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2015 - 2ème Trimestre - Knight Frank Bureaux
LE MARCHÉ LOCATIF - 1S 2015 ILE-DE-FRANCE Demande placée -22% : l’activité transactionnelle sur la région parisienne régresse fortement au 1er semestre 2015 par rapport au 1er semestre 2014 912 600 m² Ce net ralentissement est avant tout imputable aux très grands utilisateurs : c’est le segment des transactions de plus de 5 000 m² qui s’effondre (-23%) et est à l’origine de l’essentiel du recul observé depuis le début de l’année 2015, d’autant que ce segment de tranche de surfaces est porté par la transaction d’un ministère dans le 7ème (46 000 m²) qui n’impacte pas le marché locatif (BEFA) (Source : Knight Frank) Evolution de la demande placée en m² 2 515 900 506 700 2 464 400 T1 T2 T3 T4 Tributaire de ces grands utilisateurs, l’activité transactionnelle est et restera volatile : les résultats du 1er semestre 2015 ne marquent pas forcément une tendance durable, car la décision des grands utilisateurs prend du temps 2 115 030 618 800 1 868 100 571 482 516 100 823 200 822 900 443 900 552 300 506 000 633 700 912 600 660 340 480 700 427 400 505 267 2012 2013 2014 Taille des transactions 22% 378 200 2015 22% 15% 21% (Source : Knight Frank) 19% Petites surfaces (≤ 1 000 m²) 23% Moyennes surfaces (de 1 000 à 5 000 m²) Grandes surfaces (de 5 000 à 20 000 m²) L’Ile-de-France est en outre loin d’être homogène : la contreperformance générale ne doit pas masquer les bons ou très bons résultats observés sur Paris intra-muros, qui représente 45% de la demande placée. Il y a une véritable prime aux marchés les plus centraux 534 400 516 700 2011 Très fort dynamisme des transactions de moins de 5 000 m², qui représentent 83% de la demande placée 377 941 34% 9% 20% 8% 20% 42% 39% 33% 37% Très grandes surfaces (≥ 20 000 m²) 41% 25% 22% 25% 23% 2011 2012 2013 2014 1S2015 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1S 2015 Exemples de transactions de plus de 5 000 m² (Source : Knight Frank) Preneur Adresse Date de signature Surface Loyer Etat de l’immeuble OCDE 46 quai Alphonse Le Gallo Boulogne-Billancourt Juin 2015 35 000 m² NC Rénové Nissan Europe 8 rue Jean-Pierre Timbaud Saint-Quentin en Yvelines Juin 2015 13 000 m² NC Rénové Carlson Wagon Lit Cours Emile Zola Boulogne-Billancourt Juin 2015 10 700 m² NC Neuf Un ministère 20 avenue de Ségur Paris 7ème Avril 2015 46 000 m² NC Neuf (BEFA) Pôle Administratif de la ville de Montreuil 65 rue du Capitaine Dreyfus Montreuil Avril 2015 13 100 m² 403 € Rénové INRIA Investisseurs du Monde Numérique 41/45 rue de Charolais Paris 12ème Avril 2015 9 800 m² NC Neuf B2V Gestion Association 18 avenue Delcasssé Courbevoie Avril 2015 9 700 m² NC Rénové RFF Réseau Ferré de France Rue André Campa Saint-Denis Mars 2015 14 500 m² NC Neuf Exane #Cloud Paris 2ème Mars 2015 10 300 m² 700 à 760 € Neuf PSA Peugeot Citroën 7/9 rue Henri Sainte-Claire-Deville Rueil-Malmaison Janv. 2015 16 200 m² 360 € Neuf Cartier 33 rue La Fayette Paris 9ème Janv. 2015 12 000 m² 680 € Récent Les grands utilisateurs (> 5 000 m²) 30% de l’activité transactionnelle (Source : Knight Frank) Le segment des grands utilisateurs joue un rôle essentiel sur le marché locatif francilien : sa contreperformance a signé l’essoufflement du marché locatif au 1er trimestre 2015 Ce segment continue toutefois de bénéficier d’un atout qui lui assure une certaine pérennité : c’est sa grande diversité d’acteurs, qui ne sont donc pas tributaire d’un secteur économique spécifique L’année 2014 se singularise par le brusque retour sur le devant de la scène des sociétés bancaires et d’assurance dans la consommation de surfaces : ces acteurs s’inscrivent dans un environnement plus stable et accélèrent leurs démarches de rationalisation immobilière Le luxe et la mode est l’autre secteur d’activité qui progresse nettement en 2014 A l’inverse, la part du secteur industriel, ainsi que celle du secteur public/parapublic, continuent de régresser Répartition des grands utilisateurs par secteur d’activité 2% 4% 3% 3% 18% 21% 4% 5% 3% 4% 11% 12% 17% 6% 