difficultés telles que la concurrence internationale,
l’occupation des lits, la rentabilité, les besoins de rénovation… Dans les années 1970, Jost Krippendorf
avait déjà attiré l’attention sur les « dévoreurs de paysage ». Aujourd’hui, avec notre loi fédérale sur
l’aménagement du territoire, nous sommes bien loin de maîtriser la situation! En Suisse, les qualités
esthétiques des paysages disparaissent de façon dramatique! La laideur ne reste pas cachée. Preuve
en est la description de Montana que donne un guide allemand bien connu: CSi laide que soit Montana,
la vue sur le Mont-Blanc, le Cervin,…est splendide depuis le sentier »… « une vue à vous couper le
souffle, sur les créneaux glacés et sur les tours de béton de Crans-Montana ».
Et quelles sont les attentes des touristes? Des études suisses et autrichiennes décrivent le paysage
idéal que se représentent les touristes. Il faut que le paysage soit agréable ou extrêmement
impressionnant et qu’il présente un caractère unique et irremplaçable dans son ensemble. Autres
éléments nécessaires: des curiosités naturelles et /ou culturelles, l’attractivité des conditions de séjour
et la possibilité de se bouger ou de se détendre en plein air. Si l’on ajoute un environnement sain, des
installations d’approvisionnement et d’élimination efficaces, de bonnes infrastructures de transport,
d’hébergement, de restauration, de détente et loisirs ainsi qu’un habitat soigné portant des
caractéristiques de la culture locale, les conditions sont optimales.
Les grands complexes touristiques dont la conception et la réalisation n’ont pas été très bien soignées
peuvent ne pas correspondre aux attentes des touristes ou heurter la population locale. De plus, les
nombreux complexes touristiques récents ne contribueront que dans des cas isolés à apporter une
réponse aux problèmes des stations touristiques. Les projets actuels présentent souvent des qualités
architectoniques ou esthétiques insuffisantes et sont situés à des emplacements mal desservis, ce qui
nécessite la construction de nouvelles infrastructures. Il convient par ailleurs d’ajouter la question de la
compatibilité du projet avec le mode de vie local, resté souvent traditionnel. Les grands projets
comportant une part importante de résidences secondaires sont particulièrement problématiques car ils
nécessitent des dérogations à l’application de la Lex Koller et portent préjudice à l’hôtellerie locale. La
question de l’intégration au paysage a repris beaucoup d’importance. D’autres questions se posent,
notamment: «Comment définir une bonne esthétique?» «Quelle architecture nouvelle tel ou tel paysage
supporte-t-il?» et «Quelles limites prévoir au projet pour une bonne intégration au paysage rural
traditionnel?» De plus, la planification des grands projets doit mieux tenir compte des nouvelles
tendances du tourisme. Il existe des exemples réussis de grands complexes touristiques! L’exposé en
présente plusieurs.
La très forte pression exercée pour réaliser des complexes touristiques est une sorte de « fuite en
avant » car de nombreux problèmes viennent s’ajouter à celui des résidences secondaires, notamment
la gestion du tourisme de courte durée (excursion d’une journée) et des nuisances du trafic motorisé,
l’insuffisance de la qualité de l’accueil hôtelier et la médiocrité assez fréquente de la qualité
architecturale. Alors que les villes maîtrisent de plus en plus le grignotage de nouvelles surfaces en
dehors du milieu urbanisé, les communes des régions de montagne poursuivent une politique
d’extension et d’étalement des terrains constructibles. Il est toutefois prioritaire de développer les
centres des villages et des localités, d’améliorer le taux d’occupation des résidences secondaires
(mesures d’encouragement) et d’éviter de créer des nuisances dans les régions avoisinantes.
L’une des premières mesures à prendre est de définir une typologie différenciée des territoires dans les
plans directeurs cantonaux dans le but d’empêcher l’implantation de complexes touristiques dans des
paysages ruraux traditionnels de grande valeur et d’éviter un dumping des prix fonciers. La règle d’or
est par ailleurs de rechercher des solutions adaptées à chaque situation. Les réalisations gigantesques
ne sont souhaitables que dans des cas isolés. En plus, les complexes touristiques devraient être
obligatoirement soumis à un examen sérieux de leur durabilité.
