Sélectinvest 1

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Sélectinvest 1
SCPI de rendement à capital variable / N° Siren : 784 852 261
La note d’information de Sélectinvest 1 a reçu le visa AMF SCPI N° 05-15 du 08/03/2005
La société de gestion de portefeuille UFG REM a reçu l’agrément de l’AMF N° GP-07000038 du 26/06/2007
Evolution du patrimoine
Au cours du 3 trimestre 2010, la SCPI
Sélectinvest 1 a acquis, en indivision à hauteur de 20 %, un immeuble de bureaux en
R+7 avec 5 niveaux de sous-sol à LevalloisPerret (92) – 102/116 rue Victor Hugo, composé de 9 955 m2 de surface de bureaux,
d’un RIE de 430 m2 et de 269 m2 d’archives,
290 places de parking.
e
L’immeuble bénéficie d’un très bon emplacement, à proximité de la gare SNCF ClichyLevallois et à 900 m du métro.
Il est situé à proximité immédiate de la Porte
d’Asnières, donnant ainsi directement accès
au boulevard périphérique.
Il est occupé en totalité par plusieurs locataires dont les sociétés OTIS, NAXCO,
Entremont, Binckbanck.
Cette acquisition réalisée au prix de 10 167 400
euros droits compris acte en mains offre
une rentabilité de 6,80 %.
Arbitrages
Au cours de ce trimestre, la SCPI
Sélectinvest 1 a arbitré 4 actifs immobiliers
pour un montant global de 3 201 017 euros
hors droits net vendeur :
- un lot de copropriété d’activités et bureaux
d’environ 379 m2 situé à Chilly Mazarin
(91) dans l’ensemble immobilier “jardin
d’entreprises” 34 route de Longjumeau
pour un prix de 338 017 euros hors droits
net vendeur. Les locaux étaient libres et
nécessitaient d’importants travaux de rénovation et de mise aux normes.
- une surface de bureaux de 929 m avec 12
places de stationnement dans l’immeuble
“Le Galaxie” 89 rue de la Villette et 70/74,
rue Maurice Flandin à Lyon (69) a été
cédée au prix de 1 133 000 euros hors
droits net vendeur. Les prestations offertes
par cet immeuble étaient médiocres et ne
répondaient plus aux attentes du marché.
2
- l’immeuble de bureaux de 760 m2 situé à
Ramonville Saint Agne (31) 3, Rue Hermès vendu 760 000 euros hors droits net
vendeur. Cet actif vieillissant, situé dans un
marché offrant de nombreux immeubles de
bureaux récents, disposait d’équipements,
dont la climatisation, devenus obsolètes.
- un local commercial d’une superficie de
947 m2 situé à Besançon (25) dans l’ensemble “Le Bourgogne” 1, avenue de Bourgogne pour un prix de 970 000 euros hors
droits net vendeur. Ce bien était situé dans
une galerie commerciale vieillissante et
dégradée au sein d’un quartier souffrant de
problèmes d’insécurité.
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Volume réalisé au cours du 3e trimestre
Distribution de revenus
Investissement
BULLETIN TRIMESTRIEL D’INFORMATION N° 10-04
Exercice 2009........................................34,23
1er trimestre versé le 30/04/2010 .............7,95
2e trimestre versé le 31/07/2010 ..............7,95
3e trimestre versé le 31/10/2010 ..............7,95
- dont produits financiers.......................0,09
- après retenue à la source.....................7,94
- après prélèvement libératoire...............7,92
Projet d’acompte 4e trimestre 2010 .........7,95
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Rendement
2009 ..........................................................5,4 %
Prévisionnel 2010 .........................autour de 5 %
Marché des parts
Conditions de souscription et de retrait
Prix de souscription (acquéreur)..........635,00 €
Valeur de retrait (nette vendeur) .........595,31 €
Souscription ayant compensé
des retraits ..........................................10 703
Souscription de parts nouvelles ...................0
Parts en attente au prix publié
au 30/09/2010 ......................................22 138 *
* À ce montant s’ajoutent 108 837 parts d’institutionnels
inscrites à un prix supérieur.
