Ravalement de façades Le syndic est champion des manœuvres

Ravalement de façades
Le syndic est champion des manœuvres, son but est, depuis deux ans déjà, de faire
réaliser les travaux de ravalement. Mais, c’est bien l’Assemblée Générale qui tranchera en
dernier ressort, elle a déjà voté en mai 2008 le principe de faire établir un cahier de charge
par un maître d’œuvre (qui a été nommé par l’AG), laissant au Conseil Syndical le soin de
préparer le dossier de ravalement. Ce point était une manœuvre pour préparer subtilement
les copropriétaires au vote des travaux de ravalement.
Cependant, la réception de fin de travaux du dernier ravalement de façades a eu lieu le 25
octobre 2000 (il y a donc un peu plus de 8 ans). Les malfaçons détectées depuis, les
épaufrures (éclatement de béton lié à la corrosion des armatures...) n’ont été couvertes par
aucune assurance (aucun contrat d’assurance n’avait été souscrit)
Les façades en béton :
Elles se dégradent pour diverses raisons bien connues : La pollution, l’humidité, le mauvais
positionnement de l’armature, la rouille des armatures en métal, les champignons et la
mousse, mais aussi les dégradations humaines.
Les infiltrations de façades :
Elles sont le résultat soit d’une usure naturelle (ceci n’est pas notre cas), soit des effets
nocifs de produits de mauvaises qualités apposés sur la façade. Les façades ouest et sud
sont les premières victimes de ces infiltrations, car les plus exposées aux intempéries.
Attention, ces infiltrations sont souvent difficiles à détecter. On ne s’en rend compte, le plus
souvent, que lorsque la peinture se met à cloquer sous l’effet de l’humidité. Un bon
ravalement de façades, lui, offrira une véritable étanchéité pour de nombreuses années.
Je fais juste une simple constatation : pourquoi y a-t-il plus d’éclatements de béton au
Bât. III? Est-ce l’orientation de la façade et son exposition aux intempéries ? La réponse est
oui, mais aussi à cause de produits de mauvaises qualités utilisés pour le ravalement, le
vite et mal fait, parce que TOUJOURS en fin de programme!
Les Assurances :
La garantie décennale est-elle obligatoire pour les travaux de ravalement ?
L’entreprise qui fera le ravalement aura obligatoirement une assurance décennale (les
travaux effectués par l’entreprise sont garantie 10 ans) et les éventuelles malfaçons seront
couvertes par son assureur. Il est possible d'engager la responsabilité de l’entreprise fautive
(c’est-à-dire qui a commis des malfaçons) pendant 10 ans à compter de la date de
réception des travaux. Les malfaçons retenues sont celles qui compromettent la solidité et
l'étanchéité d'un édifice ou le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné.
En effet, en cas de sinistre, l’entreprise reporte souvent sa responsabilité sur un autre
intervenant (le fabricant de peinture, par exemple). En cas de litige, chacun se rejette la
responsabilité du sinistre.
Qu’est-ce que l’Assurance Dommage-Ouvrage (DO) ?
La loi du 4 janvier 1978, dite loi Spinetta, a instauré des obligations en matière
d’assurance construction aussi bien pour le constructeur, que pour le particulier :
pour le constructeur : il doit couvrir sa responsabilité décennale.
Pour le particulier : il doit souscrire un contrat de dommages-ouvrage.
En cas de sinistre, la D.O., si elle a été souscrite, permet au bénéficiaire (propriétaire ou
maître d’ouvrage) d’être assuré d’une prise en charge "immédiate" du coût des
réparations quelles que soient les responsabilités.
Le fait de souscrire une D.O. permet de confier à l’assureur le soin de régler le dossier, et
d’intervenir au plus vite pour réparer le sinistre.
La D.O. doit être souscrite avant le démarrage du chantier. Après il est trop tard ; plus
personne ne voudra vous assurer.
La D.O. est valable 10 ans à partir de la fin de la garantie de parfait achèvement (soit 1 an
après la date de la réception des travaux) et expire en même temps que la garantie
décennale.
