Les principaux marchés de l`investissement

 At a glance
2016 T2
LES PRINCIPAUX MARCHÉS DE L’INVESTISSEMENT — EUROPE DE L’OUEST
L’INVESTISSEMENT RESTE SUPÉRIEUR À LA MOYENNE LONG TERME
Au 1er semestre 2016, l’investissement en immobilier d’entreprise a
atteint 34,7 milliards d’euros, en baisse de 14 % par rapport au
1er semestre 2015, qui reste le 1er semestre le plus performant
depuis 2007. Bien qu’en perte de vitesse sur les six derniers mois,
les volumes d’investissement dépassent de 30 % la moyenne sur
10 ans (26,9 milliards d’euros).
Souffrant de l’attentisme lié au référendum, "Central London" accuse
un recul de 18 % au 1er semestre 2016 par rapport à la même
période l’année précédente, malgré un volume d’investissement de
11% supérieur à la moyenne long terme (10,7 milliards d’euros).
Cette baisse pourrait s’intensifier jusqu’à ce que l’on ait une vision
plus claire des relations futures entre le Royaume-Uni et l’UE.
Après un début d’année difficile, "Central Paris" a rebondi au
2e trimestre, limitant à 8 % la baisse par rapport au
1er semestre 2015. Sur les quatre principaux marchés allemands,
l’investissement a chuté de 25 % au 1er semestre 2016 par rapport à
la même période de 2015. Seule Hambourg est restée orientée à la
hausse (2,1 milliards d’euros investis sur les six premiers mois de
2016). Ces six grands marchés européens continuent d’enregistrer
des niveaux nettement supérieurs à la moyenne sur 10 ans.
Grâce à un extraordinaire rattrapage au 2e trimestre lié à l’intérêt
des investisseurs pour les commerces, Dublin a signé un nouveau
record (2,3 milliards d’euros) au 1er semestre 2016, soit près du
double du montant investi au 1er semestre 2015. Bruxelles et Vienne
ont également pris un excellent départ en 2016.
Les principaux taux d’intérêt établissent de nouveaux records en
2016. Le taux du Bund allemand - 10 ans, devenu négatif au
2e trimestre (-0,13 %), devrait tomber à -0,2 % à la fin de l’année. A
cela s’ajoute un fort volume de liquidités, entraînant un nouveau
resserrement du taux de rendement "prime". Au 2e trimestre 2016,
le rendement "prime" des bureaux s’établissait, en moyenne, à
4,15 % sur les 14 marchés étudiés, en baisse de 41 pb par rapport à
la même période de 2015.
Céline Cotasson-Fauvet
Head of European Analysis
Moyenne des taux de rendement "prime" en immobilier d’entreprise
Europe de l’Ouest (14 villes)
Europe de l’Ouest (14 villes)
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Volume d’investissement en immobilier d’entreprise—année glissante
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 La reprise économique de la zone euro, déjà laborieuse, vient de
subir un nouveau choc politique. Les répercussions directes du
référendum britannique sur l’activité économique seront limitées,
mais pas inexistantes. Les économistes de BNP Paribas revoient par
conséquent à la baisse leurs prévisions 2016 pour la zone euro
(1,4 %). Les conséquences économiques à long terme de ce vote
dépendront largement du type d’accord que les Britanniques
parviendront à négocier avec les États membres de l’UE. Sachant
que le Royaume-Uni a admis ne pas être prêt à ouvrir les
négociations, il serait prématuré de tirer des conclusions.
* Sauf Luxembourg et Vienne
Volume d’investissement en immobilier d’entreprise—par nationalité
Europe de l’Ouest (14 villes)
Europe de l’Ouest (14 villes)
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Volume d’investissement en immobilier d’entreprise
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AT A GLANCE - LES PRINCIPAUX MARCHES DE L’INVESTISSEMENT - EUROPE DE L’OUEST - JUILLET 2016
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Volume d’investissement en immobilier d’entreprise
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Volume d’investissement en bureaux
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Taux de rendement "prime" des bureaux
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Volume d’investissement en commerces
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Juillet 2016 Taux de rendement "prime" des commerces
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AT A GLANCE - LES PRINCIPAUX MARCHES DE L’INVESTISSEMENT - EUROPE DE L’OUEST - JUILLET 2016
GLOSSAIRE
BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d’indicateurs aussi comparables que possible. C’est une question complexe, en raison des différences
culturelles existant d’un marché à l’autre. Néanmoins, comme nous visons à
contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les
indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert.