Valeurs de référence
Valeur de réalisation (31/12/2009)......573,99 €
Valeur ISF (2010) ................................595,31 €
Evolution du capital
Au 01/01/2010
Nombre de parts............................2 254 729
Capital social ..............................344 973 537 €
Capital plafond statutaire ...........459 000 000 €
Capitalisation...........................1 431 752 915 €
Nombre d’associés .............................19 579
Délais de jouissance
Souscription : les parts souscrites au cours
d’un mois donné portent jouissance, après un
délai d’un mois, le 1er jour du mois suivant.
Retrait : la date de fin de jouissance des parts
annulées est fixée à la fin du mois au cours
duquel est effectuée l’opération de retrait.
Au 30/09/2010
Nombre de parts............................2 254 729
Capital social ..............................344 973 537 €
Capital plafond statutaire ...........459 000 000 €
Capitalisation...........................1 431 752 915 €
Nombre d’associés .............................19 667
Etat du patrimoine locatif
Montant des loyers encaissés
au cours du 3e trimestre 2010 ......24 175 775 €
Taux d’occupation financier.....................83,4 %
Situation locative
Les principales relocations ou renégociations,
au cours de ce 3e trimestre, ont porté sur :
• Paris (16e), rue Raffet : 202 m2 de bureaux
loués au Cabinet Gerbert après travaux du
bailleur ;
• Paris (16e), rue St Didier :
- 155 m2 de bureaux loués à la BRED ;
- 138 m2 de bureaux loués à la CN2 ;
• Paris (18e), rue Championnet : maintien en
place du locataire SFICA sur 1 747 m2 de
bureaux au titre d’un nouveau bail 3/6/9 ans ;
• Chilly-Mazarin (91), Village d’entreprise : la
prise à bail de 830 m2 de locaux d’activités
en l’état a été conclue avec Distrimmo pour
3/6/9 ans ;
• Toulouse (31), allée Jean Jaurès : 1 732 m2
de bureaux loués à Europa Organisation
après travaux bailleur ;
• Toulouse (31), rue des Cosmonautes :
maintien en place du locataire SCI Parc du
Canal sur 1 170 m2 de bureaux au titre d’un
nouveau bail 3/6/9 ans ;
• Bièvre (91), Burospace : l’extension du
locataire Bertrandt sur 531 m2 porte sa surface occupée à 2 149 m2 loués en totalité
avec un bail 4/6/9 ans ;
• Paris (17e), Maillot 2000 (35 % de l’indivision de 2 869 m2 avec d’autres SCPI gérées
par UFG REM) : 580 m2 pris à bail par Amazone dans le cadre d’un bail de 3/6/9 ans
valeur locative 510 euros/m2 (valeur de
convenance supérieure à la valeur locative
marché estimée à 390 euros/m2) ;
• Montrouge (92), rue de la Vannes (66 % de
l’indivision de 10 770 m2 avec une autre
SCPI gérée par UFG REM) : 242 m2 ont été
loués par Ansamble dans le cadre d’un bail
de 3/6/9 ans.