Giovanni Danielli
Institut de l’économie du tourisme ITW
6002 Lucerne
T 041 228 41 88
[email protected]
www.giovannidanielli.ch
Mehr Baukultur, bitte! – Touristische Grossprojekte unter der Lupe
Architecture et tourisme – les grands projets sous la loupe
29 janvier 2009, Musée d’histoire naturelle, Berne
Rahel Marti, Hochparterre
Elsbeth Flüeler, mountain wilderness
Christine Neff, Fondation suisse pour la protection et l’aménagement du paysage
Impact paysager des complexes touristiques
Quel sera l’impact d’un projet touristique sur le paysage? Il n’existe guère de travaux de recherche sur
les incidences paysagères des projets touristiques de plus ou moins grande envergure qui fleurissent
dans les régions alpines. L’espoir de retombées économiques positives guide unilatéralement les
travaux de conception et de construction des projets d’implantation. Les considérations sur les
possibilités de détente, la nature, la politique et les processus sociaux ne jouent qu’un rôle secondaire
dans le débat public. La Fondation suisse pour la protection et l’aménagement du paysage (FP),
mountain wilderness et Hochparterre pensent que cette pratique pourrait avoir des répercussions
sociales imprévisibles. Elles appuient leur crainte sur la Convention européenne du paysage1 qui
stipule que le développement du paysage et le développement de la société sont indissociablement
liés. Le développement durable du paysage est par conséquent une priorité qui doit faire partie
intégrante de toute discussion de projet touristique.
Partialité de l’analyse des projets touristiques
Le problème essentiel de ces projets tient à une perception réductrice du paysage, considéré
uniquement comme un emplacement constructible dans ou autour duquel peut se créer un monde
artificiel conforme aux desideratas des investisseurs. La culture, la vie quotidienne et l’identité
paysagère ne jouent qu’un rôle secondaire dans la conception des projets. Ce qui peut se traduire par
une perte d’identité et une dépendance vis-à-vis des investisseurs.
Comment parvenir à des projets compatibles avec le paysage? Comment assurer une politique
paysagère durable dans une région présentant des faiblesses structurelles? Pour parvenir à cet
objectif, nous nous inspirons de l’empreinte écologique et nous proposons d’utiliser la méthode de
l’empreinte paysagère qui comprend un large éventail de critères décisifs pour le paysage, et
notamment des critères écologiques, sociaux, mais aussi émotionnels.
L’empreinte paysagère
Le paysage, c’est un tout, un ensemble: un centre touristique n’est pas seulement un périmètre fermé.
Il a des incidences sur son environnement direct, mais aussi sur les espaces environnants. Les études
d’impact sur l’environnement (EIE) obligatoires pour les grands projets se limitent toutefois à une
analyse de l’utilisation des ressources sur l’emplacement du projet. Or, une vision plus globale de
toutes les incidences d’un projet serait nécessaire. L’instrument de l’évaluation environnementale
stratégique (EES) qui offre une base d’analyse plus complète doit devenir un outil de référence pour
l’étude des incidences environnementales d’un projet.
Le paysage, c’est la démocratie: un projet touristique peut favoriser le renforcement démocratique et
social d’une région présentant des faiblesses structurelles. Cela présuppose que tous les acteurs de la
société civile soient associés dès le début à la conception du projet et à la gestion du paysage. Le point
de vue des populations locales n’est pas le seul à devoir être pris en considération. En effet, les
représentants des administrations hors localité (autorités, syndicats, groupements, etc..) et les
personnes de passage (touristes, propriétaires de résidences secondaires, par exemple) sont des
usagers du paysage. Eux aussi façonnent le paysage et tous ont droit à participer aux travaux de
conception et de réalisation.
Le paysage, c’est la santé: la société d’aujourd’hui n’apprécie pas seulement le paysage pour sa valeur
économique. Ses aspects esthétiques et éthiques prennent de l’importance. L’évaluation des qualités
paysagères doit tenir compte des émotions subjectives. Il importe de considérer que les valeurs telles
que la beauté, la qualité de vie et le bien-être que porte le paysage ont autant d’importance que les
considérations économiques.
1
« Paysage » désigne une partie de territoire telle que perçue par les populations, dont le caractère résulte de l’action de facteurs
naturels et/ou humains et de leurs interrelations.
Une politique pour le paysage
La Convention du paysage s’adresse d’abord aux milieux politiques: il s’agit de faire en sorte que la
société prenne une part active dans la gestion durable du paysage. Pour les projets touristiques
cependant, l’expérience montre que les lois, les moyens, le temps ou la volonté font défaut pour mener
à bien une procédure qui corresponde aux objectifs de la Convention du paysage. Souvent la
maximisation des profits l’emporte sur la valeur inestimable et non monnayable d’un paysage de
montagne. Pourtant, contribuer à l’épanouissement des êtres humains et veiller à protéger la beauté du
paysage fait partie intégrante du mandat des élus politiques sur le long terme. Il est par conséquent
extrêmement important de prévoir des instruments de planification et de mise en œuvre d’une politique
durable du paysage au niveau fédéral, cantonal et communal.
Rahel Marti
Rédaction Hochparterre, Zurich
Ausstellungsstrasse 25
8005 Zurich
T 044 444 28 76
[email protected]
www.hochparterre.ch
Elsbeth Flüeler
mountain wilderness
Schwarzenburgstrasse 11
3007 Berne
T 031 372 30 00
[email protected]
www.mountainwilderness.ch
Christine Neff
Stiftung Landschaftsschutz Schweiz SL
Schwarzenburgstrasse 11
3007 Bern
T 031 377 00 77
[email protected]
www.sl-fp.ch