2009, l`année pour

15/21 JAN 09
Hebdomadaire Province
OJD : 5428
6 RUE JACQUES LAFFITTE
64106 BAYONNE CEDEX - 05 59 58 05 05
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IMMOBILIER > BAISSE DES PRIX ET DES CRÉDITS
2009, l'année pour
Baptiste Zapirain
D
ans l'immobilier
Basque aussi,
l'heure est aux
soldes. Après
avoir atteint son
sommet il y a un
an, la courbe des prix du marché
pique du nez depuis l'année dernière, et la tendance devrait se
confirmer en 2009.
Certaines agences nationales,
comme Century 21, annoncent
une chute moyenne de 6 à 10%
sur l'ensemble de l'hexagone. La
FNAIM a annonce 5 à 8%. Au
pays Basque, le réseau d'agences
ORPI se montre un peu moins
optimiste, anticipant une
contraction de 3 à 5%. « C'est
une région qui reste très demandée », explique Didier Herbin,
président du CIE Pays Basque
d'ORPI depuis le 31 décembre
dernier. Inutile d'espérer, selon
le responsable de l'agence Achbé
Immobilier de Bidart, le plongeon de 15 à 20% qui fait saliver
dans certaines régions de France.
Il faut dire qu'en terre Basque, la
dépréciation est déjà bien avancée. Alors que Century 21 chiffre
la baisse de l'immobilier à 1,6%
dans toute la France pour 2008,
ORPI a constaté l'an passé une
dévaluation de 5 à 7% des prix
au Pays Basque. « Nous avons
connu une année 2008 de recadrage,
précise Didier Herbin, président du
CIE Pays Basque d'ORPI depuis le
31 décembre demier. « Ce n'est pas
vraiment une baisse des prix, mais
plutôt un replacement dans les
valeurs réelles du marché. Même si
certains vendeurs n'ont toujours
pas compris et continuent de spéculer sur la valeur de leur bien ».
Avec des acheteurs potentiels de
mieux en mieux renseignés, ces
biens ne trouvent plus preneur,
d'où une régulation des tarifs.
En 2008, selon les chiffres
d'ORPI, le mètre carré s'est
vendu à 3 884 euros pour les
maisons, et 2 750 euros pour les
appartements. Sur la Côte, les
tarifs sont plutôt nivelles : un
appartement à Biarritz a coûté
autant qu'à Anglet par exemple
(3 DOO euros/m2). « II faut dire
qu'on ne parle là que des biens effectivement vendus », ajoute Didier
Herbin. Autant dire que les vendeurs qui font excessivement
jouer le standing de leur ville
dans le prix de vente attendent
encore une offre.
Crédit : pas de frilosité
Dans ce contexte de crise et de
morosité ambiante, la première
question qui vient à l'esprit est :
où est l'arnaque ? Qui va profiter de cette baisse des prix ? Vu
l'assèchement des liquidités des
banques, il semblait acquis que
ces dernières ne prêteraient
qu'aux riches en 2009.
Ce n'est pas ce qu'annoncent les
acteurs locaux du marché. Sous
couvert d'anonymat, le directeur
d'une banque locale rappelle que
« nous n'avons aucune restriction
en matière de crédit, sauf en terme
de crédit-relais, où nous sommes
beaucoup plus vigilants ». Même
son de cloche du côté d'ORPI, où
Didier Herbin n'a constaté
« aucun changement de comportement ces derniers mois ». ll
remarque tout de même que « les
banques ne laissent plus leurs
clients s'endetter pour 40 ans »,
une durée de crédit qui s'est
J'ai déjà constaté des
chutes de 0,5 à 0,9
point dans les taux de
banalisée dans les années 2000.
« Cette politique du long terme sans
apport a été un peu stoppée, à moins
d'une perspective de carrière sûre,
ce qui est rare par les temps qui courent ! » Autre phénomène constaté : il y a moins de crédits
accordés parce qu'il y a tout simplement moins de demandes. «
Les clients ont l'air plus au courant
des réalités du marché, et s'autocensurent' lorsqu'ils sont un peu
juste », analyse Laurent Desmas,
directeur régional de l'agence de
courtiers CAFPI (voir ci-contre).
Des taux en baisse
Le plan de relance gouvernemental est par ailleurs salué par
ces acteurs de l'immobilier
basque comme un bon moyen de
stimuler le marché. A commencer par le doublement du prêt à
taux zéro, effectif depuis aujourd'hui, économique pour les
acheteurs et rassurant pour les
banques (voir ci-dessous).
Outre ce genre de mesure particulière, avantageuse pour ceux
qui en remplissent les conditions
d'obtention, Laurent Desmas
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voit une autre raison pour l'a- moins pas tout de suite. « La
cheteur d'être optimiste en ce baisse des taux directeurs devrait
début de l'année 2009 : il estime permettre de réduire le taux des créque la baisse des taux directeurs dits immobiliers, c'est vrai. Mais à
initiée par les banques centrales côté de cela, la crise des liquidités
devrait se répercuter rapidement •n'est pas encore terminée. Vu l'état
sur les crédits. « J'ai déjà constaté de dégradation, on peut s'attendre à
des chutes de 0,5 à 0,9 point, ce qui ce que les banques se renflouent »,
est énorme ». Didier Herbin explique notre directeur de
d'ORPI confirme cette tendance : banque anonyme.
