Le marché locatif Île-de-France 1er trimestre 2016

LE MARCHÉ LOCATIF
ÎLE-DE-FRANCE
1ER TRIMESTRE 2016
LE MARCHÉ LOCATIF – 1T 2016
ÎLE-DE-FRANCE
Demande placée
569 000 m²
Source : Knight Frank
En m²
2 464 400
2 115 030 2 087 700
618 800

+47% : l’activité transactionnelle en région
parisienne a fait un bond considérable en ce début
d’année 2016

Ce bon résultat s’explique par le maintien des
dynamiques observées en 2015 sur les segments
des utilisateurs de petites et moyennes surfaces
ainsi qu’au retour des très grands utilisateurs (+ de
20 000 m²) sur le marché : ces derniers ont
concentré, au travers de 4 transactions, près de
21% de la demande placée au 1er trimestre 2016

L’influence de ce segment est ainsi une nouvelle
fois démontrée et explique pour une grande part les
fluctuations de l’activité transactionnelle en Ile-deFrance

De son côté, le dynamisme des petits et moyens
utilisateurs, cœur de cible traditionnel des marchés
centraux de la région parisienne, est une des
explications des belles performances observées sur
Paris intra-muros. En effet, Paris intra-muros
progresse de 24% (sur la base d’une très belle
performance en 2015), concentrant 49% des
volumes régionaux.
1 868 100
571 482
561 900
516 100
822 900
377 941
612 800
443 900
660 340
506 000
480 700
516 700
2012
1er trimestre
526 200
427 400
505 267
2013
2014
2ème trimestre
Taille des
transactions
Source : Knight Frank
569 000
386 800
2015
3ème trimestre
22%
2016
4ème trimestre
15%
12%
20%
21%
21%
21%
20%
23%
39%
33%
24%
38%
37%
31%
Très grandes surfaces
(> 20 000 m²)
Grandes surfaces
(de 5 00 à 20 000 m²)
22%
25%
23%
29%
24%
Moyennes surfaces
(de 1 000 à 5 000 m²)
Petites surfaces
(≤ 1 000 m²)
2012
2013
2014
2015
1T2016
2
RESEARCH | ÎLE-DE-FRANCE 1T 2016 |
Exemple de transactions de plus de 5 000 m²
Source : Knight Frank
Preneur
Adresse
Secteur
géographique
Date de
signature
Surface
Loyer
Crédit Agricole
Consumer Finance
94 av.de Paris
Massy
Deloitte & Associés
Etat de
l’immeuble
2ème Couronne sud
Mars 16
38 700 m²
NC
Tour Majunga
La Défense
Janv. 16
31 000 m²
550€
Neuf
Nextradio
Le Qu4drans
75015
Paris Sud /
Paris 14-15
Mars 16
25 600 m²
NC
Prime
BNP Paribas
Parc du Millénaire
75019
Paris Nord Est /
Paris 18-19-20
Mars 16
24 000 m²
NC
Prime (VEFA)
Groupe Chanel
39-41 rue Cambon
75001
QCA
Fév. 16
17 200 m²
VU
Seconde main
Siaci
Season
75017
Paris Centre Ouest
Mars 16
15 500 m²
530€
Sephora
41 rue Ibry
Neuilly sur Seine
Croissant Ouest /
Neuilly-Levallois
Fév. 16
15 000 m²
NC
AG2R La Mondiale
Vivacity
75012
Paris Sud/
Paris 12-13
Mars 16
11 500 m²
530€
Prime
IMS Health France
Tour D2
La Défense
Mars 16
11 400 m²
NC
Prime
Credipar / Banque
PSA Finance
Pointe Métro 2
Gennevilliers
Croissant Ouest /
Boucle Nord
Fév. 16
8 900 m²
+ 1 500 m²
NC
Prime
Seconde main
Prime
Seconde main
Les grands utilisateurs
(> 5 000 m²)
33%
de l’activité transactionnelle en 2015
3%
19%
6%
8%
21%
2%
3%
11%
13%
6%
15%
5%
8%
Source : Knight Frank
26%



Les résultats du marché locatif en 2015 démontrent,
une fois de plus, le rôle essentiel des grands utilisateurs
sur la tenue de l’activité transactionnelle
Malgré ses fortes variations d’activité, ce segment peut
compter sur un atout de taille, qui lui assure une
certaine pérennité : c’est la grande diversité de ses
acteurs, qui lui évite d’être trop tributaire d’un secteur
économique spécifique
L’année 2015 s’est signalée par le brusque retour sur le
devant de la scène du secteur public, parapublic,
organisations professionnelles et internationales : ces
acteurs ont maintenu leurs démarches de rationalisation
immobilière tandis que d’autres secteurs d’activité ont
été beaucoup en retrait en 2015
24%
29%
24%
78%
8%
12%
11%
11%
29%
2%
7%
43%
23%
37%
13%
12%
2011
4%
18%
2012
2013
2014
2015

L’industrie a été l’autre moteur de ce segment au cours
de l’année dernière
Banques, finance
& assurance
Activités juridiques,
audit & conseil

A l’inverse, la part du secteur « banques, finance et
assurance » et celle des « activités juridiques, audit et
conseil » ont régressé
Public, para-public,
organisations professionnelles
et internationales
TMT
Industrie
Luxe & mode
3
RESEARCH | ÎLE-DE-FRANCE 1T 2016 |
Offre disponible
7,1%
Source : Knight Frank, ORIE

A 7,1%, le taux de vacance poursuit
la légère tendance baissière initiée à
la mi-2015

