At A Glance OFFICE Q4 2015 FR.pub

 At a glance
2015 T4
LES PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUX — EUROPE DE L’OUEST
UNE NETTE AMÉLIORATION DES FONDAMENTAUX SUR
LES MARCHÉS DE BUREAUX EN EUROPE
En 2015, les transactions de bureaux ont totalisé un volume
de 7,9 millions de m² sur nos 14 principaux marchés
européens. Il s’agit du meilleur résultat annuel enregistré
depuis le pic de 2007, suite à un 4ème trimestre
particulièrement dynamique. La hausse des volumes traités
entre 2014 et 2015 s’explique par la très bonne performance
des marchés allemands, tels Berlin (+34%) et Munich (+24%),
ainsi que les rebonds opérés à Milan (+37%) et Madrid (+22%).
A noter la stabilité des grandes transactions (supérieures à
5 000 m²) sur un an, représentant 30% du volume total. Le
marché a donc été soutenu par les opérations de petites et
moyennes surfaces, illustrant une réelle reprise de la
demande des utilisateurs.
Cette hausse des transactions a été motrice du renforcement
de la baisse du taux de vacance moyen, établi à 8,1% en
décembre 2015. Partant d’un point haut, les taux de vacance à
Dublin et Amsterdam se sont fortement contractés au cours
de ces dernières années et se rapprochent de leur point bas.
« Central London » et Berlin ont également connu une
réduction progressive du taux de vacance qui atteint des
niveaux historiquement bas, reflétant le manque d’offre dans
les quartiers centraux. Au contraire, le total des surfaces
vacantes se maintient à un point haut à Milan et à Madrid.
Globalement, les livraisons d’immeubles devraient progresser
modérément en 2016, sans impliquer toutefois une hausse de
la vacance vue la faible proportion des opérations « en
blanc ».
Dans ces conditions, les valeurs locatives suivent une
tendance haussière, principalement dans les QCA où la
demande des utilisateurs se focalise tandis que l’offre y est
rare. C’est pourquoi les loyers « prime » en Europe ont
continué de progresser au cours des 12 derniers mois, et ce
d’une croissance à deux chiffres à “Central London” (+11%) et
à Dublin (+22%). Les valeurs « prime » dans le QCA en
Allemagne poursuivent leur hausse, Berlin en tête (+9%), de
même qu’à Paris (+7%) et à Madrid (+6%).
Julien Scarpa
Office analyst
Cycle des bureaux —année glissante
Loyer « prime » de bureaux & taux de vacance
Europe de l’Ouest (14 villes)
Europe de l’Ouest (14 villes)
Transactions
9
7.9
8
15.4
7
100
16
9
95
8
90
7
85
6
80
14
5
10
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Indice
105
Loyer "prime"**
10
12
2009
Taux de vacance*
18
6
07 2008
millions m²
11
millions m²
20
Offre
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 millions m²
10
07 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
* en glissement annuel
**Base 100 - 2007 T4
1
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 L’économie de la Zone Euro a remarquablement résisté à
l’affaiblissement des marchés émergents et à la baisse du
commerce mondial. Cette résilience a bénéficié de 3 facteurs
qui devraient perdurer en 2016 : la baisse du prix du pétrole,
la faiblesse de l’euro et la politique d’assouplissement
monétaire malgré la hausse des taux survenue aux Etats-Unis.
Néanmoins, les exportations seront impactées par le
ralentissement de la croissance mondiale. Ainsi, la croissance
économique de la Zone Euro devrait rester stable à 1,5% en
2015 et en 2016. Le marché du travail s’améliore lentement et
la croissance de l’emploi devrait encore légèrement
progresser en 2015 (+0,9%). Les perspectives de création
d’emplois restent positives en 2016-2017 en Europe,
notamment dans les pays d’Europe du Sud où la reprise est
déjà amorcée.
AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUXEN EUROPE DE L’OUEST- FÉVRIER 2016
Volumes de transactions de bureaux
Evolution des volumes de transactions — année glissante
Europe de l’Ouest (14 villes)
Europe de l’Ouest (14 villes)
millions m²
8
T1
T2
T3
%
40
T4
7
4
3
2
1
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 5
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 30
6
20
10
0
-10
-20
-30
-40
Mil. Berl. Mun. Mad. Lisb. Lux. Franc. Dubl. Hamb. C.Paris Amst. Vien. C.Lond. Brux.
Transactions de bureaux
milliers m²
600
2,500
500
2,000
400
1,500
300
1,000
200
500
100
2014 T4
2015 T4
Moyenne 5 ans
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 milliers m²
3,000
0
0
4 villes
allemandes
Madrid
"Central Paris" "Central London"
Milan
Bruxelles
Dublin
Vienne
Luxembourg
Amsterdam
Hambourg
Berlin
Lisbonne
Loyers « prime » de bureaux
€/m²/an
1,700
600
1,400
500
1,100
400
800
300
2015 T4
700
500
"Central London" "Central Paris"
2014 T4
Min
Max
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 €/m²/an
2,000
200
Dublin
Luxembourg
Milan
Francfort
Munich
Amsterdam
Madrid
Vienne
Bruxelles
Lisbonne
Taux de vacance de bureaux
%
2015 T4
24
2014 T4
Min
Max
20
BNP Paribas Real Estate ‐ Research ‐ Février 2016 16
12
8
4
0
Luxembourg
Berlin
"Central London" Munich
Hambourg
Vienne
"Central Paris" Bruxelles
Dublin
Francfort
Lisbonne
Milan
Amsterdam
Madrid
2
AT A GLANCE - PRINCIPAUX MARCHÉS DE BUREAUXEN EUROPE DE L’OUEST- FÉVRIER 2016
BNP Paribas Real Estate travaille à la mise en place d’indicateurs aussi comparables que possible. C’est une question complexe, en raison des différences
culturelles existant d’un marché à l’autre. Néanmoins, comme nous visons à
contribuer activement à la transparence des marchés, les définitions et les
indicateurs qui sont strictement comparables apparaissent en vert.
En outre, nous avons décidé d’adopter les définitions PEPCIG1, sur lesquelles
reposent la plupart des indicateurs publiés par BNP Paribas Real Estate. Les
autres indicateurs sont ceux de INREV2 et de BNP Paribas Real Estate International Research.
«Central London» : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant :
West End, Midtown, City, Docklands, Southbank, Western Fringe et Northern
Fringe
«Central Paris» : le périmètre comprend les secteurs de marché suivant :
Quartier Central des Affaires, Paris hors QCA, La Défense, Croissant Ouest et
Première Couronne
Chantiers en cours : superficie totale des immeubles en cours de construction
ou de restructuration (voir la définition correspondante) à la date de l’étude.
Cela inclut les biens destinés à une occupation par le propriétaire (compte
propre), qui sont comptés à part.
principaux autres marchés européens, qui utilisent la surface locative nette
(NLA). Pour rendre les chiffres espagnols comparables, il faut les multiplier
par 0,82 (NLA = 0,82 GLA). Ce rapport est appliqué par BNP Paribas Real
Estate pour produire des indices et des comparaisons internationaux.
Taux de change pour les loyers : valeur moyenne trimestrielle du cours livre
Sterling/euro.
Taux de change pour l’investissement : valeur moyenne trimestrielle du
cours livre Sterling /euro. Le volume d’investissement de l’année est obtenu
en additionnant les volumes des quatre trimestres dans les deux monnaies.
Taux de vacance : représente le total de la vacance, sous-locations comprises, divisé par le parc total de bureaux.
Transactions : superficies pour lesquelles un bail (location ou précommercialisation) ou contrat de vente a été signé avec le futur occupant, pendant la
période de l’étude. Sont prises en compte toutes les transactions dans la
mesure où elles sont connues.