Le coût d’un contrat d’assurance (Dommage Ouvrage, Responsabilité Civile et Assurance
Recours) est de 2,5 % du coût total de ravalement, qui pourra être négocié sans
problème.
Une autre chose importante à savoir : Le ravalement de façades peut se faire en revêtement
d’imperméabilité ou en peinture décorative, mais seule le traitement d’imperméabilité
bénéficie d’une garantie décennale, les travaux de peinture bénéficient d’une garantie
biennale (deux années). Une dernière chose, il faut faire appel à un bureau de contrôle
technique pour les travaux de ravalement, qui est obligatoire (coût : 5,5 % du prix total de
ravalement négociable).
Combien allons-nous payer pour le ravalement ?
Il est vrai que les balcons des premiers étages sont sales et que la mousse s’y est installée, il
est donc nécessaire de prévoir un nettoyage complet et régulier des surfaces.
Tout ce qui nous intéresse c'est de savoir combien nous allons payer pour le ravalement !!
Alors plus ou moins?
Imaginons que le coût total d’un ravalement complet (imperméabilisation des façades, les
assurances : Dommage Ouvrage, Responsabilité Civile et Assurance Recours, y compris le
coût d’un bureau technique ainsi que les honoraires du syndic) s’élèverait pour le bâtiment III
à 1 065 000 euros TTC. Je fais un calcul pour estimer ce coût, qui, s’élèverait pour ma
quote part (un cinq pièces et un garage) à 7000 euros TTC au maximum.
Mon avis personnel : je ne voudrais faire le ravalement que s’il est vraiment nécessaire et
ceci pour deux raisons : d’une part pour le coût et d’autre part pour les dérangements que
vont causer les travaux. Si vous avez les moyens et si vous le souhaitez, votez pour le
ravalement. Sinon, je voudrais proposer la mise en place d’un fond de prévoyance pour
anticiper les travaux de ravalement au fur et à mesure pour 2012.
Pour mémoire : À Talence, il n y a aucune contrainte administrative, ni aucune obligation, ni
aucun arrêté municipal concernant la durée des ravalements de façades. Prêt collectif :
Comme vous le savez, lorsqu’un syndicat de copropriétaires souhaite faciliter l’accès à un
prêt aux copropriétaires en vue de travaux (ravalement), le syndic met
traditionnellement aux voix la souscription d’un contrat de prêt à adhésion individuelle
volontaire et facultative.
En effet, les prêts collectifs proposés par les syndics sont rarement bon marché,
surtout quand on prend bien en compte tous les frais : intérêts, frais d’assurance, frais de
caution mais également les frais et honoraires de syndic.
Le prêt collectif est risqué car le préteur exige une solidarité de remboursement envers les
copropriétaires. À tout cela s’ajoute le spectre de l’impayé qui concernera inéluctablement
très peu de copropriétaires :
- Le syndicat reste, en effet, responsable du paiement des remboursements.
- En cas de défaillance de certains, cela coûtera forcément de l’argent aux autres
copropriétaires. Il est préférable, si possible, de faire appels aux prêts plus avantageux
(prêt 0 % et 1 % ; pass-travaux ; prêts sociaux, etc.).
Isolation Thermique par l’extérieur, quelles solutions?
Dans le cadre du Grenelle de l’environnement et de la lutte contre le réchauffement
climatique, l’Isolation Thermique par l’extérieur des bâtiments est une solution amenée à être
très largement appliquée dans les années à venir pour réduire les consommations d’énergie
des bâtiments existants. Cette solution est toutefois encore peu répandue en France. Or,
parmi les avantages de l’isolation par l’extérieur, celle-ci permet au bâtiment de conserver
son inertie thermique, ce qui se traduit par une amélioration notable du confort. Elle permet
également de résoudre tous les problèmes de ponts thermiques, et, en rénovation, ne
perturbe pas l’espace intérieur tant en termes de surface habitable que de réaménagements
coûteux. Le coût de cette technique est peu plus élevé que celui de ravalement.
Cette solution, va-t-elle être obligatoire ces prochaines années ?
Y aura-t-il des aides, si oui, sous quelles formes ? Aides fiscales, aides directs,
subventions?