26% 32% 31% 32% 46% 8% 15% 18% 11% 12% 3% 9% 9% 26% 25% 19% 37% 22% 7% 2010 2011 Banque/Finance/ Assurance Industrie TMT 2012 Activités juridiques/ Audit/Conseil Luxe/Mode 2013 2014 Public/Para-public/ Organisations professionnelles et internationales Autres 2 RESEARCH Offre disponible A 7,5%, le taux de vacance est en légère hausse par rapport à la fin 2014 : cette hausse est toutefois avant tout due à une modification de l’approche statistique du parc. Le volume des surfaces immédiatement disponibles est par contre en légère régression par rapport à celui observé 3 mois plus tôt 7,5% Taux de vacance (Sources : Knight Frank, ORIE) Evolution du taux de vacance en % 14,0% 12,9% 12,0% 10,0% 8,0% 7,5% 6,0% 5,3% 4,0% Paris QCA Ile-de-France Croissant Ouest 2,0% T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2011 Offre Grade A 17% (Source : Knight Frank) 2012 ILE-DE-FRANCE 1S 2015 2013 2014 2015 Si l’offre est quantitativement contrôlée, elle reste qualitativement très déficiente : les surfaces de Grade A (neuves ou restructurées) ne représentent que 17% de l’offre disponible Ce niveau de vacance s’inscrit dans la fourchette haute des taux historiquement observés en région parisienne : toutefois, il ne remet pas en cause le positionnement de la région capitale comme marché faiblement offreur à l’échelle européenne Les fortes disparités internes à la région parisienne demeurent frappantes, avec un QCA et une ville-centre globalement sous-offreur, alors que le Croissant Ouest et La Défense se maintiennent à des niveaux de vacance supérieurs à 11% Qualité de l’offre en % des surfaces disponibles 17% Ce ratio est en régression : l’Ile‑de-France continue de payer l’effondrement des volumes de livraisons observé entre la mi2009 et la fin 2012. La reprise opérée depuis n’a pas permis de compenser le phénomène (notre définition du Grade A exclue les immeubles livrés depuis plus de 5 ans) Le niveau de l’offre de Grade A est insuffisant au vu de la structure de la consommation de bureaux par les utilisateurs : 81% des surfaces de plus de 5 000 m² louées sur la région parisienne en 2014 correspondaient au Grade A (80% en 2013). C’est un facteur de blocage potentiel pour le marché locatif Seconde main Neuf ou restructuré Le manque est presque absolu sur certains secteurs tels que Paris intra-muros 3 RESEARCH ILE-DE-FRANCE 1S 2015 Les loyers Après qu’un ajustement à la baisse (-10% en 2 ans) ait été acté, le loyer haut de gamme s’est stabilisé depuis plus d’un an à 750 € sur le QCA 750 € HT HC/m²/an De premières tensions à la hausse des valeurs de commercialisation des meilleurs immeubles ont été observables en fin d’année 2014 sur le QCA Loyer haut de gamme (Source : Knight Frank) L’ajustement à la baisse a paradoxalement souvent été plus limité sur les marchés de périphérie, où les prix affichés ne réservent parfois qu’une faible marge d’adaptation Evolution des loyers en € HT HC/m²/an 900 € 800 € 700 € 750 € Les loyers haut de gamme ne concernent toutefois qu’un nombre très réduit d’immeubles 511 € Les mesures d’accompagnement ont partout augmenté mais dans des proportions diverses (elles se situent autour de 10 à 15% sur le QCA, et peuvent monter à 20% sur le reste de Paris et à 25% en périphérie) 600 € 500 € 400 € 300 € 316 € 200 € 100 € Loyer haut de gamme QCA Loyer moyen QCA Loyer moyen Ile-de-France T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2011 2012 2013 2014 2015 Livraisons futures L’Ile-de-France reste un marché sousoffreur en surface de Grade A : la hausse des volumes de livraisons depuis la fin 2012 a été absorbé et ne s’est donc pas répercuté sur le volume de l’offre et sur l’importance des disponibilités en Grade A 34% Taux de précommercialisation d’ici à fin 2018 Le manque d’offre Grade A favorise le phénomène des précommercialisations : plus de 35% des surfaces attendues avant fin 2018 ne sont plus disponibles (Source : Knight Frank) Surfaces neuves ou restructurées en Ile-de-France 1 400 000 m² 1 293 300 1 200 000 m² Au vu de la configuration de l’offre (en taille, en qualité et en prix), les