Un immeuble en construction précommercialisé ou destiné à être occupé par
le propriétaire est le cas échéant compté à part.


Fonds ‘added-value’ : cible des rendements de 11,5 % à 17 % avec des niveaux de levier compris entre 30 % et 70 % de la valeur brute de l’actif.

Fonds fermé : véhicule à durée limitée, destiné à des investisseurs institutionnels.
Fonds ‘core’ : cible des rendements à 11,5 % ou moins, avec un niveau de
levier allant jusqu’à 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds opportunistes : cible des rendements supérieurs à 17 %, avec des niveaux de levier dépassant 60 % de la valeur brute de l’actif.
Fonds ouvert allemand : véhicule d’investissement destiné au public, sans
durée limitée, qui accepte de nouveaux capitaux en continu et investit ou
revend en permanence. La liste des fonds ouverts allemands est publiée par
le BVI (Bundesverband Investment und Asset Management e.V.).
Livraisons : représentent la surface totale des locaux terminés et qui sont
occupés, prêts à être occupés ou pour lesquels un permis d’occupation, si
nécessaire, a été accordé pendant la période analysée.
Loyer moyen dans le Quartier Central des Affaires : moyenne des loyers faciaux, calculée à partir des loyers faciaux moyens de chacun des quatre derniers trimestres dans le QCA. Le loyer facial moyen de chaque trimestre est
pondéré par la surface prise en location transaction par transaction durant
cette période. Le périmètre du QCA résulte d’une convention entre les acteurs
de chaque marché.
Loyer «Prime» : loyer maximum du marché pour un bureau :
- de taille standard par rapport à la demande dans le secteur de marché
- d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations
- dans la meilleure localisation pour un marché donné.
En France, en Allemagne et en Belgique les valeurs citées sont celles de
transactions du marché. Cependant les transactions non représentatives sont
exclues. Au Royaume-Uni et en Espagne, s’il n’existe pas de transaction avec
un loyer «prime» durant la période analysée, un loyer de référence est indiqué, à dire d’experts.
Offre future : superficie totale des immeubles en construction et/ou des programmes futurs, neufs ou restructurés, y compris ceux qui ont un permis de
construire, mais dont la construction n’a pas débuté. Elle inclut tous les
immeubles neufs, ceux qui sont reconstruits derrière des façades conservées
et les immeubles (ou parties d’immeubles) transformés en bureaux.
Rendement initial brut «prime» : exprime le revenu brut (incluant les coûts
d’exploitation) divisé par le prix d’achat hors coûts d’acquisition.
Les transactions ne sont prises en compte qu’après la signature d’un contrat ou d’un accord liant les parties.
La précommercialisation renvoie à une transaction sur un immeuble en
construction ou en projet.
Toutes les transactions (y compris les précommercialisations) sont enregistrées sur la période pendant laquelle elles sont signées.
Les renouvellements de baux ne sont pas inclus.
Les opérations de vente associées à une relocation (sales and lease back)
ne sont pas prises en compte, puisqu’il n’y a pas de changement d’occupant.
- Les volumes de transactions cités ne sont pas définitifs et sont susceptibles de modifications.