L’augmentation de l’activité
transactionnelle a permis un bon
niveau d’absorption des surfaces
livrées depuis plus d’un an
14,0
12,0
11,8  Contrairement à beaucoup d’idées
reçues, l’Ile-de-France est très loin
d’une situation de suroffre : la région
parisienne est un des marchés les
moins offreurs d’Europe, seule
l’agglomération de Londres affichant
un taux de vacance inférieur
10,0
8,0
7,1
6,0

4,5
4,0
Paris QCA
Ile-de-France
Croissant Ouest
En %
2,0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2012
2013
2014
2015
2016
Cette situation ne doit toutefois pas
masquer les fortes disparités
internes à la région parisienne : alors
que le QCA et le reste de Paris intramuros sont globalement sousoffreurs, le Croissant Ouest et La
Défense se maintiennent à des
niveaux de vacance supérieurs à
11%
Offre Grade A
14%
Source : Knight Frank
Ile-de-France

Si l’offre est quantitativement contrôlée, elle est
qualitativement très déficiente : les surfaces de Grade A
(neuves ou restructurées) ne représentent en effet que
14% de l’offre disponible
14%

Un tel niveau est totalement insuffisant au vu de la
structure de la consommation de bureaux par les
utilisateurs : 76% des surfaces de plus de 5.000m²
louées sur la région parisienne en 2015 correspondaient
au Grade A (81% en 2014). Le déficit d’offre de Grade A
est donc un facteur de blocage potentiel pour le marché
locatif

La part du Grade A est en outre en régression régulière
depuis plus d’1 an, la carence allant croissant : le marché
locatif en Ile-de-France paye ainsi l’effondrement des
volumes de livraisons observé entre la mi-2009 et la fin
2012. Le correctif apporté entre 2013 et 2015 n’a pas
permis de compenser le déficit cumulé

Le manque est criant sur certains secteurs, tels que le
QCA et le reste de Paris intra-muros
Neuf ou restructuré
4
RESEARCH | ÎLE-DE-FRANCE 1T 2016 |
Loyers
760€/ m²/an HT HC
Évolution des loyers en €/m²/an HT HC
Source : Knight Frank




Pour la première en plus de 5 ans,
une tendance haussière se dessine
timidement au niveau des loyers haut
de gamme
Cette hausse reste circonscrite au
QCA, où le loyer représentatif du
segment haut de gamme s’établit
désormais à 760€
En €/m²/an/HT/HC
Loyer haut de gamme
900
800
760
700
600
529
500
400
325
300
200
Quelques valeurs plus élevées ont
été observées sur des transactions du
QCA au 1er trimestre 2016 mais elles
restent trop atypiques pour pouvoir
être considérées comme
représentatives de ce marché
Loyer haut de gamme QCA
100
0
T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1
2012
2013
Même à l’intérieur du QCA, cette
 Les loyers moyens demeurent
tendance haussière ne concerne
stables : les utilisateurs font varier
qu’un nombre très réduit
leur consommation au gré des
d’immeubles : l’essentiel du marché
caractéristiques de l’offre
se fait à des valeurs notoirement
inférieures
Livraisons futures
1 045 600
En m²
1 003 600
739 900
651 900
554 900
600 000
162 300
400 000
589 900
273 100
200 000
Les mesures d’accompagnement
restent significatives : elles se situent
entre 10 et 15% de la valeur faciale
sur le QCA et dépassent
régulièrement les 20% au-delà
La carence d’offre de Grade A va aller
croissant, en raison de l’effondrement de
l’activité constructive attendu en 2016

Le manque d’offre Grade A favorise le
phénomène des précommercialisations :
plus de 40% des surfaces attendues
avant fin 2019 ont d’ores et déjà trouvé
preneur

Les précommercialisations sont
traditionnellement l’apanage des secteurs
géographiques émergents : s’ils offrent la
plus forte attractivité prix, les
investisseurs demeurent hésitant à lancer
des programmes en blanc
1 000 000
800 000 752 000
2016

Source : Knight Frank
1 142 800

2015
L’Île-de-France reste un marché sousoffreur en surfaces de Grade A : la
hausse des volumes de livraisons depuis
la fin 2012 a été absorbée et ne s’est
donc répercutée ni sur le volume de
l’offre, ni sur l’importance des
disponibilités en Grade A
Taux de précommercialisation d’ici à fin 2019
1 200 000
2014

40%
1 400 000
Loyer moyen QCA
Loyer moyen Ile-de-France
175 800  La bonne absorption des programmes
livrés récemment pourrait encourager
94 400
150 000
une meilleure acceptation du risque par
81 400
les investisseurs et favoriser la sortie de
nouveaux projets : il est toutefois trop
2017 2018 2019
tard pour « sauver » l’année 2016 d’une
Livraisons disponibles
baisse drastique de l’activité constructive
393 700
0
2012 2013 2014 2015 2016
Surfaces livrées
Livraisons prélouées
5
RESEARCH | ÎLE-DE-FRANCE 1T 2016 |
Synthèse
Île-de-France
1er trimestre 2016
Île-de-France
1er trimestre 2015
Évolution
annuelle
53 876 120 m²
52 924 120 m²
+2%
569 000 m²
386 800 m²
+47%
3 833 000 m²
3 973 500 m²
-4%
7,1%
7,3%
-40pdb
Loyer moyen
325 €/m²/an
310 €/m²/an
+5%
Loyer haut de gamme
760 €/m²/an
750 €/m²/an
+1%
Source : Knight Frank, ORIE
Parc
Demande placée
Offre immédiate
Taux de vacance
Cartographie
Source : Knight Frank
6
RESEARCH
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Études & Recherche
+33 (0)1 43 16 55 96
[email protected]
Nadège Pieczynski
Analyste
+33 (0)1 43 16 88 84
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Contacts commerciaux
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+33 (0)1 43 16 88 86
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tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight
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