« la BNP par exemple m'a annon- Les établissements financiers ne
ce une baisse de ses taux en début devraient donc que partiellede semaine (NDLR : la semaine ment reporter cette baisse des
dernière), pour une application taux directeurs sur les crédits
immédiate ».
immobiliers, et profiter de la
marge pour se refaire une santé.
Les banques se soignent « Mais je ne veux pas qu'on fasse
Du côté des banques, le discours encore haro sur la profession »,
reste plus prudent. L'heure est enchaîne le directeur cle banque,
encore au renflouement des qui tient à défendre l'honorabililiquidités. Il ne faut pas s'attend- té de sa profession. « II faut
re à profiter tout de suite de cré- savoir que dans le domaine du crédits au ras des pâquerettes, du dit immobilier, on travaille sur des
te prét à faux zéro vise à doper les achats de biens immobiliers
marges négatives, car c'est un secteur
hyperconcurrentiel.
Aujourd'hui, il nous faut réduire
ces marges. Mais je ne connais pas
beaucoup de branches qui travaillent à perte sur des domaines
aussi importants ».
Les acteurs du marché chantent
donc à qui veut les entendre des
raisons d'espérer. Mais il y a une
chose que personne ne maitrise
totalement, c'est l'envie d'acheter.
Le directeur de banque rappelle
que « on a constaté une baisse de
volume des transactions dès le premier trimestre 2008 ». Pour
Laurent Desmas, cette dynamique
dépend d'une situation plus globale. « L'actualité sociale n'est pas
terrible ces derniers temps, alors le
moral des ménages n'y est pas ». ^
I LSPB/Baptiste Zapirain/
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CRÉDIT
i LSPB/Baptiste Zapirairv
Laurent Desmas, directeur régional de la CAFPI, constate que les
banques ne prêtent pas moins qu'avant.
Courtier : les banques
lui disent oui
On l'entend partout : pour se
faire prêter de l'argent, il faut
oublier les banques. Les professionnels du marché ont beau affirmer qu'il n'y a « aucune consigne
particulière », les particuliers ont
néanmoins l'impression de ne
plus pouvoir obtenir de crédits à
des conditions acceptables. C'est
la crise Quoique... Pour contourner la prétendue frilosité des
banques, ou éviter une négociation parfois intimidante, il y a toujours la possibilité de passer par
un courrier. Son rôle est de négocier - et d'obtenir- le meilleur crédit possible auprès des différents
établissements bancaires, à la
place du particulier. Et autant dire
que le rapport de force change de
camp.
Didier Herbm, d'ORPI Pays
Basque, constate que certaines
banques tentent régulièrement
d'abuser de leur position. «
Lorsqu'un particulier va voir sa
banque, elle peut lui proposer d'emblée le taux le plus élevé, et négocier à
partir de là. Maîs quand ce particulier va voir un courtier et annonce ses
taux, elle s'aligne... » Pour les
banques, un courtier est source de
nombreux clients : le jeu du commerce les oblige donc à accorder
des crédits intéressants, sous
peine de voir le courtier aller
négocier ailleurs.
Aussi lorsqu'on demande à
Laurent Desmas, directeur régio-
nal de la CAFPI (principale agence de courtiers en France), si les
banques prêtent moins, ll n'est
guère étonnant de l'entendre
repeindre : « absolument pas » II
poursuit : « Dans mon travail, je
n'ai constaté aucun changement fondamental ces derniers mois Les
patrons régionaux des banques m'ont
tous dit 'Laurent, il finit que tu saches
que nous n'avons reçu aucune directive des directions nationales pour
restreindre le crédit'. Et ils n'ont pas
l'intention de changer leur fusil d'épaule ». L'agence de courrier de
Biarritz déclare même un taux de
concrétisation de ses dossiers plus
élevé. « 90% des dossiers sont
acceptés, et 70% d'entre eux se
concrétisent, pour des prêts qui
durent en moyenne 218 mois.
Sachant que nous opérons un suivi
intégral du dossier, nous ne nous
contentons pas ae mettre en relation
banque et acheteur. Lorsqu'un dossier
est négocié, il est accepté, f
Si les banques accordent la majorité des crédits négociés par l'agence de Laurent Desmas, la
CAFPI relève en revanche un
nombre moins important de dossiers à traiter. « La volumétrie diminue, c'est clair. Les clients ont l'air
plus au courant des réalités du marché, et s'auto-censurent' lorsqu'ils
sont un peu justes. Et au final, les
dossiers refusés aujourd'hui sont
ceux qui étaient refusés hier, rien n'a
change ».
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/ LSPB/Baptiste Zapirain-
En tant que principale agence de courtiers, grosse fournisseuse
de clients, la CAFPI renverse le rapport de fçrce dans la
négociation avec les banques