Les vacants les plus significatifs, au 30
septembre 2010, sont situés à :
• Paris (8e), 24 avenue Hoche (340 m2) ; une
rénovation est en préparation ;
• Paris (9e), 14 rue Ballu (405 m2) : une rénovation est étudiée ;
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SCPI de rendement à capital variable / N° Siren : 784 852 261
La note d’information de Sélectinvest 1 a reçu le visa AMF SCPI N° 05-15 du 08/03/2005
La société de gestion de portefeuille UFG REM a reçu l’agrément de l’AMF N° GP-07000038 du 26/06/2007
• Paris (16e), 43 rue Raffet
rénovation est en cours ;
(698 m2) : sa
• Paris (18e), 78 rue Championnet : 419 m2
sont vacants ;
• Paris (9e), rue Bergère (1 024 m2) : la restructuration du bâtiment a été décidée préalablement à sa commercialisation ;
• Croissy-Beaubourg
(77),
Paris
Est
(5 954 m2) : site d’entrepôts mis aux normes
dans le cadre de la réglementation spécifique validée par la DRIRE ; travaux livrés
début septembre ; des contacts locatifs sont
traités ;
• Bondoufle (91), 5 rue Gutenberg (1 737 m2) :
site d’entrepôts correctement situés ;
• Les Ulis (91),
- avenue de l’Atlantique (2 393 m2) : bureaux
rénovés ;
- avenue des Andes (1 391 m2) ;
• Boulogne (92), Iléo (28 % de l’indivision de
18 500 m2 entre plusieurs SCPI gérées par
UFG REM) : poursuite des travaux engagés pour une livraison décembre 2010 ;
plusieurs visites positives pour la totalité de
l’immeuble ;
• Bagneux (92), Le Nautile (3 967 m2) : une
concertation est engagée avec les locataires en place pour la valorisation du site ;
• Torcy (77), La Rocade du Parc (999 m2) :
arbitrage décidé ;
• Montigny (78), place Charles de Gaulle
(1 524 m2) : arbitrage et/ou location sont
examinés ;
• Asnières-sur-Seine (92), Auguste Thomas
(1 231 m2) : arbitrage décidé ;
• Argenteuil (95), rue Jules Vercruysse
(1 792 m2) : ces locaux situés dans un marché actuellement peu actif à la demande et
sont proposés à l’arbitrage ;
• Nanterre (92), Le Vermont (50 % de l’indivision entre plusieurs SCPI gérées par UFG
REM) : bâtiment indépendant de 15 000 m2
pour lequel plusieurs niveaux de rénovation
ont été étudiés ; une négociation est engagée pour la totalité du bâtiment avec éventuellement extension ;
• Neuilly-Plaisance (94), Van Gogh : 2 900 m2
de bureaux pour lesquels l’arbitrage et/ou
la location sont menés de conserve en totalité ou à la découpe ;
• Val de Fontenay (94), Centre Commercial
Régional (75 % de l’indivision de 8 664 m2
avec une autre SCPI gérées par UFG
REM): il reste à louer 1 728 m2 de commerces dont 438 m2 en commercialisation
immédiate devraient pouvoir être reloués
d’ici la fin de l’année ; concernant la cellule
de 1 180 m2, 2 options sont traitées et
menées en parallèle soit la création d’un
pôle restauration soit la location en l’état ;
• Sainte-Geneviève des Bois (91), ZAC de la
croix Blanche (1 052 m2) ; sa très bonne
situation sur une des meilleures zones
commerciales d’Ile de France permet de
finaliser aisément la négociation locative
en cours ;
• Montrouge (92), Sud Affaires (66 % de l’indivision de 7 100 m2 avec une autre SCPI
gérées par UFG REM) : 961 m2 de bureaux
sont disponibles ;
• La Chapelle-sur-Erdre (44), Parc des
Impressionnistes (67 % de l’indivision de
7 000 m2 avec une autre SCPI gérées par
UFG REM) : il reste à louer au total près de
6 100 m2 sur ce site ; des contacts locatifs
concernent de petites surfaces ;
• Saint-Quentin Fallavier (38), Ilse d’Abeau
(9 973 m2) : un projet de redéveloppement
partiel de ce site d’entrepôts est mené en
coopération avec notre copropriétaire la
société Bleecker ; à ce jour, un permis de
construire ainsi qu’un dossier ICPE (installation classée protection de l’environnement) sont en cours d’instruction auprès de