En outre, nous avons décidé d’adopter les définitions PEPCIG1, sur lesquelles
reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les
autres indicateurs sont ceux de INREV2 et de BNP Paribas Real Estate International Research.
«Central London» : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant :
West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern
Fringe
«Central Paris» : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant :
Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et
Première Couronne
Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction
ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l’étude.
Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte
propre), qui sont comptés à part.
principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette
(NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier
par 0,82 (NLA = 0,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real
Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux.
Taux de change pour les loyers : valeur moyenne trimestrielle du cours livre
Sterling/euro.
Taux de change pour l’investissement : valeur moyenne trimestrielle du
cours livre Sterling /euro. Le volume d’investissement de l’année est obtenu
en additionnant les volumes des quatre trimestres dans les deux monnaies.
Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux.
Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la
période de l’étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la
mesure où elles sont connues.
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Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par
le propriétaire est le cas échéant compté à part.
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Fonds ‘added-value’ : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de levier compris entre 30 % et 70 % de la valeur brute de l’actif.
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Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels.
Fonds ‘core’ : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de
levier allant jusqu’à 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds ouvert allemand : véhicule d’investissement destiné au public, sans
durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou
revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par
le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.).
Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont
occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d’occupation, si
nécessaire, a été accordé pendant la période analysée.
Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est
pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant
cette période. Le périmètre du QCA résulte d’une convention entre les acteurs
de chaque marché.
Loyer «Prime» : loyer maximum du marché pour un bureau :
- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché
- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations
- dans la meilleure localisation pour un marché donné.
En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de
transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont
exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s’il n’existe pas de transaction avec
un loyer «prime» durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d’experts.
Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de
construire, mais dont la construction n’a pas débuté. Elle inclut tous les
immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées
et les immeubles (ou parties d’immeubles) transformés en bureaux.
Rendement initial brut «prime» : exprime le revenu brut (incluant les coûts
d’exploitation) divisé par le prix d’achat hors coûts d’acquisition.
Les transactions ne sont prises en compte qu’après la signature d’un contrat ou d’un accord liant les parties.
La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en
construction ou en projet.
Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées.
Les renouvellements de baux ne sont pas inclus.
Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back)
ne sont pas prises en compte, puisqu’il n’y a pas de changement d’occupant.
- Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications.
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La ventilation des transactions par secteur d’activités est compatible avec le
code européen NACE.
Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles
pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de
travaux d’aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l’étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf
en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part.
En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés
mais dont les travaux ne démarreront qu’après signature d’un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises
en compte.
Valeur brute de l’actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des
liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d’exploitation).
Volume d’investissement : prend en compte toutes les transactions de la
période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit
le prix d’achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres
investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties
des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d’investissement cités ne sont
pas définitifs et sont susceptibles de modifications.
Volume d’investissement par type d’investisseur ou de vendeur : réparti selon
les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public,
entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et
autres investisseurs.
Volume d’investissement par nationalité d’investisseur ou de vendeur :réparti
selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique
du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multi-national et
Autres.
1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un
vaste éventail de consultants, d’investisseurs et d’agents européens majeurs.
2 Association européenne des fonds d’investissements immobiliers non cotés.
Avertissement :
Rendement initial net «prime» : exprime le revenu net (hors coûts d’exploitation) divisé par le prix d’achat et tous les coûts d’acquisition.
Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de
l’immeuble et/ou la modification substantielle de l’immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l’immeuble doit avoir été substantiellement
améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes – mêmes si elles
sont différentes de celles d’un immeuble totalement neuf.
Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m²
(transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux
La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document
s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP
Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif de
ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être
reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.
Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités
d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :
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