programmes clés en main se généralisent en grandes surfaces et expliquent aussi cette tendance 160 400 1 142 800 1 003 600 1 000 000 m² 422 200 800 000 m² 757 900 752 000 829 700 696 300 600 000 m² 543 000 352 300 477 000 400 000 m² 710 700 401 000 200 000 m² 344 000 286 700 76 000 2011 2012 Surfaces livrées 2013 2014 2015 Livraisons prélouées Les loyers moyens demeurent stables : les utilisateurs font varier leur consommation au gré des caractéristiques de l’offre 2016 2017 2018 Livraisons disponibles Les précommercialisations sont traditionnellement l’apanage des secteurs géographiques offrant la plus forte attractivité prix. Le phénomène fait toutefois son apparition sur le QCA L’année 2015 constituera un des sommets en matière de livraisons, qui devrait néanmoins être absorbé sans peine : il pourrait par contre encourager la multiplication de nouveaux projets en 2016 et 2017, tendance notoire depuis quelques mois 4 RESEARCH Synthèse ILE-DE-FRANCE 1S 2015 Ile-de-France 1S 2015 Ile-de-France 1S 2014 Evolution annuelle 53 227 320 m² 54 087 889 m² -1,6% 912 600 m² 1 165 607 m² -22,0% 4 002 000 m² 3 887 000 m² +3,0% 7,5% 7,2% +30 pb Loyer moyen 316 €/m²/an 303 €/m²/an +4,0% Loyer haut de gamme 750 €/m²/an 750 €/m²/an - (Sources : Knight Frank, ORIE) Parc Demande placée Offre immédiate Taux de vacance Cartographie VilleneuveLa-Garenne Gennevilliers Saint-Denis Colombes BoisColombes Asnières-surSeine La GarenneColombes Aubervillers Saint-Ouen Bobigny Clichy Courbevoie Nanterre 17ème 18ème 19ème Neuilly-surSeine Puteaux Pantin LevalloisPerret La Défense 17ème 9ème 9 Suresnes 16ème 8ème 2ème Bois de Boulogne 2ème 1er Bagnolet 3ème 1er 16ème Les Lilas 10ème ème Rueil-Malmaison Le Pré-StGervais 20ème Montreuil 11 ème 4ème 7ème Fontenay-sous-Bois 6 ème Saint-Cloud StMandé 5ème 15ème BoulogneBillancourt 12ème 14ème Sèvres Issy-les-Moulineaux Meudon Nogent-sur-Marne Bois de Vincennes 13ème Charenton Vanves Malakoff Vincennes Saint-Maurice Montrouge Gentilly Le Kremlin Bicêtre JoinvilleLe-Pont Ivry-sur-Seine Arcueil Châtillon Bagneux Cachan Villejuif Paris QCA Paris 3/4/10/11 Péri-Défense Paris Centre Ouest (hors QCA) Paris 18/19/20 Boucle Sud Paris 5/6/7 La Défense 1ère Couronne Nord Paris 12/13 Boucle Nord 1ère Couronne Est Paris 14/15 Neuilly/Levallois 1ère Couronne Sud 5 RESEARCH Contacts au sujet des analyses de marché Cyril Robert Etudes & Recherche +33 (0)1 43 16 55 96 [email protected] Nadège Pieczynski Analyste +33 (0)1 43 16 88 84 [email protected] Contacts commerciaux Philippe Perello CEO Paris Office Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 86 [email protected] Julien Bonnefoy Capital Markets France Partner Knight Frank LLP +33 (0)1 43 16 88 89 [email protected] Aymeric Sevestre Bureaux +33 (0)1 43 16 88 92 [email protected] Laurence Karsenti Commerce +33 (0)1 43 16 88 77 [email protected] Guylène Brossart Gestion Locative +33 (0)1 43 16 88 91 [email protected] Aron Shadbolt Knight Frank Valuation +33 (0)1 43 16 88 96 [email protected] Arnaud Cosny L’Atelier Knight Frank +33 (0)1 43 16 56 00 [email protected] Le département Etudes & Recherche de Knight Frank propose des services d’analyse de marché et de conseil stratégique en immobilier pour de nombreux clients internationaux, qu’ils soient privés, institutionnels ou utilisateurs. Les études de Knight Frank sont disponibles sur le site KnightFrank.fr © Knight Frank SNC 2015 Les données utilisées pour la production de cette étude proviennent de sources reconnues pour leur fiabilité, telles que l’INSEE, l’ORIE ainsi que des outils Knight Frank de suivi des marchés immobiliers. Malgré la grande attention prêtée à la préparation de cette publication, Knight Frank ne peut en aucun cas être tenu pour responsable d’éventuelles erreurs. En outre, en tant qu’étude de marché générale, ce document ne saurait refléter l’avis de Knight Frank sur des projets ou des immeubles spécifiques. La reproduction de tout ou partie de la présente publication est tolérée, sous réserve expresse d’en indiquer la source. 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