la mairie et de la DRIRE ;
• Lyon (69), Tour Part Dieu : le chantier
de rénovation des locaux vacants est en
cours ; des négociations sont engagées
pour la location de plateaux en totalité ;
• Marseille (13), Traverse de Pomegues
(50 % de l’indivision de 6 000 m2 avec une
autre SCPI gérée par UFG REM) : il reste à
louer 3 800 m2 ; une négociation est engagée pour 500 m2 et pour le maintien en
place de Pôle Emploi ;
• Beaucaire (30), Forum Commercial
(1 388 m2) ; afin de limiter le départ de certains locataires des renégociations de
loyers sont en cours ;
• Castanet Tolosan (31), rue Magellan
(1 505 m2) : le site est fortement concurrentiel et la demande peu active ;
• Tours (37), avenue Gustave Eiffel (1 350 m2) ;
stratégie de valorisation définie consistant
en un échange de notre lot actuellement
vacant contre celui occupé par Flunch afin
de positionner la cafétéria dans un emplacement plus propice à son activité ; ce transfert
sera accompagné d’une captation de surface pour l’hypermarché et d’un agrandissement de la galerie marchande ; cette stratégie ne pouvant s’envisager que dans le
cadre d’une coopération avec le groupe Mulliez, un rendez vous a eu lieu avec l’ un de
ses dirigeants ;
• Labège (31), Buroplus Voie 3 Bât B
(2 122 m2) : le site est fortement concurrentiel à l’offre, face à une demande peu active
sur ce secteur ;
• Nantes (44), La Chantrerie II bât B11
(1 198 m2) : à louer en totalité ;
• Schiltigheim (67), SXB1 (50 % de l’indivision de 9 000 m2 avec UFG Pierre) :il reste
à trouver preneur pour 2 000 m2 dans un
marché peu actif et très concurrentiel ;
• Marseille (13), Le Schuman rue de l’Évêché
(976 m2) : ce bâtiment indépendant est
rénové de façon qualitative ;
• Meudon (92), avenue du Maréchal Juin :
ensemble immobilier constitué de deux
bâtiments respectivement de 3 815 m2
(départ d’Alcatel différé au 30 juin 2011) et
de 3 618 m2 pour lequel un contact locatif
est en cours ;
• Levallois-Perret (92), 94 rue de Villiers
(50 % de l’indivision de 3 000 m2 avec une
autre SCPI gérée par UFG REM) : la rénovation du hall des parties communes et
d’un plateau permet de positionner au
mieux ce bâtiment vacant en totalité dans
son marché ;
• Paris (16e), Ingres / Suchet : la totalité de la
surface vacante de 5 000 m2 situé à une
très belle adresse parisienne mais au sein
d’une copropriété d’habitation est privilégiée à l’arbitrage ; la configuration des
locaux, n’est plus adaptée à l’usage de
bureaux ;
• Saint-Denis (93), Urbaparc : 2 700 m2 ont
été libérés fin septembre par Insert.
Les prochaines résiliations significatives
concernent :
• Paris (17 e ), rue de la Condamine (25 %
de l’indivision de 4 800 m 2 entre plusieurs
SCPI gérées par UFG REM) : ce bâtiment
indépendant libéré en fin d’année fait
d’ores et déjà l’objet d’études de rénovation, mise aux normes et rénovation pour
des travaux qui seront engagés en 2011 ;
• Lyon (69), Tour Part Dieu : sur les 4 860 m2
libérés fin octobre par Ernst & Young,
2 300 m2 ont d’ores et déjà été reloués à
l’ARS pour une prise d’effet au 1er novembre 2010 ;
• Lyon (69), rue Molière : les 1 400 m2 libérés
fin septembre par CFPB seront cédés ;
• Noisy-le-Grand (93), Clos de la Courtine :
2 430 m2 qui devaient être libérés fin septembre par Pôle Emploi le seront qu’en fin
d’année.
Marché des parts
Ce trimestre, les souscriptions ont atteint
6,8 millions d’euros et ont assuré la contrepartie du retrait de 10 703 parts.
Au 30 septembre, 22 138 parts demeuraient
en attente de retrait soit 0,9 % du total des
parts représentant un volume de 14 millions
d’euros détenus par 240 associés. ■
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