La ventilation des transactions par secteur d’activités est compatible avec le
code européen NACE.
Vacance : superficie totale des locaux physiquement vacants, disponibles
pour une occupation dans les trois mois (cette période couvre la période de
travaux d’aménagement) et en cours de commercialisation pendant la période de l’étude. La vacance inclut les locaux proposés en sous-location (sauf
en Allemagne), qui peuvent être comptabilisés à part.
En France, la vacance exclut les locaux que le propriétaire veut louer rénovés
mais dont les travaux ne démarreront qu’après signature d’un bail. En Espagne, seules les surfaces vacantes immédiatement disponibles sont prises
en compte.
Valeur brute de l’actif : valeur de capital brute des biens, augmentée des
liquidités et des titres de placement et autres actifs (hors actifs d’exploitation).
Volume d’investissement : prend en compte toutes les transactions de la
période analysée, dont BNP Paribas Real Estate a connaissance, quel que soit
le prix d’achat. Cela inclut les bureaux, les commerces et centres commerciaux, les immeubles industriels et entrepôts logistiques, ainsi que les autres
investissements (hôtels, cinémas, loisirs, parkings, maisons de santé, parties
des portefeuilles qui ne peuvent être réparties par produit, ainsi que les terrains à construire en Allemagne). Les volumes d’investissement cités ne sont
pas définitifs et sont susceptibles de modifications.
Volume d’investissement par type d’investisseur ou de vendeur : réparti selon
les catégories suivantes : assurances, investisseurs privés, secteur public,
entreprises, foncières non cotées et foncières cotées, fonds, consortiums et
autres investisseurs.
Volume d’investissement par nationalité d’investisseur ou de vendeur :réparti
selon les catégories suivantes : Zone Euro, Europe hors zone Euro, Amérique
du Nord, Reste Amérique, Asie, Moyen-Orient, Australie, Multi-national et
Autres.
1 Pan-European Property Common Interest Group. Ce groupe rassemble un
vaste éventail de consultants, d’investisseurs et d’agents européens majeurs.
2 Association européenne des fonds d’investissements immobiliers non cotés.
Avertissement :
Rendement initial net «prime» : exprime le revenu net (hors coûts d’exploitation) divisé par le prix d’achat et tous les coûts d’acquisition.
Restructuration : implique des travaux de modification de la structure de
l’immeuble et/ou la modification substantielle de l’immeuble, des équipements et finitions. La qualité de l’immeuble doit avoir été substantiellement
améliorée pour offrir des prestations aux nouvelles normes – mêmes si elles
sont différentes de celles d’un immeuble totalement neuf.
Surface prise en compte : diffère en Espagne, où les indicateurs en m²
(transactions, vacance, offre future, livraisons), ainsi que les valeurs locatives, prennent en compte la surface locative brute (GLA), contrairement aux
La responsabilité de BNP Paribas Real Estate ne saurait être engagée si, malgré toute sa vigilance, des informations fournies dans le présent document
s’avéraient erronées ou non exhaustives. Ce document est édité par BNP
Paribas Real Estate et les informations y figurant sont à l’usage exclusif de
ses clients. Le document et les informations y figurant ne sauraient être
reproduits ou diffusés sans l’accord préalable exprès de BNP Paribas Real Estate.
Si vous ne souhaitez plus recevoir ce document ou voir modifier les modalités
d’envoi de ce présent document, merci d’adresser un e-mail à :
[email protected]
3
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3 Floor, Dialogue House
2 - 6 Anley Street
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Bucharest 011665
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5 Aldermanbury Square
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Tel.: +44 20 7338 4000
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