Cas : investissement en SCPI

Cas pour le séminaire Investissement immobilier : « Achats de parts de SCPI par
des montages en démembrement temporaire »
Ce cas a pour objet d’étudier la rentabilité d’un investissement en SCPI. Il s’intéresse en
particulier aux possibilités de démembrement.
I. Types d’investisseur
Différents investisseurs sont considérés :
-
Investisseur A : gros revenus salariaux (taux marginal d’imposition sur le revenu de
40%) et gros patrimoine (taux marginal d’imposition sur la fortune de 1,8%)
Investisseur B : gros revenus fonciers (taux marginal d’imposition sur le revenu de 40%)
et gros patrimoine (taux marginal d’imposition sur la fortune de 1,8%)
Investisseur C : gros revenus salariaux (taux marginal d’imposition sur le revenu de
40%), déficits fonciers importants et petit patrimoine
Investisseur D : gros revenus salariaux (taux marginal d’imposition sur le revenu de
40%), déficits fonciers importants et gros patrimoine (taux marginal d’imposition sur la
fortune de 1,8%)
II. Caractéristiques des SCPI
Début 2008, la valeur initiale d’une part de SCPI est de 100 €. La valeur de la part devrait
croître de 2% par an. Le rendement d’une part de SCPI devrait rester constant à 6% par an.
Il est rappelé que depuis 2007, les intérêts d’un emprunt pour financer l’achat de parts de
SCPI en nue propriété ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Comme le rappelle l’instruction
de l’administration en date du 23 mars 2007, ne sont déductibles que les dépenses engagées pour
l’acquisition ou la conservation d’un revenu. Or, par définition, le nu-propriétaire ne perçoit aucun
revenu du bien en question.
III. Présentation de montages
La société SPEX commercialise des SCPI et propose aux investisseurs plusieurs montages à
base de démembrement. Trois possibilités s’offrent aux investisseurs :
1) Achat de parts de SCPI en pleine propriété
2) Achat de la nue-propriété de parts de SCPI
3) Achat de l’usufruit de parts de SCPI
La société SPEX propose des démembrements temporaires sur différentes périodes : 5, 10 et
15 ans. Le tableau ci-dessous donne la clé de démembrement pour chaque période :
Période
Nue-propriété
Usufruit
5 ans
75%
25%
10 ans
65%
35%
15 ans
50%
50%
III. Financement de l’investissement
La société SPEX suggère aux investisseurs de financer l’achat de parts de SCPI par un
© François LONGIN
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crédit in fine adossé à un contrat d’assurance-vie. Au terme de l’investissement, le contrat
d’assurance-vie servira à rembourser le crédit in fine. Pour un investissement initial de 100 000 €,
l’investisseur doit placer 35 000 € sur le contrat d’assurance-vie. Au bout de 10 ans, la valeur du
contrat est alors égale à 100 000 €. Le taux d’intérêt du crédit actuellement accordé par les banques
pour ce type d’opération est de 5%.
IV. Questions
A) Financement
Question 1 : expliquer pourquoi il est plus intéressant d’avoir recours à un crédit in fine qu’à un
crédit amortissable à échéance constante.
Question 2 : calculer le taux de rendement implicite du contrat d’assurance-vie qui permet
d’obtenir un capital de 100 000 € au bout de 10 ans à partir de 35 000 € placé.
Question 3 : calculer le capital initial à placer dans le contrat d’assurance-vie pour obtenir un
capital de 100 000 € au bout de 10 ans sachant que le taux de rendement des fonds en euros devrait
être de l’ordre de 4,5%.
B) Simulations
Question 4 : établir une simulation pour la l’achat de parts de SCPI en nue-propriété avec un
démembrement temporaire de 10 ans pour l’investisseur A. On s’interrogera sur la période
d’investissement optimale pour l’investisseur A. On calculera le taux de rentabilité interne (TRI) et
la valeur nette présente (VNP) de l’investissement. On se posera la question du choix de la valeur
du taux d’actualisation.
Question 5 : établir une simulation pour la l’achat de parts de SCPI en nue-propriété sur 10 ans
avec un démembrement temporaire pour l’investisseur B. On s’interrogera sur la période
d’investissement optimale pour l’investisseur B. On calculera le taux de rentabilité interne (TRI) et
la valeur nette présente (VNP) de l’investissement.
Question 6 : pour quel type d’investisseur un investissement en usufruit peut-il être intéressant ?
C) Effet de levier
Question 7 : étudier l’effet de levier financier qui relie la rentabilité de l’investissement financier et
la rentabilité de l’investissement.
Question 8 : mettre en évidence l’effet de levier financier (utilisation du crédit) à l’aide du tableur.
On considérera différentes valeurs pour les paramètres décrivant l’évolution de la valeur des parts
de SCPI.
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