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LA DÉFENSE - Bureauxkf.fr
LE MARCHÉ LOCATIF - 3T 2015 LA DÉFENSE Demande placée -17% : La Défense affiche encore une nette baisse de l’activité sur les 9 premiers mois de l’année, en dépit du rattrapage permis par les bons résultats observés au 3ème trimestre. Au terme du 1er semestre 2015, le recul de l’activité était encore de -43% 104 100 m² (Source : Knight Frank) La baisse de l’activité transactionnelle était inévitable, tant les volumes placés avaient été élevés en 2014. Elle doit par ailleurs être relativisée : en 9 mois, La Défense atteint d’ores et déjà les niveaux annuels d’activité observés en 2011 ou 2013 Evolution de la demande placée en m² T1 T2 T3 245 500 T4 Le marché de La Défense reste néanmoins fragile : aucune très grande transaction (+ de 20 000 m²) n’a été signée cette année ; au moins 2 des 5 grandes transactions de 2015 sortent des pratiques locatives courantes (avec une prise à bail précaire par Allianz et une location du groupe Société Générale au sein d’une tour appartenant au même groupe) 119 800 161 200 116 500 105 500 101 600 27 200 La Défense est structurellement volatile, son marché reposant sur quelques grandes transactions : 5 prises à bail de plus de 5 000 m² ont été enregistrées depuis le début 2015, représentant 41% de la demande placée 28 000 104 100 16 600 15 100 48 400 45 400 60 600 13 600 17 000 13 200 15 700 29 300 27 800 2012 2013 2011 82 700 La reprise observée depuis 2014 trouve largement son origine dans les efforts consentis sur les loyers de commercialisation : le positionnement prix reste le critère discriminant sur un marché motivé par la recherche de rationalisation 37 600 15 000 18 100 2014 2015 Taille des transactions (Source : Knight Frank) Ile-de-France 22% 19% 34% 23% La Défense 15% 21% 24% 12% 20% 22% 21% 36% 41% 54% 20% 28% 39% 33% 40% 37% 23% 2011 20% 2012 Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 47% 23% 26% 25% 57% 25% 2013 Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) 26% 23% 2014 3T2015 Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) 29% 46% 18% 15% 2011 Très grandes surfaces (≥ 20 000 m²) 5% 5% 2012 2013 12% 12% 2014 3T2015 2% RESEARCH LA DÉFENSE 3T 2015 Exemples de transactions Transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l’immeuble Sogessur (Société Générale) Tour D2 Sept. 2015 12 900 m² NC Neuf Allianz France Tour Dexia (ex CB 16) Juin 2015 9 700 m² NC (bail précaire) Récent Demos La Grande Arche Juin 2015 5 020 m² 320 € Etat d’usage B2V Gestion Association Immeuble Between Avril 2015 9 700 m² 385 € Restructuré Natixis Tour Kupka B Mars 2015 5 700 m² 360 € Etat d’usage Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) (Source : Knight Frank) Banque/Finance/ Assurance Ile-de-France 2% 3% 18% Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales 21% 12% 11% 17% 6% 26% 32% 32% 18% 9% Activités juridiques/ Audit/Conseil 3% 4% 4% 5% 4% 3% 46% 3% 2010 8% 15% 12% 19% 31% 26% 25% 11% 9% 37% 22% 7% 2011 2012 2013 9% 11% 2014 Industrie La Défense TMT 10% 23% Luxe/Mode 21% Autres 42% 42% 42% 42% 77% 27% 26% 48% 28% 2010 2011 2012 22% 2013 31% 2014 2 RESEARCH Offre disponible La Défense est repassée en dessous de la barre symbolique des 12% de vacance 11,5% Avec un taux de 11,5%, La Défense reste toutefois un des marchés les plus offreurs de la région parisienne Taux de vacance L’envolée de la vacance, qui avait caractérisé l’année 2013 et le début 2014, semble bel et bien interrompue : La Défense est entrée dans une phase de stabilisation et d’absorption progressive (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,0% 11,5% 10,0% 8,0% 7,3% 6,0% 4,9% 4,0% Paris QCA Ile-de-France La Défense 2,0% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2011 Offre Grade A LA DÉFENSE 3T 2015 2012 2013 2014 Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles La Défense 34% 34% (Source : Knight Frank) Seconde main Neuf ou restructuré Ile-de-France 18% 2015 La fin 2015 et l’année 2016 devraient marquer l’accentuation de cette phase baissière, en raison notamment de la chute de l’activité constructive dans les mois à venir Un niveau d’offre élevé n’est pas une anomalie pour un marché dédié aux grands utilisateurs : La Défense a souvent connu, par le passé, des taux de vacance à 2 chiffres La montée de la vacance a conduit les propriétaires à consentir des efforts conséquents sur les prix : en cas de confirmation de la reprise de l’activité transactionnelle et de la réduction de la vacance, ils pourraient se montrer beaucoup moins conciliants L’offre de Grade A (surfaces neuves ou restructurées) a décru depuis près de 2 ans même si elle reste beaucoup plus abondante que sur le reste de la région parisienne : elle est ainsi passée en 1 an de 40% de l’offre à 34% aujourd’hui Dans un contexte de carence régionale en offre de qualité, le profil atypique de La Défense devient une opportunité : les surfaces de Grade A, qui permettent de réels gains d’efficacité et de charges, ont la préférence des utilisateurs (81% des surfaces placées en grandes transactions en 2014 sur la région parisienne correspondaient au Grade A) La longue léthargie du marché de La Défense montre que la question du positionnement prix de l’offre de Grade A est tout aussi cruciale pour les utilisateurs : si l’essentiel de l’activité transactionnelle s’est longtemps cantonnée aux surfaces rénovées ou de seconde main, c’est parce que l’offre de Grade A apparaissait trop chère pour de très grands utilisateurs, notamment lorsqu’il s’agissait de loger un important back office 3 RESEARCH Les loyers LA DÉFENSE 3T 2015 Quelques transactions, actées en fin d’année 2014, permettent d’étalonner le loyer haut de gamme à 540/550 € (facial) 540 € HT HC/m²/an Loyer haut de gamme Ces valeurs ne concernent toutefois qu’un nombre très restreint d’immeubles : la plupart des transactions se sont signées à des valeurs nettement inférieures à 500 €, y compris sur des surfaces de Grade A (Source : Knight Frank) Evolution des loyers en € HT HC/m²/an 600 € 550 € 540 € 500 € 450 € 400 € 390 € Après de longs mois de « vaches maigres » et face à la concurrence des marchés du Croissant Ouest, une révision drastique des prix a été engagée dès 2014, y compris sur les valeurs de commercialisation L’ajustement est désormais fait et il ne serait ni sain ni réaliste d’imaginer une poursuite de la compression des valeurs La volonté d’économie des utilisateurs reste toutefois un critère essentiel, qui exclut pour l’heure tout retournement significatif : les loyers resteront bas 350 € 300 € 250 € Loyer haut de gamme 200 € Loyer moyen T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 2011 2012 2013 2014 2015 Livraisons futures Les craintes quant à un déséquilibre structurel et alarmant du marché étaient sans doute exagérées : outre le rebond de l’activité transactionnelle, l’essentiel des surfaces attendues dans le cadre du plan de renouveau de La Défense sont d’ores et déjà livrées 24% Taux de précommercialisation d’ici à fin 2018 (Source : Knight Frank) 2015 et 2016 seront des années « mortes » : seule la restructuration du futur siège d’Allianz (ex tour Athéna) est attendue cette année, sachant que le chantier connaît un retard indéterminé, et celle de E+ (futur siège de Sogeprom) en 2016 Surfaces neuves ou restructurées à La Défense 200 000 m² 186 900 180 000 m² 160 000 m² 140 000 m² 134 300 115 800 120 000 m² 101 300 100 000 m² 80 000 m² 20 000 m² 38 500 35 200 40 000 m² 14 200 9 400 2010 2011 Surfaces livrées 2012 2013 2014 2015 Livraisons prélouées 2016 2017 Window, le premier programme lancé en blanc, n’est pas attendu en livraison avant la fin 2017 : au cours des 2 prochaines années, l’offre (notamment en Grade A) devrait donc se raréfier sur La Défense A plus long terme, l’organisme gestionnaire de La Défense exprime une forte volonté de régulation et d’étalement des volumes de livraisons, afin d’éviter les phénomènes de « pics » de livraisons observés récemment 57 100 60 000 m² Les mesures d’accompagnement ont considérablement enflé et restent importantes (le plus souvent comprises entre 20 et 25% des montants faciaux) 2018 Livraisons disponibles Les précommercialisations, qui ont fait leur apparition à La Défense en 2014, en seraient favorisées 4 RESEARCH LA DÉFENSE 3T 2015 Synthèse (Sources : Knight Frank, ORIE) La Défense 3T 2015 La Défense 3T 2014 La Défense Evolution sur 1 an Ile-de-France 3T 2015 Part de La Défense en Ile-de-France 3 536 818 m² 3 452 918 m² +2,4% 53 579 120 m² 6,6% Demande placée 104 100 m² 125 688 m² -17,0% 1 521 800 m² 6,8% Offre immédiate 405 000 m² 426 000 m² -4,9% 3 933 000 m² 10,0% 11,5% 12,3% -80 pb 7,3% - Loyer moyen 390 €/m²/an 420 €/m²/an -7,0% 324 €/m²/an - Loyer haut de gamme 540 €/m²/an 540 €/m²/an - 750 €/m²/an - Parc Taux de vacance Cartographie Courbevoie Nanterre Puteaux 5 RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Etudes & Recherche +33 (0)1 43 16 55 96 [email protected] Nadège Pieczynski Analyste +33 (0)1 43 16 88 84 [email protected] Contacts commerciaux Philippe Perello Capital Markets Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 86 [email protected] Aymeric Sevestre Bureaux +33 (0)1 43 16 88 92 [email protected] Laurence Karsenti Commerce +33 (0)1 43 16 88 77 [email protected] Guylène Brossart Gestion Locative +33 (0)1 43 16 88 91 [email protected] Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0)1 43 16 88 96 [email protected] Arnaud Cosny L’Atelier Knight Frank +33 (0)1 43 16 56 00 [email protected] Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d’analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu’ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr © Knight Frank SNC 2015 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d’en indiquer la source. 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